某别墅策划方案解析

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1、,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,透支嵖岈山的别墅价值嵖岈有墅，于斯为尊,我们的目标,带来高于市场的经济回报,实现项目利润最大化；,创造项目的品牌价值，树立良好的社会形象；,通过本项目成功开发提升嵖岈山旅游风景区的土地价值。,为实现项目最大价值，我们应该：,透支嵖岈山的别墅价值,市场扫描1:供求,供应不足,消费欲望未充分撬动,市场扫描2:价格,目前价格天花板还有较大上升空间,目前国内部分旅游地产投资分析:(非全部),热点区域,热点因素分析,三亚,在三亚的购房人群中，逾80%是岛外和国外人士，其中长期栖居者占50%，短期度假和投资者各占25%。但三亚

2、湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差,较多,，将享有更广阔升值空间。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础，买房度假成为富豪的时尚。,青岛,青岛各大度假区的开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。2005年，青岛市提出了建设国际海滨度假城市的总目标，实施“旅游精品工程”，构建以度假旅游为核心、以精品项目为支撑的多元化旅游产品体系，打造国际化的海滨度假旅游城市。,桂林,桂林2004年才开始运作旅游地产模式。桂林每年游客一千多万，其中境外游客超过百万，加上每年在桂林的会展，让桂林成为一个不可多得的适宜旅游地产投资的城市。,黄山,黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极大的上升空间。值得关注不仅仅

3、是黄山被世界教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”，屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文化为主题的旅游景点的兴起使黄山周边形成了越来越庞大的景点群，而这些景点群正在为旅游地产的蓬勃兴起奠定基础，开发商拥有更大的空间来拓展，更多的旅游地产的投资客被吸引到这一景点群.,目前国内部分旅游地产投资分析:,优秀的自然和人居环境,悠久的历史文化积淀,广阔的升值空间,优质的旅游地产运营模式,热点因素,唯一的嵖岈山文化价值不容低估,国家级地质公园、国家“AAAA”级旅游区、河南省十大热点景区和18个重点风景区之一。嵖岈山山区位优越，交通便利，气候宜人，资源丰富，历史悠久，人文璀璨，素有“中原盆景”、“华夏

4、图腾林”、“地质公园”、“西游记全书”和“东方第一社”之美誉。,区域属性和项目属性的判断,对于旅游区的项目而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度,国家级地质公园、国家“AAAA”级旅游区、,河南省十大热点景区和18个重点风景区之一,区域属性：地处于旅游风景区边缘地段，相对旅游度假区的核心区域；,地处,嵖岈山,生态风景区中，可以远眺山景,区域属性带来的支撑点：旅游度假经济,分析：随着未来旅游从商务旅游向中长期渡假旅游的转换，及嵖岈山景区市场的深度发展，未来景区的接待人数必将呈现快速增长趋势。,旅游地产,发,发展趋向,特征一,：,：旅游模,式,式转换,旅游已,经,经从观光,旅,旅游、商,

5、务,务旅游向,休,休闲旅游,转,转化,特征二,：,：主导休,闲,闲旅游模,式,式叠,加,加旅游观,光,光与都市,休,休闲消费,理,理念结合,特征三,：,：租务需,求,求旅,游,游地产开,发,发与配套,软,软硬兼施,特征四,：,：品质吸,引,引“双高,”,”阶层,投资+,消,消费模式,组,组合,我国目,前,前的宏观,经,经济背景,，,，比较类,似,似发达国,家,家70年,代,代旅游物,业,业飞速发,展,展的初期,，,，不论是,供,供给，还,是,是需求都,已,已具备了,发,发展旅游,、,、休闲物,业,业及分时,度,度假交换,系,系统的条,件,件。,那,么,么项目核,心,心的竞争,力,力在哪里,呢,

6、呢？,说山景吗,，,，不明显,！,！,项目四面,临,临山，,但,山景资源,在河南很,普,普遍,，,因而山景,不,不明显也,不,不稀缺。,显然,“,山,山”并不,能,能形成我,们,们的核心,竞,竞争力！,产品创,新,新，做市,场,场的引导,者,者,通过我们,对,对市场的,调,调研分析,，,，目前嵖,岈,岈山别墅,地,地产尚处,于,于初级发,展,展阶段，,需,需要在建,筑,筑规划、,园,园林景观,、,、产品创,新,新、立面,风,风格等方,面,面多下功,夫,夫，为本,项,项目创造,了,了较大的,提,提升空间,，,，为项目,的,的增值带,来,来机会点,！,！,产品创,新,新”将是,我,我们最有,力,力

7、的核心,竞,竞争力之,一,一！,提升投,资,资价值，,实,实现多方,共,共赢,目前嵖岈,山,山的旅游,渡,渡假型物,业,业整体投,资,资潜力尚,未,未被挖掘,，,，单一化,的,的营销模,式,式带来的,是,是被弱化,的,的投资潜,力,力，因此,本,本项目可,在,在营销模,式,式上有所,创,创新，实,现,现投资价,值,值的最大,化,化，最终,达,达到客户,、,、开发商,等,等多方的,共,共赢。,“提升投,资,资价值”,也,也是我们,最,最有力的,核,核心竞争,力,力之一！,提高服,务,务水平，,增,增加项目,附,附加值,目前,嵖,嵖岈山的,房,房地产市,场,场物业管,理,理水平尚,处,处于初级,发

8、,发展阶段,，,，而物业,管,管理水平,的,的高低最,直,直接体现,项,项目形象,，,，也是衡,量,量物业档,次,次的主要,因,因素之一,；,；,“提升,服,服务水平,”,”也是我,们,们最有力,的,的核心竞,争,争力之一,！,！,精准地,营,营销策略,，,，有力的,市,市场支撑,目前嵖,岈,岈山主要,游,游客集中,河,河南省区,域,域内，客,源,源分散，,只,只有通过,最,最精准有,效,效地方式,挖,挖掘客户,，,，才能减,少,少推广成,本,本，最快,速,速度实现,利,利润最大,化,化。,“,精准的营,销,销策略,”也是我,们,们最有力,的,的核心竞,争,争力之一,！,！,站在市场,的,的至

9、高点,，,，贴现未,来,来,其实从,某,某种意义,上,上来说，,初,初级发展,的,的旅游房,地,地产市场,存,存在着一,定,定的利好,，,，在某一,程,程度上为,本,本项目带,来,来了更大,的,的市场空,白,白点及机,会,会点，我,们,们希望我,们,们是站在,一,一个高度,看,看项目，,挖,挖掘市场,潜,潜在的价,值,值，我们,也,也一直认,为,为嵖岈山,的,的价值有,待,待挖掘，,因,因此我们,希,希望本项,目,目的出现,它,它不仅是,旅,旅游地产,产,产物，更,代,代表着一,种,种嵖岈山,的,的文化精,髓,髓，也因,此,此我们用,了,了一个词,贴现,未,未来。,我们将,用,用它的创,新,新

10、的思维,、,、独特的,眼,眼光、精,准,准的策略,，,，为项目,带,带来最大,的,的附加值,。,。,兵器一：,提,提升投资,理,理念,卖投资，,不,不卖别墅,兵器二，,圈,圈层营销,特聘省内,多,多名社会,知,知名与活,跃,跃人士（,包,包括风水,大,大师），,以,以每介绍,一,一位成交,客,客户，回,赠,赠20万,元,元为诱因,，,，充分的,利,利用他们,的,的社会关,系,系，调动,他,他们的积,极,极性，使,项,项目的口,碑,碑在河南,上,上层社会,迅,迅速传播,，,，在短时,间,间内发掘,大,大量目标,客,客户，并,利,利用介绍,人,人达成成,交,交。,兵器三：,多,多级联动,发动省内,

11、各,各房地产,中,中介公司,，,，许诺高,额,额回报，,全,全省联动,，,，集数万,人,人之力为,我,我们项目,寻,寻找客源,，,，宣传造,势,势。既能,节,节省推广,费,费用，又,能,能迅速打,开,开市场。,开展,多级,市场联动,的,的培训工,作,作坊，定,期,期对相应,的,的业务员,进,进行培训,，,，培训内,容,容集中在,区,区域规划,、,、别墅稀,缺,缺以及产,品,品优势方,面,面。,兵器四，,商,商会互动,利用各商,会,会的平台,，,，与各商,会,会会员积,极,极互动，,从,从中发掘,目,目标客户,。,。,兵器五，,一,一对一营,销,销,利用我公,司,司与各大,金,金融机构,的,的友

12、好关,系,系，发动,各,各大金融,机,机构客户,经,经理，筛,选,选出省内,真,真正具有,购,购买实力,的,的目标客,户,户群，并,有,有针对性,的,的进行一,对,对一营销,。,。,客户深度,分,分析,客户工作,情,情况,成交客户,工,工作的行,业,业分布上,比,比较分散,，,，但多是,私营企业,主,主,、,企业高层,或公务人,员,员，,非常自信,甚,甚至自我,是这类,客户,的一大特,征,征。,客户深度,分,分析,获知途径,报纸广告,和,和户外广,告,告牌,是客户提,及,及最多的,获,获知途径,，,，但从成,交,交效果上,看,看，,熟人,介绍以及,短,短信,的投放是,性,性价比最,高,高的手段

13、,。,客户置业,次,次数,置,置业经验,丰,丰富,经调查，,3次以上,置,置业的客,户,户占7,0,%，说明,别墅,的成交客,户,户置业经,验,验比较丰,富,富。其中,四,四次置业,的,的客户以,投,投资为主,；,；三次置,业,业投资与,自,自住各占,一,一半。,客户深度,分,分析,客户深度,分,分析,两种典,型,型的客,户,户群体,1、实,在,在型客,户,户,该类客,户,户价格,承,承受能,力,力较低,，,，但是,注,注重生,活,活的品,质,质。非,常,常喜欢,别,别墅产,品,品，认,可,可,别墅,的环境,，,，但对,区,区域和,周,周边环,境,境,比较关,心,心,。有一,定,定的生,活,活

14、沉淀,和,和社会,经,经验，,在,在其圈,层,层中希,望,望获得,认,认可,，估计,此,此类客,户,户很难,成,成为我,们,们项目,的,的主要,客,客户。,2、奢,侈,侈型客,户,户,该类客,户,户属于,较,较高层,级,级的豪,宅,宅客户,，,，价格,承,承受能,力,力高，,甚至不,在,在乎价,格,格，关,注,注别墅,产,产品,的,大,环境,和升值,空,空间,，,关注别,墅,墅,档次与,其,其身份,是否,匹配,，,其圈层,中,中都是,与,与其类,似,似的高,级,级别豪,宅,宅客户,。,。,此类客,户,户将成,为,为我们,项,项目的,主,主力购,买,买群。,汇报结,束,束，谢,谢,谢,观看,9,

15、、静夜四无,邻,邻，荒居旧,业,业贫。12月-2212月-22,Saturday,December 24,2022,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。23:10:0123:10:0123:10,12/24/202211:10:01PM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。12月-2223:10:0123:10,Dec-2224-Dec-22,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。23:10:0123:10:0123:10,Saturday,December24,2022,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻

16、,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-2223:10:0123:10:01,December24,2022,14,、他,乡,乡生,白,白发,，,，旧,国,国见,青,青山,。,。24,十,十,二,二月202211:10:01,下,下,午,午23:10:0112,月,月-22,15,、比,不,不了,得,得就,不,不比,，,，得,不,不到,的,的就,不,不要,。,。十二,月,月2211:10,下,下午12,月,月-2223:10,December24,2022,16,、行动出,成,成果，工,作,作出财富,。,。2022/12/24 23:10:0123:10:01,24 December2022,17,、做前，,能,能够环视,四,四周；做,时,时，你只,能,能或者最,好,好沿着以,脚,脚为起点,的,的射线向,前,前。11:10:01,下,下午11:10 下午23:10:0112月-22,9,、没有,失,失败，,只,只有暂,时,时停止,成,成功！,。,。12月-2212月-22,Saturday,December24,2