资产评估-1基础理论

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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京服装学院商学院,会计教研室,资产评估,学习方法与要求,熟练掌握,资产评估的基本概念、基本理论和基本方法。,对资产评估实务部分内容的学习，应注意,各种类型资产评估的不同特点,，重点掌握,各种类型资产评估的方法及其应用。,本门课程涉及相关知识较多，需要学习和了解会计、统计、金融、经济法、房地产、机器设备等方面的知识。,资产评估的概念及其特点,资产评估的目的与假设,资产评估的主体与客体,资产评估的原则,资产的价值类型及评估标准,第一章 导论,第一节 资产评估的概念,及其特点,1.1,资产评估的概念及其特点,一

2、、资产评估的概念,具体的讲：,指符合国家有关规定的,专门机构和人员,（,评估主体,），依据国家的有关规定,（,评估依据,）,，为了特定的,评估目的,，遵循适用的,评估原则,，选择适当的,价值类型,，按照法定的,评估程序,，运用科学的,评估方法,，对特定资产,（,评估对象,）,的价值进行估算的过程。,是对资产在,某一时点的价值,进行估计的行为或过程。,1.1,资产评估的概念及其特点,评估主体,：,表明由谁来进行评估，具有从事该项业务的行业或职业资格,并登记注册，可以指自然人、合伙人或法人。,评估依据,：,国家有关规定，即评估活动应当遵守的有关法律、法规、政,策文件等。,评估目的,：,资产业务发生

3、的经济行为，表明为什么进行资产评估，评估,价值为何种资产业务服务。它直接决定和制约资产评估价值,类型的确定和评估方法及参数的选择。,评估原则,：,资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。,价值类型,：,对评估价值质的规定，取决于评估目的，对评估方法的选择,具有一定的约束。,评估程序,：,资产评估业务的工作步骤。,评估方法,：,估算资产价值必需的特定技术方法。,评估对象,：,对评估内容的界定。,资产,？,企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。,指过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益,。,会计学与资产评估学对资产的定

4、义有何区别,？,1.1,资产评估的概念及其特点,资产评估中确认资产的标准,现实性,控制性,有效性,稀缺性,合法性,时点性（现实性）,市场性,预测性,公正性,咨询性,1.1,资产评估的概念及其特点,二、资产评估的特点,1.1,资产评估的概念及其特点,时点性（现实性）,指以,评估基准日,为时间参照，按这一时点的资产实际状况,对资产进行评定估算。,换言之,，资产评估是对资产评估,对象在某一时点的价值的估算。,评估基准日,：确定资产评估价格的基准日期。,具体的评估基准日需要根据客户的资产业务的要求，与客,户,协商确定,，或者,客户指定,。可以是,过去,的某一天，也,可以是,现在,或,将来,的某一天。,

5、1.1,资产评估的概念及其特点,资产评估一般要估算的是资产的市场价值,，是在模拟,市场条件下，对评估基准日的市场实际状况进行模拟，,对资产进行确认、估价和报告，使评估价值尽可能接,近评估基准日的市场价值。,评估资产的市场价值时，,一切评估要素均需源于市场,。,评估结果的有效性要接受,市场标准检验,。,市场性,1.1,资产评估的概念及其特点,预测性,指用资产在未来时空的潜能说明现实。,换言之,，一项资产的市场价值是对其未来产,生的净收益的现实反映。,评估结果带有不确定性,1.1,资产评估的概念及其特点,公正性,指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资,产业务的需要，而不是服务于的资产业

6、务当事人中任何一,方的需要。,公正性使资产评估常用于财产诉讼和政府对财产的征用和,管理,。,表现在两方面：,（,1,）资产评估遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估,程序，运用科学的评估方法，这是公正性,的,技术保证,。,（,2,）评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系，是,公正性的,组织保证,。,1.1,资产评估的概念及其特点,咨询性,资产评估是为资产业务提供的专业化估价意见，,意见本身,没有强制执行的效力,，评估主体只是,对评估结论的客观性负责，而不对资产业务的定,价决策负责。,资产评估是由一定知识结构的专家组成的专业,评估机构进行的，在资产评估过程中积累了大,量资产信息，能够为社会

7、各方面优化资产业务,提供咨询。,资产评估与会计计价的联系与区别,？,第二节 资产评估的目的与假设,1.2,资产评估的目的与假设,一、资产评估的目的,是指资产评估所服务的经济活动，也即估价结,果的期望用途。,根据业务是否依据国家法令的需要，分为,非法,令评估,和,法令评估,。,1.2,资产评估的目的与假设,非法令评估,法令评估,税收,国家征用不动产,（补偿评估）,单项资产交易,合资经营、合作经营、企业联营,企业合并、分设、兼并,发行股票,企业出售,企业租赁,产权变动,资产交易,房地产交易,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,抵押贷款,发行债券,融资租赁,融通资金,资产保全,企业资

8、产保全会计处理,财产保险,财产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,财务报表,诉讼,1.2,资产评估的目的与假设,企业产权包括所有权、经营权、使用权、占有权等，不仅局限于,所有权,.,企业合并、分设、兼并：,企业合并,是指两个以上企业法人均取消法人资格，合并成一个新,的独立法人。,企业分设,是指一个法人企业分设为两个法人企业，或者在原来一,个一级法人的基础上增加一个或多个二级法人企业。,企业兼并,是指占优势地位的企业兼并了另一个或多个企业。组成,一个实力更强的企业或集团。兼并后，被兼并企业的法,人资格消失。,1.2,资产评估的目的与假设,企业资产保全会计处理,以历史成本作为会计基础，遇到历史

9、成本严重背离资产保全,需要时，通过资产评估重建会计基础，以其作为下一阶段的历史,成本，使所提折旧能够满足资产保全的需要。,税收,据西方历史记载，第一次资产评估是由古埃及的教士为征税,而进行的资产评估。,我国目前开征的与资产评估有关的税种有：,房产税,、,土地使,用税、土地增值税,。评估需求量最大的是涉,及房地产的税收。,1.2,资产评估的目的与假设,整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；,以非货币资产对外投资；,合并、分立、清算；,除上市公司以外的原股东股权比例变动；,除上市公司以外的整体或部分产权（股权）转让；,资产转让、置换、拍卖；,整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；,确定诉讼

10、资产价值；,法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。,占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估：,经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划拨；,国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。,占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估,：,收购非国有资产；,与非国有单位置换资产；,接收非国有单位以实物资产偿还债务。,财政部,2002,年,1,月,1,日公布的,国有资产评估管理若干问题的规定,占有单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估：,二、资产评估的假设,1.2,资产评估的目的与假设,1,、继

11、续使用假设,2,、公开市场假设,3,、清偿（清算）假设,1.2,资产评估的目的与假设,继续使用假设,指资产将按现行用途继续使用，或将其转换用途继续使用。,考虑,两个条件,：,1,、,资产尚有显著的剩余使用寿命，并且能满足其所有者经营,上期望的收益,-,假设最基本的前提要求；,2,、资产能否通过转换用途实现其最佳效用，转换在法律上是,否允许，在技术、经济上是否可行。,三种形式：,1,、资产按现行用途原地继续使用；,2,、资产今后将改变现行用途原地继续使用；,3,、资产位置发生变化后继续使用。,核心,：强调资产对未来的有效性。,1.2,资产评估的目的与假设,公开市场假设,指待评估资产能够在完全竞争

12、的市场上进行交易，实现其市场价值。,公开市场,（完全竞争的资产市场）,：,买卖双方地位平等，均为自愿交易,;,买卖双方交易目的为追求自我利益最大化；,双方均有充足时间收集信息，进行交易；,对交易对象具有必要的专业知识；,交易条件公开且不具有排他性。,适用于具有较强通用性、用途广泛、市场化程度较高的资产；,专用性较强、处于特殊空间位置的不动产，通常不适用该假设。,1.2,资产评估的目的与假设,清偿（清算）假设,指资产所有者在某种压力下，将被迫以协商或拍卖方,式，强制将其资产出售。,与公开市场下交易的显著,区别,：,交易双方地位不平等，卖方是非自愿的被迫出售,交易被限制在较短的时间内完成。,评估价

13、值往往,低于,继续使用或公开市场条件下的评估,价值,第三节 资产评估的主体,与客体,1.3,资产评估的主体与客体,一、资产评估的主体,指资产评估,业务的承担者,，即从事资产评估的,机构,与,专业评估人员,。,国外，资产评估机构分为两类,：,专业化资产评估公司；,兼营资产评估业务的各类财务咨询公司、,会计师事务所、审计事务所,。,我国目前对资产评估机构实行,专业化管理,1.3,资产评估的主体与客体,二、资产评估的客体,资产：,经济主体,拥有或者控制,的，能够以,货币计量,并给经济主体带来,经济效益,的经济资源。,分类：,存在形态,有形资产：,具有实物形态的资产,无形资产：,没有实物形态的资产,2

14、,、能否独立存在,可辨认资产,：能够独立存在的资产。包括有形资产及商誉之外的无形资产,不可辨认资产：,不能独立于有形资产而独立存在的资产。,商誉,3,、是否具有综合获利能力,单项资产：,单台、单件资产。,整体资产：,由一组单项资产组合而成的具有综合获利能力的资产综合体。,单项可确指资产价值的总和并不等于整体资产的价值。,第四节 资产评估的原则,1.4,资产评估的原则,一、资产评估的工作原则,是规范评估行为和业务的准则，也是调节资产,评估主体与委托人及资产业务有关权益各当事,人在资产评估中相互关系的准则。,独立性原则,客观公正性原则,科学性原则,专业性原则,1.4,资产评估的原则,独立性原则,评

15、估,机构本身,应该是一个独立的、不为资产业务,中任何一方所拥有，也不能隶属于任何一方的社,会公正性中介组织，在利益和利害关系上，与资,产业务各当事人没有任何联系。,评估机构在,执业过程,中应始终坚持独立的第三者,地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压,力的影响，进行独立公正的评估。,客观公正性原则,评估结果应以充分的事实为依据；评估者在评估过程中以,公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程,中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。,减少主观判断的方法,尽量避免受到公众关于资产价值观点的影响；,估价前尽可能少的关心资产是被高估还是低估。,按照国际惯例，资产评估机构收取的劳

16、务费用只与工作量,相关，不与被评估资产的价值挂钩。,1.4,资产评估的原则,1.4,资产评估的原则,科学性原则,评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财会、法律、经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队伍，成员必须具有良好的教育背景、专业知识、实践经验和职业道德。,专业性原则,指在评估过程中，必须按照,规定的评估程序,，根据,特定的评估目的,，选择,适用的价值类型,，采用,适宜的估价方法,，制定科学的,评估方案,，使资产评估结果,准确合理。,1.4,资产评估的原则,二、资产评估的经济原则,指在资产评估过程中进行具体技术处理的原,则，也称为资产定价原则。,贡献原则,替代原则,预期收益原则,最佳使用原则,1.4,资产评估的原则,贡献原则,理论依据,：,同一市场上相同或相似物品具有相同 或相近的价格,替代原则,单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立的根据其自身的价值来确定评估值；也可以根据当缺少它时，对相关资产或资产整体价值下降的影响程度来确定其评估值。,评估估价对象的价值时，尽可能利用与估价对象特,征相类似资产的市场交易资料,.,1