房地产公司偷面积的实用案例分析

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1、2024/11/28,45,2024/11/28,5,,2024/11/28,24,,2024/11/28,15,,2024/11/28,34,,“,偷,”,面积方略浅析,■,何为,“,偷面积,”,,■,“,偷面积,”,之常用方法,,■,“,偷面积,”,·,经典案例,本文纲要：,一、何为“偷面积”,【,概念诠释,】,：,,依据：,《,建筑工程建筑面积计算规范,》,,,,偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）,,和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于,2.20m,以下的夹层，插,,层，技术层和层高小于,2.20m,的地下室和半地下室，房屋的天面，挑,,台，飘窗等,),的面积尽量

2、的放大；,,,,增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加,,实惠，促进销售。,不计面积的,1,、 凸窗,(,外飘窗,),无限度外扩,(,凸窗高,2.2,米内,) (,空间的延伸,),,2,、 落地凸窗,(2.2,米内,),,(,空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积,),,3,、 可局部拆卸内假凸窗,,,(,增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高,),,4,、 两层高以上的普通大露台,,,(,增加使用面积但是不占用房间面积,),,5,、 两层高以上的内凹大露台或入户花园,,,(,增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面

3、积,),,6,、 层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间,(,增加辅助使用空间,),7,、 双首层设计的,”,地下空间,”,,(,增加辅助使用空间或变现更多实用面积,),,二、 “偷面积”的几种常用方法,＄,8,、 一楼庭院和楼顶的使用面积,(,增加辅助使用空间,),,9,、 超高内庭院,(,可变现实用面积,),,10,、室内层高,2.2,米以下的夹层，插层，技术层,(,增加辅助使用面积,),,,计半面积的,,1,、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊,,2,、与房屋相连有上盖无柱的走廊,,3,、可以变房间的内阳台,,4,、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,,计一层面积的室内超高层,,1,、

4、室内,4.0,米以下,(,增加空间体量和舒适度,),,2,、室内,4.4,米－,6,米甚至更高,(,增加空间体量还可加楼板变现使用面积,),,少分摊公共面积,,1,、不计面积的公共面积,(,高层高，夹层等,),,(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),,2,、计一半面积的公共面积,(,阳台形式等,),,(,减少公摊建筑面积，增加套内实用面积,),,3,模糊公共空间,(,装饰性园林建筑,<,不计面积,>,与入户大堂相连,),,(,增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积,),房地产商“偷面积”惯用手法汇总,房地,,产商,,“偷面积”,,小手笔,,惯用手法,高小于,,2

5、.2,米,,的落地,,凸窗,高小于,,2.1,米的,,落地大,,衣柜,阳光房,高小于,,2.1,米的,,隐藏式,,衣柜,高小于,,2.2,米,,的可拆,,卸凸窗,房地产,,商“偷面积”,,大手笔,,惯用手法,两层高错,,层露台及,,两层高内,,凹大露台,,,层高小于,2.2,,米的地下室,,和半地下室,,以及住宅建,,筑在正负零,,以下的地下,,室和半地,,下室,,只计一层建,,筑面积的室,,内超高层,两层高,,入户花园,房地产商“偷面积”惯用手法汇总,计一半,,建筑面,,积的”偷”,,法,未封闭,,的阳台,可变成,,房间的,,内阳台,一层普通,,大阳台,不计算建,,筑面积的,,”偷”法,深圳

6、地,,产商,,“偷面积”,,小手笔,,惯用手法,深圳地产,,商“偷面积”,,大手笔,,惯用手法,深圳地产商,,惯用“偷面积”,,方法汇总,,不计算建筑,,面积的”偷”法,计一半建筑,,面积的”偷”法,,三、深圳◎偷面积由来,,背景：典型移民城市，置业需求旺盛；,,地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水,,涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产,,品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳,,所有开发商赢得市场的利器；,利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法,(,一）,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑

7、设计规范规定,2.2,米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过,2.2,米，便可有效“偷”到面积。     在设计中，为了层高不超过,2.2,米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有,2.2,米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到,2.3,米甚至更高。,,这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。,,,缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材

8、料、建筑设计上下功夫。,“,绿洲丰和”凸窗经典案例,创新户型之凸窗运用：,,,通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。,,绿洲丰和的卧室基本上都有,1.5,米深的落地凸窗,,,就是卫生间也有,0.9,米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想,,,“,绿洲丰和”凸窗经典案例,利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法,(,二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于,2.2,米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本,2.2,米的层高变成,2.8,米

9、，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过,2.2,米，上层空间,0.6,米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。,,缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。,,,“,桂芳园”凸窗经典案例,如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。,,,,“,城市主场”凸窗经典案例,上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于,2.2,米的凸窗空间转化成标准高,进深的足够大，可以把这个凸窗空间隔离成一个独立的空

10、间,上图为打掉顶柜后的卧室空间。这样空间不再压抑，还能隔离出一个小办公间,,上图为没有打掉顶柜的卧室样板房,,从上述分析可以看出,:,,凸窗有如下优点：,,给业主带来实惠：只要凸窗高度小于,2.2,米，可不计入建筑面积；,,通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；,,美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；,,,但凸窗本身亦存在局限性：,,政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使,“,可拆卸凸窗,”,的诞生，也未能有更好的突破；,,,正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种,“,偷法,”,诞生。,,,,,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低

11、台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在,2.2,米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,,缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至,利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。,,缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。,利用超大入户花

12、园和大阳台 “偷面积”,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”,大阳台设计，阳台面积,12㎡,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。,,,,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”,奇数层露台可能有对视问题,,,露台经典案例,,,,,,亮点,【,错层,】,,有效解决了平层中送出不,,计面积的露台。,,,,,【,优势,】,

13、：,,“,偷,”,出更大实惠。,,增加有力卖点。,,满足客户与室外大接触心愿。,露台经典案例,相对“中央悦城”的大胆的露台错层,,“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。,上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。,,,,,“,京地海世界”露台经典案例,相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面

14、效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。,,,,,,“,入户花园”,—,全新设计理念,从以上几个案例可以看出,,,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：,,对业主：,1.,“,获赠面积,”,的诱惑更大；,2.,让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；,,对地产商,:,灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。,,露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。,,,同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地

15、产商带来,惊喜,。,6,米高入户花园,”,采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以,100%,的,“,偷面积,”,。,,左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。,“,6,米高入户花园,”,由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。,入户花园经典案例,,,入户花园经典案例,空中院馆“偷面积” 电梯厅,,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近,30,—,40,平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。,,空中花园，一般是两层或者三层做一个。,,由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积

16、，给业主带来了实惠,电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积,空中院馆“偷面积” 电梯厅,空中院馆 空中过道,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,,50,空中院馆 空中过道,万科,.,城市风景的（红色部分）的层高为,2.2,米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。,,但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。,,,,阳光房“偷面积”,◆“,阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的

17、处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；,,,◆与“阳光房”异曲同工的产品,——,地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。,◆,地下室和半地下室的可应用的,“,偷面积,”,政策是：层高小于,2.2,米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。,,,◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可,“,偷,”,空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。,利用地下室和半地下室“偷面积”,“17,英里”地下室，半地下室经典案例,,两图均为万科“偷”的半地下室。,,但是万科应用在了

18、别墅和大户型上。,,不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，,90,平米内依然有应用空间；,,,,,【,万科,“,17,英里,”,应用依据,】,：,“,住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。,”,,,如图，它几乎把半地下室的高度做到了近,2.8,米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。,“17,英里”地下室，半地下室经典案例,夹层的层高低于,2.2,米，可以不计算建筑面积。客厅设计成,3.9-4,米，标准层高,2.8-3,米，夹层一般为,米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层,4,户，就两层的夹层处于标准层下面

19、，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。,,缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。,,附平面图,利用送夹层“偷面积”,长沙新景祥房地产投资顾问有限公司,,27,利用送夹层“偷面积”,,利用送夹层“偷面积”,该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于,2.2,米，形成三错层。,利用送夹层“偷面积”,这是很多小户型采用的方法，挑高,5,米、挑高,4.9,米，实际上也是,“,偷,”,面积

20、的一种。在将房屋层高设计到,4.8,米、,4.9,米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。,,一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。,,缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。,,层高做大，变成挑高房源,49,【,政策,】,：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。,,,,主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在,2.2,米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。,空调机安放处变生活阳台,THE END,