资产评估资产评估基本方法课件

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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,‹#›,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,‹#›,课程名称：资产评估,,第,2,,章 资产,评估基本方法,29 十一月 2024,理解市场法、收益法、成本法的基本思路和适用范围,,理解市场法、收益法、成本法的具体评估技术,,理解评估方法之间的区别与联系,,理解评估方法选择的原则,,学习目标,第一,节,市场法,你家,离单位很远,，准备,买一辆汽车作为代步工具。正好朋友有一辆车想出售，你应该花多少钱买呢？,你,的,车已开很,久了，最近,准备换,一辆新车。,

2、你的旧车应该,卖多少,钱呢,？,,二手车市场,引出问题,1,：,选择一个或多个,可比交易,作为比较对象，分析评估对象与可比交易在交易情况、交易时间、资产状况、权利状况、所在区域等方面的,差异,，,调整,可比交易的市场价格，估算评估对象价值的评估方法。,,一、市场法的含义,可比交易：近期完成或有公开市场报价、与评估对象在交易权利、资产特征、功能、交易市场条件（例如市场供求关系、竞争状况和交易条款等）、区域条件等方面相同或相似的交易。,比准价格,=,可比交易的成交价格,×,差异调整系数,评估结果：比准价格的平均值（剔除异常比准价格）,,二、市场法的步骤,,,三、市场法的适用条件,【,想一想,】,哪

3、些资产适用市场法评估？你能够列举一些吗？,,有活跃市场的二手商品住宅、商铺等,,有活跃市场的二手汽车,,能找到可比公司的企业股权,在下列情况下，市场法应当成为首选的方法：,评估对象最近被交易过，有可供参考的交易价格；,评估对象有活跃市场；,可比,交易,有活跃市场，或近期有可观察的交易。,如果出现以下情形，市场法不应成为唯一的评估方法，需要使用其他方法校验：,可比交易不是发生在近期，而市场价格波动又较大；,,可比交易并不活跃；,评估对象与可比交易之间的差异较大，需要较多人为调整；,可比交易的信息可靠性不足。,,三、市场法的适用条件,（一）可比交易案例法（,Comparable Transacti

4、ons Method,）,寻找近期成交的可比交易案例，利用可比交易的价格信息和其他相关信息，识别关键差异因素并进行差异调整，得到评估结论。,,四、市场法的具体技术方法,【,例,2-1】,利亚公司拟增资扩股，需要对其股东权益价值进行评估。评估人员寻找了近期成交的三家非公开可比交易及其相关信息，并选择市盈率作为被调整因素。评估人员分析了利亚公司与三家可比公司在成长性、盈利能力以及财务风险等方面的差异，确定了市盈率调整系数。,如果利亚公司在评估基准日的净利润为,800,万元，请估算利亚公司的股东权益价值。,,,四、市场法的具体技术方法,,市盈率（股票价格,/,每股净利润）,市盈率修正系数,可比公司,

5、1,20,1.2,可比公司,2,18,1.4,可比公司,3,25,1.1,【,解答,】,利亚公司的市盈率,=,（,Σ,可比公司市盈率,×,市盈率调整系数）,/ 3,=,（,20×1.2+18×1.4+25×1.1,）,/ 3 = 25.6,利亚公司股东权益价值,=,利亚公司净利润,×,利亚公司市盈率,= 8.0×25.6,= 204.8,（百万）,,四、市场法的具体技术方法,（二）公开交易比较法（,Publicly-Trade Comparable Method,）,寻找与评估对象相似的公开交易案例，利用公开交易价格信息和其他相关信息，识别关键差异因素并进行差异调整，得到评估结论。,,四、市场

6、法的具体技术方法,,寻找可比的交易案例,（通常,3,个以上,）。,,找出影响价值的关键因素,（,1,个或多个,）。,,针对这些关键因素，对比目标资产和可比案例，定量分析修正系数。,,五、市场法的应用关键点,优点：,（,1,）以公开市场可比交易的市场价格为基础，可靠性较强，评估结果易被理解和接受。,（,2,）评估参数、指标等直接从市场获得，是评估市场价值最适宜的工具。,局限性：,（,1,）一些资产缺乏活跃市场，或评估人员难以获得相关资料，限制了市场法的使用。,（,2,）依据可比交易的价格修正获得评估值，没有揭示资产价值的决定因素。,,六、市场法的优点和局限性,有时,，,被,评估资产没有,活跃,的

7、,交易市场,……,专用的机器设备,某些专利技术,厂房建筑,因此，需要从其他的角度评估资产的价值。,学校教学楼,导入问题,2,：,,资产的价值由什么因素决定？,,,,为什么豪华汽车,的价格,高于普通汽车,？,,为什么,繁华商业区的商,铺,租金,高于,偏僻地区的商铺,？,,为什么,先进,技术许可使用费高于,普通技术？,,具体来说：,收益,价值的决定因素,成本,资产,的营利能力,越大，价值越大,（从,投资获益的角度）,资产,的重置成本越高，,价值越大,（,从资产购建的角度）,,,,,第二节 收益法,一、收益法的含义,,将资产未来收益转化为当前价值的方法称为收益法。,收益法从“效用”角度分析资产或商

8、品价值。,资产或商品带来的“效用”越大，其价值越大。,消费者对商品“效用”表现为主观感受；资产的“效用”表现为经济利益，一般用现金流量表示。,二、收益法的适用条件,当满足以下条件时，收益法应作为评估资产价值的主要方法：,（,1,）资产的收益能力是影响资产价值的主要因素；,（,2,）资产的未来收益以及获得收益的时间可以合理预期。,如果预期收益存在较大不确定性，或预测未来收益所需要的信息资料不充分，应当采用其他方法进行校验。,三、收益法的具体技术方法,（一）折现现金流量法（,Discounted Cash Flow, DCF,）,预测资产未来寿命周期内各年的净现金流量，采用合适的折现率（反映投资人

9、要求的必要收益率），将资产未来现金流量折现为当前价值。用公式表示为：,,式中，,V,—,评估值；,,NCF,t,—,评估对象在未来第,t,年的净现金流量；,r,—,投资人要求的必要收益率；,,n,—,资产的剩余寿命周期。,三、收益法的具体技术方法,【,例,2-2】,新大地公司拟向四环公司转让自行研发的一项专利技术的所有权。经分析，该技术的剩余经济寿命为,4,年，未来,4,年该技术能够为四环公司带来的预期净现金流量如表所示。假设折现率为,15%,，请评估该专利技术的价值。,,,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,预期现金流量,40,53,64,71,【,解答,】,,三、收益法的具体技

10、术方法,（二）直接资本化法（,Direct capitalization,）,运用适当的资本化率将未来第一年的现金流转换成价值估计值。用公式表示为：,,式中，,V,—,评估值；,NCF,1,—,评估对象在评估基准日未来第,1,年的净现金流量；,,r,c,—,资本化率。,,三、收益法的具体技术方法,【,例,2-3】,金龙公司拟转让其所持有的一栋写字楼的所有权。评估人员根据对同类物业的市场调查分析，预测该写字楼未来第,1,年的净租金现金流为,900,万元，资本化率为,15%,。请对该写字楼的所有权进行估值。,,,【,解答,】,评估值,=900/15%=6,000,（万元）,四、收益法的关键参数,（

11、一）净现金流量,净现金流量与会计利润的区别,（,1,）会计利润计量遵循权责发生制，现金流量计量遵循收付实现制。,营业收入,vs.,应收项目，营业成本,vs.,应付项目,（,2,）会计计量遵循配比原则，现金流量计量遵循实际流动原则。,折旧,vs.,资本性支出,,四、收益法的关键参数,（一）净现金流量,2.,现金流量口径,资产现金流,vs.,股权现金流,,税前现金流,vs.,税后现金流,,名义现金流,vs.,实际现金流,,现金流口径,@,折现率口径,资产现金流,@,加权平均资本成本,股权现金流,@,股权资本成本,税前现金流,@,税前资本成本,名义现金流,@,包含通货膨胀率的资本成本,四、收益法的关

12、键参数,（二）折现率和资本化率,1.,折现率,——,概念,折现率本质上反映了投资者对所投资资产要求的必要投资收益率，即资本成本。投资人可从以下两个方面获得投资收益：,投入资本本金所能赚取的报酬；,投入资本本金的增值，也称资本利得。,,折现率,=,投资人要求的收益率,=,投资报酬率,+,资本利得收益率,四、收益法的关键参数,（二）折现率和资本化率,1,.,折现率,——,计算方法,：,倒算法,假定资产的公开市场价格反映了资产的内在价值，则可根据公开市场价格倒算投资人要求的必要收益率。,,四、收益法的关键参数,（二）折现率和资本化率,【,例,2-4】,假设某公司股票当前价格为,10.5,元,/,股，

13、该公司刚刚支付了,1,元,/,股的现金股利，且现金股利的永续增长率为,5%,。请计算投资人要求的必要投资收益率、投资报酬率和资本利得收益率。,【,解答,】,,,,资本利得收益率,= 15%-10%=5%,必要投资收益率：,四、收益法的关键参数,（二）折现率和资本化率,【,例,2-5】,某公司发行的面值为,100,元的公司债券，票面利率为,10%,，每年付息一次。评估基准日距债券到期日尚有,20,年，该债券当前的市场价格为,119.63,元，请计算债权人要求的必要投资收益率、投资报酬率和资本利得收益率。,【,解答,】,,,,,,四、收益法的关键参数,,,,,,运用试误法求得,债券的到期收益率,：

14、,R,=8%,。本质是：,债权人要求的,投资,收益率,。,资本利得收益率,=,（）,/119.63 = -0.359%,投资收益率,=,投资报酬率,+,资本利得收益率,= 8.359%+,（,-0.359%,）,= 8%,其中，投资报酬率,=10/119.63=8.359%,资本化率,折现,率,四、收益法的关键参数,（二）折现率和资本化率,1.,折现率,——,计算方法：资本资产定价模型,R,=,R,f,+,β,,(,R,m,-,R,f,),其中,，,R,：,投资人要求的必要收益率,；,R,f,：,无风险利率，通常使用国债到期收益率,；,β,：,资产的系统风险指数，表示与市场组合相比的系统风险

15、程度。,,1.,折现率,——,计算方法：风险累加法,分析评估对象的投资风险因素，根据经验主观估计各类风险所要求的必要收益率，并将其与无风险利率累加，得到评估对象的折现率。,四、收益法的关键参数,（二）折现率和资本化率,2.,资本化率,也称为直接资本化率（,direct capitalization rate,），是将未来第一年的收益转化为当前价值的比率。资本化率的经济涵义是：投资人要求的必要投资报酬率。,通过公式估算：资本化率,=,折现率,-,资本利得收益率,通过市场数据推算：资本化率,=,可比交易的年净现金流量,/,交易价格,,四、收益法的关键参数,（三）详细预测期,对资产的现金流量进行详细

16、分析的时间长度。需要考虑如下因素：,如果资产剩余寿命无限，原则上应该持续到资产的现金流趋于稳定。如果资产的收益具有周期性，详细预测期至少应覆盖一个完整周期。,如果资产的剩余寿命有限（例如专利技术、债券等），详细预测期应当包括整个剩余寿命期。,,四、收益法的关键参数,（四）终值,终值是指评估对象在详细预测期之后的价值。,戈登增长模型,,退出价值法,,残余价值法,,,四、收益法的关键参数,（四）终值,【,例,2-6】,（退出价值法）,投资人拥有一栋投资性房地产物业，打算持有,3,年后将其出售。预计该物业未来三年的租金收入分别为,100,万，,120,万，,140,万，第三年末出售的价格为,1500

17、,万。假设折现率为,10%,，请评估该投资性房地产的市场价值。,【,解答,】,,,,优点：,（,1,）是资产价值最严格而系统的分析工具，考虑了资产的盈利性、风险、收益年限等资产价值的决定因素；,（,2,）高度模拟了投资方的决策分析逻辑过程，从投资方视角揭示了资产价值的本质。,局限性：,（,1,）需要预测的参数较多，使得评估结果的不确定性较大；,（,2,）评估结果容易受到人为操纵；,（,3,）现金流难以单独计量或难以可靠预测的资产，收益法难以适用。,,五、收益法的优点和局限性,第三节 成本法,一、成本法的含义,首先估算资产的重置成本，在此基础上扣减资产的各类贬值，得到资产的评估值。,资产价值取

18、决于购建资产所花费的代价,贬值将降低资产价值,,,二、成本法的具体技术方法,（一）更新重置成本法,更新重置成本是指评估基准日采用当下普遍使用的新工艺、新方法、新材料购建与评估对象效用相同的资产所需要花费的成本。,,更新重置强调资产的功效重置。资产外观、所用的工艺方法和材料等可与过去不同。,,评估值,=,更新重置成本,-,贬值,,二、成本法的具体技术方法,（二）复原重置成本法,复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以评估基准日价格水平重新购建与评估对象完全相同的全新状态资产所花费的成本。,,,“复原”的涵义是“原样复制”。,,,评估值,=,复原重置成本,-

19、,贬值,,二、成本法的具体技术方法,（三）加和法,首先采用适当的方法估算单项资产的价值，然后将单项资产价值加总得到整体资产价值。,加和法适用于拥有诸多金融投资产品的投资公司的价值，也可作为评估非金融企业整体价值的方法之一（详见第,5,章）。,,评估值,=,单项资产价值之和,三、成本法的关键参数,（一）重置成本,理解重置成本的要点：,,经济成本,,客观成本,三、成本法的关键参数,（二）贬值,实体性贬值：由于使用或自然力作用导致资产性能、效用下降所引起的资产价值损失，分为可修复贬值和不可修复贬值。,功能性贬值：与功能相同的同类资产相比，评估对象由于设计不合理、技术过时而导致的价值损失，表现为超额投

20、资成本和超额运营成本。,经济性贬值：由于外部因素导致的资产价值损失。,四、成本法的适用范围,适用条件,,重置成本能够可靠计量；,重置成本与价值的正相关性较强；,资产价值随使用时间增加而降低。,四、成本法的适用范围,适用情形,可大规模复制的单项资产,,以有形资产为主要资产的企业（加和法思路）,,作为收益法和市场法的校验方法,不适用情形,不能复制的稀缺性资产,无形资产占比较大的企业,优点：,（,1,）可以对收益难以识别、又缺乏活跃市场的单项资产进行评估；,（,2,）适合于对全新资产的评估；,（,3,）揭示了资产价值贬值的原因；,（,4,）适合于特殊目的业务的评估，如保险价值评估等；,（,5,）成本

21、加和法评估结论可作为整体资产价值的底线。,局限性：,（,1,）功能性贬值和经济性贬值属于无形贬值，有时难以可靠估计；,（,2,）容易低估整体资产的价值；,（,3,）不能合理评估具有稀缺性特征资产的价值。,（,4,）无法体现评估对象的权益状况，不能区分同一资产在不同权益状态下的价值。,,五、成本法的优点和局限性,第四节 评估方法的关联与选择,一、评估方法之间的关联,,原理、思路,,适用情形,,优点与局限性,（一）方法区别,一、评估方法之间的关联,,相近的思路：市场法与成本法,,方法的融合：功能性贬值的估算、假设开发法、资产基础法等,,（二）方法联系,一、评估方法之间的关联,,可大规模复制的资产

22、：市场法、收益法、成本法评估结论具有内在一致性。,,不可大规模复制的资产：收益法和市场法的评估结论趋于一致。,（三）评估结论的内在一致性,二、评估方法的选择,,评估对象的市场条件。,评估对象自身的特征。,资料的可获得性。,,评估方法之间的校验。,（一）,评估方法选择应考虑的因素,二、评估方法的选择,对同一评估对象，在条件具备的情况下，应尽量选用一种以上方法进行评估。,,有条件选用市场法的，应以市场法为首选方法。在此基础上：,,预期收益能够独立计量的，应选用收益法作为其中的一种评估方法。,可大规模复制的资产，可以采用成本法进行评估。,,在无市场依据或市场依据不充分的情况下，采用收益法或成本法作为

23、主要评估方法。,（二）评估方法与参数选择的原则,评估情形,市场法,收益法,成本法,备注,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,企业并购，评估目标企业,的市场价值,有多个与目标企业可比的上市公司,辨析与讨论：,选择何种评估方法？,因调整会计报表需要，,评估企业厂房的,市场,价值,出于交易需要，评估某出租型写字楼（连同土地）的市场价值,出于交易需要，,评估某设备的市场,价值（存在发达的市场）,单,台、自用设备,收益可单独计量,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,该类物业存在活跃交易市场,厂房交易不存在活跃市场,可替代性强的资产,,收益能够被单独计量,,,,是,否,存在发达的交易市场

24、,是,,,,否,,,1 ——,市场,法；,2 ——,收益法；,3 ——,成本法,可替代性弱的资产,,收益能够被单独计量,,,,是,否,存在发达的交易市场,是,,,,否,,,1,，,2,，,3,2,，,3,1,，,3,3,1,，,2,2,1,—,【,综合练习,】,判断某设备的市场价值,已知条件,,备注,历史成本（元）,32,000,,价格上涨幅度,106%,,相同功能设备的现行市价（元）,31 500,全新状态,实体性贬值率,55%,,参照物的正常二手市场价格（元）,10 000,假设与被评估设备完全相同,参照物在破产拍卖市场成交价格（元）,3 150~4 600,强制快速变现,问题,计算结果,

25、计算过程,复原重置成本（元）,,,更新重置成本（元）,,,成本法评估结论（元）,,,二手设备市场价格（元）,,,市场价值（元）,,,强制清算价值（元）,,,33 920,32 000 ×1.06,31 500,14 175,31 500 ×,（,1-55%,）,10 000,10 000,3 150 ~ 4 600,【,综合案例,】,判断太阳能屋顶光伏电站的价值,10MW,太阳能屋顶光伏电站,万元,账面价值,7249,成本法评估结果,7391,收益法评估结果,3374,说明：目前工业电价为,0.72,元,/,度。光伏电站的特点是投入大，产出小，经济效益为负，但具有巨大的社会效益，因此政府对光伏发电给予了大力补贴，补贴额为,5.5-7,元,/,瓦。巨力新能源公司已获得该补贴。,问题：应该取哪一个评估结果？,,THE END,