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1、第二章 房地产市场分析,2.1 房地产市场概述,一、房地产市场的概念 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。,,二、房地产市场特征 房地产权益交易市场 交易形式多样 典型的区域性市场 不完全竞争市场,三、房地产市场的分类 按地域范围细分（房地产市场划分的主要方式） 房地产用途细分 居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等） 商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺等） （标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场） 酒店与休闲娱乐设施市场 工业物业市场 特殊物业市场（如老年公寓等）,存量增量细分 三级划分法 一级市场（特指土地使用
2、权出让市场）、 二级市场（土地转让市场、新建商品房租售市场）、 三级市场（存量房地产交易市场）。 增存量划分法 土地：土地一级市场、土地二级市场 房屋市场：增量市场（一手房市场）、存量市场（二手房市场） 交易形式细分 新建房交易：销售（预售、现售）、租赁（预租、正常租赁）和抵押 存量房交易：租赁、转让、抵押 按目标市场细分 低档，中档，高档,2.2 房地产市场的运行,一、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际,1、社会环境 人口数量和结构 城镇化数量增多 人口结构变化：成
3、年型老年型（刚性需求减少） 家庭结构及其变化 金字塔型倒金字塔型 金字塔：分家模式 倒金字塔型：自上而下减少（4-2-1） 例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后儿女成家，房屋闲置，房屋结构和设施未必符合老人需求，随即产生对老年公寓的需求。 居民思想观念 “family”-组织 “home”-精神 “house”-实体 “分家”观念 消费观念 社区和城市发展形态,2、政治环境 政治体制 政局稳定性 政府能力 政策连续性 政府及公众对待外资的态度 涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题,3、经济环境 城市或区域总体经济发展水平 就业 支付能力（工资-物价-房价租金比） 产业与结构布局 基础设施
4、状况 利率和通货膨胀,4、金融环境 宏观金融政策 信贷政策 金融工具完善程度 资本市场发育程度 5、法律环境 与房地产业有关的规则 现行法律与相关政策 房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策,6、技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步 信息技术的发展、房地产业信息化 信息、通讯技术水平提高，交通条件改善-缩短物业相对距离-推动不同地域消费品交流-减少劳动成本和时间费用-改变固有区位观念-增加不同位置物业的选择机会 7、资源环境 土地、能源等资源约束 8、国际环境 国际资本流动和经济的全球化,二、房地产市场的参与者 1、土地所有者
5、或当前的使用者 2、开发商 劝退令 各行各业进军房地产 3、政府及政府机构,房地产市场参与者和房地产市场调控者的角色冲突 政府是土地的供应者 政府通过参与房地产市场，进行房地产开发获得收益 政府又是市场的调控者 “剪不断，理还乱” 中央政府干预者 地方政府直接参与市场的主体。 保障性住房提供者与商品房住房市场参与者的角色冲突 住房保障职能和房地产市场调控职能的冲突,,4、金融机构 银行信贷非理性扩张 5、建筑承包商 6、专业顾问 中介公司炒作 7、消费者或买家,1、房地产周期循环 指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。,三、 房地产市场的运行规律,2、房地产
6、周期循环的原因 供需因素的影响：金融因素最关键 市场信息不充分 生产者与消费者的心理因素 追涨不追跌、投机 、非理性预期 政策影响：容积率控制、农地征用控制等 政策冲击：社会政治动荡 制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等 其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等,,,供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降,需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小小步上升,需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降,需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给增长快，空置率仍下降，租金增长率上升,供给增长率=需求增长率,供给增长率超过需
7、求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升,需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑,长期平均空置增长率,,,,,3、房地产市场的自然周期,,,房地产价格达到或接近最低点,投资者小心翼翼的回到市场当中来。,投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，流动资本显著增加。,长期平均空置增长率,,,,,4、房地产市场的投资周期,投资者不断购买存量房地产并继续开发新项目,投资者意识到市场下滑，降低对新项目的回报预期，存量房地产业主仍叫价很高。,,5、自然周期和投资周期之间的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变换 在其他阶段则超前于市场自然周
8、期的变化。,三、房地产市场中的泡沫与过热,1、房地产泡沫 定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。,房地产泡沫的成因 土地的有限性和稀缺性房地产泡沫产生的基础 当经济发展处于上升时期，国家投资重点集中在基础建设和房屋建设中，使得土地资源供给十分有限，造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资房地产，以期获得价格上涨的好处。 投机需求膨胀房地产泡沫产生的直接诱因 对房地产出于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，及人们买楼不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制。房地产泡沫随着产生。,金融机构过
9、度放贷房地产泡沫产生的直接助燃剂。 价格是价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。 房地产泡沫能够出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，是银行等认为这种贷款风险小，在利益驱动下银行非常愿意想房产投资者提供抵押贷款。 此外，银行部门还会过于乐观的估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资与房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。,2、房地产过热过度开发 定义：指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 诱因 开发商对市场预测的偏差 开发资金的易得性 开发商之间的博弈
10、和非理性行为,3、“房地产泡沫”和“房地产过热”的区别与联系 （1）区别 反应层面不同 房地产过热和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。 过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象； 房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。,,严重程度和危害性方面不同。 房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。 房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预. 房地产过热可以通过自我调整回复到平
11、衡状态。,在周期循环中所处的阶段不同 如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。 房地产过热一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。 也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现房地产过热的现象时，市场已经开始下滑了。 从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过热；但房地产过热却不一定是由房地产泡沫引发的。,,参与者的参与动机不同 “过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益； “房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。,2.3 房地产市场的宏观调控,土地政策 住房政策 税收政策 金融政策,
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