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1、,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015/8/6,#,外国地产资本运作模式分析,目录,美国,黑石集团,黑岩集团,凯雷集团,新加坡,凯德,丰树,新加坡模式,香港,新鸿基为代表,总结,一、美国三大投资集团,黑石,黑岩,凯雷,总管理规模,3,100,亿,48,000,亿,1,990,亿,地产盈利占比,45%,-,8.95%,地产相关投资,物流仓储,基金股票,酒店、物流,其他行业投资,能源、另类资产、对冲基金,健康、科技、能源、工业,国防、能源、金融服务、健康、工业、科技、通信、交通,根据,2014,年,9,月前三季度数据，,real estate
2、,行业盈利占总盈利比,根据,2015,年,7,月前半年数据，在基金中房产相关基金盈利占基金盈利比,单位：美元,1.BlackStone,黑石集团,投资策略：,机会型投资,擅长以低于重置成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决资产内部问题及管理之后溢价,出售,；,偏好高杠杆下的高资产收益，强调规模扩张,和由租金收益和资产升值收益的总收益率,目录,BlackStone,黑石集团,地产领域,房地产业务：,物流仓储,迅速发展,2014,年前,9,个月，黑石,45%,收益来自于房地产部门。房地产业务从金融危机以来逆势扩张，在集团业务中越来越重要。,中国：,2014,年,4,月起，作为股东
3、之一，与,万科合作,共同开发物流地产项目,英国：,2015,年,4,月，斥资约,4,亿英镑（,6.07,亿美元）购买,16,块工业仓储用地,仓储（,Warehouse,）网络：西班牙、法国、葡萄牙、德国,BlackStone,黑石集团,投资重点：能源行业,彭博社评论其为,Scrambling to Invest in Engery(,以掠夺者姿态投资能源产业,),12,年第一个能源基金共募集,24,亿美元，扣费后年回报率高达,44%,2015,年,1,月 筹建第二只主打能源的信贷基金，上限,45,亿美金,BlackStone,黑石集团,关键词,把握,时机,、准确衡量风险,在当地建立,政商关系网
4、,，熟谙关系运作，取得政府信任,充分了解当地市场（收益于其业务范围、规模、受欢迎程度）,重视债务风险（而非杠杆最大化），并不热衷新型市场，集中于传统行业,投资方式特点,“俱乐部式交易”，善于与行业巨头合作融资，降低风险,2.BlackRock,投资领域分布,证券投资基金领域分布,大宗商品策略基金*,3,健康,科学机会基金*,6,科技机会基金*,5,自然资源信托*,4,全市值资源能源基金*,5,能源,资源基金*,4,地产证券基金*,3,目录,Blackrock&Blackstone,BLACKROCK,Blackstone,1988,年成立,1985,年成立,主要投资股票和基金,大量投资于另类资
5、产，对冲基金，地产行业，,PE,巨鳄,管理,48,000,亿资金,管理,3,100,亿资金,3.Carlyle Group,凯雷集团,投资策略：增长型投资,偏好对有发展空间的发展中企业进行投资,目录,Carlyle Group,凯雷集团,核心投资行业,航空航天与国防*,2,（美国）；,大宗商品；,零售,*,19,（美、中、日、法、韩、爱尔兰、巴西）；,能源与电力,*,11,（挪威、美国、英国、加拿大、卢森堡）；,金融服务*,5,（日本、美国、印度）；,健康医疗*,2,（中国、美国）；,工业,*,14,（美、法、中、日、土耳其、奥地利）；,房地产*,1,（美国）；,科技*,15,（美、韩、日、法
6、、印度、爱尔兰、中国、西班牙、秘鲁）；,通信与传媒*,3,（瑞典、中国、美国）；,交通与运输*,3,（英国、美国、澳大利亚）,计算,12,年后投资目前仍在运行项目,Carlyle Group,凯雷集团,Real Asset,发展中心,一、,房地产,管理,9,支基金，约,140,亿美元。,二、,能源与自然资源,独资,管理,14,支基金，超过,200,亿美元；,与,Riverston,联合经营,5,支基金，约,90,亿美元。,Carlyle Group,凯雷集团,中国投资,2015,年,6,月，安能物流，（,配送与仓储业,），投资,1.2,亿美元,2013,年,7,月与红杉、英联联合投资铂涛,酒店
7、,集团，金额未公开,2012,年,7,月，以可转债形式投资雅高,矿业,控股集团（能源与矿产领域），金额未公开,Carlyle Group,凯雷集团,凯雷关键词,精准的数字管理,保守型投资,政,商关系管理透明化、流程化,多地区、多基金、多行业 跳跃式发展,美国地区总结,对投资机会的把握以轻资产为主,通过资金介入，开发重资产项目少，项目周期短,政商关系透明化、流程化,在大陆近期表现出对物流仓储行业偏好,二、新加坡模式,目录,新加坡,-,凯德模式,地产项目：,-,凯德,Mall,：自有资产占比超过,50%,。随时间增加减少自有资产占比，最低,25%,-,写字楼：单一产权整体持有、统一长期规划,-,住
8、宅：高端化住宅,凯德集团旗下的凯德商用主要负责旗下信托基金的管理。,资金流方面，凯德在地产项目的培育期配合私募投资人,高风险、高回报,特点，进入成熟期后以地产信托形式推出，配合相对保守的,REITs,投资人，具有稳定的分红能力。,目录,新加坡,-,凯德模式,收益模式,（,1,）,REITs,套现收益,。,（,2,）,分红收益。,（,3,）,管理费收益。,凯德通过,CRCT,上市流通套现，提高投资回报率，并且加快了资金回笼速度，缩短了投资回报周期，这也是,REITs,给商业地产公司带来的普遍的影响与好处。,新加坡,-,丰树集团,定位：,亚洲第一的物流资产信托,方式：,独资,or,同地方公司合资,
9、通过在中国建立物流不动产基金或房地产信托投资，将物流和金融领域结合在一起，它必将成为一个有吸引力的前景。,发展重点：,在二三线城市，以住宅项目为基础，发展住宅和零售物业综合体项目。以城市为单位发展物流仓储，经营方式区域性很强。,发展策略：,复制模式“商业,+,住宅”,目录,新加坡地产集团小结,从,一线城市中高端住宅,为起点，发展商业地产。,大力,发展,仓储物流业务,资本市场操作技巧成熟，商业物业的开发经营与私募基金的操作为物业上市提供了物业基础和组合技术，而,REITs,为前期投资的退出和商业物业的套现提供了渠道。,目录,三、港资地产集团,特点：“囤地”、“地王”,在一线城市地源相对较少的情况下，他们手中仍掌握大量地块资源。目前，新鸿基在大陆已经开发完成的地块项目不足其掌握并计划开发地块的六分之一。,与其他类型的地产集团相比，港资不怕长期投入，他们更多地享受地块持续升值带来的收益。,目录,四、总结,不同资本的项目类型偏好各有特点,重点项目：,住宅,+,商业 相结合,物流仓储,明确轻、重资产偏好（如万科万达强强联手）,资金方面，除地产信托、私募基金外，,以住宅销售带来大量的现金回流，通过持有商业获得持续租金收入的方式将降低风险,目录,END,谢谢,目录,
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