房地产置业投资项目案例分析讲义

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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,*,第11章,房,房地产置业,投,投资项目案,例,例分析,房地产置业,投,投资项目分,析,析简述,房地产买卖,投,投资分析,房地产置业,消,消费投资分,析,析,房地产租赁,投,投资分析,房地产置业,出,出租经营投,资,资分析,,,11.1房,地,地产置业项,目,目投资分析,简,简述,11.1.1房地产置,业,业投资的种,类,类,房地产置业,投,投资往往是,投,投资者购置,房,房地产后，,或,或寻机出售,、,、或租赁经,营,营以获取收,益,益的商业活,动,动。,这些置业投,资,资主要有：,以,以盈利为目,的,

2、的的房地产,买,买卖投资；,用,用于自己消,费,费的置业投,资,资；用于出,租,租经营的置,业,业投资；房,地,地产租赁经,营,营投资等。,,,11.1房,地,地产置业项,目,目投资分析,简,简述,11.1.2,房,房,地,地,产,产,置,置,业,业,投,投,资,资,分,分,析,析,的,的,基,基,本,本,指,指,标,标,1,．,．,投,投,资,资,成,成,本,本,2,．,．,投,投,资,资,回,回,收,收,期,期,3,．,．,投,投,资,资,利,利,润,润,率,率,4,．,．,资,资,本,本,金,金,利,利,润,润,率,率,5,．,．,资,资,本,本,金,金,净,净,利,利,润,润,率,率,

3、6,．,．,财,财,务,务,净,净,现,现,值,值,7,．,．,财,财,务,务,内,内,部,部,收,收,益,益,率,率,,,11.2,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,投,投,资,资,分,分,析,析,案,例,例11-1,：,：,某,投,投,资,资,者,者,投,投,资,资,了,了30,万,万,元,元,购,购,买,买,一,一,套,套120,㎡,㎡,住,住,宅,宅,，,，,一,一,次,次,性,性,付,付,款,款,，,，,预,预,计,计3,年,年,（,（,假,假,定,定,空,空,置,置,暂,暂,不,不,考,考,虑,虑,租,租,金,金,收,收,益,益,及,及,物,物,业,业,管,管,理,理,费,费

4、,等,等,支,支,出,出,，,，,但,但,在,在,实,实,际,际,分,分,析,析,中,中,应,应,当,当,考,考,虑,虑,）,）,后,后,可,可,以,以,卖,卖,到,到40,万,万,元,元,。,。,其,他,他,条,条,件,件,如,如,下,下,：,：,售,售,房,房,时,时,的,的,交,交,易,易,手,手,续,续,费,费,为,为,售,售,价,价,的,的1.5%,。,。,营,营,业,业,税,税,、,、,城,城,市,市,建,建,设,设,维,维,护,护,税,税,、,、,印,印,花,花,税,税,、,、,契,契,税,税,分,分,别,别,为,为,售,售,价,价,的,的5%,、,、,营,营,业,业,税,税,的

5、,的1%,、,、,售,售,价,价,的,的0.5%,、,、,售,售,价,价,的,的1.5%,。,。,城,城,市,市,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,每,每,年,年,每,每,平,平,方,方,米,米0.5,元,元,。,。,评,评,估,估,、,、,交,交,易,易,、,、,登,登,记,记,等,等,费,费,用,用,约,约2000,元,元,；,；,所,所,得,得,税,税,率,率,为,为20%,。,。,如,何,何,分,分,析,析,这,这,项,项,投,投,资,资,？,？,,,11.2,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,投,投,资,资,分,分,析,析,解,：,：,简,简,要,要,投,投,资,资,回,

6、回,报,报,分,分,析,析,如,如,下,下,：,：,1,．,．,计,计,算,算,相,相,应,应,指,指,标,标,1,）,）,投,投,资,资,成,成,本,本,（,（,购,购,买,买,价,价,）,）,：,：300000,元,元,2,）,）,销,销,售,售,手,手,续,续,费,费,：,：400000,×,×1.5%=6000,元,元,,,11.2,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,投,投,资,资,分,分,析,析,3,）,）,有,有,关,关,税,税,费,费,（1,）,）,营,营,业,业,税,税,：,：400000,×,×5%=20000,元,元,（2,）,）,城,城,市,市,建,建,设,设,维,

7、维,护,护,税,税,：,：20000,×,×1%=200,元,元,（3,）,）,印,印,花,花,税,税,：,：400000,×,×0.5%=200,元,元,（4,）,）,契,契,税,税,：,：400000,×,×1.5%=6000,元,元,（5,）,）,城,城,市,市,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,：,：0.5,×,×120,×,×3=1800,元,元,（6,）,）,评,评,估,估,、,、,交,交,易,易,、,、,登,登,记,记,等,等,费,费,用,用,：,：,约,约2000,元,元,（7,）,）,所,所,得,得,税,税,：,：,（,销,销,售,售,价,价-,购,购,买,买,价,价-

8、,利,利,息,息-,经,经,营,营,费,费,用,用-,直,直,接,接,税,税,费,费,）,）,×,×20%=12760,元,元,,,11.2,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,投,投,资,资,分,分,析,析,4,）,）,投,投,资,资,净,净,收,收,益,益,（1,）,）,税,税,后,后,利,利,润,润,：,：51040,元,元,（2,）,）,投,投,资,资,利,利,润,润,率,率,：,：63800,÷,÷300000=21.27%,（3）资,本,本金净利,润,润率（年,投,投资收益,率,率）：,51 040÷3,÷,÷300000=5.67%,,,11.2,房,房地产买,卖,卖投资分,

9、析,析,2．简要,分,分析,如果该投,资,资者将其,投,投资资金,存,存入银行,，,，年利率,为,为3.5%，三年,利,利息为31 500元，扣,除,除20%,的,的利息税6 300元，净,收,收益为25 200元，总,投,投资利润,率,率为8.4%，年,收,收益率（,资,资本金净,利,利润率）,为,为2.8%。,,,11.2,房,房地产买,卖,卖投资分,析,析,两者相比,，,，储蓄投,资,资比购房,投,投资的投,资,资收益率,低,低2.87%，但,储,储蓄投资,相,相对稳定,，,，除通货,膨,膨胀外，,基,基本上无,风,风险，而,购,购房投资,的,的结果却,有,有较大的,变,变数，如3年内用

10、,于,于出租经,营,营，则可,有,有租金收,益,益，仅租,金,金收益一,项,项就已经,相,相当于银,行,行利息收,益,益，如果,税,税费减免,或,或售价增,加,加，其收,益,益更高，,但,但如果售,价,价没升幅,，,，3年后,仍,仍无法售,出,出，则只,好,好转为长,线,线投资，,靠,靠收租金,逐,逐步回收,投,投资资金,，,，等待出,售,售时机。,投,投资者在,进,进行房地,产,产买卖投,资,资回报分,析,析时，其,收,收益率的,底,底线通常,是,是与银行,利,利息作对,比,比。相比,之,之下，购,房,房投资收,益,益大于银,行,行储蓄投,资,资，但风,险,险同时存,在,在。,,,11.5,

11、房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,案例11-4：,某公司以10 000元/,平,平方米的,价,价格购买,了,了一栋建,筑,筑面积为27 000平方,米,米的写字,楼,楼用于出,租,租经营，,该,该公司在,购,购买写字,楼,楼的过程,中,中，支付,了,了相当于,购,购买价格5.3%,的,的各种税,费,费（如契,税,税、手续,费,费、律师,费,费用、其,他,他费用等,）,）。其中,，,，相当于,楼,楼价30%的购买,投,投资和各,种,种税费均,由,由该公司,的,的自有资,金,金（股本,金,金）支付,，,，相当于,楼,楼价70%的购买,投,投资来自,于,于期限为15年、,固,固定利率

12、,为,为7.5%、按年,等,等额还款,的,的商业抵,押,押贷款。,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,假设在该,写,写字楼的,出,出租经营,期,期内，其,月,月租金水,平,平始终保,持,持在160元/㎡,，,，前3年,的,的出租率,分,分别为65%、75%、85%，从,第,第4年开,始,始出租率,达,达到95%，且在,此,此后的出,租,租经营期,内,内始终保,持,持该出租,率,率。出租,经,经营期间,的,的经营成,本,本为毛租,金,金收入的28%。,如,如果购买,投,投资发生,在,在第1年,的,的年初，,每,每年的净,经,经营收入,和,和抵押贷,款,款还本付,息,息

13、支出均,发,发生在年,末,末，整个,出,出租经营,期,期为48,年,年，投资,者,者的目标,收,收益率为14%。,试从投资,者,者的角度,，,，计算该,项,项目自有,资,资金的财,务,务净现值,和,和财务内,部,部收益率,，,，并判断,该,该项目的,可,可行性。,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,解：简要,分,分析如下,：,：,1．相应,指,指标计算,1）写字,楼,楼投资的,基,基本情况:,（1）写,字,字楼购买,总,总价：27000×10 000=27 000（万元,）,）,（2）购,买,买写字楼,的,的税费：27 000×5.3%=1 431（万元,）,）,（

14、3）股,本,本投资：27 000×30%+1431=9 531（万元,）,）,（4）抵,押,押贷款额,：,：27000,×,×70%=18900（,万,万元）,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,2）抵押,贷,贷款年还,本,本付息额,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,3）写字,楼,楼各年净,经,经营收入,情,情况,第1年净,经,经营收入,：,：,27 000×160×12×65%×（1-28%,）,）=2426.11（万,元,元）,第2年净,经,经营收入,：,：,27 000×160×12×75%×（1-28%,）,）=2799.36（

15、万,元,元）,第3年净,经,经营收入,：,：,27 000×160×12×85%×（1-28%,）,）=3172.61（万,元,元）,第4年及,以,以后各年,净,净经营收,入,入：,27 000×160×12×95%×（1-28%,）,）=3545.86（万,元,元）,本项目投,资,资自有资,金,金的现金,流,流量表，,如,如表11-3所示,。,。,,,年 末,0,1,2,3,4~15,16~48,股本金投入,9 531.00,,,,,,净经营收入,,2 426.11,2 799.36,3 172.61,3 545.86,3 545.86,抵押贷款还本付息,,2 141.13,2 141.

16、13,2 141.13,2 141.13,0.00,自有资金净现金流量,-9 531.00,284.98,658.23,1 031.48,1 404.73,3 545.86,表11-3,现,现金流,量,量表（自,有,有资金、,税,税前）,单,单,位,位：万元,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,4）该投,资,资项目的,财,财务净现,值,值,因为,i,c,=14%,，,，故,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,5）该投,资,资项目的,财,财务内部,收,收益率,因为i,1,=14%,时,时，,NPV,1,=789.81万,元,元，设,i,2,

17、=15%,，,，则：,用插入法,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,2．结论,因为NPV=789.81万元,＞,＞0，FIRR=14.78%＞14%，,故,故该项目,可,可行。,,,11.5,房,房地产置,业,业出租经,营,营投资分,析,析,案例11-5：,某写字楼,售,售价1950万,元,元，该楼,宇,宇拥有办,公,公单元60个，每,个,个单元平,均,均月租金6 000元，并,以,以每年5%的速度,递,递增。设,每,每单元每,年,年的空置,及,及其他损,失,失费为单,元,元月租金,收,收入的2,倍,倍。第1,年,年的经营,成,成本为毛,租,租金收入,的,的20%,

18、，,，以后每,年,年按6%,的,的幅度递,增,增。投资,者,者可获得,利,利率为12%，期,限,限15年,的,的1 500万元,的,的贷款，,要,要求按月,等,等额还本,付,付息。贷,款,款成本（,申,申报费、,评,评估费、,活,活动费等,）,）占贷款,额,额的2%,。,。,该物业,资,资产使,用,用15,年,年，按,线,线性折,旧,旧法计,算,算折旧,费,费用。,折,折旧基,数,数为投,资,资额的85%,。,。若投,资,资者要,求,求的投,资,资收益,率,率为20%，,该,该项目,是,是否值,得,得投资,？,？,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,分析：,大部分,

19、投,投资者,都,都要依,赖,赖筹措,的,的资金,进,进行房,地,地产投,资,资，而,抵,抵押贷,款,款是房,地,地产资,金,金筹措,的,的主要,形,形式。,投,投资者,经,经常面,临,临的问,题,题之一,就,就是权,衡,衡抵押,贷,贷款投,资,资的效,益,益，作,出,出投资,决,决策。,本,本案例,实,实际上,是,是想考,察,察该项,目,目的抵,押,押贷款,投,投资决,策,策是否,可,可行。,也,也就是,说,说，该,项,项目在,贷,贷款的,情,情况下,再,再考虑,各,各种应,交,交税款,，,，还能,否,否获得,预,预期收,益,益。,为了求,解,解这一,问,问题，,应,应分别,计,计算该,项,项

20、目的,贷,贷款分,期,期偿付,计,计划、,年,年度折,旧,旧额、,税,税额、,税,税前及,税,税后现,金,金流量,，,，并依,据,据税后,现,现金流,量,量及投,资,资者要,求,求的收,益,益率计,算,算该项,目,目的净,现,现值及,内,内部收,益,益率，,据,据此作,出,出投资,决,决策。,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,解：,1．贷,款,款分期,偿,偿付计,划,划,已知:,该,该笔,贷,贷款年,利,利率,r,= 12%，,期,期限,n,=15,×,×12=180个月,，,，要求,按,按月还,本,本付息,，,，则：,（1）,每,每月计,息,息利率,：,：,i,

21、=,r,/,n,= 0.12/12=0.01,（2）,月,月还款,系,系数:,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,（3）,月,月还本,付,付息额:1500×0.012= 18(万,元,元),（4）,年,年还本,付,付息额:18,×,×12=216(万元),（5）,年,年贷款,余,余额,：,：,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,把上述,已,已知条,件,件代入,，,，将会,得,得到各,年,年末的,贷,贷款余,额,额数值,。,。,例：第5年末,贷,贷款余,额,额为：,又∵,某,某年,偿,偿还本,金,金 =,上,上一,年,年贷款,余,余额,–,

22、– 该,年,年贷款,余,余额,某年偿,还,还利息=,每,每年付,款,款额,–,– 该,年,年偿还,本,本金,∴,各,各年偿,还,还本金,和,和利息,情,情况依,次,次可以,算,算出。,详见抵,押,押贷款,分,分期偿,还,还计划,见表11-4。,,,年份,每年付款额,贷款余额,本 金,利 息,①,②,③,④=①-③,0,216,1 500,,,1,216,1 461.92,38.08,177.92,2,216,1 419.02,42.9,173.10,3,216,1 370.66,48.36,167.64,4,216,1 316.18,54.48,161.52,5,216,1 254.79,

23、61.39,154.61,6,216,1 188.42,66.37,149.63,7,216,1 107.66,80.76,135.24,8,216,1 019.82,87.84,128.16,9,216,920.83,98.99,117.01,10,216,809.31,111.52,104.48,11,216,683.62,125.69,90.31,12,216,542.01,141.61,73.39,13,216,382.44,159.57,56.43,14,216,202.62,179.82,36.18,15,216,0,202.62,13.38,表11-4,抵,抵押贷,款,款分期,偿

24、,偿还计,划,划表,单,单位：,万,万元,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,2．折,旧,旧计划,已知：,该,该物业,按,按线性,折,折旧法,计,计算折,旧,旧额；,折旧基,数,数为：1 950×85%=1657.5万,元,元；,则年平,均,均折旧,额,额为：1 657.5×1/15=110.55（万,元,元）,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,3．税,前,前现金,流,流量,各年税,前,前现金,流,流量,=各年,潜,潜在总,收,收入-,各,各年空,置,置及其,他,他损失-经营,成,成本（,或,或经营,费,费用）-年还,本,本付息,额,额

25、。,按题设,已,已知条,件,件，,（1）,该,该项目,年,年潜在,总,总收入,=单元,月,月租金,×,×单元,数,数×12个月,×,×（1+ 升,幅,幅）,（2）,该,该项目,空,空置及,其,其他损,失,失,=2×,单,单元月,租,租金×,单,单元数,×,×（1+ 升,幅,幅）,（3）,实,实际总,收,收入=,潜,潜在总,收,收入-,空,空置其,他,他损失,,,11.5房地,产,产置业,出,出租经,营,营投资,分,分析,（4）,经,经营成,本,本：第1年为,当,当年实,际,际总收,入,入的20%，,以,以,后每年,按,按6%,比,比例,递,递增，,即,即：,经营成,本,本=第1年实,际,际总收

26、,入,入×20%×,（,（1+,升,升幅,）,）,（5）,净,净经营,收,收入=,实,实际总,收,收入-,经,经营成,本,本,（6）,年,年还本,付,付息额,，,，见表11-4 ①,栏,栏。,（7）税前,现,现金流量=,净,净经营收入-年还本付,息,息额,上述计算结,果,果见表11-5。,,,年,份,经营收入,空置及,其他损失,实际总收入,经营成本,净经营收入,年还本,付息额,税前,现金流量,①,②,③=①-②,④,⑤=③-④,⑥,⑦=⑤-⑥,1,432.00,72.00,360.00,72.00,288.00,216.00,72.00,2,453.60,75.60,378.00,76.32,

27、301.68,216.00,85.68,3,476.28,79.38,396.90,80.90,316.00,216.00,100.00,4,500.09,85.35,416.74,85.75,330.99,216.00,114.99,5,525.10,87.52,437.58,90.90,346.64,216.00,130.64,6,551.35,91.89,459.46,96.35,363.11,216.00,147.11,7,578.92,96.49,482.43,102.13,380.30,216.00,164.30,表11-5,税,税前现,金,金流量计算,表,表,单,单,位,位：万元

28、,,,8,607.87,101.31,506.56,108.26,398.30,216.00,182.30,9,638.26,106.38,531.88,114.76,417.12,216.00,201.12,10,670.17,111.70,558.47,121.64,436.83,216.00,220.83,11,703.68,117.28,586.40,128.94,457.46,216.00,241.46,12,738.87,123.14,615.73,136.68,479.05,216.00,263.05,13,775.81,129.30,646.51,144.88,501.63,2

29、16.00,285.63,14,814.60,135.77,678.83,153.57,525.26,216.00,309.26,15,855.33,142.56,712.77,162.79,549.98,216.00,333.98,续表11-5,税,税前,现,现金流量计,算,算表,单,单位：万元,,,11.5房,地,地产置业出,租,租经营投资,分,分析,4,．,税金及税后,现,现金流量计,算,算,税后现金流,量,量=税前现,金,金流量-应,纳,纳税额,应纳税额=,应,应纳税收入,×,×综合税率,应纳税收入=净经营收,入,入-利息-,折,折旧-年均,分,分摊融资成,本,本,其中：年平,均,均分

30、摊融资,成,成本=1500×2%÷15=2（万元）,；,；,本案例中，,该,该项目应交,纳,纳的税金主,要,要有：营业,税,税、印花税,、,、房产税、,所,所得税分别,为,为租金纯收,入,入的3%、0.1‰、18%、9.84%。,上,上述四项合,计,计的综合税,率,率为租金纯,收,收入的30.85%。,上述税后现,金,金流量计算,结,结果如表11-6所示,。,。,,,年,份,净经营收入,还贷 利息,折旧费,分摊融资成本,应纳税收入,综合税率,税额,税后,现金流量,①,②,③,④,⑤= ①- ②- ③-④,⑥,⑦=⑤X⑥,,⑧,1,288.00,177.92,110.55,2.00,-2.47

31、,30.85%,-0.76,72.76,2,301.68,173.10,110.55,2.00,16.03,30.85%,4.95,80.73,3,316.00,167.64,110.55,2.00,35.81,30.85%,11.05,88.95,4,330.99,161.52,110.55,2.00,56.92,30.85%,17.56,97.43,5,346.64,154.61,110.55,2.00,79.48,30.85%,24.52,106.12,6,363.11,149.63,110.55,2.00,100.93,30.85%,31.14,115.97,7,380.30,135.

32、24,110.55,2.00,132.51,30.85%,40.88,123.42,表11-6,税,税后现,金,金流量计算,表,表,单,单,位,位：万元,,,8,398.30,128.26,110.55,2.00,157.49,30.85%,48.59,133.71,9,417.12,117.01,110.55,2.00,187.56,30.85%,57.89,143.28,10,436.83,104.48,110.55,2.00,219.80,30.85%,67.81,153.02,11,457.46,90.31,110.55,2.00,254.60,30.85%,78.54,162.92,

33、12,479.05,73.39,110.55,2.00,293.11,30.85%,90.42,172.63,13,501.63,56.43,110.55,2.00,332.65,30.85%,102.62,183.01,14,525.26,36.18,110.55,2.00,376.53,30.85%,116.16,193.00,15,549.98,13.38,110.55,2.00,424.05,30.85%,130.82,203.16,续表11-6,税,税后,现,现金流量计,算,算表,单,单位：万元,,,11.5房,地,地产置业出,租,租经营投资,分,分析,5．净现值,及,及内部收益,率

34、,率的计算,（1）净现,值,值计算,设基准收益,率,率,i,c,为20%，,则,则净现值计,算,算结果见表11-7所,示,示。,,,年,份,自由资金,投资额,税后现金流量,贴现系数,,现值,①,②,③,④=,②X ③,0,-450,,1.0000,-450.00,1,,72.76,0.8333,60.63,2,,80.73,0.6944,56.06,3,,88.95,0.5787,51.48,4,,97.43,0.4823,46.99,5,,106.12,0.4019,42.65,6,,115.97,0.3349,38.84,7,,123.42,0.2791,34.45,表11-7,净,净现值

35、,计,计算表,单,单位,：,：万元,,,8,,133.71,0.2326,31.10,9,,143.26,0.1938,27.76,10,,153.02,0.1615,24.41,11,,162.92,0.1346,21.93,12,,172.63,0.1122,19.37,13,,183.01,0.0935,17.11,14,,193.00,0.0779,15.03,15,,203.16,0.0649,13.19,∑,,,,,NPV,=51.30,续表11-7,净,净现值计算,表,表,单,单,位,位：万元,,,11.5房,地,地产置业出,租,租经营投资,分,分析,（2）内部,收,收益率的计,

36、算,算,内部收益率,是,是使项目净,现,现值为零时,的,的收益率。,由,由净现值计,算,算可知，,当,i,c,= 20%,时,时，,NPV,= 51.27＞0，,则,则,取,i,1,=22%，,按,按上述同样,步,步骤可求得,：,：,NPV,1,= 4.24,继续提高折,现,现率，设,i,2,= 23%,，,，则,NPV,2,= -16.68,由插入法求,得,得该项目的,内,内部收益率,为,为：,,,11.5房,地,地产置业出,租,租经营投资,分,分析,6．结论,因为该项,目,目净现值,为,为51.27＞0,；,；内部收,益,益率为22.2%,＞,＞20%,，,，已超出,投,投资者要,求,求的投资,收,收益率，,所,所以，该,投,投资方案,是,是可行的,。,。,,,