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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/6/18 Tuesday,,‹#›,,,,,,,,,商业楼宇工程智能化管理解决方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,*,目录,CONTENTS,系统、功能及工作原理,,做好管理的三大要素,,工程管理的新技术应用,,,*,系统功能及原理,,,一、,本节关键词,系统功能,,基本工作原理,,化繁为简,*,系统分类,1. 安全管理,类,：,监控、门禁、消防、停车场、周界防范等,。,2.,设备管理：,BA、远程抄表、智能照明、 不间断电源等。,
2、3.,品质提升：,泛光、无线巡更、信息发布、 客流统计、背景音乐等。,,,备注：5A中我们原则上不考虑OA和CA，一个是客户公司自行选择，另一个则是由三大运营提供，基本与物业无关,楼宇智能化系统 （按用途分类）,安全管理,品质提升,设备管理,*,1,、监控系统功能,早期监控系统的作用主要用于安全防范，以及发生事件后的调查、取证等。后期逐步扩展到设备监控、品质提升、水位监测等领域。,实时监控,录像查询,证据,监控系统原理示意图,系统组成三部分： 前端设备、传输线路、终端显示,2.,门禁系统功能,基本功能：,,指定通道的出入授权，限制无关人员,,扩展功能：,,电子地图、非法出入报警、记录存储及调阅
3、、考勤、消费,,门禁系统工作原理,,1.,读卡、控制一体机,2.,出门按钮,3.,门锁,4.,电源,5.,线材,单门门禁组成如下：,大堂翼闸系统原理图,3,、消防系统功能,预警及救援系统：,,,报警、电子地图、风机联动、隔离、逃生线路指引、记录、系统联动,,灭火系统：,,消火栓、喷淋、泡沫、气体,,消防器材：,,灭火器、消防斧等,,*,消防系统原理图,4,、,BA,系统功能,监视,读取设备运行参数,读取设备状态,控制,起停控制,运行参数调整,管理,联动控制,设备在线巡检,参数：温度、湿度、电流、电压、压差等；,运行状况：运行、停止、故障、报警等,启停控制：设备的启动和停止；,运行参数调整：风阀
4、的开启度、温湿度调节等,联动控制：新风机启停、灯光联动、排污泵；,设备在线巡检,BA,系统原理示意图,1,、不介入设备本身内部控制,2,、通过设备本身的外部接点或输入输出触点进行数据交换并发出指令,监视,数据处理,控制,5,、远程抄表系统功能及工作原理,功能,1,：远程抄表，减少人力,,功能,2,：汇总分析，提供能耗管控所需基础数据,6,、智能照明系统功能及工作原理,自动控制开启照明，节约人力和能源,7,、背景音乐系统功能及工作原理,功能,1,：消防广播功能,功能,2,：背景音乐功能,学习建议：,,,,1,、理解系统图，熟悉每一个设备在系统中的位置和功能,,2,、把设备当成一个功能点，三段理论
5、（前段设备、传输线路、控制中心）,,3,、熟练控制软件的操作,*,运行管理,二、,巡检,保养,维修,运行管理,运行管理的意义：保障系统运行正常，各项功能使用正常，物业保值增值,*,（一）巡检管理,提前发现问题,提前处理,,减少损失,为什么要巡检？,*,巡检三要素,三大要素,内容：看什么,频次：时天周月季年,记录：写什么？怎么写,1,、巡检内容之环境,如：温度、湿度、粉尘、干扰,2,、巡检内容之设备,,如停车场管理系统：,控制主机、道闸、岗亭、收费电脑及软件、服务器、系统运行状况,巡检内容,原则：按项目实际需要制定频次,以小时为单位,---,如供配电房,以天为单位,---,如电梯机房,以周为单位
6、,---,如停车场,以半月为单位,---,电梯系统,以月为单位,---,如门禁系统,以季为单位,---,如总平管网,以半年为单位,---,暂无,以年为单位,---,防雷接地,巡检频次,常用巡检频次基数,小时,天,周,半月,月,季,半年,年,表格内容包括：,位置、内容、标准、时间、巡 检人,,、审核签字,书写工整,管理人员签字,,巡检记录,原则： 工作要做，记录表单的内容和数量要适中，不是越多越详细越好。多则增加巡检工作量，少则会出现漏项,制度化,标准化,常态化,,巡检管理的目标,,系统运行正常,*,（二）保养管理,保养的意义,我们不做消防队员,,,,,,*,保养三要素,三大要素,内容：做
7、什么,?,频次：周,/,半月,/,月,/,季,/,半年,/,年,记录：写什么？怎么写,?,保养主要内容：,功能性测试,除尘除锈,接地与防雷检测保养,放电实验,数据备份,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,保养注意事项：,功能性测试,---,要齐全,除尘除锈,---,要小心静电,接地与防雷保养,---,事后测量电阻值,放电实验,---UPS,供电,数据备份,---,移动硬盘，按月进行,时间：尽量不要选择冬季保养,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
8、,,,,,,,,,,,,,,,,如何做好保养：,制定年度保养计划,完善保养管理制度和质量记录,完善保养操作流程,严格按照计划和流程要求操作,电脑服务器每三个月除尘一次,数据备份,---,每月一次,,,,,门禁系统保养举例：,,1,、功能性测试：,,监控室测试系统各项功能，如控制器有无离线，远程开启，电子地图报警、数据上传是否准确。,,测试每个门禁控制器开门、报警功能是否正常；读卡器工作是否正常、指示灯是否正常，有无松动；锁具安装是否牢固、开闭是否正常。,,2,、除尘除锈：电脑、控制箱除尘，安装是否牢固，接线端子除锈、防雷接地刷银粉等 。,,3,、线路检查：检查总线及电源线接线端子有无虚接，供
9、电电压是否稳定，有无欠压。,,4,、数据备份。每月定期使用移动硬盘备份数据。,*,（三）维修管理,技术维修,智能化系统故障特点,,软故障多，表现为查不出原因，断电重启即可解决问题,线路故障多，如总线通讯故障，电源供电欠压，干扰等,大部分设备本身无法修理或不具备修理价值，直接更换,找出故障的原因难度较高，对维修人员的自身水平和经验要求高,维修技巧,第一步,设备断电重启,—,一般情况下可解决,20%,左右的故障,第二步,检查线路,—,通讯总线和电源电压,第三步,更换设备,—,以上两种方式都不能解决问题的时候,最后,通知厂家或购买新的,—,一旦确认是设备故障后,备注：以上办法不是万能的，但能,90%
10、,以上的弱电系统问题,提升维修能力,熟悉系统 ：,,熟悉系统工作原理和系统中每一个设备的作用及功能，熟悉其上级和下级设备等,熟悉现场：,,熟悉现场设备安装的环境条件及设备运行状况，知道设计上有哪些缺陷，哪些地方出的故障多以及原因,从系统角度出发：,,从系统角度去看待问题，而不是拘泥于问题点本身,多看、多学、多做,,维修能力提升要数,熟悉系统,熟悉现场,从系统角度出发,多看多学多看,维修管理,物业管理中我们的要求仅仅是能维修吗？,维修三要素,人,时间,解决方案,,,,做好维修,如何做好工程维修管理,培训,制度,考核,*,新技术应用,三、,*,,,,物联网的应用,云数据的使用,BA,系统的应用,改
11、变行为,智能化管,理手段,*,（一）现有,BA,功能引入日常管理,系统在线功能替代日常巡检,数据汇总功能提升管理效果,标准化、制度化,*,（二）云数据的使用,,通过互联网，将各项目的系统运行数据上传，并汇总分析。可提高物业管理总部对各项目具体系统的运行数据收集、汇总分析能力，及时发现问题并制定解决方案。,,实例,1,：中海、万科等均已启用停车场管理系统的全国联网管理，每月出具管理报告，指导项目的日常管理。,实例,2,：手机,APP,车位预约功能,,*,（三）物联网的应用实例,,,,,手机支付,—,微信、支付宝,手机在线巡更、门禁等,云瞳系统,—,手机查阅实时录像,*,现有的智能化管理手段,手机扫码巡检,机房监控系统,-,建设中,云瞳系统,OVS,系统,设备管理平台,城市调度中心,-,建设中,客服部,-,大脑,安管部,-,脸面,保洁绿化,-,衣服,工程部？,汇报完毕 感谢聆听,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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