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1、一、物业维修养护计划的制定职责
1、工程维修主管负责编制物业维修保养计划。
2、公司主管领导负责批准物业维修保养计划。
3、维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好。
二、物业维修养护计划的内容
1、维护范围：
房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。
2、建筑本体年维修保养工作计划：
序号
保养项目
保养周期
保 养 内 容 与 要 求
1
屋 顶
2年
两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。
2
外墙饰面
1年
每年对重点
2、部位进行检查，特别在雨季前的检查
3
内墙饰面
3年
每三年进行全面维修保养。
4
楼梯间
3年
每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。
5
门
1年
对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。
6
花园、围栏
1年
每年除锈刷油一次。
7
窗
1年
对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。
8
公共地砖
3年
日常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。
9
吊 顶
3年
日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。
10
车行道 、人行道
3、1年
日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。
11
管 道
3年
室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。
12
化粪池、污水井
1年
每年揭盖检查清理污泥一次。
13
挡雨蓬
1年
每年检修一次。
14
玻璃幕墙、玻璃门
1年
每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。
15
公共照明系统
半个月
灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。
16
水池、水箱
半年
1年
每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。
17
标识系统
1年
每年对物业的所有标识系统全面检查一次。
3、房屋及维修管理
4、要求：
（1）房屋外观完好、整洁。
（2）主要出入口、通道及功能区域有明显标志、指示，表示清晰。
（3）房屋完好率达99%以上。
（4）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。
（5）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立维修和回访记录。
（6）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（7）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。
（8）道路畅通、路面平坦。
（9）污水排放通畅。
建筑本体日、周、月维修保养计划：
主要
周期
房屋
本体
室内：小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：发现
5、问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。
天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
公共
设施
室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
道路车场：每天检查1遍，随时坏随时修；
路灯：每天检查1遍，随时坏随时修；
明暗沟：每周检查1遍，随时坏随时修；
供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；
楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。
标识系统：每天检查1遍，即坏即修。
检查项目及处理方法
检查
项目
1.地基基础；2.梁柱板主体；3.墙体；4.顶棚；5.楼梯扶手；6.公共门窗；7.隔热层、防水层；8.水箱水池；9.天面扶栏；10.消防设施；11.电子对讲门；12.信报箱；13.标识；14.散水坡；15.楼板地面砖；16.上下雨污水管；17.设备房；18.道路；19.道路；20电缆沟盖板；21.路牙；22.踏步阶；23.给排水；24.路灯；25.清洁设备；26.娱乐设施.
处理方法
按照ISO9001：2000标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报经理并提出纠正措施。
考核标准
日常周检、月检考核按ISO9001：2000质量标准；
年终考核按国家建设部考核标准。
物业工程维修保养工作计划表
