浙大个人理财规划__住房养老(稿)

《浙大个人理财规划__住房养老(稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙大个人理财规划__住房养老(稿)（46页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“以房养老”模式研究,柴效武教授,chaixiaowu ,2013.,1,介绍新理论,宣传新思想，确立新理念,欢迎大家,提出宝贵意见！,加盟研究队伍！,2,目前已经做出成果,发表以房养老和反向抵押贷款论文50篇,出版以房养老系列研究丛书7部,共收录相关论文180篇,计230万字.名称为以房养老模式、以房养老理念、反向抵押贷款制度、反向抵押贷款运作、反向抵押贷款功用、反向抵押贷款运做与风险防范、反向抵押贷款产品定价。,出

2、版读物2本，如何用房子养老、以房养老漫谈，共计50多万字，专著反向抵押贷款，35万字。以此为题撰写硕士论文并论证通过18篇，本科论文8篇，博士论文2篇。正在撰写6篇。,翻译国外反向抵押贷款资料文献、手册计140万字。,尚有以房养老、基地养老、反向抵押贷款方面书籍近10部，待筹措资金出版。,3,2006年全国两会提案开展以房养老的建议，引起很大社会轰动和媒体大肆炒做。,2007全国两会提案开办养老基地的建议,报刊媒体、网站电台、电视台宣传报道千余次。,获取国家社科基金课题以房养老模式研究，获取浙江省科学普及项目以房养老3个,为杭州发改委做课题，提出建设养老基地，打造杭州养老天堂的口号，得到建德临

3、安、安吉、桐乡响应。,幸福人寿保险公司开业，将反向抵押贷款做为主打产品推出。其他银行、保险公司要跟风参与。,以房养老、基地养老两大事项已经引起国家高层领导关注，将来有望成为国策。以房养老已列在,10,多个省份的政府文件,杭州市委、市政府文件将两大内容全面引入。浙江省将推出以房养老，建德市提出打造养老城口号，并付诸行动。,国家部委领导、经济学家、高官、高管对此有积极表态，认为将来可以成为养老模式的一种积极选择。,“,60岁前人养房，60岁后房养人,”,已深入人心。,4,孟晓苏,原党中央办公厅二局副局长，万里委员长秘书,中房集团董事长 总裁党委书记，目前为中房理事长,幸福人寿保险公司董事长,北京大

4、学经济学院硕士、博士,若干大学兼职教授,思想家、社会活动家、学者、企业家、政治家,住房按揭贷款的倡导者,反向抵押贷款倡导者,5,国家建设部科技司司长，全国政协委员,九三学社中央副主席 赖明,2006,年,以房养老,提案提交人,6,为什么研究这一课题,1.,老龄化问题突出，,60,岁以上人口已经达到总人口的,12.5%,。到,2030,年，这一指标将上升到,30%,，京沪大城市将达到,40%,之多。,2.,人口高龄化，人均寿命上海已达,80,岁。退休后时间大大延长，独生子女的负面效应开始显现。,3.,我国未富先老，人均,GDP,只有,1000,余,美圆（国外已经达到,10000,美圆或更多）,4

5、.,养老资源短缺，欠账严重。养老保障体系初始建立，普及面过窄。,5.,增加养老资源，创新养老观念（将住宅和环境视为新的养老资源）。,7,问题的提出,1.,许多老年人生前过得很辛苦，死亡后却遗留大量房产，端着,“,金饭碗讨饭吃,”,，能否将死亡后遗留房产的价值在生前使用，同时对其正常生活又不带来任何负面影响？,2.,都市老年人养老环境很差，养老成本很高，而某些环境优美乡镇养老环境很好，养老成本很低，能否将都市老年人迁移于乡镇以求更好地实现养老的目标,3.,老人希望晚年能在适合养老的地段选购满意的住宅以舒适养老，但只能支持部分资金，贷款无望也不必要的状况下，如何满足这部分老年人的购房需要。购买新房

6、的使用年限远超出自己余存寿命，多出价值又应如何处理？能否有较好方法？,8,问题的解决办法,将住宅也作为养老的重要资源，打一个时间差，身故后的钱财生前使用,将优美环境作为养老的重要资源，打一个空间差，此地的钱财到彼地使用,推出一种新型贷款，整贷整还，贷期内不必还本付息，老人身故后用住房还贷,9,住房,金融,保险,养老,载体,手 段,目的,10,三个老太太的故事,中国老太太,终生储蓄,晚年,购房,死亡,美国老太太,青年贷,款购房,终生居,住还贷,死亡,N,国老太太,青年贷,款购房,终生居,住还贷,晚年以,房养老,死亡,11,模式宣传口号,60,岁前人养房，,60,岁后房养人,60,岁前抵押贷款买房

7、，长期生活居住,货币资产 住房资产,60,岁后反向抵押贷款，晚年用房养老,住房资产 货币资产,12,基本宗旨,将老人身故后遗留房产的巨大余值，用一定的金融保险机制提前变现套现，取得一笔稳定持续可靠的终生现金流入，用来养度老人余生。,避免,“,端着金饭碗讨饭吃,”,的现象出现。,13,以房养老功用,住房增加新功能（养老保障）,养老增添新模式（住房养老）,房产交易量增加激活,国民经济有了新增长点,金融保险产品、业绩、利润新增加点,养儿防老、遗产继承发生重大变革，家庭代际关系的革命，自立自强取代过度依赖,家庭金融理财观念大改变（全方位全过程）,14,住房功能：,生活居住（使用价值作用发挥）,投资赢利

8、（价值增值保值）,融资流动（价值短期变现临时资金融通）,养老保障（价值长期变现以实现晚年养老 保障）,15,养老方式：,养老,年轻时代创造并积累财富，供给年纪大时花销耗用,家庭有儿子、票子、房子三大财富，就有三大养老模式,养儿防老（儿子养老）,传统社会长期流传，目前仍需要大发扬,储蓄保险养老（票子养老）,目前社会运用普遍，但有相当缺陷和障碍,以房养老（房子养老）,将来社会需要增加的新养老思路,16,家庭三大财富积累与三大养老保障,1.,生育抚养子女做人力资本积累，养儿防老（五六十年代家庭拥有的最大财产）；,2.,货币金融性储蓄、养老寿险、社会养老保障，以用于晚年期的养老（目前家庭拥有的最大财产

9、，占到家庭总资产的一半）；,3.,购买,住宅不动产实物积累，在晚年期用做养老保障（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的半数）。,17,子女养老,子女赡养父母，,住房作为遗产由子女继承，,即传统意义的养儿养老。,现代社会家庭养老功能急剧弱化，子女养老 受到相当局限,家庭内部的经济核算意识强烈，,子女出于经济利益考虑，不乐意奉养父母,现代社会竞争加剧，注重家庭被迫让位于首先注重工作与社会,18,儿女欲养力不支，父母赠房儿不欲,未来,“,四二一,”,家庭,，,老年夫妇向中年夫妇遗留两套住房，并不为中年夫妇看重；中年夫妇同时养度四位老人，经济能力难支持。,房产继承硬约束，赡养老人软约束,房产继承是

10、约定俗成，天经地义，自然而然地发生。很难以人为剥夺,赡养老人则是良心活，是否赡养及赡养的状况是如何，都很难以计量界定,19,货币养老,包括养老储蓄、社会养老保障、商业养老寿险等，是目前养老主体形式,养老资源严重短缺，缺口达,3,万亿元，远远不能满足老龄化社会的需要,养老保障体系不健全，覆盖面过窄,通货膨胀，货币易于贬值,养老金过多时只是个价值符号，不发挥实际作用,加大养老金交纳比例，易于引起企业成本升高，投资效应降低，居民可支配收入减少，购买力降低，国民经济增长幅度减缓，,20,房子养老,住房是家庭的最大资产，应予很好利用,住宅天然具有保值增值的功能，房价呈现持续上涨趋势,住宅最为听话，随时听

11、从主人的安排（养儿子不如养房子）,住宅可直接提升家庭生活居住质量,家庭可减少养老金存储，将较多资金用于购买住房，晚年再用房养老。,住宅可在正常生活居住的同时，发挥价值提前变现套现以养老保障的双重功用,21,以房养老的缺陷,人们不能吃砖头啃瓦片过日子，住房存在价值变现的问题,现行法律对此尚有众多缺陷，如,70,年土地试用期的法律改变,遗产继承仍在日常生活及思想观念中仍具有重要位置,具体操作繁杂，联系面众多，风险环生,时期过长，长达,10,多年或更多，发生何种事项难以完全预料,22,以房养老的具体模式,23,（,1,）住房出售住养老院,住宅在市场出售，自己住养老院，将 售房款积蓄用于养老。,老人应

12、具有较好理财能力，钱存银行易贬值。老人应适应群体生活，乐意去养老院养老,孤身老人的最好选择，单住一幢大住宅行同浪费，身边无人又乏人照管,此种事项目前已经有较多存在，可望成一潮流。应对此行为大力倡导，并给予政策优惠,24,（,3,）住房出售,+,养老寿险,住房出售，自己居住养老院，将售房款项交办养老寿险。,整个余存生命期间，由寿险公司负责款项返还，用于晚年期的养老用度和住养老院的用费。,晚年生活可保终生经济无忧,比较简单出售住养老院模式应更为妥善,寿险公司应开发此项,“,房产养老寿险,”,产品,25,（,3,）反向抵押贷款,又称倒按揭，抵押房产，房款养老,老年人,将住宅抵押于银行，每期从银行取得

13、贷款用于养老，死亡后用房产还贷付息,国外已有此产品，国内对此业务开办已有相当呼声。应当结合国情，开发此项金融产品,有较多风险，适合寿险公司 运营，银行不适合开办,制度设计应给予相当重视，涉及事项复杂，目前还无法简单给予推出,26,（,4,）售房养老,老人将自有,住宅出售给金融保险机构或特设机构，使用权继续保留居住到死亡为止，房款在老人剩余生命期间，由特定机构分期向老人支付，用作养老费用。,国内应予开办，但存在巨大运营风险,类似反向抵押贷款，一为产权交易，一为贷款融资。比反向抵押贷款更复杂也更合理,特定机构支付大量现金 大规模收购住房，只得到该住房的,“,虚拟产权,”,，风险很大。,27,（,5

14、,）房产置换,售出市内大房，换购市郊小房，差价款养老,方法可行，便于操作，,晚年生活不需要太大的住宅,郊区环境好，适合老年人生活居住,房产转换的交易成本过高，应予降低,可由政府给予大力倡导，在郊区建造老年公寓供老人居住。,28,（,6,）房产反置换,出售或出租市区小房旧房，换购市郊的大房新房，改善晚年的生活居住条件,适用于货币有节余但对现有住房条件不很满意的老人,郊区自然环境适于老年人居住，,可借以减轻大城市已老化的人口年龄结构，减轻城市人口过于密集拥挤，,“,城市综合症,”,年轻人进城打工赚钱，老人出城居住养老,29,（,7,）资产租换,租出现居住大房租进小房，用房租差价养老,免除现在出售房

15、屋，日后房价上涨遭受损失,日后尚可对住房做再处理（售房养老或反抵押贷款等）,30,（,8,）住房出租,住宅出租，用租金收入住老人公寓养老。,养老用费有着落，喜欢集体生活又不放弃原住房，进退自如，可一直入住也可随时回家,老人去世后房产仍具有相当余值可资利用,成立老年房产经营 公司，办理 房产出售出租事项，可望形成一较大产业,31,重点研讨模式,售房养老,反向抵押贷款,容易操作模式,房产置换大房换小房,房产反置换小房换大房,出售住房,+,养老寿险,住房出租,+,自住养老院,32,模式推出背景,城市家庭多数已经拥有自有产权的住房,“,四二一,”,家庭将大量出现，人口呈倒金字塔结构,商品意识进入家庭内

16、部，代际亲情关系有淡泊,家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。,我国经济呈现长期快速增长，,GDP,持续拉升,城市化进程加快，几亿农民将进入城市,城市土地资源严重不足，地价持续拉升,居民收支预期不确定因素加大，需要保障,33,模式推出需要具备的条件,强大理论研发体系的形成与支撑,舆论广泛宣传倡导，社会各界对此形成共识并积极参与,国家相关法律法规的新建、变革与完善,市场供应需求、居民爱好的大规模调研,新型金融保险产品形成并衍生其他金融保险产品,推动银证保投一体化，实现混业经营,几千年传留的遗产继承观念的转变,目前还不具备这一条件，任重道远,34,本模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论,同制度经济、计量经济、金融工程、保险精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦理道德、土地及其他相关理论有密切关系。,以房养老理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富,本模式研发可对如上学科的研究起到相当推动作用,理论创新,35,住房养老模式的意义,国民经济寻找新增长点意义,推动金融保险发展意义,个人家庭资源优化配置意义,社会养老保障重担减少的意义,36,增加老人养老资金来源,减轻儿女赡