深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究报告（送审稿）

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1、 『深业泰富汽车物流产业 园规划』 可行性研究报告〔送审稿〕 致：深业泰富物流集团股份 目 录 1.0 工程总论 ................................................................................................................. - 4 - 1.1 工程概况......................................

2、.................................................................... - 4 - 1.1.1 工程名称 ................................................................................................ - 4 - 工程开发方............................................................................................. - 4 - 承

3、当工程经济可行性研究工作的单位 ..................................................... - 4 - 1.1.4 工程地点 ................................................................................................ - 4 - 可行性研究依据...................................................................................... - 4 - 工程建设的

4、必要性 ........................................................................................... - 5 - 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 .............................................. - 5 - 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象........... - 6 - 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益................................ - 6 - 有利于拉动罗湖区乃至深

5、圳市的经济开展 .............................................. - 7 - 1.3 根本结论.......................................................................................................... - 8 - 2.0 工程市场分析 .........................................................................................................

6、. - 9 - 宏观背景分析................................................................................................... - 9 - 宏观经济分析 ......................................................................................... - 9 - 宏观政策影响 ................................................................

7、........................... 12 中观行业分析..................................................................................................... 15 2.2.1 汽车产业开展综述 ................................................................................. 15 2.2.2 中国汽车销售业开展分析.....................................

8、.................................. 18 2.2.3 深圳汽车销售业开展分析....................................................................... 20 2.2.4 深圳二手车市场开展分析....................................................................... 22 2.2.5 深圳汽车后市场开展分析..........................................................

9、............. 24 微观市场需求分析 ............................................................................................. 27 本工程汽车销售市场需求预测 .................................................................. 27 本工程写字楼需求预测.............................................................................

10、 31 深圳及笋岗汽车销售市场供给现状........................................................... 37 笋岗写字楼供给现状 ................................................................................ 40 市场供需小结..................................................................................................... 42 汽

11、车销售市场 ........................................................................................... 42 2.4.2 写字楼...................................................................................................... 42 3.0 工程定位分析 .......................................................................

12、..................................... 43 本工程解析 ........................................................................................................ 43 工程区位条件解析.................................................................................... 43 工程交通条件解析...................................

13、................................................. 43 工程土地利用和建筑现状 ......................................................................... 43 工程综合条件评价.................................................................................... 45 3.2 工程SWOT分析.............................................

14、........................................................ 46 工程总体定位分析 ............................................................................................. 48 总体定位原那么 ........................................................................................... 48 功能定位分析 ..................

15、......................................................................... 49 价格定位分析 .......................................................................................... 55 4.0 工程经济效益评价 ..................................................................................................... 60

16、 经济效益评价依据 ............................................................................................. 60 4.1.1 开发节奏 .................................................................................................. 60 4.1.2 经营模式 ...................................................................

17、.............................. 60 4.1.3 资金来源 ................................................................................................. 61 4.1.4 基准收益率.............................................................................................. 62 关键数据来源一览表 ...............................

18、................................................ 62 工程建设内容与建设规模................................................................................... 62 工程投资估算..................................................................................................... 63 工程开发建设本钱 ........................

19、........................................................... 63 开发建设阶段的期间费用 ........................................................................ 65 工程总投资额 .......................................................................................... 65 工程收入预测....................................

20、................................................................. 66 各物业经营预测....................................................................................... 66 工程收入预测 .......................................................................................... 69 工程本钱费用测算 .................

21、............................................................................ 72 4.5.1 运营本钱 .................................................................................................. 72 4.5.2 税费 ................................................................................................

22、........ 72 企业所得税............................................................................................... 72 土地增值税............................................................................................... 72 4.5.5 工程支出 ............................................................

23、..................................... 73 工程经济效益评价 .............................................................................................. 74 财务评价指标 .......................................................................................... 74 4.6.2 敏感性分析...................................

24、........................................................... 79 盈亏平衡分析 .......................................................................................... 80 5.0 工程开发总体评价 ..................................................................................................... 81 工程社会效益和经济效益评价

25、............................................................................ 81 工程风险及躲避策略.......................................................................................... 82 5.2.1 风险描述 .................................................................................................. 82

26、 风险躲避策略 ........................................................................................... 82 6.0 附录 .......................................................................................................................... 84 1.0 工程总论 1.1 工程概况 由深圳市建筑设计研究总院编制的?深业泰富汽车物流产业园规划可行性研

27、究?已确定了本工程前期的总体定位和规划方案，本次工作的目标是在此根底上 验证本工程在经济上的可行性： 作为深圳发源地之一的清水河片区，深圳政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化〞的改造方针，而片区的产业定位也明确为“现代化大宗商品交易市场、 现代物流配送基地、现代物流公共信息平台、国际物流总部基地〞。由于该片区 拥有良好的物流根底和完备的汽车流通业开展根底，交通便利，是关内不可多得 价值洼地。 深业泰富正是在这样宏观的产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这 一宏伟目标。本工程规划占地面积 万平方米，总建筑面积 万平方米， 容积率为 。工程集设计研发、汽车物流配送、零配件供给

28、、展示交易、总部 办公、信息平台、商务会议、购物娱乐于一体，功能分区包括汽车企业总部大厦、 汽车博览及效劳中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研 发设计中心、汽车展示交易中心。 1 汽车企业总部大厦(40 层) 2 汽车博览及效劳中心(3 层) 3 汽车物流及用品分拨中心(12 层) 4 汽车零配件配送中心(3 层) 5 汽车研发设计中心(15 层) 6 汽车展示交易中心(7 层) 7 汽车文化活动广场 8 园区入口喷泉 规划总用地面积 6.27 公顷 总建筑面积 25.08 万平方米

29、 汽车企业总部大厦 万平方米 汽车博览及效劳中心 万平方米 其 汽车物流及用品分拨中心 万平方米 中 汽车零配件配送中心 万平方米 汽车研发设计中心 万平方米 汽车展示交易中心 万平方米 容积率 4.0 建筑覆盖率〔%〕 31.00% 绿地率〔%〕 30% 配建停车位〔个〕 1300 深业泰富汽车物流产业园的开展目标是：以现有 万平米土地为龙头和 核心区域，借力汽车效劳业，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真 正的、可行的、具有规模效益的国内一流、世界领先的汽车物流产业园工程。 1.1.1 工程名称 深业泰富汽车物流产业园规划可行性

30、研究 1.1.2 工程开发方 本工程开发方为深业泰富物流集团股份 1.1.3 承当工程经济可行性研究工作的单位 受委托单位：戴德梁行房地产参谋〔深圳〕。 单位地址：深圳市罗湖区地王大厦 2810-2811 室。 法人代表：张国正 1.1.4 工程地点 深圳罗湖区笋岗－清水河物流园 1.1.5 可行性研究依据 ¾ ?深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究? ¾ ?关于加快开展深圳现代物流业的假设干意见? ¾ ?深圳市城市总体规划检讨与对策〔2001-2005〕? ¾ ?深圳市城市规划标准与准那么?〔2004 年〕 ¾ ?深圳市

31、商业网点规划? ¾ ?深圳市货运交通开展政策及货运场站规划? ¾ ?深圳市罗湖区分区规划?〔2001 年〕 ¾ ?笋岗片区法定图那么?〔2001年4 月〕 ¾ ?笋岗-清水河物流园区功能调整研究?〔2006年4 月〕 1.2 工程建设的必要性 1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%～40%，流通及售后服 务领域占 60%---70%。而流通及售后效劳包括售前、售中及售后效劳各方面的内 容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供给、售后维修、装饰美容、 驾驶技术培训、信息

32、网络建设以及汽车文化培育等。 车管所分所 金融保险效劳机 构  文化 引入政 休闲 府相关 职能 画廊、艺术馆 情境小品、雕塑 汽车美容、改装 汽车 定制中心、驾校 效劳 整车仓储 零部件仓 储配送中 心 购物中心 主题商业  物流 仓储 体验式 商业 汽车 城市展厅  产业 研发中心 基地 采购中心 商旅 接待 商务酒店 会展场馆 持续增加的各类 物业 深圳是我国私人机动车开展最快的地区之一，汽车市

33、场规模较大，但布局分 散零乱，处于无序开展的状态。这不仅与我市汽车销售行业的开展不相适应，也 与深圳市经济开展不相协调。深业泰富汽车物流产业园建成后，经营面积将到达 25 万平方米，将会成为罗湖乃至深圳市规模较大、功能齐全、现代化、人性化 的汽车交易市场。该工程的实施运营，将弥补深圳市缺乏大型化、集聚型汽车销 售市场的“空白〞，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广 大的消费者、生产厂商、配件供给商以及配套效劳商紧密的联系在一起，形成集 团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营 格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢〞。

34、 1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形 象 ‡ 随着深圳特区经济的飞速开展，清水河仓库区的仓储功能逐渐弱化，现有 的货代、运输、仓储功能已经不能满足城市的快速开展和深圳市产业结构 转型带来的挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低下、土地 利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。 ‡ 为了顺应片区的开展趋势，笋岗—清水河物流园区相关管理部门对园区的 功能定位进行了调整，编制了?笋岗一清水河物流园区功能调整研究报告 (2006)?。笋岗—清水河物流园区调整后的功能定位为： “以信息化为根底，以建设现代化国际大宗商品展示、采

35、购、交易市场、 物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居 超市、汽车及汽配交易市场、电子产品专业市场、轻工产品市场、医药港、 冷冻食品配送中心、生鲜农产品配送中心、文具玩具精品市场和工艺文化 传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划 和能级。把园区建设成为城市现代效劳业功能集聚区域／深港现代物流企 业前方效劳基地，为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的奉献。〞 ‡ 而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实 现区内产业结构转型，引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力的 有力举措。 ‡ 本工程的建设，将

36、是在延续现有统一简洁的建筑界面的根底上，塑造一个 开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点， 可改变现有清水河仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的、优美的区 域形象。 1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益 时至今日，深圳面临土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约深 圳开展的瓶颈，如何克服“四个难以为继〞的负面影响，已经成为深圳面临的重 大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的根本要求，规 模化、高效益、集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。 而产业集群是指相同性或互补性企业

37、在空间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化开展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。 因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流效劳区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。 1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济开展 汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售效劳，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的开展具有 举足轻重的影响。 销售交易 金融按揭 保险效劳 关税缴纳 相关费用缴纳

38、 提车效劳 上牌办证 作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售效劳业，其开展关系到后续相 关产业的开展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修效劳行业不仅增加地区 对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业开展的前提，汽车金 融业的开展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的开展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关 产业的开展，而由汽车产业开展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。 因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流

39、产业园，形成成熟的汽车市场将对 带动深圳汽车物流行业开展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件效劳区、物 流仓储效劳区、汽车配套效劳区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车 船使用税、代办保险等一条龙效劳业务。不仅可以提升和带动该片区的整体开展， 实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的开展，包括物流、 运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快速开展。 1.3 根本结论 ¾ 深业泰富汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点开展的现代物 流业的政策走势，率先响应城市对物流园

40、区功能布局调整的要求，将对深圳 高端物流业的开展起到带动与表率作用。 ¾ 本工程经济上可行,具体财务指标如下: „ 全租模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 亿元，年投资利润率：25.56%；工程财务税后内部收 益率：19.94%；工程税后财务净现值〔I=10%〕：97,424 万元，工程税后动态投 资回收期〔含建设期〕： 年； „ 租售结合模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、租售结合模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 亿元，年投资利润率：11.46%；工程税后财务净现值 〔I=10%〕：83,3

41、46 万元，工程税后动态投资回收期〔含建设期〕： 年 „ 全售模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；工程税后财务净现值 〔I=10%〕：114,662 万元. 2.0 工程市场分析 2.1 宏观背景分析 2.1.1 宏观经济分析 1.国内经济开展现状――2021 年明显下降，2021 年一季度整体表现 好于预期 2021 年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。国内生产 总值 300670 亿元，同比增长 9.0%，4 年以来

42、首次降至个位数，经济形势十分紧 迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长、拉动内需和和促进消费， 并相应出台了 4 万亿投资方案及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济 形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。 2005-2021年GDP累计增速 12.5% 12.0% 11.5% 11.0% 10.5% 10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0%  07年2季度  6.8% 截止到 2021 年第一季度，

43、 国民经济运行出现了积极变化， 整体表现好于预期。初步核算， 一季度国内生产总值 65745 亿 元，按可比价格计算，同比增长 6.1%。居民消费价格同比下降 0.6%，工业品出厂价格同比下降 4.6%，环比降幅逐月缩小。 当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国一季度的经济运行状况已经好于 预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此， 宏观经济有利的开展形势将对各行业的开展起促进作用。 2.深圳经济开展现状――抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全 国领先地位 近 10 年来，深圳市国民生产总值以年均近 15%的速度快

44、速增长，经济开展 成果显著，产业结构良好。虽然 2021 年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济 开展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗危机、保增长的工作处 于全国的前列。目前深圳经济开展主体的根本面比拟稳定。 1998-2021深圳国民生产总值及增速 10000 8000 6000 4000 2000 20% 15% 10% 5% 0 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2021 表2-1：深圳主要经济指标与其它三大城市的

45、比照〔2021年〕 GDP〔亿 元〕 全国排名 人均 GDP 〔美元〕 全国排名 人均可支 配收入 全国排名 深圳 7807 4 12932 1 27596 1 上海 13698.15 1 10529 12 16683 6 北京 10488 2 9075 36 15638 12 广州 8215.82 3 11696 7 16884 5 数据来源：各地统计局网站  从表 2－1 中可以 看出，深圳 2021 年 GDP 总值为 7807 亿元，继续稳居

46、全国第四位。而在全国人 均 GDP 和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在 经济开展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位，甚至到达了中等发 达国家的水平。 同时，深圳的国内商品销售总额在 2021 年到达了 亿元，比上年增 长 12.3%，其中汽车类产品 亿元，同比增长 ％，显示出强劲的开展 势头。 3.小结 从全国的宏观经济开展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国 经济迎来新一轮的开展机遇。 从深圳目前的经济开展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均 GDP 和人均收入水平位居全国首位，为商

47、品市场的持续开展奠定了坚实的根底。 对于本工程而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本工程的有利开展因素。 而深圳中心城市的核心竞争力和价值，为本工程蕴育了巨大的市场空间。 2.1.2 宏观政策影响 1.?汽车产业调整和振兴规划? 该政策是在当前经济危机的背景下，国家大力扶持和促进汽车行业开展的具体表 现，对本工程而言是重大的政策利好。 为应对国际金融危机的影响，落实保增长、扩内需、调结构的总体要求， 稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽 车产业持续、健康、稳定开展，政府特制定?汽车产业调整和振兴规划?，作为 汽车

48、产业综合性应对措施的行动方案。 〔1〕产业调整和振兴的主要任务 ¾ 培育汽车消费市场 遏制汽车产销下滑势头，确保 2021 年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消 费、恢复市场信心的政策措施。 ¾ 推进汽车产业重组 鼓励大型汽车企业在全国范围内实施兼并重组。 ¾ 支持企业自主创新 以企业为主体，加强产品开发能力建设。 ¾ 实施技术改造专项 支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持开展新能源汽车的相关技 术。 ¾ 实施新能源汽车战略 推动纯电动汽车、充电式混合动力汽车及其关键零部件的产业化。 ¾ 开展现代汽车效劳业 加快开展汽车研

49、发、生产性物流、汽车零售和售后效劳、汽车租赁、二手 车交易、汽车保险、消费信贷、停车效劳、报废回收等效劳业。 〔2〕主要具体政策措施 ¾ 减征乘用车购置税 自 2021年1月 20 日起， 升及以下小排量乘用车的购置税从 10%减到 5%。 ¾ 开展“汽车下乡〞 农民按照规定换购车辆，最高可享受 5000 元财政补贴。 ¾ 加快老旧汽车报废更新 2021 年老旧汽车报废更新补贴资金总额由 2021 年的 6 亿元增加到 10 亿 元。另再安排 40 亿元，对符合一定使用年限要求的中、轻、微型载货车 和局部中型载客车，以及“黄标车〞适

50、度提前报废并换购新车，给予不高于 同型车辆单辆车辆购置税金额补贴。 ¾ 清理取消限购汽车的不合理规定 包括牌照注册数量、车型限制、各种区域市场保护措施、各类行政事业性 收费、外地汽车进城收费。 ¾ 促进和标准汽车消费信贷 修改和完善汽车消费信贷制度，支持符合条件的国内骨干汽车生产企业建 立汽车金融公司。 ¾ 标准和促进二手车市场开展 大力开展专业的二手车经销企业，倡导汽车品牌经销商开展以旧换新、以 旧换旧等汽车置换业务。取消二手车交易市场的不合理收费，降低交易成 本。 〔3〕?汽车产业调整和振兴规划?对本工程的影响 ¾ 有利于增强国内宏观经济

51、的市场信心，推动汽车行业复苏，为本工程提供 良好的外部环境； ¾ 汽车行业为全国十大重点振兴产业之一，有利于获得更多政府扶持政策， 对本工程的定位具有战略指导意义； ¾ 降低了消费者的购置本钱，保证消费者的合法权益，有利于拉动汽车消费 内需市场、促进消费，对本工程而言是最大的利好消息。 2.其它主要宏观政策对汽车行业的影响 〔1〕加大重大根底设施建设――公路的大规模建设为汽车消费奠定设施根底 加快铁路、公路和机场等重大根底设施的建设，投资规模将有较大幅度提 高，既发挥投资对经济的直接拉动作用，又为经济的长远开展夯实根底。 〔2〕以投资带消费，以消费促

52、增长――稳定和提高居民的收入水平，有利于带 动汽车消费市场 从 2021 年四季度到 2021 年底国家需投资 4 万亿元来推动快民生工程、基 础设施、生态环境的大规模建设，从而提高城乡居民收入并直接拉动消费， 对经济开展的带动作用十清楚显。 〔3〕改革增值税，减轻企业负担――有效降低了汽车企业的本钱，汽车商品的 价风格整空间将更加广阔 增值税改革即是“生产型增值税转为消费型增值税〞。全面实行增值税转 型将有利于企业利润的增加，也为企业结构调整提供空间。按照部署，在 全国所有地区、所有行业全面实施增值税改革，鼓励企业技术改造，据初 步测算此举将减轻企业负担 1200 亿元。 〔4〕实施“

53、适度宽松〞的货币政策，扩大信贷规模――为汽车消费者提供广泛的 信贷效劳，降低购车门槛，促进消费 此举意在增加货币供给，目的是继续稳定价格总水平的同时，在促进经济 平稳较快开展方面发挥更加积极的作用。 2.2 中观行业分析 2.2.1 汽车产业开展综述 自 2001 年以来中国汽车工业总体上保持了良好的开展势头，2007 年销量水 平实现比 2003 年翻了一番，已连续九年增幅保持两位数增长。汽车产业已经逐 步开展成为我国国民经济的支柱产业。 目前，在汽车产业流通领域主要划分为以下三个环节： 汽车制造业 零配件制造上游产业〔钢铁、机械

54、、电子、 电器、化工、轻工、纺织等〕 整车制造业〔铸、锻、热、焊、冲压、 机加工、油漆、电镀、装配、试验、 检测等〕 零配件制造产业〔汽车的各种零配件生 产〕 汽 文化业〔展 车 示、博览、 展 体育、旅游 销 等〕 和 服 务 业 销售业〔新车销售及二手车销售〕 效劳业〔零配件、咨询、租赁、保养、维修、金 融、保险、广告、司机培训、加油站、停车场、 俱乐部、休闲娱乐餐饮〕 本工程可开展的产业链环节 上述环节中，汽车效劳业和汽车文化业可以归类为汽车后市场，它与汽车销

55、 售业是通过商贸物流来实现的，是本工程主要的开展方向。而制造环节不需要通 过城市的商贸场所来实现生产，因此本工程不予考虑。 根据行业开展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值 20％比例， 由此可以看出，汽车销售和汽车后市场的容量以及经济效益巨大，本工程开展空 间广阔。 1.汽车销售业――以新车销售和二手车销售为主 汽车销售业主要包括汽车新品销售和二手车销售。汽车新品主要是汽车生产 厂商利用新的设计、技术、工艺制造出新的整车商品，并通过经销商、代理商、 展会等商业渠道实现商品的销售。而二手车市场主要是依托于国内的新车车消费 开展起来的，它推进了汽车销售市

56、场的开展，加快了汽车商品更新换代的速度， 并因此形成了一个规模化、相对独立的市场，成长性良好。 2.汽车后市场――以汽车效劳和汽车文化业为主 汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种效劳，它涵盖了 消费者买车后所需要的一切效劳。近年来，随着汽车制造业和销售业的快速开展， 汽车效劳行业逐步从汽车制造和汽车展销环节中别离，形成了独立的汽车后市 场。根据行业内统计，汽车前市场与后市场的消费比例为 1：8，汽车行业利润 比为 3：7，汽车后市场已成为名副其实的“黄金市场〞。 汽车行业利润占比 30% 70% 汽车前市场 汽车后市场

57、 3.新车销售市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性 〔1〕新车销售是二手车市场和汽车后市场开展的根底，汽车销量和汽车保有量 的开展，才能够推动整个汽车市场的开展，为二手车、汽车后市场带来市 场空间和容量； 〔2〕二手车市场与新车销售市场的开展既相互促进，又能此消彼长。新车的推 出能够加快消费者升级换代的速度，为二手车交易带来时机。但二手车市 场的过渡繁荣，也会影响到新车的交易； 〔3〕汽车后市场完全依赖于前市场的开展，但它也是前市场不可或缺的配套服 务，且利润比例以及消费比例要远高于前市场，拥有较高的开展潜力。 2.2.2 中国汽车销售业开展

58、分析 虽然受到金融危机影响，但 2021 年中国汽车销量同比仍增长 ％，说明刚性 需求旺盛 在经历了 2005 年至 2007 年汽车行业连续三年两位数的高速增长之后，2021 年中国汽车最终销量为 938 万辆，比 2007 年全年新车销售量提升约 ％，虽 然增幅有所下降，但在金融危机的背景下仍然实现了销量增长。 2000-2021中国汽车销售量〔万辆〕 数据来源：中国汽车工业年鉴 2021 年 938 ％ 随着宏观经济的回暖，2021 年一季度中国汽车行业开始出现回暖

59、迹象，汽车行 业消化库存情况和下季度销量预期都较为乐观。 根据中国 汽车行业景气研究报告显示，2021 年一季度，用以反映汽车行业 景气状况的汽车行业景气指数为 98.4(2001 年=100)，虽然仍同比下降 ，环 比下降 ，但从总体看，汽车行业景气指数在 2021 年一季度降幅有所遏制， 行业景气开始出现回暖迹象。 从全球范围来看，2021 年中国汽车消费量占全球总消费量比例已达 12%，预计 在 2021 年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为全球第一大汽车消费市场。 根据中投参谋发布的?2021-2021 年中国汽车行业投资分析及前景预测报告? 显示

60、，2007 年我国汽车总销量大致为 2003 年的一倍，短短的 4 年间翻了一番。 未来汽车工业仍将保持良好的开展势头，汽车产量于 2021 年成为世界第一，而 汽车销量预计在 2021 年超过美国，成为全球第一大汽车消费市场。 2000-2021世界主要国家汽车销售量〔万辆〕 数据来源：中国汽车工业年鉴、世界汽车工业参考 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0  2000-2021中国汽车销售量〔万辆〕 美国 德国 日本 2000年 2001年 2002年

61、 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2021年 中国 在千人汽车保有量的统计上，中国仅为美国的 5％，显示出中国的汽车市场仍有 巨大的开展空间。 目前，美国的千人汽车保有量是 815 辆，而中国千人汽车保有量是 辆。 一个国家的高速增长期有两个：第一个时期是千人 5 辆车到千人 20 辆，第二个 时期是千人 20 辆到千人 100 辆，而中国正处在第二个高增长期，汽车产业具备 高速增长的潜能。 2.2.3 深圳汽车销售业开展分析 深圳在 2021 年受到金融危机的严重影响，但在

62、汽车销售额的统计上仍然取得了 ％的快速增幅，显示出强有力的消费市场。 根据深圳市统计局的数据统计，2021 年 1－12 月深圳汽车销售总额达 亿元，比 2007 年同期增长了近 20.4%。这是以外向型经济为主的深圳在金融危 机严重影响下取得的成绩，显示出深圳汽车市场强大的消费能。 借势国家汽车相关政策的出台，2021 年 1－4 月深圳的汽车销售额实现了同比 ％的大幅度增长，强劲反弹的力度领先于全国。 根据深圳市统计局的数据统计，2021 年 1－4 月深圳汽车销售总额累计为 亿元，实现同比增长 45.5%。虽然整体的经济状况尚不明朗，但随着中国 汽车行业开始出现

63、回暖迹象，深圳汽车展销业的反弹力度十分强劲，增长的势态 有望继续保持下去。 截至到 2021 年底，深圳汽车保有量已突破 130 万辆，但与国际兴旺城市 300－ 400 万台的容量相比，在考虑城市规模的前提下，仍有较大的市场空间。 根据国际兴旺城市的开展经验，城市的汽车保有量一般在 300－400 万台达 到饱和，但实际上纽约、东京的汽车保有量已到达 700－800 万台。北京是中国 汽车保有量最大的城市，已经突破 300 万台。深圳与上述城市相比差距较大，显 示出较大的上升空间。 目前，深圳汽车销售市场的营业建筑面积约为 46 万平方米，逐步开始由旧有临 时用地性质的展

64、场向永久性汽车交易用地、4S 品牌店的成熟市场升级和转变。 ¾ 目前，深圳市符合标准的汽车展销市场共有 76 处，总占地面积 公顷， 总建筑面积 万平米； ¾ 深圳市汽车展销市场类型大体上可以分为两类： ① 集中多家经销商共同经营的集聚型汽车交易市场， ② 独立的品牌专卖店。 表2-2：深圳汽车销售市场分类统计表 数据来源：深圳市建筑设计总院统计 展场类型 数量 销售单位数 占地面积〔m2〕 建筑面积〔m2 品牌专卖店 4S 店 41 41 225674 其他专 卖店 20 20

65、59534 12631 交易市场 15 561 220263 合计 76 622 458568 〕 4S 店：指整车销售〔sale〕、配件供给〔spare part〕、维修效劳〔service〕、信息反应〔survey〕 四位一体的品牌专卖店； 其他小型专卖店：指以整车销售和车辆存放功能为主的品牌店。 政府部门和行业运营商正在积极改变深圳汽车销售市场较小、分布散乱、营销模 式落后的现状，力图带动形象的改变，提升在行业幅员中的地位。 针对深圳特区内大局部的汽车交易市场都属于临时性用地的问题，深圳市政 府已

66、经规划了极具规模的三大永久性汽车产业用地来解决场地的问题。而深圳汽 车展销业的知名企业也在积极的推进汽车市场的建设、加强资源整合、探索先进 的营销模式、提升效劳质量等，有利于推动整个行业的开展。 结论：从目前深圳汽车销售业的开展态势来看，虽然仍受到经济危机背景的影响， 但得益于深圳兴旺的经济开展水平以及行业市场的沉淀和地位，未来深圳汽车消 费市场将会迎来复苏和新的开展机遇。 2.2.4 深圳二手车市场开展分析 伴随着 2021 年第一季度中国经济超预期的良好势态，汽车行业也看到了回 暖的迹象。在此背景下，深圳新车销售市场的强劲反弹，同时也带动了二手车的 销量快速增长。 2021 年第一季度中国二手车市场成交量同比增长 24.73%，市场交易显示出活泼 的迹象。 根据中国汽车流通协会得悉，全国 31 个省市 2021 年一季度共交易二手车 万辆，同比增长 24.73%。其中，二手轿车成交 万辆，同比增长 21.72%。 在新车销售市场的带动下，2021 年第一季度深圳二手车市场销量实现了 16.1% 的增长比例，证明了深圳二手车市场仍