淮安项目管理及营销推广管理知识建议分析报告

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1、Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,,,*,淮安安别别墅墅启启动动元元年年,营销销纲纲领领,名城城机机构构,,2011,年,1,月,7,日,目录录,CONTENT,开发发环环境境,政策策市市场场,营销销策策略略,营销销目目标标,,2010,年房房地地产产政政策策解解读读,1,月,10,日,国办办发发出出通通知知，，要要求求进进一一步步加加强强和和改改善善房房地地产产市市场场调调控

2、控，，稳稳定定市市场场预预期期，，促促进进房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展,国务务院院常常务务会会议议要要求求，，对对贷贷款款购购买买第第二二套套住住房房的的家家庭庭，，贷贷款款首首付付款款不不得得低低于于,50%,，贷款利率率不得低于基基准利率的,1.1,倍。对购买首首套住房且套套型建筑面积积在,90,平方米以上的的家庭，贷款款首付款比例例不得低于,30%,4,月,15,日,4,月,17,日,房价过高地区区暂停发放购购买第三套及及以上住房贷贷款；对不能能提供,1,年 以上当地地纳税证明或或社会保险缴缴纳证明的非非本地居民暂暂停发放购买买住房贷款,4,月,20,日,住建部：未获获预

3、售许可项项目房地产开开发企业不得得以认购、预预订、排号、、发放,VIP,卡等方式向买买受人收取或或变相收取定定金、预定款款等性质的费费用,9,月,29,日,政策效果：从从加息到限购购，给房地产产市场不小的的打击，房价价上涨趋势得得到缓解，房房价趋与理性性；打击了部部分资金链较较弱的投资者者，但对于““富豪”阶层层，影响甚微微，同时也抑抑制了真正想想房的客户。。,10,月,20,日,中国人民银行行决定，自,2010,年,10,月,20,日起上调金融融机构人民币币存贷款基准准利率。金融融机构一年期期存款基准利利率上调,0.25,个百分点；一一年期贷款基基准利率上调调,0.25,个百分点；其其他各档

4、次存存贷款基准利利率据此相应应调整,9,月,27,日,国土部住建部部出重拳闲闲置土地一年年以上禁拿地地 ；地方政政府纷纷出台台地方版“国国十条”，调调控房价,暂停发放第三三套及以上房房贷；首套房房首付比例不不低于,30%,；房价过高上上涨过快城市市将限定家庭庭购房套数。。 房价过过高上涨过快快城市要限定定居民购房套套数，调整住住房交易环节节的契税和个个人所得税优优惠政策各商商业银行要加加强对消费性性贷款的管理理，禁止用于于购买住房。。,12,月,26,日,从,2010,年,12,月,26,日起，上年结结转的个人住住房公积金存存款利率上调调,0.34,个百分点，由由现行的,1.91%,调整为,

5、2.25%,。当年归集的的个人住房公公积金存款利利率保持不变变。,,低密产品政策策解读,政府相关部,门,门早在,2003,年至,2006,年就相继出,台,台多项政策,、,、法规，限,制,制别墅类项,目,目的开发；,,2010,年,3,月,10,日，在国土,资,资源部出台,的,的被称为“,国,国,19,条”的房地,产,产调控新政,中,中，“严禁,向,向别墅供地,”,”再次被提,及,及。,业内观点：,,老项目后期,占,占大部分，,独,独栋别墅的,确,确在减少；,,打擦边球，,此,此“独栋”,非,非彼独栋；,,市场影响：,,独栋别墅稀,缺,缺吸引投资,客,客入场。,,未来预期：,,“独栋别墅,”,”

6、不会就此,消,消失别墅市,场,场将更加多,元,元化。,本案现状：,,远离金融危,机,机非常时期,；,；,,尚未入市；,,规划尚未完,全,全确定，具,可,可变性。,,,理想状态：,,打擦边球，,支,支撑项目首,开,开低密独栋,、,、双拼，向,高,高密叠拼、,小,小高层过渡,，,，符合开发,规,规律与销售,节,节奏。,,,别墅限墅令的的补充出台，，要求开发企企业在产品研研发创新组合合、合理化开开发节奏和产产品搭配上提提出新的论题题。,目录,CONTENT,开发环境,政策市场,营销策略,营销目标,淮安,地,地处,苏,苏北,平,平原,中,中部,，,，距,离,离位,于,于南,部,部的,南,南京,市,市,

7、200,公里,，,，北,邻,邻连,云,云港,和,和徐,州,州市,；,；,,淮安,市,市土,地,地面,积,积,10072,平方,公,公里,，,，辖,5,个区,和,和,4,个县,；,；,,淮安,是,是新,兴,兴的,工,工业,基,基地,，,，已,形,形成,以,以机,械,械、,化,化工,、,、纺,织,织、,冶,冶金,、,、烟,草,草为,支,支柱,的,的地,方,方工,业,业体,系,系；,,淮安,是,是全,国,国农,副,副产,品,品产,加,加销,基,基地,，,，优,质,质粮,油,油、,蔬,蔬菜,、,、水,产,产、,生,生猪,、,、畜,禽,禽、,林,林果,是,是其,六,六大,主,主导,产,产业,。,。,,涟

8、水,,,淮安,,,洪泽,,,盱眙,,,金湖,,淮阴区,清河区,开发区,清浦区,楚州区,城市背背景,地方工工业体体系,+,农副产产品产产业主主导,规划,建,建设,方,方向,包,包括,清河,新,新区,、,、经,济,济开,发,发区,两大,板,板块,。,。,,将水,渡,渡口,广,广场,、,、生,态,态商,务,务新,城,城连,接,接，,形,形成,“三,横,横六,纵,纵”,的总,体,体规,划,划框,架,架。,,通过,已,已建,成,成的,机场,，,新建,火,火车,站,站、,高,高铁,交,交通,实现,与,与周,边,边市,区,区的,快,快速,连,连接,。,。,,东扩南南连三三城融融合五五区联联动,城市规规划,别

9、墅环环境,别墅,市,市场,在,在,08,、,09,年已,悄,悄然,占,占据,区,区域,房,房地,产,产市,场,场的,一,一席,之,之地,。,。,,存在,城,城区,化,化和,郊,郊区,化,化别,墅,墅的,客,客户,认,认知,差,差异,。,。,,别墅,产,产品,研,研发,、,、创,新,新度,不,不足,，,，多,在,在立,面,面风,格,格有,所,所变,化,化。,,客群,市,市场,有,有一,定,定的,基,基础,，,，但,仍,仍需,要,要引,导,导生,活,活模,式,式。,具备较较成熟熟别墅墅市场场和客客群需需求基基础,典型楼盘,红豆美墅,香榭丽花苑,项目位置,翔宇大道,开发区海口路,7,号,规模,占地面

10、积：,67000,平米 总建：,10.3,万㎡,占地面积：,350,亩 总建筑面积：,29,万㎡,容积率,1.16,1.16,绿化率,38%,35.35,产品形式,别墅、高层,独栋、联排、叠加、高层,价格,双拼：,8500,元,/,㎡,,,联排：,6500,元,/,㎡,,叠加：,4500,元,/,㎡,叠加,4300~5400,元,/,㎡,,联排,6000~6300,元,/,㎡,户型面积,叠加,:147-175,㎡,,,联排,:200-227,㎡,,双拼,:255,㎡,联排：,260~290㎡,叠加：,200㎡,销售情况,别墅类项目销售情况：已于,4,月售完，目前主推：,1#,2#,小高层，

11、一期开发部分已销售,95%,一二期销售率,80%,，三四期尚,,未开盘，目前主推五期。,客户特征,私营老板、公务员占大部分,事业单位、公务员贷款买房居多，个体。,竞品分分析,别墅单体面积属于经济型,典型楼盘,大湖城邦,香格里拉,·,花园,项目位置,深圳路与合肥路交界处,青岛路与南京路交叉口,规模,占地面积：,390,亩 总建：,300000,㎡,占地面积：,536,亩 总建面积：,100,万㎡,容积率,1.148,2.0,绿化率,37%,35%,产品形式,别墅,多层、小高层、高层、联排,价格,双拼：,8500,元,/,㎡,,,联排：,7500,元,/,㎡,小高层,4850~5720,元,

12、/㎡,户型面积,双拼,200—260,㎡,,联排,260㎡,小高层,89~140㎡,联排,200~300㎡,,销售情况,已开发别墅类产品销售,95%,,双拼（,148,套）联排（,32,套）,项目共五期。一期售罄，目前,,在售,2,期，主推,8,幢小高层，三期在建多层、联排，开盘时间未定。,竞品分分析,别墅单体面积属于经济型,本章小小结,城市,规,规划,利,利好,，,，别,墅,墅具,备,备,客群,基,基础,和,和基,本,本市,场,场形,态,态,。,,别墅,市,市场,的,的,供应,较,较大,，去,化,化较,慢,慢，,市场,的,的细,化,化,将促,进,进淮,安,安市,高,高端,住,住宅,市,市场,

13、的,的形,成,成，,是,是赢,得,得竞,争,争的,手,手段,之,之一,。,。,,经济,开,开发,区,区的,别,别墅,项,项目,主,主要,以,以,经济,面,面积,的,的,双拼,和,和联,排,排为,主,主，,另,另有,少,少量,独,独栋,别,别墅,，,，目,前,前其,整,整体,去,去化,形,形势,较,较慢,，,，但,是,是,有潜在,的,的选,择,择高,档,档项,目,目的,客,客源,。,,主力,客,客群,为,为国,家,家公,务,务员,、,、效,益,益较,好,好的,企,企业,工,工作,人,人员,、,、商,业,业市,场,场上,的,的个,体,体及,私,私营,业,业随,着,着旧,城,城改,造,造力,度,度的

14、,加,加快,也,也不,乏,乏考,虑,虑部,分,分客,户,户回,迁,迁高,层,层、,多,多层,。,。,,目录,CONTENT,开发环环境,政策市市场,营销策策略,营销目目标,创造区区域新新的居居住形形态和和生态态宜居居理念念,项目紧紧邻古古黄河河及生生态湿湿地公公园，，尊享享原生生态景景观，，,营造体体现优优良自自然环环境的的、具具有先先进社社区规规划和和园林林景观观设计计水平平的中中高端端产品品形象象。,项目用用地位位于淮淮安市市北部部，南南临神神舟路路，西西、北北靠古古黄河河湿地地公园园，东东为飞飞耀路路。,,项目规规划总总用地地面积积,23.37,公顷（（,350.55,亩）。。,,其中一

15、一期用用地面面积,10.03,公顷（（,150.5,亩）。。,本案属属性,,稀缺物物质价价值,,配套,,客群梦梦想,,景观,古黄,河,河,,生态,湿,湿地,公,公园,,自然,地,地貌,,不可,复,复制,的,的生,态,态环,境,境,高尔,夫,夫球,场,场,,临街,底,底商,、,、品,牌,牌店,,高品,质,质服,务,务,,便利,舒,舒适,的,的生,活,活氛,围,围,追求,自,自然,生,生态,生,生活,的,的梦,想,想,,舒适,的,的居,住,住梦,想,想,,摆脱,经,经济,适,适用,别,别墅,概,概念,,无以,复,复加,的,的梦,想,想生,活,活,,稀缺精精神价价值,,,产品,奢适,户,户型,设,设

16、计,,创新,型,型产,品,品,,区域,绝,绝对,低,低密,项,项目,,悠闲,品,品质,生,生活,价值体体系梳梳理,国际标标准生生态态宜居居型奢奢适适别墅墅,项目目定定位位,,扩大大区区域域别别墅墅市市场场影影响响力力,,生态态与与建建筑筑结结合合重重要要开开发发者者,,打造造开开发发区区板板块块生生态态别别墅墅新新标标准准,,树立立淮淮安安市市区区域域居居住住价价值值新新高高度度,,打造生态态低密生生活新方方式,,开发定位位,,,,,,,,,,,,价格,客户,产品,品质,形象,利用生,态,态资源,，,，深度,打,打造体,验,验营销,体,体系,,采取活,动,动造势,，,，拉动,客,客群认,知,知

17、,,灵动销,售,售手段,，,，形成,潮,潮式销,售,售热潮,营销策略略,别墅板块块奢适居居住领航航战役－－－阶段段目标,,,成就战,升级战,荣誉战,,造势（高端品质和区域市场知名度）,,细分市场、精准营销,丰富和高频次展示：,,价格持续快速增长,,对外形象迅速改变,灵活、机动的展示：客户营销、产品线的调整,战略重点,战术点,定义项目区域价值,,奠定市场形象,,引发高关注,土地价格增值,,充分展示奢华生活享受,演绎成熟感,,形成板块内标杆参照物,首开区,成长区,成熟区,,首开区，，肩负着着形象打打造及销销售业绩绩的双重重使命，，将直接接影响项项目的后后续发展展进程。。需要强强大的产产品现场场杀伤

18、力力，需要要良好的的客户口口碑传播播，需要要震撼市市场的热热销气氛氛，才能能够确保保项目初初战告捷捷并确保保后续的的稳定销销售。。,营销成功功的关键键在于能能否打造造足够大大的市场场威慑力力，造势造景景是,2011,年首开区区工作重重点,目录,CONTENT,开发环境境,政策市场场,营销策略略,营销目标标,顶级高贵贵境界,是打造而而不是自自发产生生,本项目即即是要力力争确保保个人空空间充分分高贵、、私密的的前提下下，打造造顶级、、内敛、、尊贵、、典雅、、高尚、、自由、、安全的的上流圈圈层环境境。,造势势,全方位打打造舍我我其谁的的高端品品质项项目，，定义区区域新价价值观,铿锵有力力 掷地地有声

19、,战术点：：虚实结结合，媒媒体契合合深入服服务,,把握高端端客户要要点，进进行媒介介筛选,,选择一至至两家深深度服务务,,外围主战战场广泛泛占位，，截位,造势势,邀请生态态专家、、政府规规划领导导、主流流开发商商、主流流媒体等等建立生生态论坛坛，阐述述区域发发展良好好前景，，树立客客户信心心。,建立生态态地产发发展论坛坛,,推动市场场提升区区域关注注度,造势势,产品形态态多样化化,,客户对项项目稀缺缺物质价价值和稀稀缺精神神价值的的认同,产品展示示：展现现产品营营造力,借助稀缺缺性的景景观资源源优势,,深入解读读产品特特质，打打动客户户,造势势,真正意义义的奢华华享受,隆重推出出集休闲闲、会议

20、议、配套套、养生生、居住住改善为为一体的的生活城城概念，，建立居居住板块块生态别别墅样板板，使目目标市场场从关注注、关切切到居住住与投资资加盟，，实现项项目的超超值营销销。,锻造原味味高端别别墅生活活标准,造势势,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,筹备期,认筹期,热销期,延续期,推盘排期期,2011,年营销推推广线,工程形象象,推广策略略,事件营销销、形象象树立、、区域炒炒作,重点阐述述项目生生态环境境优势和和升值潜潜力,备注：营营销节点点需根据据贵司更更为详尽尽的开发发要求作作适时调调整。,办理规划划证、施施工证,按次序推推

21、出不同同类型产产品,景观、全全区道路路系统、、配套成成熟,样板区、、售楼处处、物料料到位,工程启动动（楼体体、售楼楼处、样样板区、、园林））,外围包装装到位,,占位市场场先机,情景体验验营销,造景是形形成气场场的重要要前提，，也是重重中之重重！,场景一,——,景观大道道,入口,生态公园,,,,,设立醒目的形象标示。例如大型形象堡垒。并有保安员做道路指引。,设置景观大道的中心广场，方便社区人士来此休闲，活动。,休闲广场,用丰富的公园文化和活动，让客户提前感受家门口的专属公园生活。,用花朵和绿化装点行人通道和自行车路。让周边更有生活化气息。,行人甬道,,,,,,,,,,,,,逐步完善项目西侧河堤路

22、。使其成为项目周边的景观亮点。,,,,,,景观巡堤路,逐步完善善项目北北侧河堤堤路，引引入观光光船，使使其成为为项目周周边的景景观亮点点。,入口,,,,,设立醒目的形象标示。例如大型形象堡垒。,设置景观大道的中心广场，方便社区人士来此休闲，活动。,休闲广场,,用花朵和绿化装点行人通道和自行车路。让周边更有生活化气息。,行人甬道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,景观巡堤路,用丰富的的公园文文化和圈圈层活动动，让客客户提前前感受家家门口的的专属公公园生活活。,生态公园园,逐步完善善项目北北侧河堤堤路，引引入观光光船，使使其成为为项目周周边的景景观亮点点。,场景一,——,景观大道道,入口,,,,

23、,设立醒目的形象标示。例如大型形象堡垒。,设置景观大道的中心广场，周边配有餐饮等，方便社区人士来此休闲、活动。,休闲广场,用丰富的公园文化和活动，让客户提前感受家门口的专属公园生活。,用花朵和绿化装点行人通道和自行车路。让周边更有生活化气息。,行人甬道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,景观巡堤路,生态公园园,逐步完善善项目北北侧河堤堤路，引引入观光光船，使使其成为为项目周周边的景景观亮点点。,场景一,——,景观大道道,入口,,,,,设立醒目的形象标示。例如大型形象堡垒。,设置景观大道的中心广场，周边配有餐饮等，方便社区人士来此休闲，活动。,休闲广场,用丰富的公园文化和活动，让客户提前感受家

24、门口的专属公园生活。,用花朵和绿化装点行人通道和自行车路，让周边更有生活化气息。,行人甬道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,景观巡堤路,生态公园园,逐步完善善项目北北侧河堤堤路，引引入观光光船，使使其成为为项目周周边的景景观亮点点。,场景一,——,景观大道道,场景一,——,景观大道道,入口,,,,,设立醒目的形象标示。例如大型形象堡垒。,设置景观大道的中心广场，周边配有餐饮等，方便社区人士来此休闲，活动。,休闲广场,用丰富的公园文化和活动，让客户提前感受家门口的专属公园生活。,用花朵和绿化装点行人通道和自行车路。让周边更有生活化气息。,行人甬道,,,,,,,,,,,,,逐步完善项目北侧河堤

25、路，引入观光船，使其成为项目周边的景观亮点。,,,,,,景观巡堤路,生态公园园,售楼处,停车,礼宾接待,托管区,,,,,,,,,,,,,保安引领客户进入售楼处，停车到进入正门时间步行,30,秒左右。,形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接待。,小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。,沙盘及文件展示,销售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件,3D,影音室,配合更更加形象的,3D,成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受,风格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。,茶点区有专人为客户主动提供服务。提高

26、项目品质感，体现物业服务的及时周到。,茶点区,售楼处和园区都设有无障碍通道和为老人儿童的看房代步工具。,无障碍看房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈。,,,,,,专人签约,场景二,——,销售接待待,入口处,保,保安敬,礼,礼并手,势,势指引,到,到停车,等,等待区,，,，按照,保,保安手,势,势到达,售,售楼处,停,停车场,；,；,,保安敬,礼,礼，开,车,车门，,体,体现未,来,来物业,专,专业服,务,务，问,候,候语：,问,问安，,是,是否愿,意,意待客,停,停车、,,是否有,销,销售在,等,等待您,……,,若帮客,户,户泊车,，,，尽

27、量,按,按照车,辆,辆级别,停,停放好,车,车辆，,环,环车巡,视,视，交,还,还钥匙,；,；,,由保安,在,在前引,导,导客户,走,走向售,楼,楼处大,门,门；,,入口处,门,门童提,前,前开门,并,并问候,，,，做到,礼,礼貌热,情,情、宾,至,至如归,。,。,场景二,——,销售接待待,看房车高高档、欧欧式，有有本项目目特色，，符合项项目定位位,,充分考虑客客户尊贵感感，为客户户开车门等等礼仪细节节注入,场景二,——,销售接待,售楼处,停车,礼宾接待,托管区,,,,,,,,,,,,,保安引领客户进入售楼处，停车到进入正门时间步行,30,秒左右。,形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接

28、待。,小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。,沙盘及文件展示,销售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件,3D,影音室,配合更更加形象的,3D,成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受,风格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。,茶点区有专人为客户主动提供服务。提高项目品质感，体现物业服务的及时周到。,茶点区,售楼处和园区都设有无障碍通道和为老人儿童的看房代步工具。,无障碍看房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈。,,,,,,专人签约,场景二,——,销售

29、接待,售楼处,停车,礼宾接待,托管区,,,,,,,,,,,,,保安引领客户进入售楼处，停车到进入正门时间步行,30,秒左右。,形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接待。,小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。,沙盘及文件展示,销售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件。,3D,影音室,配合更加形象的,3D,成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受。,风格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。,茶点区有专人为客户主动提供服务。提高项目品质感，体现物业服务的及时周到。,茶点区,售楼处和园区都设有无障碍通

30、道和为老人儿童的看房代步工具。,无障碍看房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈。,,,,,,专人签约,场景二,——,销售接待,售楼处,停车,礼宾接待,托管区,,,,,,,,,,,,,保安引领客户进入售楼处，停车到进入正门时间步行,30,秒左右。,形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接待。,小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。,沙盘及文件展示,销售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件,3D,影音室,配合更更加形象的,3D,成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受,风

31、格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。,茶点区有专人为客户主动提供服务。提高项目品质感，体现物业服务的及时周到。,茶点区,售楼处和园区都设有无障碍通道和为老人儿童的看房代步工具。,无障碍看房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈。,,,,,,专人签约,场景二,——,销售接待,售楼处,停车,礼宾接待,托管区,,,,,,,,,,,,,保安引领客户进入售楼处，停车到进入正门时间步行,30,秒左右。,形象礼宾员起立同时问候客户，并引导销售继续接待。,小型的儿童和宠物托管区，体现贴心的细节，让客户能专心了解项目。,沙盘及文件展示,销

32、售利用全景的沙盘进行完美的形象展示，手触屏展示项目资料和工作人员证件,3D,影音室,配合更更加形象的,3D,成像，能让客户从视觉和感官上更加深对项目未来生活方式的感受,风格高雅，设施齐备的销售中心，是整个项目及开发企业的形象平台。,茶点区有专人为客户主动提供服务。提高项目品质感，体现物业服务的及时周到。,茶点区,售楼处和园区都设有无障碍通道和为老人儿童的看房代步工具。,无障碍看房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,律师或专业的签约经理负责跟意向客户进行签约洽谈，专车接送。,,,,,,专人签约,,,,,场景二,——,销售接待,轮椅、电,瓶,瓶车甬道,为,为行动不,便,便的客户,提,提供便利

33、,的,的看房代,步,步，设置,宠,宠物代管,区,区等贴心,服,服务；,,跟着蔓延,的,的绿色景,观,观，进入,创,创意,“,慢生活,”,，绿树处,处,处都有，,可,可不尽相,同,同；,,更加贴近,生,生活的绿,意,意，园区,里,里有为您,创,创造,“,慢生活,”,的园丁在,向,向您问好,；,；,,用手感受,喷,喷泉里带,着,着彩虹的,流,流水，更,加,加深,“,慢生活,”,，路过的,小,小游乐场,里,里，有欢,乐,乐的儿童,和,和未来惬,意,意的生活,；,；,,通过玻璃,长,长廊感受,窗,窗外的生,活,活，更加,身,身临其境,的,的体验，,展,展示项目,文,文化，品,牌,牌，更能,向,向客户展

34、,示,示项目所,用,用建材。,场景三,——,景观及看房房走廊,场景四,——,样板间,对应户型,客户设定,,,样板间设定,,受用客群,,家庭背景,客户特征,客户喜好,对应风格,户型亮点,特点说明,独栋户型一,,模拟情景,一对南方家庭的中年商务人士和父母同住。,多年的国外留学精力让他们的性格里既有中国人的沉稳内敛，更有国外热情好客的特点。,偏好既具备欧洲贵族的典雅，又带有美式风格的休闲感,新古典欧式,休闲空间收藏空间 豪华主卫挑空客厅运动主题儿童房欧美休闲内庭,例：有一方是外籍人士家庭，并善于言谈表达。,体验亮点,——,入户,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,

35、,,,,,样板间入口设立情景展板，并有专业讲解员上前恭迎，并陪同参观。,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生

36、活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,客厅,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,挑空客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧。,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国

37、瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,内庭院,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、

38、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间。,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,

39、,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,景观餐厅,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席。,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华

40、丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,厨房,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料、水果一应俱全。,会客室,无

41、论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,会客室,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间

42、，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务、,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,

43、,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,收藏空间,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风

44、情纪念品，感受私人空间的高雅品位、,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,华丽主卫,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您

45、入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松。,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

46、体验亮点,——,主卧套,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人

47、全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球，体验功能多样的品质生活,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,体验亮点,——,地下空间,收藏空间,内庭院,入户,客厅,景观餐厅,,,,,,,,,,,,,,,,,进入样板间，有专业样板间讲解员上前恭迎，并陪同参观,客厅家居气氛浓郁，沙发、座椅、等可随意休息坐卧,鲜花、餐具、红酒、糕点、布置齐全，待您入席,厨房,香甜的面包香味萦绕整个厨房，餐台上摆放着洗净的蔬果，打开冰箱，饮料，水果一应俱全,会客室,无论是在雅致的茶室品尝一杯香茗

48、，还是在高雅的会客室来上一杯咖啡，都有专人为您提供服务,充满艺术气息的中国瓷器，低调高雅的红酒雪茄坊，风情纪念品，感受私人空间的高雅品位,瀑布流水，景观小品，花卉草坪，体验亲近自然的聚会空间,功能齐全的华丽主卫，美酒、音乐、影视，让人全身心舒解放松,华丽主卫,主卧的窗外能见到小区绿意渗入，书房功能齐备。保证生活的舒适性。,主卧套,,,,,,,,,,私家泳池、健身房、下沉庭院、斯诺克台球、影音厅，体验功能多样的品质生活。,,地下空间,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,市,场细分，寻寻求差异化化产品是赢赢得淮安别别墅份额的的前提，这这就要求我我们将产品品研发和现现场打造相相互推进。。将生态公

49、公园、景观观河道、体体验营销相相结合，通通过造势宣宣传集中火火力入市可可实现年内内销售亮相相和可观的的现金流回回款。,全案回顾,THANKS,本报告为我我司对项目目的客观判判断，愿与与贵司共同同商讨，不不断优化。。,9,、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/11/82022/11/8,Tuesday,November 8,2022,,10,、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/20228:28:26PM,,11,、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/11/82022/11/82022/11/8,Nov-2208-Nov-

50、22,,12,、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/11/82022/11/82022/11/8,Tuesday,November 8,2022,,13,、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2022,,14,、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。08十十一一月月20222022/11/82022/11/82022/11/8,,15,、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十一月月222022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2022

51、,,16,、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/11/82022/11/8,08November2022,,17,、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,,9,、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/11/82022/11/8,Tuesday,November8,2022,,10,、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/20228:28:26 PM,,1

52、1,、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/11/82022/11/82022/11/8,Nov-2208-Nov-22,,12,、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。2022/11/82022/11/82022/11/8,Tuesday,November8,2022,,13,、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2022,,14,、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。08 十一月月

53、 20222022/11/82022/11/82022/11/8,,15,、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十一月222022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2022,,16,、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/11/82022/11/8,08 November2022,,17,、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,,9,、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。2022/11/82022/11/8,Tuesday,November8,2022,,10,、阅读一切好好书如同和过过去最

54、杰出的的人谈话。2022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/20228:28:27 PM,,11,、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。2022/11/82022/11/82022/11/8,Nov-2208-Nov-22,,12,、越是是无能能的人人，越越喜欢欢挑剔剔别人人的错错儿。。2022/11/82022/11/82022/11/8,Tuesday,November8,2022,,13,、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。胜胜人人者者有有力力，，自自胜胜者者强强。。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2

55、022,,14,、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。08十十一一月月20222022/11/82022/11/82022/11/8,,15,、最具挑挑战性的的挑战莫莫过于提提升自我我。。十一月222022/11/82022/11/82022/11/8,11/8/2022,,16,、业余余生活活要有有意义义，不不要越越轨。。2022/11/82022/11/8,08November2022,,17,、一个个人即即使已已登上上顶峰峰，也也仍要要自强强不息息。2022/11/82022/11/82022/11/82022/11/8,,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢您您的下下载观观看,专家告告诉,