呼和浩特公寓市场调研

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1、公寓产品建议,框架,国家宏观政策分析,公寓市场宏观分析,,小户型住宅个案分析,一线城市经典公寓案例分析,项目地块SWOT分析,产品定位分析,市 场 分 析,[,把握本土市场脉搏,],政策分析,宏观政策,根据社科院的绿皮书，全国,35,个大中城市平均房价泡沫达,29.5%,，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在,50%,以上,;,而泡沫成分占实际价格比例在,30%-50%,之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。,,北京中原地产提供给时代周报记

2、者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了,1%,，远高于全国环比上涨,0.4%,的平均水平。,看数据,尚达信认为,,在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将,加大,对二三线城市的宏观调控力度。,政策分析,保障性住房,,2010,年首府廉租房建设任务为,4370,套，棚户区改造任务为,3813,套，公共租赁住房建设任务为,400,套，经济

3、适用住房建设任务为,7600,套，农村危旧房改造任务为,4000,套，国有林区棚户区改造任务为,476,套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到,1%,，,2010,超额完成自治区下达的任务。,,,2011,年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为,29441,套，近,198,万平方米，总投资约,55,亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，,2011,年力争建设各类保障性住房约,4,万套，近,270,万平方米，总投资约为,70,亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的,50%,以上。,,呼和浩特,目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预

4、计在,3-5,年,后。,,远郊区县,新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。,金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。,旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。,,保障性住房建设量的大幅增加,对整个城市的房屋均价起,拉低,作用,，但底线不应该低于成本价。,新城、赛罕、如意

5、,金川、西二环、南二环西段,,,金桥开发区南端,政策影响力愈来愈大,政策分析,保障性住房,呼和浩特保障性住房区域分布,保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势,地产项目产品走势,产品分类,包含项,面积区间,市场供应量,市场需求量,首付款比例,贷款政策优惠,政策影响力,,高档产品,别墅、洋房等,200㎡,以上,小,小,高,少,小,,中档产品,洋房、高层等,100-200㎡,中,中,中,一般,一般,,普通产品,多层、高层,50-120㎡,大,大,低,多,大,,保障性住房,多层、高层,90,以下,大,大,低,多,大,住宅类产权（,70,年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。,非限购类,的公寓依然存在

6、市场需求。,保障性住房套型面积大多在,90㎡,以下，未来可减小,90㎡,以下,住宅类产权（,70,年）的公寓投放或,做出特色,。对商业产品影响不大。,政策分析,保障性住房,政策分析,总结,1,、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策,从紧,，政策调控成就商业地产。,,2,、,非限购类的公寓政策利好,，依然存在市场需求。,低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，因此,住宅类产权（,70,年）的公寓,等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。,公寓市场宏观分析,公寓发展历程,呼和浩特万达广场,海亮广场,2008-,至今,未来

7、发展,产权年限：,70,年产权,,产品类型：普通公寓,,经营模式：全部售卖,,价格区间：,5500-6100,华门世家,2007,年以前,产权年限：,70,、,50,、,40,年,,产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓，与其他业态构成城市综合体,,经营模式：全部售卖,,价格区间：,6300-8800,水岸小镇,奈伦如意国际,产权年限：,70,、,50,、,40,年,,产品类型：商务、酒店式公寓,,经营模式：部分持有，引进专业管理公司提供酒店式服务,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,,,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17

8、,11,8,12,15,16,10,14,4,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,在售,1,2,3,4,5,6,,奈林尚苑,云鼎,海亮广场,海亮国贸广场,铂金时代,玉泉南郡,,7,8,9,10,11,12,,天御尚局,利佰家国际公寓,恩和家园,书香门第尚座,尚东枫景,御景,101,公馆,,13,14,15,16,17,18,,金汉御园,兴安丽景,兴泰御都,思罕国际复式公寓,奈伦如意国际,上东领海,待售,A,B,C,,浩鑫机电商业广场,蓝砖首府,丰泰金裴广场,,D,E,F,,琦琳北辰,万达广场,东经,111,,G,H,M,,名都中央广场,亿科公园,2010,雅都,中山路商业中心片区,新华

9、东街次商业中心片区,昭乌达路学府片区,公寓市场宏观分析,在售公寓分布图,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17,11,8,12,15,16,10,14,4,在售,1,2,3,4,5,6,,奈林尚苑,云鼎,海亮广场,海亮国贸广场,铂金时代,玉泉南郡,,7,8,9,10,11,12,,天御尚局,利佰家国际公寓,恩和家园,书香门第尚座,尚东枫景,御景,101,公馆,,13,14,15,16,17,18,,金汉御园,兴安丽景,兴泰御都,思罕国际复式公寓,奈伦如意国际,上东领海,在售公寓放量目前主要集中在,新老商业中心,片区,新华东街次商业

10、中心片区,中山路商业中心片区,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,,,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,待售,A,B,C,,浩鑫机电商业广场,蓝砖首府,丰泰金裴广场,,D,E,F,,琦琳北辰,万达广场,东经,111,,G,H,M,,名都中央广场,亿科公园,2010,雅都,未来公寓放量地域较为,分散,目前市场上公寓类型的划分,地段描述：,兴泰御都位于首府核心位置，内蒙古党校原址（满都海公园对面,）。兴泰御都与市区最大公园满都海公园隔路相望。,600,米直达鼓楼商圈，维多利商场，中山路商圈，社区,5,万平米商业不夜城。,,,物业公司：兴

11、泰物业公司,,园林景观：北京市建筑设计研究院,,销售情况：目前剩余,40,多套,产品,,产权年限,70,年,外檐风格,现代简约,面积区间,50-80,主力户型,39.63,、,41.52,、,46,,（户型图计算的面积）,总建面,/,套数,5000,平米,/180,套,是否精装,/,报价,是,生活配套功能,带家具,梯户数,4,梯,30,户,公摊,23%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,无,/,无,价格,,历史价格,12000,现均价,12000,销售情况,,总去化率,20%,年均去化量,约,150,套,畅销户型,41.52,、,46,销售周期,1,年,客群,,年龄,25-30,置业目

12、的,投资占,70%,，自住,30%,兴泰御都,按产权年限分：,70,年,在售,兴泰御都户型配比及去化率,兴泰御都户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,,（均为厅室合一）,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,39.63,30,16.67%,1188.9,7.67%,100.00%,一室一厅一厨一卫,41.52,6,3.33%,249.12,4.61%,100.00%,一室一厅一厨一卫,46,23,5.56%,1164.95,5.12%,100.00%,一室一厅一厨一卫,46,253,61.11%,12966.25,56.94%,100.00%,一室

13、一厅一厨一卫,53.27,46,11.11%,3733.82,16.40%,95.65%,一室一厅一厨一卫,,（厅室分离）,61.48,16,4.44%,1189.44,9.27%,87.5%,总体均值,55.00,180,100.00%,22771.15,100.00%,99.52%,★根据户型图计算出的面积,总体套型均值,55.00,㎡；均为客厅卧室合一,,,46,平,户型面积占比接近,6,成；去化率高,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,兴泰御都各功能区间开间尺度,★根据户型图计算出的面积,因厅室合一，卧室、客厅开间均值均为,4.30,米；,,厨房开间均值,2.57

14、,米，比卫生间开间短,0.13,米；,兴泰御都各功能区间开间尺度,,,,,,套型结构（均为厅室合一）,面积,(㎡,）,卧室,(m,）,客厅,(m),厨房,(m),卫生间,(m),一室一厅一厨一卫,39.63,4.25,4.25,2.17,2.62,一室一厅一厨一卫,41.52,4.45,4.45,2.26,2.69,一室一厅一厨一卫,46.00,4.25,4.25,2.56,2.69,一室一厅一厨一卫,46.00,4.25,4.25,2.56,2.69,一室一厅一厨一卫,53.27,4.45,4.45,2.54,2.97,一室一厅一厨一卫,,（厅室分离）,61.48,4.15,4.15,3.3

15、5,2.59,总体均值,55.00,4.30,4.30,2.57,2.70,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,兴泰御都各功能区间面积,兴泰御都,各功能区间面积,,,,,,套型结构,,（均为厅室合一）,面积,(㎡,）,卧室,(㎡,）,客厅,(㎡),厨房,(㎡),卫生间,(㎡),一室一厅一厨一卫,39.63,22.31,,9.22,5.48,一室一厅一厨一卫,41.52,21.76,,10.06,5.63,一室一厅一厨一卫,46.00,25.42,,10.88,5.98,一室一厅一厨一卫,46.00,25.42,,10.88,5.98,一室一厅一厨一卫,53.27,33.9

16、5,,11.30,7.39,一室一厅一厨一卫,,（厅室分离）,61.48,16.6,20.87,13.9,6.00,总体均值,55.00,18.88,23.29,6.16,4.92,★根据户型图计算出的面积,客厅卧室合一面积众数区间,21-25,㎡，均值,25.77,㎡；,,厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大,5,㎡左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,目前市场上公寓类型的划分,产品,,产权年限,70,年,外檐风格,现代简约,面积区间,59-147,主力户型,59.67,、,61.1,、,78.56,、,147,,（户型图计算的面积）,总建面,/,套数,346

17、33,平米,/400,套,是否精装,/,报价,是,生活配套功能,带家具拎包入住,梯户数,4,梯,16,户,公摊,27%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,无,/,无,价格,,历史价格,08,年,6000-11,年,8500,现均价,8500,,销售情况,,总去化率,50%,年均去化量,100,,畅销户型,59-60,销售周期,3,年,客群,,年龄,30-40,左右,置业目的,投资占,60%,，自住,40%,地段描述：金桥开发区昭乌达路东侧，世纪大酒店、内蒙古华能东侧 ，小黑河检察院西侧,,物业公司：,内蒙古利佰佳房地产有限公司,,园林景观：无,,销售情况：目前剩余,200,套,利佰佳国

18、际公寓,按产权年限分：,70,年,在售,★根据户型图计算出的面积,总共,4,种户型，且套数分布比例均匀；客卧合一一居面积占,61.72%,，二居占,38.28%,,整体去化率五成左右；二居去化不理想；,利佰佳国际公寓,户型配比及去化率,套型结构,面积,(㎡,）,套数,,（套）,套数比,总面积,,（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,44.3,100,25%,4430,18.88,％,52.50%,一室一厅一厨一卫,43.4,100,25%,4340,18.50,％,43.70%,一室一厅一厨一卫,57.1,100,25%,5710,24.34,％,39.00%,二室一厅一厨一卫,89.84

19、,100,25%,8984,38.28,％,21.80%,总体均值,58.66,400,25%,28464,100,％,50.00%,利佰佳国际公寓户型配比及去化率,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,利佰佳国际公寓各功能区间面积,★根据户型图计算出的面积,一居面积均值,48.27,㎡，总体户型面积均值,58.66,㎡；,,一居开放式厨房，比卫生间大约,2,㎡；客卧合一，主卧空间比客厅空间大,2.4,㎡左右,,一居客厅主卧面积均值比约为,0.91:1,；,利佰佳国际公寓各功能区间面积,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(㎡,）,次卧,(㎡),客厅,(㎡),厨房

20、,(㎡),卫生间,(㎡),储藏室,一室一厅,（,客卧合一）,44.3,,16.19,---,14.30,,,6.76,,（开放式）,,4.82,---,一室一厅,（,客卧合一）,43.4,,16.19,---,14.30,6.76,,（开放式）,,4.82,---,一室一厅,（,客卧合一）,57.1,,22.62,---,,19.10,,9.152,,（开放式）,,8.70,---,一居均值,48.27,,18.33,---,,15.90,,7.56,,6.11,---,二室一厅一厨一卫,89.84,,20.97,,16.6,,54.88,,10.86,,（封闭式）,,7.53,---,二居均

21、值,89.84,,20.97,,16.6,,54.88,,10.86,,7.53,---,总体均值,58.66,19.65,,16.6,,39.37,,9.21,,6.82,---,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度,★根据户型图计算出的面积,一居主卧开间均值,5.43,米，众数,4.95,米，二居主卧开间,4.22,米；,,一居卫生间均值分别为,2.83,米左右；开放式厨房开间比卫生间开间短约,0.2,米；,利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,(m),客厅,(m),厨房,(m)

22、,卫生间,(m),储藏室,一室一厅,,(,客卧合一,),44.3,4.95,---,4.95,2.55,2.65,---,一室一厅,,(,客卧合一,),43.4,4.95,---,4.95,2.55,2.65,---,一室一厅,,(,客卧合一,),57.1,6.39,---,6.39,2.86,3.2,---,一居均值,48.27,5.43,---,5.43,2.65,2.83,---,二室一厅,106.84,4.22,3.36,4.90,3.55,3.36,---,,二居均值,106.84,4.22,3.36,4.90,3.55,3.36,---,总体均值,86.58,4.83,3.36,5

23、.17,3.1,3.10,---,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,在售,海亮广场,产品,,产权年限,70,外檐风格,现代简约,面积区间,Loft120-230,；平层,60-130,主力户型,Loft160,、,170,；平层,80,、,90,,（建面）,总建面,/,套数,约,24,万,/2000,,是否精装,/,报价,是,/650,生活配套功能,无,梯户数,6,梯,28,户,公摊,C,座,24%,；,E,座,29%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,通风系统,/,无,/,有,价格,,历史价格,09,年,6100-1

24、0,年,6200-11,年,6300,,现均价,Loft6300,；平层,8800,销售情况,,总去化率,80%,年均去化量,约,500,套,销售周期,08,年,5,月,--,至今,客群,,年龄,35-45,,置业目的,投资为主，部分改善型需求,A,栋,5A,写字楼,B,栋,LOFT5.5,米挑高公寓,LOFT5.5,米挑高精装公寓,平层精装公寓,海亮酒店,全套名品精装公寓,A,B,C,D,F,E,地段描述：中山路老商业中心,,物业公司：内蒙古海亮物业管理服务公司,,园林景观：无,,销售情况：,E,座名品精装公寓在售，,B,、,C,、,D,栋尾房在售，总体去化率,80%,左右。公寓产品采取,L

25、OFT,大面积、平层小面积户型组合策略。,LOFT,产品装修上采取毛坯、精装组合，平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,待售,产品,,产权年限,70,年,外檐风格,现代简约,面积区间,40-80,主力户型,待定,总建面,/,套数,44517,平米,/460,套,是否精装,/,报价,大堂是精装,生活配套功能,待定,梯户数,待定,公摊,30%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,无,/,无,价格,,历史价格,无,现均价,待定,销售情况,,总去化率,无,年均去化量,无,畅销户型,无,销售周期,首次,客群,,年龄,无,置业目的,无,兰亭文

26、苑,后,2,栋精装公寓,地段描述：兰亭文苑位于鄂尔多斯大街西口子十字路口往西,100,米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一体的多功能综合性场所。,,物业公司：暂时未定,,园林景观：,2000,多平米的空中花园,,,销售情况：未开盘,兰亭文苑户型配比及去化率,兰亭文苑户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一卫,,（厅卧合一）,34.20,---,---,---,---,---,一室一厅一卫,,（厅卧合一）,40.95,---,---,---,---,---,一室两厅一卫,55.44,---,---,---,---,---

27、,一室两厅一厨一卫,51.84,---,---,---,---,---,★根据户型图计算出的面积,总共,4,种户型，套型面积集中在,34-55,平之间。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,待售,兰亭文苑各功能区间开间尺度,兰亭文苑各功能区间开间尺度,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,(m),客厅,(m),厨房,(m),卫生间,(m),储藏室,一室一厅一卫,,（厅卧合一）,34.20,3.90,---,3.90,---,2.14,---,一室一厅一卫,,（厅卧合一）,40.95,3.98,---,3.98,---,2.24,---,一室两厅一厨一卫,

28、55.44,2.91,---,3.77,2.91,2.14,---,一室两厅一厨一卫,51.84,3.60,---,3.60,1.98,1.98,---,一居均值,45.61,3.60,---,3.81,2.45,2.13,---,★根据户型图计算出的面积,主卧开间均值,3.6,米，比客厅开间均值长,0.21,米；,,客厅卧室合一户型开间,3.9,米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,待售,兰亭文苑各功能区间面积,兰亭文苑各功能区间面积,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(㎡,）,次卧,(㎡),客厅,(㎡),厨房,(㎡),卫生间,(㎡),储藏室,一室一厅一卫,,

29、（厅卧合一）,34.20,15.87,---,13.30,---,4.64,---,一室一厅一卫,,（厅卧合一）,40.95,11.94,---,12.62,---,5.58,---,一室两厅一卫,55.44,11.93,---,14.02,7.94,5.43,---,一室两厅一厨一卫,51.84,6.70,---,11.74,6.46,4.61,---,一居均值,45.61,11.61,---,12.92,7.20,5.07,---,★根据户型图计算出的面积,套型面积均值,45.61,㎡；其中厅卧室合一套型均值,37.58,㎡；两厅分离套型均值,53.64,㎡；,,客厅卧室合一套型中客厅及卧

30、室部分面积分别为,29.17,㎡及,24.56,㎡,；,,厨房面积均值较卫生间大,2.1,㎡,。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,待售,产品,,产权年限,70年,外檐风格,现代简约,面积区间,70-120,主力户型,70-120,总建面,/,套数,3,.,99平方米/,691套,是否精装,/,报价,是/1000,生活配套功能,带家具拎包入住,/,无,梯户数,2梯3户,公摊,18%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无/无/无,价格,,历史价格,10年08月6100/㎡ 、10年12月7200/㎡,现均价,二手8000-10000,/㎡,销售情况,,总去化率,100,%,年均

31、去化量,约126套,畅销户型,---,销售周期,09.10-10.7,客群,,年龄,30-40二中家长/外地鄂市,置业目的,投资/陪读,上东领海,地段描述：上东领海，位于如意开发区核心位置，如意广场东500米处。东临东河，西南距内蒙古自治区政府1000米，西北距呼和浩特市政府1500米，毗邻新建火车站及2008年奥运会备用机场.,,物业公司：铭海物业公司,,园林景观：上东领海毗邻东河和如意广场以及纽约中央公园式的城市景观带,,销售情况：一期售罄 二期规划中,前面,2,栋内蒙银行定向,,后,2,栋精装公寓,公寓,商业,写字楼,住宅,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,售罄,上东领

32、海,户型配比及去化率,上东领海户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室二厅一厨一卫,57.69,--,--,--,--,100.00%,二室二厅一厨一卫,103.32,--,--,--,--,100.00%,总体均值,80.74,--,--,--,--,100.00%,,★根据户型图计算出的面积,现有资料仅2种户型，公寓已售罄，二期未开,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,售罄,上东领海,各功能区间开间尺度,上东领海国际各功能区间开间尺度,,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,(m),

33、客厅,(m),餐厅,(m),厨房,(m),卫生间,(m),储藏室,一室二厅一厨一卫,,57.69,4.8,--,4.8,2.7,5.7,2.7,---,二室二厅一厨一卫,103.,32,5,4.2,7.95,2.1,2.1,2.95,--,总体均值,80.74,4.9,4.2,6.37,2.4,3.9,2.82,--,★根据户型图计算出的面积,两种户型主卧开间均值4.9米；客厅,6.37㎡,，其中一居室开间,4.8,米，餐客分离；,,封闭式厨房设计；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70,年,售罄,上东领海,各功能区间面积,上东领海各功能区间面积,,,,,,,,,套型结构,面积,,(

34、㎡,）,主卧,,(㎡,）,次卧,(㎡),客厅,(㎡),餐厅,(㎡,厨房,(㎡),卫生间,,(㎡),生活阳台,一室二厅一厨一卫,,57.69,15.84,---,17.28,9.72,10.26,4.59,---,二室二厅一厨一卫,103.,32,27.54,15.18,31.8,7.51,9.03,5.96,6.02,总体均值,80.74,21.65,15.18,24.54,8.615,9.65,5.275,--,★根据户型图计算出的面积,套型面积均值80.74㎡；,,厨房面积均值比卫生间大,4,㎡左右；,,主卧面积均值比客厅均值大,6,㎡左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,70

35、,年,售罄,目前市场上公寓类型的划分,万达广场,产品,,产权年限,70,年,外檐风格,现代简约,面积区间,40-70,主力户型,48,、,56,、,63,（建面）,总建面,/,套数,33721.8,平,/588,套,是否精装,/,报价,是,/1000,生活配套功能,无煤气,梯户数,,6,梯,28,户,公摊,38%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,否,/,有,价格,,历史价格,无,现均价,5400,销售情况,,总去化率,100%,,年均去化量,588,套,销售周期,10,年,6,月份,客群,,年龄,35-45,,置业目的,投资居多,地段描述：新华东街，呼和浩特新商业中心,,物业公司：万

36、达广场物业管理有限公司,,园林景观：无,,销售情况：计划当天推售,441,套，实际当天销售火爆，,588,套开盘当天全部售罄。销售时无户型图，多数为商铺业主，精装实现均价,5400,元,/,平米,公寓,希尔顿酒店（在建）,写字楼,写字楼,按产权年限分：,70,年,售罄,名都中央广场,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：,50,年,在售,产品,,产权年限,50,年,外檐风格,新哥特式,面积区间,40-110,主力户型,54,、,62,（建面）,总建面,/,套数,约,3,万,/600,套,是否精装,/,报价,是,生活配套功能,无,梯户数,4,梯,18,户,公摊,30%,特殊材料,/,中央空调,

37、/,大堂,无,/,无,/,无,价格,,历史价格,10,年,12,月,7500-11,年,2,月,7700-4,月,8600,现均价,8600,销售情况,,总去化率,50%,年均去化量,约,130,套,销售周期,10,年,12,月一期销售,客群,,年龄,30-45,置业目的,投资,地段描述：内蒙古大学附近，学区氛围较浓，受中山路商圈辐射。,,物业公司：暂时未定物业公司,,园林景观：无,,销售情况：,10,年推出,100,多套公寓基本售罄,,操盘策略：先售公寓及住宅缓解资金压力，再售商业。商业部分引入家乐福，树立项目形象，盘活商业业态的同时，带动其他产品销售,地段描述：思罕国际复式公寓位于新城区成

38、吉思汗景观大街核心位置，交通便利，有,10,余条公交线路贯穿该项目。,,物业公司：呼和浩特市怡托物业公司,,园林景观：呼和浩特市蒙房建筑设计院,,销售情况：目前剩余,4,套,产品,,产权年限,50,年,外檐风格,现代简约,面积区间,92-118,主力户型,51.25,、,37.95,、,75.90,,（户型图计算的面积）,总建面,/,套数,12,万平米,/200,套,是否精装,/,报价,是,生活配套功能,带家具拎包入住,/,无,梯户数,6,梯,18,户,公摊,21%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,无,/,无,价格,,历史价格,10,年,6500-11,年,7500,现均价,53-5

39、8,万,/,套,销售情况,,总去化率,20%,年均去化量,约,150,套,畅销户型,37.95,、,51.25,销售周期,2,年,客群,,年龄,40,左右,置业目的,投资占,70%,，自住,30%,思罕国际复式公寓,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,在售,思罕国际复式公寓户型配比及去化率,思罕国际复式公寓户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,37.95,46,11.11%,1745.70,7.67%,---,一室一厅一厨一卫,45.63,23,5.56%,1049.49,4.61%,---,一

40、室一厅一厨一卫,50.65,23,5.56%,1164.95,5.12%,---,一室一厅一厨一卫,51.25,253,61.11%,12966.25,56.94%,---,二室一厅一厨一卫,81.17,46,11.11%,3733.82,16.40%,---,二室一厅一厨一卫,91.78,23,5.56%,2110.94,9.27%,---,总体均值,55.00,414,100.00%,22771.15,100.00%,---,★根据户型图计算出的面积,以复式为特色，,51.25,㎡套型占比接近,6,成；,,套型总体均值,55,㎡。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,在售,

41、思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度,思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,(m),客厅,(m),厨房,(m),卫生间,(m),储藏室（,m,）,一室一厅一厨一卫,37.95,3.30,---,3.30,1.95,2.00,---,一室一厅一厨一卫,45.63,3.30,---,4.95,1.95,1.90,---,一室一厅一厨一卫,50.65,3.30,---,3.30,1.85,2.43,---,一室一厅一厨一卫,51.25,3.30,---,4.95,2.10,2.10,---,一居均值,49.06,3.30,---,4.13,1

42、.96,2.11,---,二室一厅一厨一卫,81.17,3.30,3.30,4.55,1.95,1.95,---,二室一厅一厨一卫,91.78,3.30,3.30,4.95,2.60,2.45,1.50,二居均值,84.71,3.30,3.30,4.75,2.28,2.20,---,总体均值,55.00,3.30,3.30,4.33,2.07,2.14,1.50,★根据户型图计算出的面积,一二居主卧开间均为,3.30,米；二居次卧开间,3.30,米,,一居客厅开间,4.13,，比二居短,0.20,米；,,一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长,0.64,米；,,二居,91,平户型带储藏室；,目前

43、市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,在售,思罕国际复式公寓各功能区间面积,思罕国际复式公寓,各功能区间面积,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(㎡,）,次卧,(㎡),客厅,(㎡),厨房,(㎡),卫生间,(㎡),储藏室,,（㎡）,一室一厅一厨一卫,37.95,17.09,---,11.88,6.30,2.68,---,一室一厅一厨一卫,45.63,17.42,---,16.09,6.93,5.19,---,一室一厅一厨一卫,50.65,15.35,---,24.33,6.11,4.86,---,一室一厅一厨一卫,51.25,19.33,---,21.26,6.62,4.0

44、4,---,一居均值,46.37,17.30,---,18.39,6.49,4.19,---,二室一厅一厨一卫,81.17,20.55,20.55,30.03,5.85,4.19,---,二室一厅一厨一卫,91.78,23.53,18.38,36.14,5.15,8.58,3.00,二居均值,86.48,22.04,19.47,33.09,5.50,6.39,3.00,总体均值,55.00,18.88,19.47,23.29,6.16,4.92,3.00,★根据户型图计算出的面积,一居面积均值,46.37,㎡、二居,86.48,㎡，总体户型面积均值,55.00,㎡；,,一居客厅主卧面积均值比约

45、为,1:0.94,，二居比值为,1:0.65,；,,二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大,0.8,㎡；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,在售,产品,,产权年限,50年,外檐风格,现代简约,面积区间,40-80,㎡,主力户型,52/58.9/81.9㎡,总建面,/,套数,23000,㎡,/,600套,是否精装,/,报价,是/8000,/㎡,生活配套功能,带家具拎包入住,/,无,梯户数,2梯10户,公摊,16%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,有/有/有,价格,,历史价格,2010.11均价6300元/㎡2011.2 均价6500/㎡,现均价,7000

46、,/㎡,销售情况,,总去化率,80%,年均去化量,------,畅销户型,52㎡,销售周期,2010.11--至今,客群,,年龄,25-35 /40-45,置业目的,婚房/投资,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,待售,铂金时代,地段描述：铂金时代（原浅云间）项目处于玉泉区，北临26中南巷，西接公园西路，南到鄂尔多斯大街，铂金时代向南约100米有凌峰石油 社区总占地面积近3万平米，总建筑面积11万平方米，由三栋高层、一栋公寓、一栋写字楼及大型的商业和谐组成。,,.物业公司：内蒙古天筑伟业房地产开发有限公司,,园林景观：无,,销售情况：铂金时代6月中下旬开盘，本公寓为精装酒店式公

47、寓，商住两用。户型面积52、58.9、81.9平米。起价6800元/㎡，均价7000元/㎡,公寓,铂金时代,户型配比及去化率,铂金时代户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,49.22,--,--,--,--,未售,一室一厅一厨一卫,50.4,--,--,--,--,未售,一室一厅一厨一卫,42.76,--,--,--,--,未售,一室一厅一厨一卫,48.72,--,--,--,--,未售,总体均值,47.77,--,--,--,--,未售,★根据户型图计算出的面积,套型户型面积区间,42-50,㎡，均值,47.

48、77,㎡；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,待售,铂金时代,各功能区间开间尺度,铂金时代国际各功能区间开间尺度,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧+客厅,(m,）,次卧,(m),厨房,(m),卫生间,(m),储藏室,一室一厅一厨一卫,49.22,4,,---,2（开放式）,2.75,---,一室一厅一厨一卫,50.4,4.24,----,2.35（开放式）,1.92,---,一室一厅一厨一卫,42.76,户型图不准,--,--,--,--,一室一厅一厨一卫,48.72,户型图不准,--,--,--,--,一居均值,47.77,4.1,3,---,2.1,8,2.3,

49、2,---,★根据户型图计算出的面积,4,种户型,3,种主卧客厅合一，开间均值4.1,3,米；,,开放式厨房开间较卫生间短约,0.2,米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,待售,铂金时代,各功能区间面积,铂金时代各功能区间面积,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(㎡,）+客厅,次卧,(㎡),厨房,(㎡),卫生间,(㎡),储藏室,一室一厅一厨一卫,49.22,37.4,----,5.7,7.14,---,一室一厅一厨一卫,50.4,34.43,----,6.51,4.12,----,一室一厅一厨一卫,42.76,--,--,--,--,--,一室一厅一厨一卫,48.

50、72,--,--,--,--,--,一居均值,47.77,35.91,----,6.11,5.63,----,★根据户型图计算出的面积,套型面积均值47.77㎡；,,主卧客厅合一面积均值,35.91,㎡；,,卫生间面积均值较厨房小,0.,48㎡；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,50,年,待售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,40,年,在售,产品,,产权年限,40,年,外檐风格,现代简约,面积区间,38-160,平米,主力户型,48,、,51,平米,总建面,/,套数,38869,平米,/330,户,是否精装,/,报价,是,生活配套功能,精装公寓，拎包入住,梯户数,4,梯,3

51、0,户,公摊,30%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,是,/,是（精装修）,价格,,历史价格,--,现均价,8500,销售情况,,总去化率,30%,年均去化量,--,,畅销户型,48,、,51,平米,销售周期,2,周,客群,,年龄,30-50,岁,置业目的,投资占比例大,兰德 京玉华都,后,2,栋精装公寓,地段描述：玉泉大北街与电影院接交汇处西北角,(,麦香村对面）。位于内蒙古自治区首府呼和浩特玉泉区大北街与电影院街交汇处西北角,,物业公司：暂时未定物业公司,,园林景观：无,,销售情况：现已售出,100,套左右,1-5,层综合商场,6-17,层精装公寓,兰德京玉华都户型配比及去化率,

52、兰德京玉华都户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,总面积（㎡）,面积比,去化率,二室二厅一厨一卫,124,22,8%,2728,15%,20%,一室二厅一厨一卫,100,22,8%,2200,12%,38%,一室一厅一卫一卫,89,33,11%,2937,16%,62%,厅室合一加一卫,51,55,19%,2805,16%,86%,厅室合一加一卫,48,154,54%,7392,40%,83%,合计,---,286,100%,18062,100%,78%,总体均值,73.6,---,20%,3612.4,---,---,★根据户型图计算出的面积,主力户型,

53、48,㎡，厅室合一；套型均值,78.6,㎡；,,48㎡,、,51㎡,平去化率较高；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,40,年,在售,兰德京玉华都各功能区间开间尺度,兰德京玉华都各功能区间开间尺度,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,(m),客厅,(m),厨房,(m),卫生间,(m),储藏室,一室二厅一厨一卫,100,4.4,--,5.3,2.8,2,--,一室一厅一卫,89,4.58,--,4.58,2.7,2.75,--,厅室合一加一卫,51,6.14,--,--,1.2,,（开放）,2,--,厅室合一加一卫,48,5.22,--,--,1.5,,（开放）

54、,1.74,--,一居均值,72,5.09,--,4.94,2.05,2.12,--,二室二厅一厨一卫,124,4.01,4.01,5.28,2.32,2.32,--,二居均值,124,4.01,4.01,5.28,2.32,2.32,--,总体均值,73.6,4.87,4.01,5.05,2.1,2.16,--,★根据户型图计算出的面积,厅室合一开间均值,5.68,米，较厅室分离主卧开间均值,4.49,米长,1.1,米；,,厅室分离客厅开间较厨卫长约,2.8,米。开放式厨房开间与卫生间相差,0.8,米；总体厨卫开间均值相近，均为,2.1,米左右。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,4

55、0,年,在售,兰德京玉华都各功能区间面积,★根据户型图计算出的面积,一居面积均值,72,平、总体户型面积均值,73.6,平；,,一居客厅主卧面积均值比约为,1:0.97,，二居比值为,1:0.48,；,,厨房面积均值较卫生间大,1,平左右；二居各户型各功能区间如表,兰德京玉华都各功能区间面积,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,,(㎡,）,次卧,,(㎡),客厅,,(㎡),厨房,,(㎡),卫生间,,(㎡,）,储藏室,,（,㎡,）,一室二厅一厨一卫,100,31.24,--,37.63,12.32,5.66,--,一室一厅一卫,89,30.23,--,30.23,7.43,9.57,--

56、,厅室合一加一卫,51,32.54,--,--,1.2,（不含过道）,5.6,--,厅室合一加一卫,48,32.72,--,--,1.5,（不含过道）,4.7,--,一居均值,72,31.68,--,33.93,5.6,6.38,--,二室二厅一厨一卫,124,25.78,13.55,53.49,16.47,6.45,--,二居均值,124,25.78,13.55,53.49,16.47,6.45,--,总体均值,73.6,30.5,13.55,40.45,7.8,6.4,--,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,40,年,在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：,40,年,在售,

57、产品,,产权年限,40,年,外檐风格,现代简约,面积区间,40-108,主力户型区间,33.18,、,54.61,（户型图计算面积）,总建面,/,套数,38596.8,万㎡,/682,套,是否精装,/,报价,是,生活功能配套,带家电,梯户数,2,梯,6,户,公摊,25%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,干挂陶板，进口铝板,/,有,/,挑高,7.8,米,价格,,历史价格,08,年,5100,、,09,年,5700,、,10,年,6850,；,11,年,8000,现均价,8000,销售情况,,总去化率,43%,年均去化量,约,50,套,畅销户型,,33.18,销售周期,09,年至今,客群,,年龄

58、,35-44,置业目的,投资,云鼎,地段描述：通道街，受火车站商圈及中山路商圈辐射。,,物业公司：金石物业,,景观：无,,销售情况：先前聘请代理公司进行策划销售代理，由于策略采取不当，导致项目销售受阻；现今开发商自行操盘，销售情况好转。公寓去化率约,40%,左右。,,楼盘亮点：,42,个空中会所设计，为公寓提供休闲娱乐场所；,SOHO+,普通公寓的形式丰富产品线,云鼎户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,33.18,198,29.03%,6569.64,17.80%,52.37%,一室一厅一厨一卫,35.55,

59、22,3.23%,782.10,2.12%,1.47%,一室一厅一厨一卫,38.55,44,6.45%,1696.20,4.60%,1.76%,一室一厅一厨一卫,54.61,198,29.03%,10812.78,29.30%,42.90%,一室一厅一厨一卫,60.48,66,9.68%,3991.68,10.82%,4.55%,SOHO,71.76,66,9.68%,4736.16,12.83%,3.67%,二室一厅一厨一卫,72.68,66,9.68%,4796.88,13.00%,3.23%,三室两厅三卫,160.12,22,3.23%,3522.64,9.54%,1.03%,合计,54

60、.12,682,100.00%,36908.08,100.00%,42.96%,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：,40,年,在售,云鼎户型配比及去化率,★户型面积,,一居,去化率,35.05%,；二居去化率,6.9%,，三居,1.03%,。主力户型,33,、,54,平米去化率超一成；,,截至,5,月初，,SOHO,户型去化率不理想，此案跟盘策划师认为与项目所处地段及交通有关。,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：,40,年,在售,云鼎各功能区间开间尺度,云鼎各功能区间开间尺度,,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,主卧,(m,）,次卧,1(m),次卧,2(m),客厅,(m),厨房

61、,(m),卫生间,(m),一室一厅一厨一卫,33.18,4.20,---,---,4.20,合一,2.17,一室一厅一厨一卫,35.55,4.09,---,---,4.50,合一,2.40,一室一厅一厨一卫,38.55,4.50,---,---,4.50,合一,2.48,一室一厅一厨一卫,54.61,3.00,---,---,3.42,2.05,2.04,一室一厅一厨一卫,60.48,3.09,---,---,3.93,2.95,2.46,一居均值,44.47,3.78,---,---,4.11,2.5,2.31,SOHO,71.76,3.09,---,---,6.28,2.65,2.03,二

62、室一厅一厨一卫,72.68,3.00,2.80,---,3.64,2.56,3.19,三室两厅三卫,160.12,3.90,3.90,3.00,5.10,4.20,2.20,整体均值,54.12,4.01,3.00,3.00,4.18,2.88,2.37,★根据户型图计算的面积,一居户型中主卧、客厅开间超,4,米,3,个，,3,米,-4,米以下,2,个，均值分别为,4.11,米、,3.78,米；独立厨房、卫生间开间均超过,2,米；,,SOHO,户型办公室开间,3.09,米，办公区开间,6.28,米，厨房开间较卫生间开间长,0.62,米；,,主卧、客厅开间均值分别达,4.01,米及,4.18,米

63、。,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：,40,年,在售,云鼎各功能区间面积,云鼎各功能区间面积,,,,,,,,套型结构,面积,,(㎡,）,主卧,,(㎡,）,次卧,1,,(㎡),次卧,2,,(㎡),客厅,,(㎡),厨房,,（㎡,),卫生间,,(㎡),一室一厅一厨一卫,33.18,8.73,---,---,18.30,合一,6.15,一室一厅一厨一卫,35.55,12.44,---,---,18.40,合一,4.72,一室一厅一厨一卫,38.55,9.68,---,---,22.45,合一,6.43,一室一厅一厨一卫,54.61,14.40,---,---,28.99,4.75,6.47,一

64、室一厅一厨一卫,60.48,16.66,---,---,30.09,5.31,8.42,一居均值,44.47,12.38,---,---,23.65,5.03,6.44,SOHO,71.76,9.59,---,---,52.35,5.56,4.26,二室一厅一厨一卫,72.68,11.85,6.06,---,40.05,5.64,9.08,三室两厅三卫,160.12,22.01,21.47,13.63,38.61,30.2,,(,餐厨合一）,6.30,均值,54.12,13.68,12.37,13.63,31.16,5.32,6.48,★根据户型图计算的面积,一居面积均值,44.47,㎡、二居

65、均值,72.22,㎡；总体均值,54.12,㎡；,,一居客厅面积均值较主卧大,11.27,㎡，客厅,/,主卧约为,1:0.53,，客厨合一户型占三；,,整体户型卫生间面积比厨房面积大，差值为,1.16,㎡，与奈伦如意国际正好相反。,产品,,产权年限,40,年,外檐风格,现代简约,面积区间,45-117㎡,主力户型,57.4,、,108,（建面）,总建面,/,套数,3.08,万㎡,/378,套,是否精装,/,报价,是,/1000,生活配套功能,无天然气，带部分家电,梯户数,,6,梯,18,户,公摊,32%,特殊材料,/,中央空调,/,大堂,无,/,有,/,有,价格,,历史价格,07,年,5400

66、,，,08,年,5800,；,10,年,6400,，,11,年,7000,,现均价,7000,销售情况,,总去化率,99.65%,（仅剩余一套,108㎡,）,年均去化量,约,50,套,畅销户型,57.4,,销售周期,09,年,5,月,-11,年,1,月,客群,,年龄,30-45,,置业目的,投资,奈伦国际,目前市场上公寓类型的划分,社保局定向,写字楼,酒店,写字楼后面,1,栋公寓,地段描述：新华大街、长乐宫商圈,,物业公司：第一太平戴维斯（顾问）,,景观：四栋塔楼无,,销售情况：公寓基本售罄，在售商业及住宅,按产权年限分：,40,年,在售,目前市场上公寓类型的划分,奈伦国际户型配比及去化率,奈伦国际户型配比及去化率,,,,,,,套型结构,面积,(㎡,）,套数（套）,套数比,面积（㎡）,面积比,去化率,一室一厅一厨一卫,57.40,198,50.00%,11365.20,34.27%,100.00%,二室一厅一卫一厨,102.00,22,5.56%,2244.00,6.77%,100.00%,二室一厅一卫一厨,108.00,22,5.56%,2376.00,7.16%,95.45%,二室