安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告

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1、Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,1,,项目概况,项目区位,惠 黎

2、 路,孟 山 路,本案,洲际商城,韩国城,,柳岸花明,中城小区,相 山 路,本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。,,2,,,项目概况,周边配套,孟山路商业街,市实验高级中学,惠黎路农贸市场,淮北市火车站,,3,,项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。 项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。,项目分析,项目现状,,4,,

3、优势：,三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。,周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。,交通便利，通达淮北各区域。,开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。,土地成本优势,劣势：,项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等）,,项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟,靠近铁路，影响居住品质。,目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响,周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差,威胁：,周边同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对项目目标客户的分流。,项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。,三马路虽然位于淮北市中心，

4、但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一马路、二马路。,新城区大型住宅项目对项目目标客群的分流。,,,,,,机会：,本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改善空间。,淮海集团背景有利于项目在部分客群中快速传播知名度。,宜商、宜住、宜投资的产品定位，有利于项目快速去化。,周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商业,。,周边韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路,,项目概况,SWOT分析,SWOT分析,,5,,项目性质界定,地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！,,居住,属性or,办公,属性,？,,6,,推广难度,开发商把控力,客群选择面,地段要求,硬件配套

5、要求,开发商把控力：,办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。,地段要求：,办公类物业对地段要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类对地段的要求相对较低。,客群选择面：,办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。,硬件配套：,办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。,推广难度：,办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低,办公属性物业开发难度高于住宅属性物业,项目性质界定,,7,,项目性质界定,,推广难度,,两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。,,硬件

6、配套要求,,办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。,,开发商把控力,,阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。,,客群选择面,,从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。,,地段,,目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。,结论：项目二更适合开发住宅属性物业.,,8,,本项目物业发展,方向,！,,,具有,住宅属性,的物业！,,项目性质界定,,9,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发

7、展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,10,,1、地段较为接近,2、价格较为接近,3、入市时段接近,4、客户定位类似,因此，将,和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉,等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。,竞争分析,竞争项目锁定原则,,11,,竞争分析,竞争项目指标对比,楼盘名称,楼盘位置,建筑面积,容积率,建筑类型,物业类型,销售阶段,开盘时间,均价,未来住宅上市量,韩国城,项目二对面,8.19万㎡,4.55,高层,购物中心、公寓式办公、住宅,未售,未定,未定,

8、1万㎡,柳岸花明,三马路原木材公司,6.41万㎡,1.65,多层、高层,住宅、商业,未售,未定,预计3700,6.41万㎡,和协国际,孟山路与古城路交汇处,3.13万㎡,/,高层,商业、办公、休闲、购物,3-16层正在认购,09.10,5200,1.2万㎡,名族大厦,相山路与古城路交叉口东南,2.7万㎡,/,高层,/,未售,未定,住宅4500起,约2万㎡,金色云天,淮北市新火车站广场,52万㎡,3.8,高层,都市综合体,认购中,年底,住宅均价3800,32万㎡,中央花城,长山路与惠苑路交叉口西侧,23万㎡,2.13,高层,住宅、商业街区、写字楼,三期在售,08.5,住宅均价3700,约10万㎡

9、,融华仕家,相山路与惠苑路交叉口,3.6万㎡,3.29,高层多层,住宅、商业、酒店式公寓,基本售罄,09.4,均价4200,无,贰拾肆克拉,相阳路与梅苑路交叉口,3万 ㎡,/,高层,住宅、商业,未售,09.10,均价4500,3万 ㎡,,12,,竞争分析,竞争项目指标对比,主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近56万,平米，竞争压力较大；,竞争项目住宅均价大约集中在4000元/平米左右，柳岸花明与项目相邻，预计售价3700元/平米，未来将对我项目形成较大冲击；,竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。,小结：,,13,,竞争项目品牌对比,楼盘名称,开发商,建筑设计单位,景观设计单位,

10、施工单位,物管公司,韩国城,淮北中韩商业广场开发有限公司,安徽省城乡规划设计研究院,/,/,未定,柳岸花明,安徽省久兴置业有限公司,安徽现代建筑设计研究院,/,未定,未定,和协国际,淮北市和协房地产有限责任公司,上海嘉博城建规划咨询有限公司,/,未定,未定,名族大厦,淮北富友房地产公司,德国FTA建筑设计公司,,/,/,未定,金色云天,淮北云天置业有限公司,/,/,/,未定,中央花城,春盛房地产公司,淮北建设工程勘察设计院,澳洲HIGH INTERNATIONAL景观设计集团,/,香港东方美景,融华仕家,安徽国正,淮北设计院,/,江苏,合肥顺昌物业,贰拾肆克拉,淮北鸿图世纪置业有限公司,中国矿

11、业大学建筑设计研究院,/,浙江天颂建设集团,未定,竞争分析,,14,,品牌开发商极少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优势；,除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点；,物管公司水平均较一般，我项目可考虑,聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值,。,竞争项目品牌对比,竞争分析,小结：,,15,,楼盘,,名称,总套数,主力户型,所占,,比例,核心卖点,售楼处品质,韩国城,100,/,/,韩国特色产品一站式购物,无售楼处,柳岸花明,670,90 ㎡以下,50%,城市之上优尚生活,一般,和协国际,289,53-55㎡一房,70%,城市繁华中心,开发商办公室,名族大厦,/,90 ㎡左右两房,/,名

12、族传承，巨龙之脉,开发商办公室,金色云天,3000,90㎡两房,50%,火车站前城市市中心,会所售楼处，档次较高,中央花城,1600,90㎡两房,60%,城市中心，上品公馆,较高,融华仕家,270,49㎡一房,67%,市中心首席五星公寓,形象较差,贰拾肆克拉,500多套,45-57 ㎡一房,80%,全能生态型住宅,较高,竞争项目产品对比,竞争分析,,16,,主要竞争对手主力户型集中在90,㎡以下，销售（认购）情况都十分理想；,核心卖点均停留在“卖地段”的基础层面上，形象定位比较模糊；,售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。,小结：,竞争项目产品对比,竞争分析,,17,,竞争项目户型分析（和

13、协国际）,竞争分析,建筑面积约90㎡,户型评析：整体布局局促，西侧大户型只有一个采光面，通风采光效果差，所有卫生间均为暗卫，因无法接通煤气，40平米左右户型产品甚至无厨房空间设计，如作为住宅，势必会给住户生活带来极大不便。,建筑面积约38㎡,,18,,竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）,竞争分析,户型A,建筑面积：56.36㎡,户型B,建筑面积：45.44㎡,户型C,建筑面积：52.65㎡,户型D,建筑面积：47.19㎡,户型评析：布局尚可，但所有户型,卫生间均为暗卫,，是该项目产品最大缺点。,,,,,,19,,竞争项目户型分析（融华仕家）,竞争分析,户型评析：所有户型,卫生间均为暗卫,，且将厨房

14、紧靠居住空间的做法也值得商榷。,,,,建筑面积约49㎡,,20,,竞争项目户型分析,竞争分析,小结：,竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使用空间混乱且多数卫生间为暗卫设计。,竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点，我项目在,户型设计上,有巨大的提升空间。,,21,,地段上不如区域内其他竞争对手,居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距,户型舒适度不如新城区两个对手,景观打造上与竞争对手显然有巨大差距,占位老城区，更符合市民心理偏向,地处繁华地带，周边配套一应俱全,,占位老城区，地段优越，配套完善，但疏于对产品及物业的打造，多数项目在产品设计与物业管理上缺乏竞争力，本项目应在产品设计与物业

15、管理上发力，争胜对手。,与新城区项目相比，我项目地处繁华中心，配套完善，生活氛围更浓。,,,,,老城区,新城区,竞争优势,竞争劣势,产品规划暂时未定，还有很大提升空间,物业服务内容也有一定提升空间,竞争小结,竞争分析,,22,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,23,,面积,户数,比例,97.83平米,56,33.33%,147.54平米,56,33.33%,163.58平米,56,33.33%,项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5

16、.71，地下2层地上32层，地上1-4层为商业，面积7363平米，5-32层为住宅，面积22913平米，共168户。,现有方案关键词：,大户型、纯住宅,项目发展思考,规划解析,,24,,纯住宅、大户型,商用性质，50年使用年限与住宅70年使用年限有先天差距；,不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增加用户使用成本；,受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户型等方面均难以达到住宅要求。,规划解析,项目发展思考,,25,,纯住宅、大户型,进深17米，通透性较差；,暗卫设计影响居住品质感；,144平米以上户型，主卧3.6米面宽设计过窄，无法体验主人身份；,受自身规划与地段影响，在与相山周边、新城区大

17、户型住宅竞争中处于劣势。,规划解析,项目发展思考,,26,,,纯住宅、大户型,?,具有,居住属性,的,小户型,产品！,,住宅思考,项目发展思考,受先天条件限制，这种产品显然只能作为一种具有居住属性的,“过渡型产品”,出现。,,27,,思考一：规模约8000㎡（约为总建筑面积的26% ），是租是卖？,,思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？,,思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如8000 ㎡经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！,,思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？,,商业思考,项目发展思考,,28,,现状思考一：,淮北中心商

18、圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。,,现状思考二：,淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。,,现状思考三：,目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。,,现状思考四：,据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条街。,,商业思考,项目发展思考,,29,,,,商业思考,项目发展思考,物业业态思考一：一层分割出售

19、,伴随韩国城、洲际商城与本项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大商业价值。,,30,,,,商业思考,项目发展思考,物业业态思考二：一、二层或二层做 “奥特莱斯”品牌折扣店,目前“奥特莱斯”（Outlets)专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。以此业态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支撑，决胜淮北商业市场。,,31,,,,商业思

20、考,项目发展思考,物业业态思考三：二层做大型餐饮,作为商业必胜法宝，大型餐饮是大型商业成功的关键。,目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆、商务等宴会的重点场所。,,32,,物业分割思考四：三、四层做经济型酒店,淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济型酒店市场广阔。,,商业思考,项目发展思考,,33,,发展思考方向一：,商业思考,项目发展思考,一层独立分割出售？,二层设立大型中高档餐饮？,三、四层设立经济型酒店？,发展思

21、考方向二：,一、二层，引入奥特莱斯或大型超市？,三、四层设立经济型酒店？,,34,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,35,,综合以上分析我们得知：,竞争对手物业服务水平一般,项目自身周边配套十分完善,竞争对手产品品质普遍低下,,服务型,社区,全功能,生活圈,升级型创新产品,,,,显然这正是我们可以发力之处！,项目定位,产品定位,,36,,酒店式公寓,服务型,社区,全功能,生活圈,升级型创新产品,项目定位,产品定位,（一种近乎完美的具备一定居住属性的过渡型产品）,,

22、37,,项目定位,客群定位,我们所熟知的淮北：,因煤建市，因电兴市的能源工业城市，全国排行第四的“煤城”,一座有着,悠久历史,的古城,,一个典型的,移民,城市,乾隆墨迹保留之地,——,相山,雕塑之乡——中国雕塑界的泰斗和中国现代雕塑的奠基人刘开渠即诞生于此,无法割舍的“相山情节”,淮北人的生活,文化,的生活 安逸的生活,生态的生活,新潮,的生活,关键词：,历史悠久、移民、文化、新潮,,38,,时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰撞交融，一个新兴的淮北正在茁壮成长。,像众多中国城市一样，新兴文化正在为淮北带来改变,城市生活正向时尚的、文化的、情调的、档次的生活

23、发展,这是淮北人向往的,淮北在改变,项目定位,客群定位,,39,,项目定位,客群定位,目标客户特征:,,,,,,,购房目的,自住或投资,居于城市中心,年轻时尚,享受生活,职业,矿区普通年轻职工,国有企事业单位员工、公务员、教师、医生、私营业主,教育程度,教育程度较高,70%以上受过大专以上教育,年龄与置业情况,25-35岁年轻人为主,绝大部分为首次置业,家庭结构,单身或两口之家,经济收入,自身收入水平一般,首付多为父母提供,,40,,项目定位,客群定位,淮北新青年都市精英,年轻与年轻心态,有活力,享受生活,——他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长起来的创业族群；,——他们是城市发展的中坚

24、力量；,——他们年轻，乐于接受新事物，渴望享受生活带来的乐趣；,——他们对现代时尚敏感，追求一定的身份与品位，快乐生活成为比富足更重要的生活理想；,——在日益快餐化和工业化的城市中，他们正在努力寻找适合自己居住的空间，希望与这个城市保持最紧密的联系。,——他们是一群,乐驰生活（Spark Living)信仰者,。,,关键词：年轻、中坚、文化、生活、品位、时尚,,41,,房地产是一个城市性格的载体，是一个城市价值观的具现，而我们看到的淮北却是这样的,韩国城,金色云天,和谐国际,中央花城,,,,,随处可见的“,繁华,”是一味对地段的强调，泛滥而空洞！,这是淮北人想要的吗！,项目定位,形象定位,,4

25、2,,我们的竞争对手延续着这样的开发思路：,项目名称,主题推广语,和协国际,繁华之上，世界财富之巅,韩国城,在淮北最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美,柳岸花明,优之生活领航者,金色云天,让城市更繁荣,一味强调地段，卖资源，疏于对产品的打造，更遑论对项目文化的塑造,国际、繁华、地段不断涌现，难道生活就这么简单。,我们应顺应城市发展趋势，出奇兵突破市场瓶颈，取势标杆！,我们是,年轻的、有文化、有品位、有激情的！,项目定位,形象定位,,43,,与其他中高档竞争楼盘形成差异化竞争优势，打造“人无我有， 人有我优”的住宅产品，进行市场区隔，扩大目标客户群体范围， 形成消费者对本项目住宅产品强大的市场

26、认同感。,项目定位,形象定位,,44,,文脉思考,以文化为载体来宣扬“酒店式公寓生活”,文化是同一类人相互理解、联系、认同的纽带。房地产发展的高阶阶段是为产品植入一种文化，从而使得对这种文化认同的人产生购买的意愿。,把文化植入产品这一做法，在国内一线城市已是普遍现象，如南京的木马公寓、上海的海上海等。,而目前淮北尚未出现在产品中植入文化的项目，我们可以以文化为载体发力，占据市场标杆位置,项目定位,形象定位,,45,,文化塑造,项目吉祥物（形象代言人）：,这是一群年轻的、有文化、有品位、有激情的人，他们的文化需要具象化，一个形象代言人、一个项目吉祥物，是他们的精神图腾。有他们优秀品质的表现。,,

27、项目需要一个吉祥物、形象代言人，区别于淮北其他小户型产品，让我们的文化屹立在实物之上，让人看的到、摸的到。真正的做到在文化的高度俯视我们的对手。,,成功代表：仁恒翠竹园——翠竹小子,约瑟夫公寓——木头人,项目定位,形象定位,,46,,文化塑造,本项目吉祥物塑造建议：,,1、以卡通形象为设计形象，可爱活泼,,2、可以采用两个不同性别的吉祥物组合，增添项目爱情色彩,,3、颜色鲜艳活泼,,4、图案不宜繁琐，便于后期各种物料制作及推广应用,,5、朗朗上口的名字，易于记忆，吉祥物姓名建议，,风行（男）、阳光（女）,项目定位,形象定位,参考图片,,47,,文化塑造,文化墙：,修建淮北第一座公寓文化墙，以客

28、户共同价值取向要素来塑墙，塑好后，让全体业主按手膜、签字。,,文化沙龙：,组建淮北第一个文化沙龙，定期举行文化交流活动，增加业主之间的交流，突出项目文化气息。,,阳光慈善基金：,以开发商牵头，建立淮北第一个民间慈善会，定期组织业主义卖，义卖所得捐赠给需要帮助群体。体现本项目业主的社会责任心。,项目定位,形象定位,,48,,无论是SOHO现代城、海上海还是木马公寓他们都在高举城市特定人群聚集地的口号吸引购房者的关注。从北京到上海，从上海到南京，植入文化的地产产品正在席卷中国。,标榜时尚、引领潮流，热情是我们的态度，品味是我们的标签，果敢而又富有责任，城市如果没有我们将是黑白的。我们爱淮北，淮北因

29、为有了我们会变的更好！,,淮北，一个顺应时代引领城市发展的项目正在于斯诞生！,犒赏青春的MINI行宫,,精英生活 绚丽多彩,项目定位,形象定位,,,49,,城市新宠，多元核心,犒赏青春的MINI行宫,项目定位,形象定位语,,50,,形象定位,案名解析,主推案名1：,优立方,,,推广语：,优家三次方 幸福无极限,（空间优、配套优、服务优）,,51,,形象定位,案名解析,主推案名2：,优+ 国际公寓,,推广语：,比住宅更懂享受，比酒店更懂生活,,52,,形象定位,案名解析,,主推案名3：,晶锐空间,,推广语：,先锋无度，锐丽领袖,,53,,形象定位,案名解析,主推案名4：,相城之光·国际公寓,,推

30、广语：,谨以此宅献给早晨八九点钟的太阳,,54,,形象定位,案名解析,案名备选：,,,天骄骏驿、金色里程,MINI阳光、阳光汇,壮志骄阳、阳光国际公寓,青葱岁月、青橙时代,青春渡、诺亚青春公馆,,55,,广告总精神,平面表现总原则：,根据项目的形象定位及客群定位，迎合并满足最终消费者内心诉求。在项目二的设计上，主要,体现,项目二与同类竞争项目的调性区别,，即青春、灵动、懂得享受生活。,同时，注重视觉表现力的体现，给予消费者充分的视觉震撼，从多角度、多侧面直抵人心，唤起消费者内心原始的冲动及共鸣，。,,56,,项目二平面创意解构,优立方表现手段：,,整体采用多种炫丽色彩进行组合，将,欧洲油画的感

31、觉,融合进设计元素当中。在LOGO设计上，为切合项目案名，运用了类似魔方的多彩元素进行表现，体现出青春，灵动的特征，给予消费者一种,时尚先锋的共鸣。,,,57,,,58,,,59,,,60,,,61,,,62,,,63,,,64,,项目二平面创意解构,优+国际公寓表现手段：,,深入探寻年轻客群生活方式进行创意结构，黑色的主色调及画面的大胆表现，给予消费者一种“酷”的生活共鸣。以吸引眼球，引爆热议为主要目标。,,,,65,,,66,,,,67,,,,68,,,69,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建

32、议,营销推广策略,经济效益测算,,70,,MINI行宫诠释,硬件,时尚的造型,优美的景观,新颖的会所,合理的户型,创新的技术,软件,周到的服务,完善的配套,项目定位,形象定位,理想的层高,,71,,物业发展建议,原则建议,树立项目的标志性,体现项目的尊贵感与私密感,体现项目的文化内涵,住宅面积分布的合理性,配套分布的合理性,树立项目形象档次的建议,,原则性建议：,,72,,装饰艺术风格（ ART DECO ）,,是一场至今尚未结束的现代艺术运动。 它们是自成主体、有自己内涵的独立型艺术，其强烈的特征使其欣赏性更强，造型上有一定幅度的夸张变形，并呈图案化趋向，色彩上多重视平面空间的对比关系，与强

33、调三维空间的透视、光影的性质相左。,,国外代表建筑：帝国大厦、洛克菲勒中心,,国内代表建筑：上海金茂大厦、和平饭店,物业发展建议,建筑外观,,73,,物业发展建议,建筑外观,ART DECO风格的建筑单体建筑，因其造型特点，容易在高楼林立的城市成为地标性建筑。,,,其建筑本身造型感强，是集品味、潮流、运动感等为一体的建筑。容易受到青年人的喜欢。,,,建筑本身与本项目客群所追求的时尚、文化、有品位等价值取向切合。,,,74,,物业发展建议,层高调整建议：,,一层：层高调整为6米，考虑其未来分割出售，可将实现更高价格。,二层：层高调整为4.2米，考虑其未来做为大型商业应用。4.2米层高足够满足需求

34、。,三、四层：层高调整为3米，考虑其未来作为经济型酒店使用。且三、四层商业价值较小，层高4.5米过于浪费。,居住物业部分：层高由2.9米调整为2.8米。,,商业与居住部分层高的调整最终目的是力争为居住物业腾出一层空间，实现项目更多价值。,层高建议,,75,,塑造理念：,风情商业街景观+四楼屋顶花园,充分利用项目裙楼北侧建筑与道路之间的退让面积，引入风情商业街概念，打造沿街商业景观。,充分利用四楼平台优势，引入屋顶花园概念，于景观中多安设亭台、座椅等景观小品，增加业主与景观的互动性提升本案卖点，并促进部分房源价格提升。整体效果立体美化，强调整体的和谐统一。,物业发展建议,景观,,风情商业街景观,

35、四楼屋顶花园,,76,,物业发展建议,风情商业街景观,风情商业街区景观设计的重点是为,商业营造休闲气氛,和创造安全、便捷的购物环境。,在景观设计上以,规则铺装、整形低矮灌木、精心种植的行道树及结合树池的座椅,为设计元素。,并在适当的地方设置公用电话庭、垃圾桶、建筑小品等，塑造,人性化的风情商业街区,环境。,,,77,,物业发展建议,四楼空中花园景观,四楼屋顶花园设计引入充满艺术特色的原滋原味的,欧式皇家园林风情,。,,在四楼平台主景观区，设立欧式皇家雕塑、皇家绿墙，在次景区可以设立诸如凡尔赛水道等景观，在景观中融入欧式皇家血脉。,本案景观可发挥空间有限（景观面积小），建议在视觉上有效增加景观层

36、次，并创造休闲空间，增加景观的参与性。,,78,,物业发展建议,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,会所功能受欢迎程度示意图,95.83%,75.00%,41.67%,58.33%,37.50%,41.67%,91.67%,41.67%,29.17%,58.33%,37.50%,41.67%,33.33%,37.50%,16.67%,66.67%,50.00%,79.17%,29.17%,66.67%,87.50%,12.50%,16.67%,0.00%,20.00%,40.00%,60.00%,80.00%,100.00%,120.00%,游,泳,池,桑,拿,S,p,a,桌,

37、球,室,壁,球,场,棋,牌,室,健,身,室,健,康,舞,室,阅,读,室,酒,吧,会,议,室,多,功,能,室,商,务,服,务,中,心,美,容,理,发,服,务,其,他,服,务,健,身,设,施,缓,跑,小,径,儿,童,游,戏,爬,架,室,外,游,泳,池,网,球,场,休,闲,花,园,高,尔,夫,练,习,场,篮,球,场,,,,,,,,,,数据来源：中国房商网,项目名称,规划户数,会所面积,功能设置,会所性质,金色云天,约3000户,1700平米,健身房、阅读室、棋牌室等,未定,会所建议,,79,,物业发展建议,会所主题：淮北首家精英会所,面积,功能,选址,会所性质,约500平米,桌球室、棋牌室、商务中心

38、、书吧等,商业第一层,,南侧,内外兼营,会所建议,,80,,物业发展建议,入户大堂,精装入户大堂,端庄典雅、大气沉稳，从脚步踏进的那一刻便充满自豪之情；高级仿古地砖铺装，讲究防污耐磨的同时突出色调的丰富性，仿自然界诸多素材的质感，彰显个性魅力；出入之间短暂的10秒，也是尊贵的礼遇，不止是你，更包括你的贵宾。,,81,,物业发展建议,借鉴项目：中海凯旋门,写字楼式设计,，中间一条公共过道，房屋以过道为界南北两边排列。,优点：,整体外立面平整，更有公建立面的感觉,缺点：,北侧采光不足，有暗卫,集体宿舍感觉，居住私密性差,,户型建议（方案一）,户型布局：,,82,,物业发展建议,北侧户型（面积约45

39、平米左右）空间设计紧凑，使用率高。,南侧户型（面积以50－60平米为主，配合少量90平米以下户型），采用全明设计，尽可能保证居住舒适度，小户型大开间卧室是此户型亮点。,优点：,功能空间合理布局，动静分离。,同时工作阳台的设计在保证卫生间全面的基础上，更增添该户型的使用面积，充分利用了建筑空间，体现了建筑的人性化。,北侧户型,45平米,南侧户型,50-60平米,户型建议（方案一）,户型设计建议：,,,,,,,,,83,,物业发展建议,借鉴项目：广州星苑,传统住宅式设计,优点：,每层户数较少，居住私密性较好,可多面采光，保证室内明亮,户型利于拼接，保证户型配比与外立面美观,户型多，可供客户选择面广

40、,缺点：,户型面积比方案一稍大，总价较高、不利于销售,户型建议（方案二）,户型布局：,,84,,物业发展建议,户型建议（方案二）,户型设计建议：,47平米,57平米,,85,,物业发展建议,户型建议（方案二）,户型设计建议：,64平米,68平米,,86,,物业发展建议,68平米,面积从47平米到95平米，多种户型设计，选择面广,优点：,结构方正紧凑，功能分区合理,大阳台、大凸窗增加业主实际使用面积，充分体现了建筑的人性化，使居家生活更为舒适,全明设计规避了众多小户型中暗卫、暗房等设计弊端，设计更合理,户型建议（方案二）,户型设计建议：,,87,,房型,面积区间,比例,一房,45-55平米,35

41、%,小两房,60-70平米,50%,两房,80平米左右,15%,本项目小户型产品，需从几个方面注意体现产品的尊贵感与价值感。,全明设计,比例适中的进深、面宽比,功能齐全的实用性与人性化,个性化亮点的局部设计,物业发展建议,户型配比,,88,,物业发展建议,新科技应用建议,我们的客户是年轻、活力而又高知的一个群体，他们对住宅的要求绝不是简单的居住，他们需要的是更符合身份的个性化服务。通过引入一些,比较实用、讲究时尚具有个性和健康的家居功能,，不仅会让我们的用户感受到项目给予的贴心的,舒适与方便，,而且可以有效,提升项目的自身价值。,,目前在一些大城市的精品小户型楼盘中应用的,新科技家居系统主要有

42、以下十几种,：,灯光控制系统、窗帘自动化系统、空调远程系统、终端净水系统、中央吸尘系统、负压式新风系统、卫星电视系统、宠物设备系统、智能卫浴系统、可视对讲系统（黑白/彩色）、指纹智能房门系统、断桥铝合金、LOW-E门窗系统、智能高效电梯系统、电梯自动导引系统等。,,,89,,物业发展建议,新科技应用建议,经过实地调查我司了解到，淮北楼盘采用智能化舒适家居系统的小户楼盘基本空白，鉴于本项目的定位，我司建议对上述舒适家居系统进行筛选，,,筛选标准：,1、能够切实提高项目居住舒适度,2、具备营销特色，对后期营销宣传有强力支持,3、设备技术成熟，成本可控，后期易于维护,针对项目二我司建议优先选择以下三

43、种新科技应用系统：,,90,,,主要特点：,不开窗,亦能享受新鲜空气,1）不开窗享受新鲜空气,：安装在吊顶内的风机启动，室内空气经排风口排往室外，室内形成负压，室外空气便由进风口进入室内，用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端。,2）避免“霉变”、“空调病”：,一年四季保持空气流通，避免由于使用空调而产生的 “空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变。,进风口,排风口,新科技应用建议,负压式新风系统,,91,,,,主要特点：,打开自来水龙头,即可享用净化水,,1）直饮功能,：当自来水进入超滤净水器后，在水压的作用下，对人体有益的物质等通过膜壁，铁

44、锈、细菌、病毒、等有害物质被截留在外并被排出。打开水龙头，即可享用净化水。,2）洁净生活用水,：避免洗浴时皮肤、头发吸收水中不良物质；衣物在洗涤过程也不再沾染有害物质,。,,净水器,新科技应用建议,终端净水系统,,92,,,,主要特点：,远程遥控操作,灯光明暗可调,,1）集中控制和多点操作,：在任何一个地方的终端均可控制不同地方的灯；或者是在不同地方的终端可以控制同一盏灯。,,2）场景功能,： 只要轻按一个键，就可以得到想要的灯光和电器的组合场景，因为采用了调光控制，灯光的照度可以有一个渐变的过程，可以随心所欲地变换场景，营造一种温馨、浪谩、幽雅的灯光环境。,新科技应用建议,智能化控制系统——

45、灯光控制系统,,93,,,,主要特点：,无线可控,预约开关,,,1）用遥控器无线控制,——不管使用者处在哪里，或是窗帘处在哪里，都可以无线控制窗帘。,,2）智能窗帘可以在指定时间内开启关闭,，如早7：00自动开启、晚19：00自动关闭。做到防尘、防晒、防风。,新科技应用建议,智能化控制系统——,窗帘自动化系统,,94,,,,主要特点：,远程控制室内温度,随时开关空调,,,1）,通过空调本身提供的控制接口，完整的控制空调；,2）,读取空调每个面板上的温度设定值和房间实际温度、风速、冷暖模式，,3）,用于集中控制的触摸屏或PDA上，通过一台触摸屏随意控制房间的空调，并支持远程Internet访问。

46、,新科技应用建议,智能化控制系统——,空调远程系统,,95,,,1）访客对讲功能,：通过访客对讲功能对访客进行身份确认。,,2）联动开锁功能,：通过开门按钮或无线触摸屏可打开公寓电子门锁。,,3）访客留影留声音功能,：当主人不在家有访客来访问，可实现访客留影,留声功能。,,4）信息发布功能,：管理中心可通过信息发布服务器，对住户进行信息发布。,,主要特点：,安全保障,信息交流便捷,,,高科技系统建议,智能化控制系统——,可视对讲系统,,96,,经营模式：,根据对市场的研究，本着成本控制、提升项目价值和企业品牌的原则，建议物业管理的经营模式如下：,,——,物业顾问形式,引入国外知名的物业管理公司

47、作顾问，每月收取一定的管理费，指导物业管理工作、培训等；,,优点：,利用品牌，提升物业档次，带来无形价值；,节约成本；,小区成功运营，提升开发企业形象与品牌。,,顾问推荐：,提供该服务的物业顾问公司：世邦魏理仕、第一太平戴维斯……,物业发展建议,物业管理建议,,97,,门厅处设置24小时保安，业主一步入大堂，迎面而来的必须是热情、亲切的气氛，使业主立即产生受欢迎和舒适的感觉。,楼梯和走道必须定期打扫，保持清洁、无杂物，全部区域必须照明充足以保证安全通行 ，所有走廊必须看起来对业主是具有吸引力的，应保持干净、安全和完好的状态。,管理人员在服务的过程中要注意保持热情、礼貌，同时需要注意在提供服务的

48、过程中的一些细节（如维修后注意清理杂物等），避免出现有不尊重业主（业户）的言行举止。,物业管理建议,其他注意事项,,98,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,99,,整体营销思路,风行淮北 耀我阳光,,100,,,狂风暴雨,,通过前期密集广告宣传，使项目满城皆知。,,靓女先嫁,,先开项目高层房源，以较好的产品保证项目热销。,,建立标杆,,借助高层房源的热销，在淮北建立项目形象与小户型项目价格标杆。,,文化拔高,,通过赋予项目一定的文化品质，脱离单一层面上的卖点营销

49、，将项目形象提升到文化的高度。,营销思路,,圈层营销,,依据青年精英客群圈层特点，主动出击，多渠道挖掘客户，并多以活动增强互动性，增加营销推广的有效性。,,101,,销售策略,根据淮北同类产品市场销售的情况，单项目的年销售量在3万平米左右。结合市场竞争与项目风险控制综合考虑，建议销售节奏如下：,时间轴,分期规模,物业类型,,,,一期,二期,2010年10月,2011年1月,2011年4月,1.15万平米,1.15万平米,高层公寓,低层公寓,,2011年9月,约7500平米,1——4层商业,三期,说明：整个销售期1年，包含公寓、商业；推广时先推公寓，待该物业销售完成后再推商业；商业可采用售后返租

50、或带租约销售形式销售。,推盘节奏,,重要节点,项目开工,2010年5月,第一次开盘,第二次开盘,第三次开盘,,,,,102,,一期,二期,三期,先从高层住宅开始销售，然后过渡到低层住宅，最后是商业的销售,利用高层住宅销售带动项目人气，同时通过时间差，在销售住宅的过程中，等待其他商业项目的启动。等待三马路市场形象与商业气质的再塑造初步成熟时，推出商业，利用前期住宅销售人气，快速抢占市场，达到攻守兼备，一劳永逸的推售效果,销售策略,推盘节奏,,103,,高开平走,——鉴于本案的差异化定位与产品的领先，建议采用高开平走的策略，先销售优秀房源，拉高价格；后期推出相对一般的房源时，采用不涨价策略，给消费

51、者感觉上的实惠，形成项目热销，同时实现利益最大化。,,,动态控制,——销售过程中，把握市场变化，在去化速度和利润空间之间找到平衡点。,,,灵活掌握,——如销售出现阻力，可以用免除某阶段物业费，送契税、创业基金等方法吸引客户。,,,销售策略,销售控制,,104,,推广策略,,推广思考,犒赏青春的MINI行宫,推广思考：,1、几大竞争对手单纯的“,繁华,”宣传同样可以实现项目的,热销,！,2、只是想实现热销，还是通过该项目的成功开发完成,品牌的塑造,？,3、在地段、配套、景观等多项产品硬性指标上并不占优势的我们，如何完成突破，抢占区域甚至,淮北小户型至高点,？,,105,,,,淮北新青年都市精英,

52、他们是年轻，时尚，充满活力的一代！有着自己的文化符号，我们只需要找一个文化色彩浓厚的词语去引爆它！,Spark青年一代,【释意】,S:smart,P:passion,A:active,R:responsible,K:kingdom,聪明,热情,积极主动,负责的,王国,,推广策略,推广思考,,106,,通过使用传统的大众媒体 如报广、户外大牌、电视广告等，建立项目在淮北的知名度。,通过举办一些特色文化公关活动，与目标客户进行面对面沟通，提高项目在目标客群中的美誉度与身份认同感。,通过个性售楼处氛围的营造，与精装修样板房的打造，为客户提供全身心的体验式营销，促进成交。,站在文化营销的高端，在推广与

53、宣传中塑造社区独有的Spark文化,媒体策略,公关策略,展示策略,符号策略,通过在物料、户外等展示形象中，植入项目吉祥物,“,风行,与,阳光,”，强调本项目鲜明的文化特点与项目形象，立于淮北小户型市场的顶点。,推广策略,推广思考,,107,,推广策略,推广节奏,软文炒作,一种都市青年新生活方式,引导期,强势宣传期,持续销售期,7月,9月,10月（开盘）,1月,5月,,,2010年,2011年,,,,策略重点,项目独一,无二的形象,诉求重点,项目产品,卖点宣传,密集的报纸硬,广项目推介会,项目开盘,开盘仪式,业主答谢会,推广排期,,108,,媒体策略一：户外媒体,时间：2010年5月至项目开盘,

54、主要媒介：户外大牌,目的：传播项目形象,,媒体策略二：报纸硬广+软文,时间：,2010年7月至9月,主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等,目的：解释spark概念,广告主题：spark让生活更轻松,推广策略,阶段策略,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道宣传项目,,109,,推广策略,阶段策略,展示策略一：产品宣传资料,,时间：2010年7月至项目结束,,主要展示方式：楼书、单页、无纺布袋、雨伞,,,展示策略二：工地围墙包装,,时间：2010年7月至项目结束,,表现形式：用现场说话，让购房者切身感受项目品质,,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道

55、宣传项目,,110,,推广策略,阶段策略,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道宣传项目,展示策略三：流动展台,,时间：2010年8月至项目开盘,,表现形式：以流动展台的形式招募客户的同时，展示,项目。,,,,,111,,,推广策略,阶段策略,展示策略四：现场接待点开放(方案一）,,实施方式：可在项目地周边人流量较多地段寻求一门,面房，装修成项目现场接待点。,,时间：2010年6月底,,展场目标,接待客户，开盘前蓄水。,通过案场感受项目spark品质。,现场配备项目物管服务，让客户提前体验到项目后期物管服务，提高项目认可度。,,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,

56、项目形象建立,多渠道宣传项目,,112,,推广策略,阶段策略,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道宣传项目,沙盘模型建议：,,由于项目体量较小，且风格比较明快、简约、时尚，,我司建议,项目二沙盘模型材质可推陈出新，选择木质,沙盘。理由如下：,,1、木质可很好的表现项目的风格；,2、目前淮北市场尚无此种材质沙盘出现，我项目如采,用，将会成为项目接待点的一个亮点。,,,113,,推广策略,阶段策略,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道宣传项目,展示策略四：淮海品牌体验中心(方案二）,,实施方式：淮海集团实力雄厚，旗下项目较多，可在,淮海集团品牌体

57、验中心里宣传本项目，既节约成本，,又能较好的提升本项目的档次感；,,时间：2010年6月底,,,,114,,,推广策略,阶段策略,第一阶段,引导期,2010年,7月-9月,项目形象建立,多渠道宣传项目,展示策略五：精装修样板房,,时间：2010年8月,,展示目标：,,通过实际的空间展示，让客户切实体会到产品的稀缺,性、唯一性和创新性，给客户一种物超所值的体验的,同时，让客户感受到自身品味的独特以及生活在此的,舒适、宁静、尊崇。,,,,115,,推广策略,阶段策略,第二阶段,强势宣传期,2010年,9月-10月,项目产品宣传及样板展示，增加消费者对项目信心,媒体策略一：户外媒体,,时间：2010

58、年9月中开始,,主要展示方式：户外大牌、道旗等,,媒体策略二：报纸广告,,时间：2010年9月中开始至开盘,,主要内容：《淮北晨报》、《淮北矿工报》进行产品,信息及卖点宣传,,,116,,推广策略,阶段策略,第二阶段,强势宣传期,2010年,9月-10月,项目产品宣传及样板展示，增加消费者对项目信心,媒体策略三：短消息密集轰炸,,时间：2010年9月中开始至开盘,,主要内容：项目产品信息,,,媒体策略四：DM定向直邮,,时间：2010年9月中开始至开盘,,主要内容：项目产品信息,,,,117,,推广策略,阶段策略,第二阶段,强势宣传期,2010年,9月-10月,项目产品宣传及样板展示，增加消费

59、者对项目信心,公关策略一：矿业集团团购说明会,,时间：开盘前两到三周,,主要方式：联系矿业集团等大型企事业单位进行团购,意向说明会,,公关策略二：产品推介会,,时间：开盘前一到两周,,活动目标,开盘前试水，通过对意向客户推荐产品，了解客户想,法，及时调整开盘策略。,,,,118,,推广策略,阶段策略,第三阶段,项目热销期,2010年,10月,项目持续热销,媒体策略一：报纸硬广,,时间：开盘前一周,,主要媒介：《淮北晨报》、《淮北矿工报》等,目的：告之消费者项目开盘信息,广告主题：项目开盘信息发布，XXX元/平米开,启您的spark生活,,媒体策略二：短信、DM,,时间：配合报广密集发布,,广告

60、主题：项目震撼价公开,,,,119,,推广策略,阶段策略,第三阶段,项目热销期,2010年,10月,项目持续热销,媒体策略三：户外大牌,,时间：开盘前一周,广告主题：项目开盘信息,,活动策略：开盘活动,,地点：项目现场,时间：2010年10月,,活动目标,引爆前期市场蓄水，以火爆的开盘活动，震撼淮北,震撼客户,实现开盘销。,,,120,,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况,SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,,121,,经济效益测算,开发成本测算,方案一：毛坯交付,序号,成本项目,总建筑面积（万㎡）,单位

61、成本（元/㎡）,总成本（万元）,一,土地费用,2.94,846,2488.65,1,土地价格,0.532,4498,2392.94,2,土地契税,0.53,181,95.72,二,开发前期费用,2.94,170,499.8,1,设计费,2.94,50,147,2,规费,2.94,100,294,3,其他费用,2.94,20,58.8,三,工程费用,2.94,1969,5789.8,1,土建工程,2.94,1500,4410,2,基础设施费（水、电、气）,2.94,100,294,3,园林景观绿化工程,2.94,50,147,6,地下室建设费用,0.44,2000,880,7,其它费用,2.94

62、,20,58.8,四,期间费用,2.94,565,1660.02,1,管理费用,2.94,,263.35,2,营销费用,2.94,,518.85,3,财务费用,2.94,,702.26,4,不可预见费用,2.94,,175.57,五,项目开发成本,,3550,10438.28,,122,,经济效益测算,销售价格测算,方案一：毛坯交付,现时销售价格测算：,根据市场比较法估算，项目现时售价为4412元/ ㎡。,项目,,本项目,和协国际,24克拉,融华仕家,柳暗花明,平均价格,（元/㎡）,,4412.10,4700,4500,4200,3700,权重,（％）,,,25,25,25,25,自然景观,1

63、5,10,10,12,12,12,项目定位,15,15,13,13,13,12,区位条件,16,13,15,13,14,12,项目规划,14,12,11,12,12,13,内部环境,16,14,12,13,12,13,综合配套,12,10,11,10,11,9,总分,100,84,80,82,83,81,,123,,经济效益测算,开发盈利测算,方案一：毛坯交付,序号,项目,建筑面积,,(万㎡),总价(万元),备注,一,住宅销售收入,2.94,12971.28,销售均价4412元/㎡,1,车库销售收入,,,车位只租不售,2,总销售收入,,12971.28,,二,开发成本,,10438,,三,税费

64、,,850,,1,营业税,,720,按总销售额的5.55%计算,2,土地增值税,,129.7128,按总销售额的1%计算,四,税前利润,,1683.38,,五,所得税,,324.28,销售收入的10%乘以25%,六,税后利润,,1359.10,,七,投资回报率（毛利）,,16.13%,未计所得税,八,投资回报率（净利）,,13.02%,,,124,,经济效益测算,开发成本测算,方案二：精装交付,序号,成本项目,总建筑面积（万㎡）,单位成本（元/㎡）,总成本（万元）,一,土地费用,2.94,846,2488.65,1,土地价格,0.532,4498,2392.94,2,土地契税,0.53,181

65、,95.72,二,开发前期费用,2.94,170,499.8,1,设计费,2.94,50,147,2,规费,2.94,100,294,3,其他费用,2.94,20,58.8,三,工程费用,2.94,2669,7847.8,1,土建工程,2.94,1500,4410,2,基础设施费（水、电、气）,2.94,100,294,3,园林景观绿化工程,2.94,50,147,4,精装修、高科技、智能化工程,2.94,700,2058,6,地下室建设费用,0.44,2000,880,7,其它费用,2.94,20,58.8,四,期间费用,2.94,696,2045.16,1,管理费用,2.94,,325.0

66、9,2,营销费用,2.94,,636.45,3,财务费用,2.94,,866.90,4,不可预见费用,2.94,,216.73,五,项目开发成本,,4381,12881.42,,125,,经济效益测算,开发盈利测算,方案二：精装交付,序号,项目,建筑面积(万㎡),总价(万元),备注,一,住宅销售收入,2.94,15911.28,销售均价,5412,元/㎡,1,车库销售收入,,,车位只租不售,2,总销售收入,,15911.28,,二,开发成本,,12881,,三,税费,,1042,,1,营业税,,883,按总销售额的5.55%计算,2,土地增值税,,159.1128,按总销售额的1%计算,四,税前利润,,1987.67,,五,所得税,,397.78,销售收入的10%乘以25%,六,税后利润,,1589.89,,七,投资回报率（毛利）,,15.43%,未计所得税,八,投资回报率（净利）,,12.34%,,精装修成本增加700元/ ㎡，售价增加1000元/ ㎡，利润稍低于方案一。,,126,,经济效益测算,开发盈利测算,目前淮北市场小户型产品，精装修项目只有融华仕家和24克拉两个项目，都位于