资产评估基本方法

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1、,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,*,河南财经政法大学,*,第,二,章 资产评估基本方法,,本章基本要求,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,2024/11/27,2,,河南财经政法大学,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,2024/11/27,3,,河南财经政法大学,本章难点,对收益法评估基本原

2、理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,2024/11/27,4,,河南财经政法大学,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,2024/11/27,5,,河南财经政法大学,资产评估过程结构图,,评估环境,—社会,—经济,—技术,—法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,

3、目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,提出结论 7,活动过程,思维过程,2024/11/27,6,,河南财经政法大学,资产评估基本途径和方法,,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,2024/11/27,7,,河南财经政法大学,,市场法,成本法,收益法,直接法,,类比法,,重置成本,,成新率,,重置核算法,,物价指数法,,功能重置成本法,,统计分析法,,观察法,,使用年限法,,直接价值法,,收益额,,折现率,,收益期,,资产评估方法体系,2024/11/27,8,,河南财经政法大学,第一节

4、市场法,一、基本思路,,市场,法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的,,评估途径之一,2024/11/27,9,,河南财经政法大学,,四、基本前提：,,1、需要有充分发育活跃的资产市场,,2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。,二、理论依据：替代原则、供求原则,三、,基本原理：投资者愿意支付价格,五、基本公式：资产评估值,=,可比资产售价,±,调整数,2024/11/27,10,,河南财经政法大学,,六、,操作程序,确定被评估资产,选择参照物,比较差异

5、因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.参照物的可比性：功能、市场,,条件、资产实体特征和质量、成交时间等。,,2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。,,2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将,,各项差异指标进行调整，得出初,,评结果。,,,对初评结果进行分析，用统计分析,,或其他方法判断结果的合理性。,,2024/11/27,11,,河南财经政法大学,七、,常见的评估方法,市,,场,,法,直接,,比较,,法,类比,,调整,,法,现行市价法,市价折扣法,价格指数法,市场售价类比法,市盈率倍数法,功能价值类比法,成新率价格调,

6、,整法,成本市价法,2024/11/27,12,,河南财经政法大学,,七、,常见的评估方法,,是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征,修正系数,或,基本特征差额,，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。,1、直接比较法,评估对象与参照物必须,一样或基本一样,2024/11/27,13,,河南财经政法大学,1、直接比较法：基本公式,评估对象价值,=,参照物合理成交价格,评估对象价值,=,参照物成交价格,×,（评估对象,,特征,÷,参照物特征）,2024/11/27,14,,河南财经政法大学,1

7、、直接比较法：具体方法,,具体方法,基本计算公式,直接比较法,现行市价法,评估对象价值,=,参照物合理成交价格,,市价折扣法,评估值,=,参照物成交价格,×,（,1-,价格折扣率）,,功能价值类比法,评估值,=,参照物成交价格,×,（评估对象生产能力,÷,参照物生产能力）,,价格指数法,评估值,=,参照物成交价格,×,价格指数,,成新率价格调整法,评估值,=,参照物成交价格,×,（评估对象成新率,÷,参照物成新率）,2024/11/27,15,,河南财经政法大学,,,适用性强、应用广泛,,对信息资料的数量和质量要求较高,,要求评估人员要有比较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧,1,、直接比较法

8、,：优缺点,2024/11/27,16,,河南财经政法大学,,,是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择,若干个类似资产的交易案例作为参照物,，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。,2,、,类比调整法法,不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只,,要在大的方面基本相同或相似,2024/11/27,17,,河南财经政法大学,类比调整法的基本计算公式为：,,被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数,,被评估资产评估值＝参照物价格×（1,＋,调整率）,2024/11/27,18,,河南财经政法大学,类比

9、调整法的具体评估方法,,具体方法,基本计算公式,类比调整法,市场售价类比法,评估值,=,参照物成交价格,×,功能差异系数,×,时间差异系数,×……×,交易差异系数,,成本市价法,评估值,=,评估对象现行合理成本,×,（参照物成交价格,÷,参照物现行合理成本）,,市盈率倍数法,企业评估值,=,被评估企业相同口径收益额,×,参照企业市盈率,2024/11/27,19,,河南财经政法大学,类比调整法,特点：,可比性要求一般（只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似）；,,由于需要利用国家、行业或市场标准，应用有较多局限，应用并不广泛。,2024/11/27,20,,河南财经政法大学,,1.,时间

10、因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。,,,,,评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数,八、参照物的主要差异因素有：,2024/11/27,21,,河南财经政法大学,,区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。,,地域因素对房地产价格的影响尤为突出。,,当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：,,,2.区域因素,评估值＝参照物价格×区域因素修正系数,2024/11/27,22,,河南财经政法大学,,功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。,,当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估

11、资产的价值可用下式表示为：,,3.功能因素,,评估值＝参照物价格×功能差异修正系数,,2024/11/27,23,,河南财经政法大学,,交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。,,市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。,,交易条件主要包括交易批量、动机、时间等,。,,当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：,,,4．交易情况,评估值＝参照物价格×交易情况修正系数,2024/11/27,24,,河南财经政法大学,,个别因素主要包括资产的实体特征和质量。,,资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规

12、格型号等。,,资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。,,调整公式：,,,5．个别因素,评估值＝参照物价格×个别因素修正系数,2024/11/27,25,,河南财经政法大学,,如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：,,,评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数,,参照物的主要差异因素有：,2024/11/27,26,,河南财经政法大学,注意：系数的选择在于比较因素之间的线性关系判断,如：完全线性关系,2024/11/27,27,,河南财经政法大学,注意：系数的选择在于比较因素之

13、间的线性关系判断,如：指数关系,2024/11/27,28,,河南财经政法大学,市场法的具体评估方法,类别,具体方法,基本计算公式,直接比较法,现行市价法,评估对象价值,=,参照物合理成交价格,,市价折扣法,评估值,=,参照物成交价格,×,（,1-,价格折扣率）,,功能价值类比法,评估值,=,参照物成交价格,×,（评估对象生产能力,÷,参照物生产能力）,,价格指数法,评估值,=,参照物成交价格,×,价格指数,,成新率价格调整法,评估值,=,参照物成交价格,×,（评估对象成新率,÷,参照物成新率）,类比调整法,市场售价类比法,评估值,=,参照物成交价格,×,功能差异系数,×,时间差异系数,×,…

14、…,×,交易差异系数,,成本市价法,评估值,=,评估对象现行合理成本,×,（参照物成交价格,÷,参照物现行合理成本）,,市盈率倍数法,企业评估值,=,被评估企业相同口径收益额,×,参照企业市盈率,2024/11/27,29,,河南财经政法大学,,优点,：,,（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；,,（2）评估结果易于被各方面理解和接受。,八、,市场途径的优缺点,2024/11/27,30,,河南财经政法大学,缺点,：,,（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；,,（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产

15、，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,2024/11/27,31,,河南财经政法大学,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为20,11,年2月1日。,,评估人员收集的信息：,,（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。,,（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。,,（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,2024/11/27,32,,河南财经政法大学,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场

16、法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。,,评估值=160×150/210=114.29(万元),2024/11/27,33,,河南财经政法大学,案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为,2007,年，位置在某市闹市区，评估基准日为20,11,年5月1日。,,在待估房屋附近，于200,9,年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000,0,元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,2024/11/27,34,,河南财经政法大学,分析：

17、由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。,,经调查，20,11,年居住用房价格与200,9,年相比上升了9.3%，则：,,资产评估值=58000,0×(1+9.3,％)=63394,0(,元),2024/11/27,35,,河南财经政法大学,案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为20,11,年6月，成交价格为365.2万元。评估基

18、准日为20,11,年8月。,2024/11/27,36,,河南财经政法大学,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。,,经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：,,资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）,2024/11/27,37,,河南财经政法大学,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为199,9,年，评估基准日为20,11,年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为20,10,年12月，交易价格为124000元，该

19、机器设备的生产时间为,2002,年。,,2024/11/27,38,,河南财经政法大学,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。,,经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：,,待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%,2024/11/27,39,,河南财经政法大学,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率,,参照资产的成新率=15÷(8+1

20、5) ×100%=65%,,则待估资产的评估值可通过下式计算：,,资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）,,该待估设备的评估值为：,,评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元),2024/11/27,40,,河南财经政法大学,案例,5:,五粮液,IPO,定价采用市盈率法,,1998,年,3,月,27,日，宜宾五粮液股份有限公司采取上网定价发行方式在深圳证券交易所向社会公众首次公开发行,80000000,股,A,股,,,每股面值人民币,1,元。,,,按照市盈率法确定发行价格为每股,14.77,元,，按,1995,年、,1996,年、,1997,年三年

21、平均每股税后利润,1.14,元,计算，发行市盈率为,13.00,倍,。其具体计算方法如下：,,,,,2024/11/27,41,,河南财经政法大学,1995,、,1996,、,1997,三年平均每股税后利润,=,（,1997,年税后利润,34129.84,万元,+1996,年税后利润,25993.93,万元,+1995,年税后利润,21692.75,万元）,÷24000,万股,÷3=1.14,元,,发行价格,=,平均每股税后利润,1.14,元,×,发行市盈率,13.00,倍,=14.77,元,,2024/11/27,42,,河南财经政法大学,案例,6,：,,股价,,(,元,),每股收益,,,市

22、盈率,,,2007,年,6,月,2006,年,12,月,2005,年,12,月,,工商银行,6.4,0.12,0.15,0.15,53.33,民生银行,16,0.23,0.38,0.37,69.57,浦发银行,50,0.58,0.77,0.65,86.21,宁波银行,25,0.19,0.33,0.26,131.58,交通银行,13,0.18,0.28,0.21,72.22,华夏银行,22,0.24,0.35,0.3,91.67,南京银行,21,0.29,0.49,0.3,72.41,招商银行,35,0.42,0.48,,83.33,平均市盈,,率,,,,,82.54,2024/11/27,43

23、,,河南财经政法大学,目标公司：北京银行 近三年收益平均数为,0.11,,新股发行价,=,每股收益,(,每股税后利润,) ×,预计市盈率,,=0.11 ×82.54 ≈9.1,元,,实际公司股票发行价为,12.8,元,,2024/11/27,44,,河南财经政法大学,练习（判断）,,市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来估测资产价值的评估技术。任何一个理性的投资者在购置某项资产时，他所支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。（ ）,,√,2024/11/27,45,,河南财经政法大学,,运用市场法时，为了减少评估人员的工作量，选择的参照物最好不要超过三个

24、 。（ ）,,×,,直接比较法是市场法中最基本的评估方法，该法对参照物和评估对象的可比性方面要求并不高。（ ）,,×,2024/11/27,46,,河南财经政法大学,单选题,,1.,运用市场法时选择,3,个及,3,个以上参照物的目的是（　　）。,A.,为了符合资产评估的政策,B.,为了体现可比性的要求,C.,排除参照物个别交易的特殊性和偶然性,D.,便于计算,,,C,,2024/11/27,47,,河南财经政法大学,,2.,被评估资产年生产能力为,100,吨，参照资产的年生产能力为,160,吨，评估基准日参照物资产的市场价格为,20,万元，由此确定的被评估资产的价值为（　　）万元。,A.

25、40,,B.5,,C.8,,D.12.5,,D,2024/11/27,48,,河南财经政法大学,,,资产×资产收益率＝收益,第二节 收益法,收益,,资产,资产＝,资产收益率,收益,2024/11/27,49,,河南财经政法大学,,,,通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。,,收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和,一、,基本思路,2024/11/27,50,,河南财经政法大学,,,,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,二、,基本,

26、原理,2024/11/27,51,,河南财经政法大学,,,三、理论依据,资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有,时间价值,，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,效用价值论,：收益决定资产的价值,,收益越高，资产的价值越大,2024/11/27,52,,河南财经政法大学,,四、基本方法,年预期,,收益,收益期,折现率,2024/11/27,53,,河南财经政法大学,,1、未来各年收益额不相等,各年收益额,现值系数,2024/11/27,54,,河南财经政法大学,,评估值＝,A×,2、未来各年收益额相等且有限期,,年 金,,(各年相等

27、的收益额),年金现,,值系数,2024/11/27,55,,河南财经政法大学,评估值＝,3、未来各年收益额相等且无限期,,年 金,,（各年相等的收益额）,本金,,化率,2024/11/27,56,,河南财经政法大学,,评估值＝,4、未来收益额在若干年后保持不变,,,--无限期,前期收益额,,(各年不等),后期收益额,,(各年相等,,无限年期),2024/11/27,57,,河南财经政法大学,,评估值＝,,,,5、未来收益额在若干年后保持不变,,,--有限期,前期收益额,,(各年不等),后期收益额,,(各年相等,,有限年期),2024/11/27,58,,河南财经政法大学,,五、基本前提,（1

28、）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。,,（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。,,（3）被评估资产预期获利年限可以预测。,2024/11/27,59,,河南财经政法大学,六、操作程序,,计算和对比分析有关指标及其变化趋势,收集验证有关经营、财务状况信息资料,预测资产未来预期收益、折现率、收益期,计算资产的收益现值，确定被评估资产价值,2024/11/27,60,,河南财经政法大学,,七、参数确定,1、预期收益额,,2、折现率,,3、收益期,2024/11/27,61,,河南财经政法大学,,（1）基本含义,,是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值

29、的溢余额。,,（2）主要特点,,①收益额是资产未来预期收益额，而不,,是资产的历史收益额或现实收益额；,,②收益额是资产的客观收益，而不是资,,产的实际收益；,,③收益额是资产超出自身价值的溢余额。,1、预期收益额,2024/11/27,62,,河南财经政法大学,,（3）有关收益额内容的主要观点,,①税后净利润,,②现金净流量,,③利润总额,税后净收益，普遍采用,税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同,,净现金流＝税后净利润,+,折旧－追加投资,,从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益,2024/11/27,63,,河南财经政法大学,,综合调整法：,,,预期年收益额=当前正常年收益额

30、,,－预期有利因素增加的收益额,,－预期不利素减少的收益额,（4）收益额预测方法,2024/11/27,64,,河南财经政法大学,,产品寿命周期法：,成长期,成熟期,萎缩期,产品的寿命周期,增长量模型法,,几何平均法,简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法,2024/11/27,65,,河南财经政法大学,,因果分析法：,一元线性回归,,多元线性回归,,曲线模型预测方法,,2024/11/27,66,,河南财经政法大学,,（1）折现率的基本含义,,从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,2、折现率,2024/11/27,67,,河南财

31、经政法大学,,（2）折现率的形式,,折现率：未来,有限期,收益折算成现值,,的比例,,本金化率：未来,无限期,收益折算成现,,值的比例,2024/11/27,68,,河南财经政法大学,,基本方法：,,无风险报酬率＋风险报酬率,同期国库券利率,综合考虑各种风险因素进行判断,（3）折现率的估算方法,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,2024/11/27,69,,河南财经政法大学,,系数法,市场平均风险报酬率,CAPM,：,(,资本资产定价模型,),2024/11/27,70,,河南财经政法大学,3、收益期,（1）,基本含义,,是资产具有获利能力持续的时间。,2024/11/27,71,,河南

32、财经政法大学,（2）,收益期估测方法,,以法律、法规的规定时间为基础进行估测,,以合同规定的时间为基础估测,,根据产品寿命周期进行估测,,2024/11/27,72,,河南财经政法大学,八、对收益法的评价,,,1.,该方法最适宜：,,资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；,,成本费用无法或难以计算的资产。,,,2.,该方法的局限性：,,需具备一定的前提条件；,,含有较大成分的主观性,。,2024/11/27,73,,河南财经政法大学,例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。,,评估值=12

33、00/4%=30000（万元）,,收益法应用案例：,2024/11/27,74,,河南财经政法大学,例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。,,P=（900/8%）[1-1/（1+8%）,6,],,=900×4.6229=4160.59（,万元）,,收益法应用案例：,2024/11/27,75,,河南财经政法大学,例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性

34、资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,,收益法应用案例：,2024/11/27,76,,河南财经政法大学,（1）永续经营条件下的评估过程：,,确定未来五年收益额的现值。,,,,将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）,,确定该企业评估值：,,企业评估价值=49.2,8+140×0.6209,,=136.,21,（万元）,2024/11/27,77,,河南财经政法大学,（2）经营50年条件下的评估过程：,,前,5,年的现值,后,45,年的现值,P=14×9.6442×0.2394+14×6.1446×0.6209,,=85.73,（万元）,总现值,=49

35、.28+85.73=134.01,（万元）,2024/11/27,78,,河南财经政法大学,单选题,,某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为,100,万元，以后每年递增,10,万元，假设折现率为,10,％，收益期为,20,年，该资产的评估价值最接近于（　　）万元。,A.1 400,,B.1 700 C.1 800,,D.1 970,,A,2024/11/27,79,,河南财经政法大学,本题中,A,应该是评估基准日后的第一期收益,100,万元，,,B,应该是等差级数递增额,10,万元，,r,＝,10,％，,n,＝,20P,＝（,100/10,％＋,10/

36、10,％,2,）,×[1,－（,1,＋,10,％）,-20],,－,10/10,％,×20/,（,1,＋,10,％）,20,＝,1 405.43,（万元,本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递,,增，收益年期有限的条件下的计算公式：,2024/11/27,80,,河南财经政法大学,2.,某收益性资产，收益期为,20,年，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为,100,万元，以后每年递减,l0,万元，假设折现率为,5%,，该资产的评估价值最接近于（　）万元。,,A.710,,B.386,,C.517,,D.446,,D,2024/11/27,81,,河南财经政法大学,本题应该使用收益

37、法下，纯收益按等差级数递减，,,收益年期应该是,10,年（特别注意这种题目，收益,,年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，,,也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超,,过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大,,只能够是,10,年，如果题目告诉收益年限是,8,年，则,,计算应该使用,8,年，如果题目告诉收益年限超过,10,年，,,则计算应该使用,10,年，），使用的计算公式：,,2024/11/27,82,,河南财经政法大学,3.,被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来,5,年每年的收益维持在,120,万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，

38、该无形资产在第五年末的预期出售价格约为,200,万元，假设折现率为,10,％，该无形资产的评估价值最接近于（　　）万元。,A.455,,B.580 C.655,,D.1324,,B,2024/11/27,83,,河南财经政法大学,第三节、,成本法,以被评估资产的,重置价值,，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的,损耗（贬值）,得到资产的评估价值。,,它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,,一、基本思路,2024/11/27,84,,河南财经政法大学,二、,基本,方法,资产评估值＝,被评估,,资产重,,置成本,被评估,,资产重,,置成本,—,,资

39、产实体,,性贬值,资产功能,,性贬值,资产经济,,性贬值,＝,×,成新率,或,2024/11/27,85,,河南财经政法大学,三、基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,,资产的价值取决于资产的成本,2024/11/27,86,,河南财经政法大学,四、,理论依据,1.,资产的价值取决于资产的成本。,,资产的取得成本越高，相应的资产,,的价值越大。,,2.资产的价值是一个变量。,,资产的价值随资产本身的运动和其他,,因素的变化而相应变化。,,2024/11/27,87,,河南财经政法大学,,1、被评估资产处

40、于继续使用状态,,2、应当具备可利用的历史成本资料,,3、形成资产价值的耗费是必须的（社会,必要,劳动时间，社会或行业,平均,水平）,五、基本前提,2024/11/27,88,,河南财经政法大学,搜集历史资料，确定成本构成,六、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,2024/11/27,89,,河南财经政法大学,重置成本评估方法,七、常见的评估方法,重置核算法,物价指数法,功能价值法,,统计分析法,功能成本,,线性函数法,,功能成本,,指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值,,功能性贬值,,经济性贬值,观察法,,使用年限法,,修复费

41、用法,复原重置成本,,更新重置成本,2024/11/27,90,,河南财经政法大学,,（一）重置成本及其估算方法,1.,重置成本的含义,,重置成本就是资产的,现行,再取得成本，,包括取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润,。,,重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。,,,2024/11/27,91,,河南财经政法大学,*复原,重置成本,复原,重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的,全新资产,所发生的费用。,,原有,技术、现行市价,2024/11/27,92,,河南财经政法大学,*,更新,重置成本,是指

42、采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的,全新资产,所需要的费用。,,现有,技术、现行市价,2024/11/27,93,,河南财经政法大学,,,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。,,随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工,,艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、,,工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本,,耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置,,成本往往会高于更新重置成本。,,2024/11/27,94,,河南财

43、经政法大学,,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,,自建型：,重置成本包括重新建造资产所需的料、工、费及必要的,资金成本,和开发者的,合理利润,等,。,,购买型,：,重置成本包括买价、运杂费、安装调试费以及其他必要的费用,。,2、重置成本的估算方法,2024/11/27,95,,河南财经政法大学,,计算公式,重置成本＝直接成本＋间接成本,,建造成本构成：,,,材料成本,,人工成本,,制造费用,,,资金成本,,合理利润,取得成本构成：,,,购买价格,,安装调试费,,运杂费,,人工费,间接成本构成：,,,取得和建造资

44、产的管理费用、设计制图等费用,2024/11/27,96,,河南财经政法大学,例1：,待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。,,2024/11/27,97,,河南财经政法大学,评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：,,重置成本=购买价格+运费+安装成本,

45、,=180000+5000+20000=205000（元）,2024/11/27,98,,河南财经政法大学,例2：被评估资产为一台,2,年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为,10.2,万元，其中，购买价为,8,万元，运杂费,1.6,万元，安装费中直接成本,0.4,万元，间接成本为,0.2,万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比,2,年前上涨,20%,，运杂费上涨,80%,，安装费中直接成本上涨,40%,，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,2024/11/27,99,,河南财经政法大学,（,1,）计算直接成本,,购买价

46、,=8,×（,1+20%,）,=9.6,（万元）,,运杂费,=1.6,×（,1+80%,）,=2.88,（万元）,,安装费中的直接成本,=0.4,×（,1+40%,）,=0.56,（万元）,,直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本,,＝,9.6+2.88+0.56=13.04,（万元）,,（,2,）计算间接成本,,间接成本占直接成本的百分率,,＝,0.2,÷（,8,＋,1.6,＋,0.4,）＝,2%,,间接成本＝,13.04,×,2%,＝,0.26,（万元）,,（,3,）计算重置成本,,重置成本,=,直接成本,+,间接成本,=13.04+0.26=13.30,（万元）,2024/11/2

47、7,100,,河南财经政法大学,是,在,资产历史成本,的基础上，通过,价格变动指数，,将其调整为评估基准日时的,重置成本。,（,2,）,物价指数法,基本原理,资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数,计算公式,分类,,物价,,指数,,个别,,物价,,指数,,综合,,物价,,指数,,2024/11/27,101,,河南财经政法大学,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数,,资产购建时物价指数,＝,,＝,（1＋,a,1,）×（1＋a,2,）×,,（1＋a,3,）……（1＋a,n,）,（,其中,a,n,表示第,n,年环比价格指数,）,2024/11/27,102,,河南财经政法大学,某

48、机床于,2006,年购置安装，账面原值为16万元。,2008,年进行一次改造，改造费用为4万元；,2010,年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数,2006,年为1.05，,2008,年为1.28，,2010,年为1.35，,2011,年为1.60。,,要求：计算该机床1999年的重置成本,例,1,2024/11/27,103,,河南财经政法大学,重置成本计算表,时间,,投资,,费用,,(万元),物价,,指数,,（%）,物价变,,动指数,,（%）,重置,,成本,,（万元）,2006,16,1.05,1.60/1.05=1.52,16,×,1.52,,=24.32,2008,4,1.

49、28,1.60/1.28=1.25,4,×,1.25=5,2010,2,1.35,1.60/1.35=1.19,2,×,1.19,,=2.38,2011,,,1.60,1.60/1.60=1,,合计,,,,,,,31.7,2024/11/27,104,,河南财经政法大学,被估资产账面价值为,200000,元，,2007,年建成，,2011,年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为,2007,年为,11.7%,，,2008,年为,17%,，,2009,年为,30.5%,，,2010,年为,6.9%,，,2011,年为,4.8%,，则：,,被估资产重置成本＝,200000×,（,1

50、,＋,11.7%,）,×,（,1,＋,17%,）,×,（,1,＋,30.5%,）（,1,＋,6.9%,）,×,（,1,＋,4.8%,）,×100%,＝,200000×191%,＝,382000,（元）,,例,2,2024/11/27,105,,河南财经政法大学,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；,,物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 （物价指数越具体越好）；,,对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。,2024/11/27,106,,河南财经政法大学,（3）功能价值法,,

51、参照物,,功能价值,被评资产,,重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产,功能与成本,之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法,。,2024/11/27,107,,河南财经政法大学,资产重置的目的在于重置其功能,，,,功能相同,，,购建成本也应,相同,。,理论假设,2024/11/27,108,,河南财经政法大学,计算方法,A,功能成本线性函数法,,,,,,,,,P=a＋b×F,能力,F,价格,P,2024/11/27,109,,河南财经政法大学,例：,被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，,生产,能力为7

52、0吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示,：,能力,吨,3,5,10,30,50,80,100,150,价格,万元,33,35,40,60,85,115,130,175,2024/11/27,110,,河南财经政法大学,用最小二乘法求得,：,,a =31.67 b =0.98,,则直线方程为：,P=31.67+0.98F,,被评估设备能力为,F=70,吨，可得,：,,重置成本,P=31.67+0.98×70,,=100.27（,万元）,,2024/11/27,111,,河南财经政法大学,B,功能成本指数法,,重置,,成本,参照资产,,重置成本,被评资产的生产能

53、力,,参照资产的生产能力,＝,,x,×,,指数的选择（统计分析取得）,,国外，通过大量数据测算：,,一般在,0.4-1.2,之间（美国）；,,加工工业,0.6-0.7,；,,房地产,0.9,。,,国内：找参照物，计算规模经济效益指数,2024/11/27,112,,河南财经政法大学,4、统计分析法,基本原理,某类抽样资产,,的重置成本,被评估资产,,的重置成本,2024/11/27,113,,河南财经政法大学,计算公式,∑,某类资产的,,历史成本,被评估资产,,的重置成本,＝,,某类抽样资产的重置成本,,某类抽样资产的重置成本,×,,2024/11/27,114,,河南财经政法大学,该类通用设

54、备的重置成本为：,,该类通用设备的重置成本=1200,×,80/50,,=1920（万元）,例：被评估资产为某类通用设备，经评估人员调查,,了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，,,使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本,,之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具,,有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，,,经估算其重置成本之和为80万元。,,2024/11/27,115,,河南财经政法大学,（二）各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法,,2、功能性贬值及其估算方法,,3、经济性贬值及其估算方法,,2024/11/27,116,,河南财经政法大学,1、实

55、体性贬值及其估算方法,决定实体性贬值的因素有：,,①使用时间,,②使用率，也叫利用率,,③资产本身的质量,,④维修保养程度,是资产由于,使用,和,自然力,作用形成的贬值,2024/11/27,117,,河南财经政法大学,（,1,）,观察法,计算公式为：,,资产实体性贬值=重置成本,×,（1—成新率,）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的,外表,：,,光洁度,,腐蚀程度,,形体物理变化程度,有形损耗率,2024/11/27,118,,河南财经政法大学,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括：,,机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度,,硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等,。,,,房屋建

56、筑物评估主要包括,：,,墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、,,裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方,,向位移等,2024/11/27,119,,河南财经政法大学,（2）公式法（使用年限法）,资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）,,×实际已使用年限,÷,总使用年限,,（实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限×资产利用率,,截止评估日资产累计实际利用时间,,截止评估日资产累计法定利用时,间,×100％,2024/11/27,120,,河南财经政法大学,例1：,被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备,2006,年1月购进，20,11,年1月评估；该设备的重

57、置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。求该设备的实体性贬值。,,2024/11/27,121,,河南财经政法大学,设备的实体性贬值为：,资产利用率=,(5×360×5)/(5×360×8)=62.5%,,实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）,,总使用年限=3.125+5=8.125（年）,,资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,,2024/11/27,122,,河南财经政法大学,*公式法（更新改造过的资产）,对于经过更新改造的资产，

58、需计算加权平均已使用年限,2024/11/27,123,,河南财经政法大学,例2：被评估设备购建于,2001,年，原始价值30000元，,2006,年和20,09,年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。20,11,年对该资产进行评估，假设从2,001,年至20,11,年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率。,,2024/11/27,124,,河南财经政法大学,①估算设备复原重置成本,,,投资日期 原始投资额 价格变动系数 复原重置成本,,2001,年,30000

59、 2.60 [(1+10,％,),10,] 78000,,2006,年,3000 1.61 [(1+10,％,)5] 4830,,20,09,年,2000 1.21 [(1+10,％,)2] 2420,,合计,85250,,,2024/11/27,125,,河南财经政法大学,②计算∑（复原重置成本×投资年数）,,,投资日期 复原重置成本 投资年限 复原重置成本,,×投资年数,,2,001,年,78000

60、 10 780000,,2006,年,4830 5 24150,,200,9,年,2420 2 4840,,合计,85250 808990,,,,,2024/11/27,126,,河南财经政法大学,③计算加权投资年限,,加权投资年限,=808990,÷85250,,=9.5（年）,,④计算实体性贬值率,,实体性贬值率=9

61、.5÷（9.5+6）×,100%,,=61%,,,,,2024/11/27,127,,河南财经政法大学,2、功能性贬值及其估算方法,,,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式:,,（1）超额投资成本,,（2）超额运营成本,2024/11/27,128,,河南财经政法大学,,,（1）,超额投资成本,：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。,注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用

62、的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本,2024/11/27,129,,河南财经政法大学,,,（2）,超额运营成本,：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。,分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：,,,生产效率是否提高,,,维护保养费用是否降低,,,材料消耗是否降低,,,能源消耗是否降低,,,操作工人数量是否降低,超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数,2024/11/27,130,,河南财经

63、政法大学,,,例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为,25%,，适用的折现率为,l0%。,,根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,2024/11/27,131,,河南财经政法大学,,,（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元),,（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-,25%)=13500(,元),,（

64、3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:,,,13500×(P/A，10%，3),,=13500×2.4869=33573.15（,元）,2024/11/27,132,,河南财经政法大学,3、经济性贬值的估算,,,经济性贬值是由于外部环境变化引起,资产闲置、收益下降,等而造成的资产价值的损失。,,产生的原因有,：,,（,1,）,竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；,,（,2,）,材料供应不畅，导致开工不足；,,2024/11/27,133,,河南财经政法大学,,,（3）,材料成本增加，导致企业费用直线上升；,,,（,4,）通,货膨胀的情况

65、下，国家实行高利率政策，导致企业,运营成本,加,大,；,,（,5,）,产业政策的变动,，缩短使用寿命,；,,,,一般情况下，,当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,,,2024/11/27,134,,河南财经政法大学,,,估算方法：,,A,经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见,,的经济收益损失额×现值系数,,,B,经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力,,/额定生产能力）,X,]×100%,,经济性贬值=重置成本×经济性贬值率,2024/11/27,135,,河南财经政法大学,,,例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业

66、不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。,,评估师根据经验判断，电视机行业的,生产规模效益指数,为0.6，,2024/11/27,136,,河南财经政法大学,,,设备的经济性贬值率为：,,经济性贬值率,,=[1-（70000/100000）,0.6,]×100%=19%,2024/11/27,137,,河南财经政法大学,,,例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。,2024/11/27,138,,河南财经政法大学,,,计算过程如下：,,经济性贬值,,=(100×100000)×（1-,25%,）×（,P/A，r，n）,,=18651750(,元),2024/11/27,139,,河南财经政法大学,,,例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三