资产评估的概论与市场价值

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1、,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,*,单击此处编辑母版标题样式,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,资产评估,中央财经大学,财政学院,张静静,内,容,容,流,动,动,资,资,产,产,评,评,估,估,无,形,形,资,资,产,产,评,评,估,估,房,地,地,产,产,价,价,格,格,评,评,估,估,机,器,器,设,设,备,备,评,评,估,估,资,产,产,评,评,估,估,的,的,基,基,本,本,方,方,法,法,长,期,期,投,投,资,资,和,和,其,其,他,他,资,资,产,产,评,评,估,

2、估,导,论,论,企,业,业,价,价,值,值,评,评,估,估,资,产,产,评,评,估,估,报,报,告,告,资,产,产,评,评,估,估,行,行,业,业,管,管,理,理,推,荐,荐,书,书,目,目,和,和,网,网,站,站,资,产,产,评,评,估,估,行,行,业,业,背,背,景,景,介,介,绍,绍,资,产,产,评,评,估,估,的,的,产,产,生,生,价,值,值,变,变,动,动,、,、,市,市,场,场,经,经,济,济,、,、,社,社,会,会,专,专,业,业,分,分,工,工,、,、,经,经,济,济,体,体,制,制,变,变,化,化,（,（,原,原,因,因,）,）,、,、,知,知,识,识,经,经,济,济,、,

3、、,资,资,本,本,市,市,场,场,发,发,展,展,、,、,税,税,收,收,金,金,融,融,改,改,革,革,、,、,财,财,务,务,会,会,计,计,管,管,理,理,需,需,要,要,、,、,法,法,律,律,需,需,要,要,等,等,国外的资,产,产评估发,展,展开始于,不,不动产评,估,估，如英,国,国皇家特,许,许测量师,学,学会（,RICS,：,Royal institution ofChartedSurveyor,）,专业领域,涵,涵盖了土,地,地、物业,、,、建造及,环,环境等,17,个不同的,行,行业,我国资产,评,评估产生,的,的原因,我国的资,产,产评估发,展,展开始于,国,国有资产

4、,评,评估：朝阳行业,、,、朝阳学,科,科,中外合资,企,企业、土,地,地使用制,度,度改革、,国,国有企业,改,改制、物,价,价上涨幅,度,度较大、,计,计划经济,开,开始转型,、,、资本市,场,场的恢复,与,与发展等,我国,1993,年以后开,始,始，房地,产,产估价、,土,土地估价,1988,年以后开,始,始，资产,评,评估,资产评估,行,行业背景,介,介绍,资产评估,行,行业背景,介,介绍,资产评估,行,行业政出,多,多门,1999,年资产评,估,估行业的,管,管理部门,曾,曾多达,19,个,经国务院,多,多次清理,整,整顿，目,前,前保留了,六,六大类,：,资产评估,财政部,房地产评

5、,估,估,住,住房与,城,城市建设,部,部,土地估价,分,分别,由,由,国,国,土,土资源部,管,管理,矿业权评,估,估,国,国土资,源,源部,旧机动车,鉴,鉴定,商务部,保险公估,保,保监,会,会,第一章,导,导论,第一节,资,资产概述,一、资产,定,定义,企业会计,准,准则,基本准则,（,（,2006,）,资产是指,企,企业过去,的,的交易或,事,事项形成,的,的、由企,业,业拥有或,控,控制的、,预,预期会给,企,企业带来,经,经济利益,的,的资源。,戴维,.W.,皮尔斯：,资产是具,有,有市场价,值,值或交换,价,价值的一,种,种实体，,是,是,所有者的,财,财富或财,产,产的构成,部

6、,部分之一,。,。,资产是经,济,济主体拥,有,有或者控,制,制的，能,够,够以货币,计,计量并给,经,经济主体,带,带来经济,效,效益的经,济,济财物。,评估中：,资,资产所有,权,权或“所,有,有者的权,利,利”才是,评,评估的对,象,象,长城,=2000,万？,经营权的,价,价值,第一章,导,导论,国际评估,委,委员会,（,IVSC,）,：国际评,估,估准则（,IVS2011,）：,Intangible asset,Anon-monetaryasset thatmanifests itselfbyitseconomicproperties.Itdoes not have physical

7、substance but grantsrights and economicbenefitsto its owner.,美国资产,评,评估协会,，,，机器设,备,备评估专,业,业委员会,，,，约翰,阿利柯主,编,编,机器设备,价,价值评估,“资产是,被,被拥有的,物,物件，拥,有,有资产的,所,所有者可,以,以是一个,人,人，也可,以,以是两个,或,或更多人,（,（共同拥,有,有），或,者,者是股份,公,公司、其,他,他单位、,组,组织及政,府,府（为了,公,公共利益,而,而拥有资,产,产）。被,拥,拥有的资,产,产不一定,是,是有形的,，,，因为价,值,值是主观,的,的，他反,映,映所有者

8、,的,的看法。,”,”,“机器设,备,备是不是,资,资产，占,用,用资产的,权,权利才构,成,成资产。,”,”,第一章,导,导论,财产，资,产,产，资本,财产,(propert,y),：,指某主体,拥,拥有的金,钱,钱、物质,、,、房屋和,土,土地等物,质,质财富，,具,具有金钱,价,价值，并,受,受到法律,保,保护，包,括,括动产、,不,不动产和,知,知识财产,。,。,资本,(capital),：,经济学意,义,义上：生,产,产的基本,要,要素，即,资,资金、厂,房,房、设备,、,、材料等,物,物质资源,金融和会,计,计学上：,金,金融财富,广义上，资本,可,可以作为人类,创,创造物质和财,

9、富,富的各种社会,资,资源的总称。,资产,(asset),：,资产是一种权,利,利、资产是一,种,种获利能力，,资,资产必须为某,主,主体拥有和支,配,配。,资产强调所有,，,，强调权利,财产强调占有,，,，强调法律保,护,护,资本强调投入,，,，强调保值增,值,值,第一章 导论,二、资产类型,按资产存在形,态,态划分：,有形资产和无,形,形资产,(,见图,1-1),按资产是否具,有,有独立获利能,力,力划分：,可辨认资产和,不,不可辨认资产,又称：可确指,的,的资产和不可,确,确指的资产,商誉（,goodwill,）：,是指企业由于,种,种种原因，在,用,用户中享有较,高,高信誉、经营,情,

10、情况特别良好,而,而形成的高于,同,同行业一般水,平,平的获利能力,。,。,Any future economic benefit arisingfrom abusiness,an interest in a business,an interest in abusiness offromthe use of agroupof assets which is notseparable.,按是否具有综,合,合获利能力划,分,分,单项资产和整,体,体资产,第一章 导,论,论,有关价值,几个问题需要,探,探讨：,资产评估：价,值,值、价格,价值的分类和,理,理解，资产评,估,估中价值的定,位,位,三

11、大价值理论：,价值理论,对,对价值的理,解,解 评估中,对,对应方法,劳动价值论,客观价值,成本途径,效用价值论,主观价值,收益途径,均衡价格论,均衡价值,市场途径,有形资产,资产,无形资产,第一章 导论,固定资产,流动资产,长期投资,自然资源性资,产,产,可辨认无形资,产,产,不可辨认无形,资,资产,图,1-1,资产分类及关,系,系图,第一章 导论,第二节 资产,评,评估的对象,一、资产评估,的,的概念,（一）资产评估的定,义,义,资产评估是对,资,资产在某一时点的价,值,值进行估计的行,为,为或过程。具,体,体地讲，是指,符,符合国家规定,的,的专门机构和,人,人员，依据相,关,关法律法规

12、和,资,资产评估准则,，,，遵循适用的,评,评估原则，选,择,择适当的价值,类,类型，按照法,定,定的评估程序,，,，运用科学的,评,评估方法，对,评,评估对象在特定目的下的评估基准,日,日价值进行分,析,析、估算并发,表,表专业意见的行为和过程,。,。,评估目的,价值类型,评估结果,第一章 导,论,论,注意：,“特定目的,”,”,同一资产、,同,同一时点,不同用途,不同的价值,企业资金：,支,支付员工,工,工资,再投资,版权：交,易,易，不交易,房地产：居,住,住，投资,草场：高尔,夫,夫球场,公园草坪,机器设备：,使,使用，搁置,企业：持续,经,经营，破产,清,清算，收购,第一章 导,论,

13、论,评估,主体,评估,程序,评估,对象,价值,类型,资产评估,评估,目的,评估,方法,（二）资产,评,评估的构成,要,要素,图,1-2,资产评估构,成,成要素,第一章 导,论,论,评估要素,评估主体：,评估的行为,主,主体，即谁,来,来评估,内部评估，,外,外部评估，,政,政府评估,比较：会计,主,主体，税收,主,主体,评估对象（,评,评估客体）,：,：,指包括会计,核,核算范围资,产,产在内和各,种,种交易和具,有,有经济价值,的,的事项,评估目的：,资产转让、,企,企业兼并、,企,企业出售、,企,企业联营、,股,股份经营；,中,中外合资、,合,合作；企业,清,清算，抵押,担,担保、企业,租

14、,租赁等,价值类型：,对评估对象,价,价值质的规,定,定（详见第,三,三节）,评估方法（,途,途径）：,传统评估方,法,法，批量评,估,估方法,评估程序：,评估工作的,步,步骤和工作,顺,顺序,委托，受托,，,，洽谈，抽,取,取、分析资,料,料，评估价,值,值，评估报,告,告,第一章 导,论,论,资产评估,作用,评估,评估复核,评估咨询,咨询,管理,种类,图,1-3,资产评估的,种,种类和作用,（三）资产,评,评估的种类,和,和作用,第一章 导,论,论,1.,按评估工作,内,内容划分：,评估、评估,复,复核、评估,咨,咨询,2.,按与评估准,则,则的关系划,分,分：,完全评估（,完,完全按照评

15、,估,估准则规定,）,）、,限制性评估,（,（评估报告,的,的使用者不,包,包括评估客,户,户以外的其,他,他方时，则,报,报告类型可,以,以选择限制,性,性评估报告,。,。）,3.,按评估对象,划,划分：,整体资产评,估,估、单项资,产,产评估,不动产、动,产,产、有形资,产,产、无形资,产,产、企业价,值,值、资源性,资,资产、具有,经,经济价值事,物,物的评估,4.,根据评估行,为,为主体划分,：,：,外部评估、,内,内部评估、,政,政府评估,5.,根据评估的,时,时点划分：,过去评估、,现,现在评估和,将,将来评估（,多,多见于在建,工,工程，实际,中,中较少）,第三节 资,产,产评估

16、的价,值,值类型,一、资产评,估,估的价值类,型,型,市场价值：,自,自愿双方、,信,信息对称、,合,合理交易时,间,间,刘玉平（,2003,）：,典型市场价,值,值（最佳使,用,用条件）,+,非典型市场,价,价值,市场价值以,外,外的价值,在用价值：资产对于,企,企业的专用,性,性,刘玉平（,2009,）：资产的,在,在用价值不,是,是价值类型,，,，而是技术,标,标准,投资价值：依据其投资,需,需求条件，,针,针对特定投,资,资者评估某,项,项投资的投,资,资价值具有,条,条件限定性,，,，不一定是,投,投资行为。,另外，还有持续经营价,值,值，保险价值等,第一章 导,论,论,第一章 导,论,论,持续使用价,值,值,“瓦良格”,号,号航空母舰,“瓦良格”,号,号航空母舰,，,，是中国人,民,民解放军海,军,军的第一艘,可,可搭载固定,翼,翼飞机的航,空,空母舰。瓦,良,良格号航空,母,母舰原为苏,联,联海军的库,兹,兹涅佐夫元,帅,帅级航空母,舰,舰。,1985,年,12,月,4,日开工，,1988,年,11,月下水，由,于,于苏联解体,，,，其后期建,造,造工程被迫,中,中断，并