中原土地一级开发相关知识分享

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1、TRACKER,Unit of measure,Title,,Unit of measure,About us,|,85,©,Copyright,Centaline Consulting,, 2014,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,,,,,,本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,土地一级开发相关知所分享,,——,王伟锋,土地一级开发的流程解析,1,2,3,4,土地一级开发的商业模式,土地一级开发风险把控,一二级联动开发及成功案例,土地开发的生命周期,土地储备,

2、土地一级开发,土地出让,土地转让,土地二级开发 土地再开发,1,、城市进入和取地策略,其他,3,、土地营销推广,4,、城市更新,专项研究,,•,小 户,,•,老年公寓,,•,客户分类研究,,•,企业产品线研究,,•,租金体系研究,,•…,房地产政策评估与政策制定建议,房地产企业发展战略与扩张模式,2,、区域开发,土地转让中介,,5,、主题地产（旅游地产、轨道交通、产业地产等）,项目开发,,合作开发协议,,－框架性合作协议,,－合作开发实施协议,,－拆迁实施协议,,－代建臵换协议,,- …,区域开发聚焦四大模块内容与五大关键环节设计,,1,、城市进入,,和取地策略,2,、区域开,,发商

3、业模式,3,、区域整,,体定位与规,,划评价,4,、区域开发模式,,土地运营策略,核心设计,,财务运作,,－规划经济评价,,－区域开发投入产出分析,,－经济评估,,－,…,,土地增值,,－增值体系,,－增值策略,,－,…,,区域营销与土,,地推介,,－区域价值点挖掘,,－营销策略体系,,－,…,,运作流程机制,,－启动期,,－支撑期,,－规模开发期,,－价值提升期,,－完善期,…,模块内容,1,、城市进入性：拟合比较筛选确定目标城市，确定城市进入性选择,研究思路,研究思路,目标城市,全国范围的城市梯级研究,,,,**,集团取地要求,,,,房地产快速上升市场的,,一般规律,,,高潜力市场的

4、进入性条,,件判断,,,高潜力区域条件判断,,,,借鉴成功经验,目标城市,1,2,3,4,5,…,,全国范围的重点城市,,,,,符合**集团战略性进入要求的城市,,,,市场价值实现潜力高的城市,,,满足房价快速上升条件的城市,,,,**具备进入性条件的城市,,,优选城市归属城市群内部条件比较,,,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,,第一次筛选：,,中国城市梯级划分,,第二次筛选：,,企业发展要求,,,第三次筛选：房地产市场价值实现潜力,,,,第四次筛选：,,房价快速上升条件,,,第五次筛选：,,城市的进入性条件,,,第六次筛选：,,城市群内部优势比较,,,第七次筛选：,,成功经验借鉴,区域开

5、发项目商业模式战略路径,模式三： 一级主导模式,,,,,,,模式四： 一二级联动模式,,模式一： 全程运营模式,,,,,,,模式二： 主导整合模式,2,、区域开发商业模式：评价项目适宜采取的商业模式路径,案例：扬州泰达扬州新城,,,,,案例：海南清水湾,,,案例：北京通县,案例：天津泰达泰达城,,,,,,案例：南京新城吉山产业园,,,,,,,案例：阜阳市体育场项目,案例：中粮亚龙湾,模式五： 代建置换模式,3,、整体定位与规划评价：确定区域的最佳价值路径并系统建议和评价区域规划,某项目区域控制性规划,系统的经济评价,4,、区域开发模式与土地运作策略：制定区域开发的运作流程机制,支撑期,启动期,

6、规模开发期,价值提升期,完善期,1,2,3,4,5,,新城所处阶段,,,启动期和支撑期是区域开发成功的关键节点,,,规模开发、价值提升和完善期是区域开发的收获阶段,区域开发的初始阶,,段，在启动区企业,,区域对区域进行初,,期投入，驱动区域,,成熟；,,通过启动期开发，,,迅速建立区域形象，,,使区域局部地区具,,备开发和土地出让,,条件；,企业在进行区域开,,发中最为困难的阶,,段，面临着前期投,,入成本的快速回收，,,否则难以推进区域,,的持续开发；,,支撑期往往是企业,,持续开发的关键节,,点，如何保障结算,,利益快速实现，是,,,问题关键,土地一级开发和二,,级开发均进入良性,,的发展

7、轨道；,,土地出让规模和二,,级开发的规模均有,,一定放大，企业的,,开发回报逐步增加；,,区域进入形象和功,,能均衡发展阶段；,开发商在土地增值,,措施方面投入逐步,,增大；,,区域土地价格在经,,历规模开发期之后,,土地稀缺性逐步增,,加、土地增值措施,,逐步驱动地价上升；,,区域开发进入价值,,快速提升；,区域开发逐步进入,,开发后期，二级开,,发成为区域开发主,,流；,,区域已从土地价值,,提升和土地开发进,,入到区域功能营造,,和形象深化阶段；,,区域运营商将逐步,,退出区域土地开发；,,2,企业目标与能力,,,,•,企业的资金调动能力,,•,企业的融资运作能力,,•,企业资源整合能

8、力,•,规划的经济实现性,,•,规划的操作难度,,•,规划的价值评价,,,,,,4,区域规划,,1,与政府合作前景,,,,•,政府对区域的发展目标,,•,政府对企业的要求和政策,,•,政府对合作模式的初步意向,支撑期,规模开发期,价值提升期,完善期,1,2,3,4,5,启动期,区域土地市场前景,,区域二级市场发展前景,,区域的竞争优势,,同属性区域案例借鉴,,,,,3,区域发展前景,运作流程机制设计,典型分析模型,,在启动投入之后，,,区域土地价格处于,,稳定增幅的过程,土地价格,,随着区域,,增值措施投,,入的增大，,,土地价值快,,速增大,,土地价格处,,于停滞、或稳,定增长期,5,

9、、土地增值设计（区域营销战略和策略）,土地增值措施,,规划增值,,,标签增值,,,设计增值,,,设施增值,,开发进程增值,,,营销增值,,,客户增值,,,市场增值,,政府增值,,…,2012,时间轴,区域土地价格伴随着土地增值措施加大投入而逐步增大,区域营销与土地推介设计,典型案例－海口美丽沙,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,“美丽沙,〃,中国右岸”,,土地推介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,－“开发商邀请”,,－“土地推介会组织”,,－后续土地中介服务跟进,,－,…,,,海口“美丽沙”土地出让——最终实现溢价100%,２００５年７

10、月３０日下午，海口市召开了美丽沙推介会，打出了“美丽沙·中国右岸”的概念。这一创意吸引了江苏产业商会、金泰房地产公司、山东鲁能集团和喜来登等国内外众多知名企业。,海口美丽沙最终以18.9亿的拍卖价格被香港新世界地产竞得,,超出海口市政府9.8亿的预期近一倍,深圳大梅沙“蓝色盐田”推广计划——盐田区域价值的全面崛起,两大事件：“蓝色盐田”规划理念、海语论坛,,土地招标前的整合营销宣传则是将地块价值点及竞标企业意向凝聚成市场竞争的力量。,,2001年7月20日下午，位于盐田区大梅沙盐坝高速公路以北约27万平方米度假休闲型居住用地最终被万科地产以人民币4.0599亿元，高于底价1.7亿元的竞得“盐田

11、地王”！,,,三大举措：,,提出“蓝色盐田”计划；,,纠集业界大佬召开“海语论坛”，使大梅沙由“土”变“洋”；,,对政府手中出让的土地进行把握，引入万科，用客户价值提升区域价值。,土地一级开发的流程解析,,,,,,,,土地一级开发的商业模式,,,,,,,,,土地一级开发风险把控,,,,,,,,,一二级联动开发及成功案例,1,,,,,,,,,2,,,,,,,,,3,,,,,,,,,4,从区域开发价值链分析，国内商业实体参与区域开发建设将会形成不同战略路径,,,,土地,,,融资,设计,运营,,,管理,营销,,,销售,营销,,,销售,施工,,,管,理,项目,,,融资,项目规划 项目,,定位,土地,

12、,,出让,一级,,,开发,土地开发,项目开发,管理运营,拆迁,,,安置,,商业模式,,房地产开发商,代理商,/,中介机构,–,运营管理商,土地一级运营,主要涉及的工作,,,可能参与的工作,,,,区域规划确定,,向土地所有人收购土地,,拆迁和安置,,,,在所购土地上规划并建造房地产等项目,,把所建房地产等项目出售,/,出租给驻商,进行宣传及谈判等工作以吸引驻商,/,消费者来购买,/,租用已开发的房产等项目,,进行宣传及谈判等工作以吸引开发商,/,驻商引来进行土地开发,帮助开发商,/,驻商规划总体及单一项,,目的建设,,,,,土地一级开发,,把土地出让,/,转,让给二级开发商,负责

13、日常的运营、维修及其它管理,,案例：扬州泰达扬州新城,,案例：中粮亚龙湾,,,,案例：海南清水湾,案例：北京通县,,,,,,,,目商业模式,,战略路径,模式三：,一级主导模式,,,,,,,模式四：,一二级联动模式,,,,,,,模式五：,代建置换模式,模式一：,全程运营模式,,,,,,,模式二：,主导整合模式,区域开发的主流商业模式,案例：天津泰达泰达城,,,,,,,,,,,案例：南京新城吉山产业园,,案例：阜阳市体育场项目,,模式一：全程运营模式,,,「模式内涵」,封闭开发，全程运作，深度参与区域开发的全程环节,,企业与政府相结合，政府主导，企业市场化封闭运作,土地一级开发,,,,,•,投入,

14、,规划、征地、拆迁、市,,政基础设施及相关费用,,•,产出,,为土地出让所得,二级开发,,,,•,投入,,土地获得成本、建筑安装工程、功能配套及项目范围内建设期间各项费用,,•,产出,,项目土地和物业各项权属,区域招商、运营,,,,,•,投入,,招商、营运管理、产业配套服务各项投入,,,•,产出,,产出为各项经营所得,,,,,,,,,,「案例」,中粮主导亚龙湾、扬州泰达涉足扬州新城开发，均深耕区域土地运营、二级开发、产业招商和区域管理,中粮主导的三亚亚龙湾区域开发,–,区域基础设施开发,邮电中心、卫视中心等项目建设,–,商业旅游设施开发,,,•,蝴蝶谷商业街、贝壳馆,,,•,经济型酒店仙人掌度

15、假酒店建成,,,,–,房地产开发,,,•,公主郡等,...,,,,–,土地出让,–,招商、运营,,,•,引进国际酒店管理公司,,,•,举办世界选美大赛,...,扬州泰达涉足的扬州新城区域开发,–,区域基础设施开发,•,中央大道、运河东路等,…,–,商业旅游设施开发,,,•,京杭,mall,，生态休闲区等,...,,,,–,房地产开发,,,• 350,亩商住地块开发,...,,,,–,土地出让,,,•,出让临湖居住地块于华远,...,•,金茂、今典等酒店地块,...,•,建设信息产业基地，,,,•,产业招商,...,涉,足,环,节,•,完成中心广场和滨海大道、东污水处理厂、变电站,、,涉,足,环

16、,节,–,招商、运营,,模式一：全程运营模式,,,「全程运营模式解析」,——,,效果,,,,–,收益：,深耕区域，长周期开发，充分获取土,,地增值收益,,条件,,,,,–,投入：,启动资金要求高，阶段性投资较大，区,,域增值措施需要企业不断投入,–,市场：,区域发展明朗，地价增幅和物业经营具,,备前景支撑,•98,年土地价格,100,万,/,亩,——2006,年土地价格,300,,万,/,亩,–,政企关系：,深度的政企合作关系， 共同建立,,政企利益共同体,–,自由把控区域成熟程度，沉淀大量优质资产,亚龙湾案例,•,沉淀仙人掌、凯莱、瑞吉等五星级优质酒店资产,风险,,,–,开发周期：开发周

17、期较长，变现效果较慢,,,–,资金投入：对企业投入资金的持续力度要求较高,,模式一：全程运营模式,,,,,,A,地块,,,,主导整合,,模式,,主导,,开发企业,域业务拓展的企业,,投资型企业,,,,国内寻求在房地产领,案例：,雅居乐地产主导开发的海南东部湾区－清水湾旅游开发项目（近,10,平方公里开发规模），受限于自身财务压力，引入投行摩根士丹利，雅居乐地产通过出让该项目,30,％股权，获取摩根士丹利,50,多亿元的资金支持,土地一级开发权,,分割拍卖,,,,,–,主导土地,一级开发权分割出让,，实现,,,区域土地一级开发的整合经营,,,,主导,案例：,北京盛世新业房地产在北京市通州区成,,

18、功中标了该区砖厂村地块一级开发项目的开发,,权，中标价为,9.65,亿元，该项目投资回报额为,,土地一级开发总成本的,8%,，约,6000,多万元。,,,,,,,–,通过,项目股权配置,的方式，引入开发,,,企业或投资企业共同开发、运营区域,,,,,以房地产开发为主业,,的合作开发企业,合作,,开,,发,,模式二：主导整合模式,,,「模式内涵与案例」,在主导区域开发时，通过战略合作开发和整合经营开发两种途径，实现区域成功开发,战略合作开发,整合经营开发,,,「战略合作模式解析」,——,,效果,,,,–,资金：,规避资金短缺问题，灵活调整区域发,,展的操作流程,,条件,,,,,–,政企关系：

19、,深度的政企合作关系，减少战略合,,作者对未来前景的担心,–,市场：,区域发展明朗，地价增幅和物业经营具,,备前景支撑，否则很难吸引战略合作者,,,,,,,,,,,,,风险,,,,,–,合作关系：,是否能够与战略合作者建立稳固的合,,作关系,,,模式二：主导整合模式,,「整合经营模式解析」,——,,条件,,,,,–,主体要求：,多为政府行为,,,效果,,,,,,–,速度：,追求区域开发的速度,,,,–,功能实现：,区域开发的实现效果可能参差不齐,,,,–,价值实现：,区域增值未能充分获取,,,,,,,,,,,,,风险,,,,,–,开发周期：,主导者不能掌控区域成熟程度,,,,模式二：主

20、导整合模式,,土地一级开发,,,,,•,取得成片土地的一级开发权,,,•,区域整体规划定位,,,•,成立专门负责区域土地一级,,开发及整理的项目公司,,,•,进行七通一平的基础设施和,,配套公建的建设,寻求合作者，招商,,,,,•,土地二级开发商,,,•,寻求同业战略合作者,,,•,境内外投资机构（基金公司,,等）,,,•,一级开发结束，如有必要，,,出让部分开发公司股权,,二级开发,,,,,•,通过股份关联公司或通过土,,地入股方式间接参与二级开发，,,获得开发收益,,,•,对城市运营的非核心业务，,,如餐饮、娱乐、商业等将以租,,赁、参股、外包、委托经营等,,方式获取利润,,模式三：一级主

21、导开发模式,利用良好的政企关系，开发商获得一级开发的土地溢价收益，并间接获得二级开发收益,,,,,,,,「模式内涵」,开发商通过土地一级开发使土地获得溢价，然后与二级开发商通过股权合作或土地入股的方式分享二级开发利润,项目名称,开发商,瞰海,泰达集团,&,和泓集团,金领国际,泰达集团,&,广洋置业,上流国际,泰达集团,&,万通地产,「案例进程」,天津市泰达城项目，在取得泰达城,85,万平方米的一级开发权后，泰达与其他企业开展了深度合作，完成了城市运营商的使命,,…,,…,,1,,,,项目准备期,,,,,,2003,年,6,月，泰达集团成立,,控股子公司“天津泰达城市,,开发有限公司”，参

22、与“泰,,达城”的土地一级开发。,,,完成地块规划：地块共分,,六个区域，包括四个高端住,,宅项目（,R1,、,R2,、,R4,、,R5,,地块），一个大型综合商业,,区（,R3,地块）以及一个堤岸,,亲水休闲区（,A1,地块）,,,天津泰达城市开发有限公,,司对地块土地整体进行一级,,开发,,2,,,项目推进期,,,,,,在进行土地一级开发的同时，,,积极开展二级市场启动工作，,,积极引入战略合作者 ：,,•,加拿大亿万豪剑桥公司,,•,美国,TUL,投资基金公司,,•,华润臵地（天津）有限公司,,•,北京国泰恒生投资有限公司,,3,,,项目成熟期,,,,,,与众多同业企业以及相关领

23、,,域企业建立了良好的合作关系,,,世界最高的摩天轮、海河游,,船渡口、城市历史博物馆、泰,,达城欢乐港,,,与韩国最大商业零售企业新,,世界集团合作建设的建设易买,,得超市已封顶,,,金领国际：“环渤海最佳,,经典住宅”,,,泰达城：“环渤海最佳综,,合体名盘 ”,,1,,,2,,,3,,,模式三：一级主导开发模式,,,,「一级主导开发模式模式解析」,——,,条件,,,,,–,政企关系：,具有浓厚政府背景的国资企业，得,,到政府的鼎力帮助，并具备把控区域发展方向的,,能力,,,–,企业：,企业资金实力雄厚，拥有优质的社会资,,源和优秀的合作伙伴,,效果,,,,,–,收益：,企业获

24、得一级开发收益及部分二级开发,,,收益，在二级开发中与众多企业合作，取长补短,,,案例,——,泰达获取部分二级开发利润,,,上海广洋集团将与泰达共同开发,R2,地块，泰达,,在项目开发公司中占,10%,的股份,,,泰达在与万通合作的,R4,项目开发公司中，占,40,,％的股份,,,泰达以土地入股的形式参与北京国泰恒生,R5,地,,块项目的二级开发,,,,风险,,,,–,收益周期：,企业进行一级开发资金回收期较长,,,,–,合作风险：,企业无法顺利引入二级合作者的风险,,,案例借鉴,——,泰达城土地一级开发,,一级开发开发周期较长，公司财务状况不好，公司急于回收资金,,一级开发早在,20

25、06,年就完成，直至,2007,年底,R5,地块的开发商仍未最后确定,,,,模式三：一级主导开发模式,,模式四：一二级联动开发模式,,土地一级开发,,,,,•,与政府签订,《,一二级土地联,,动开发协议,》,，取得成片土,,地的一级开发权,,,•,区域整体规划定位,,,•,进行七通一平的基础设施和,,配套公建的建设,,土地运营,,,,,•,与政府达成一定的利益分成,,机制，把握地块出让的计划、,,方式以及条件，确保开发商,,对土地的二级开发权寻求同,,业战略合作者,,,•,对不准备进行二级开发的土,,地公开出让,,二级开发,,,,,•,通过部分土地的二级开发，,,快速回笼资金，以弥补一级开,,

26、发带来的巨大资金压力,一级开发的优点是：开发过,,程简单、基本没有资金风险、,,利润有保障,部分进行二级开发的优点是：,,通过筛选可以最大程度降低二,,级开发的风险,本模式的本质是：,开发商以最小的风险获取最可靠的利润,,,,,,,「模式内涵」,企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发,,「案例进程」,南京新城主导吉山产业园项目，锁定一二级联动开发,南京新城主导吉山产业园项目开发,二级项目开发,土地出让,二级项目开发,自主选择,土地出,让,二级项目开发,经营性用地越往后出让价值越高,,,,,自主选择,自主选择,,经营性用地地价增幅，避免土地廉价出让,,征地、拆

27、迁和市,,政基础设施建设,从二级市场角度审视开发，制定合理的开发策略，确定具体哪些地,,块由自己做二级开发、哪些地块进行公开出让,—,商务公园项目,…,二级项目早期开发面,,临较大市场风险,自主选择,,,,模式四：一二级联动开发模式,,,,「一二级联动开发模式解析」,——,,效果,,,,,–,收益：,多元收益来源，开发收益的灵活性较大,,条件,,,,,–,政企关系：,企业把控区域开发控制权，政府赋,–,市场：,根据市场风险灵活调整,,风险,,,,–,开发节点：,究竟选择怎样的开发时点进行开发，,,先期进行二级开发如失败，将造成新的资金沉淀，,,无法滚动开发,元，而产出极为有限,,予企业开

28、发较大的灵活性,,,–,对自身拿地和出让地块有着很强的自主选择权,,,–,企业：,资金投入较大,,,,,,案例经验,,江苏某新城，区域开发真正,,启动建设始于,2006,年，至今,,一级开发层面的征地、拆迁、,,市政基础设施已投入约,2,亿,,元，二级项目资金沉底约,2,,亿元，整体资金投入约,4,亿,二级开发切入时点和产品定位选择不佳,,模式四：一二级联动开发模式,,签订,《,置换（出让）,,代建协议书,》,,,,,•,政府,,征地，拆迁，完成土地一,,级开发，土地置换手续,,•,开发商,,与政府协商确定代建费用，,,成立项目公司，进行项目,,规划,,工程代建,,,,,•,政府,,协调民众关

29、系，监督开发商,,工程施工，监督建设资金运,,用，对代建工程进行验收,,•,开发商,,代建工程的施工，对建设费,,用进行统筹管理和使用，将,代建工程交付政府使用,,房地产项目开发,,,,,•,开发商,,进行房地产项目开发，相关配,,套设施建设，项目建成后通过,,卖房，租赁，招商引资等方式,,获得开发利润,,模式五：代建置换模式,,开发商主导，进行代建工程的施工和土地二级开发，获得土地开发收益和经营收益,,,,,,,,「模式内涵」,开发商通过与政府签订,《,置换（出让）代建协议书,》,，帮助政府代建工程，获得土地进行自主开发,,,,,,,,,,「案例进程」,阜阳市体育场代建项目，香港永耀集团通过

30、代建置换协议为政府代建体育馆，获得,58,亩土地开发权,,Phases,,,,,,,,第一阶段,,,,,,,,,,,第二阶段,,,,,,,,,,,第三阶段,Time required,,,,,,,,2004-2006,,,,,,,,,,,2006-2007,,,,,,,,,,,,2007-2009,,2009,年,4,月，项目开始出售，开发商逐步回收开发资金，获得开发收益,,阜阳市体育场土地置换代建项目,,,,1,,,《,置换（出让）代建协议,》,,,政府负责完成地块内拆迁以及三通一平的土地整理工作,,,以老体育场为置换对象，地块面积,85.9,亩,,,土地出让挂牌起价,13,万元,/

31、,亩，双方约定，总价不超过,1300,万,,,为确保永耀集团顺利摘牌，政府承诺不与第三方进行许诺与接洽、置换出让行为,,,,2,,体育场代建,,,,,项目公司负责代建总占地,28,亩的体育场附属配套设施，建设周期为,1,年,,,,双方共同成立项目监督小组，负责对工程施工和资金使用情况的监管,,,,建设费用由项目公司管理，资金来源即是土地出让金,1300,万元,,,,新体育场馆代建完毕，项目公司经过政府的验收，交付使用,,,,,,,,,住宅项目开发,,,,,开始地块内的住宅项目开发,——“,永耀,〃,香港花园” ，建面,10,万平米,,,,该项目区域最高品质的住宅小区，小区的开发显

32、著提高了区域的形象,,模式五：代建置换模式,,,「代建置换模式解析」,——,,效果,,,,,–,收益：,如果临近开发，代建项目为后期企业的,,,住宅开发奠定了一定的基础，随着开发进程的深,,,入，区域成熟度也得到提高,,,–,企业以低廉的价格获得土地开发权,,条件,,,,,–,政企关系：,《,资产置换（出让）协议书,》,,,企业需要获得的权益,,,–,代建资金管理权,,,–,摘牌保证,–,总价保证,,,,,,,,,风险,,,,–,取地风险：,是否能够低价成功拿到企业所希望获,,得的地块,,,,,,,,,,模式五：代建置换模式,,土地一级开发的流程解析,,,,,,,,土地一级开发的商业模式

33、,,,,,,,,,土地一级开发风险把控,,,,,,,,,一二级联动开发及成功案例,1,,,,,,,,,2,,,,,,,,,3,,,,,,,,,4,对于大规模的区域开发项目，需要系统的考虑三个层面的八大问题,基于城市发展的大思维制定,区域价值定位,以,盈利模式,为核心制定开发策略,兼顾长短期目标的,成功启动,基于项目增值的区域整体,营销推广,基于价值实现的项目商业模式研究,战略层面,运营层面,营销层面,基于案例借鉴和项目特征的,项目发展模式判断,区域的持续,增值措施,协调各方利益的,目标体系的建立,,,企业商业模式选择,,开发主体的合法性确立,,目标体系的建立,,区域价值定位,,项目整体定位,,

34、项目主要功能定位,,规划设计关键要点,,…,项目开发运营模式,,…,区域营销要点,,…,,规划跟进,,,,,三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险,,,,,,,政府不合作,征地成本,风险控制,…,资金压力大,利润不高,目前开发进程中，企业可能遇到的问题,,,投入成本风险,征地拆迁风险,政府风险,投资回收风险,增值收益风险,区域控制风险,规划把控风险,土地出让风险,踢出风险,土地一级开发的风险需要通过各个环节的把控进行有效规避，以实现区域成功运营,,,征地拆迁,,组织主体设计,,七通一平,,区域运作建设,,土地收储,1,2,3,4,5,,土地出让,6,7,资金流转,开发持续性,,踢出风险,,收益

35、风险,,政策风险,,拆迁时间不可控,,拆迁费用不可控,,……,,政府以项目思路对区域开发进行干扰，导致政企恶性博弈,,……,土地价格过低，难以保证开发主体收益,,开发主体很难获得二级开发土地,,土地指标,结算周期不可控,,结算方式不可控,,后期退出存在进退维谷的风险,,,风险要点,为此，我们需要设计一套完整的全程风险控制体系,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,,,,,,,,,,前期投入的控制

36、,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,三权一利,,2.,一级开发进度控制,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,紧抓“三权一利”，实现项目一级开发的唯一开发实施主体的地位确定,,初步,区域开发主导权,规划控制权,以明文确定，,合资公司作为区域开发唯一法定的开发主体,，其他任何一级、二级投资者进入区域开发，需由合作开发公司同意，由合作开发公司统一安排,土地增值收益分成,开发主导权,政府下放规划权,，即技术上由合资公司负责编制规划，政府则保留审批权，规划调整

37、需由经发主导、参与；,,规划获得通过后，,政府不得单方面随意改变规划建设项目,；,土地出让控制权,要求,政府需与合资公司共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件,；,,合资公司具备土地使用权优先获取权,。,根据,股权比例关系,，实现区域土地增值收益分成。,××,为控股股东,。,「一权：区域开发主导权」,确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调,土地一级开发商,合作开发公司,二级开发企业,——,区域内如涉及引入其它土地开发企业，引入的方向与引入的决定由政府与企业共同商议，合资公司起主导作用,合资开发公司实施,××,区域开发，作为合资

38、开发公司的控股股东,××,，将对一、二级开发企业统一协调,,,,——,二级开发企业的引入，以市场化为基础，以区域发展规律为依托，合资公司对二级开发商的引入有着协调权利,如不掌控区域开发,,,,,,《,控制性详细规划－修建性详细规划,》,一级开发商前期的大量投入，抬升了区域价值,规划的,功能配比、强度,可能会受到政府调整,规划的,区域配套项目,可能会受到政府增加,规划的,实施进程,可能会受到政府要挟或干扰,,结果,,「二权：规划控制权」,合资公司掌控本项目的规划权，规划审批之后，政府不得单 方面修改规划,规划方案中，可出让用地的规模是开发商进入区域开发的底线，政府调整规划影响区域中的可出让用地用

39、地规模,,——,长三角开发商访谈,二是把区域规模继续往南扩大,2.4,平方公里（南向推后,500,米），想把有风险的项目放到后面做（通过规划手段，把体育中心南放），控制成本,,——,珠三角开发商访谈,,,,增加企业开发难度－商业、商务体量规模大，市场难以实现,,,,增加企业大量投入，但区域可获收益没有增加,规划实施过程，企业资金使用受到较大程度限制,,,,政府换领导之后总想对区域规划进行调整，增加一些项目，调整一些项目的空间布局,,——,海南开发商访谈,「三权：土地出让参与权」,政府需与,××,共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件,区域发展后果,没有把控区域土地出让权，土地出

40、让被政府主导，其他项目开发者不受协议约束，有进入区域开发的机会,,企业利益难以保障,,区域开发品质难以把控,招商对象不可控,开发时间不可控,,地块选址不可控,,「一利：土地增值收益分成」,根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成,重点项目建设,,基础设施打造,,配套生活型设施,,配套服务型设施,土地出让后,,投入的开发成本及时返还项目公司,,－地价增幅后，在土地开发成本返还之后，合资公司中政府和企业依据股权比例关系，确定并进行土地收益分成,,,,,,××,投入区域开发,土地出让后返还成本,土地增值收益分成,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权

41、的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,三权一利,,2.,一级开发进度控制,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发,,支撑期商业模式要求,,,——,初始投入估算,8,－,10,亿,启动期投入,启动、支撑期产出,——,鉴于二级市场实现风险，主要以土地一级开发为主体,——,支撑期基础投入估算,,,,500,亩,,500,亩,,500,亩,早期土地指标规模,,…,土地指标,,前阶段保证五百

42、亩高限的土地指标供给，如若按照成功出让，保守收入在,12,亿元，具备支持滚动开发的基础条件,例如：以西安某项目为例，通过计算，需每年保证,500,亩的土地指标，方能保证项目的滚动开发,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,前期融资（,BT,、基金、保险）,,2.,一级开发成本计入二级开发投入,,3.,精心设计的“滚动开发”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,通过,BT,模式承建项目区域内部的道路、桥梁等大型公共设施，

43、从而强化对项目土地的控制,增加对项目的控制权,,一旦出现政府违约的情况，可以拒绝移交工程，在退出时与政府谈判处于有利位置,,,BT,合约由,BT,公司、一级开发公司、政府签订三方协议，当地政府与一级开发公司作为双甲方，项目公司只做为委托代管，土地收储中心以土地收益权质押为合同履约提供担保。,,跟政府签融资较容易，土地储备中心作担保,,如果跟合资公司签，一旦发生付款问题，将是,××,控股的一级开发公司与,××,独资的,BT,项目公司的债务关系，使自身陷入被动状态,BT,项目公司,××,地产,土地储备中心,担保,当地政府,BT,协议,BT,项目委托,合资公司,+,前期融资,——BT,此模式还能为一

44、级开发企业获取一定的利润,BT,模式本身可以为一级开发企业获取一定的收益,,除了获取工程施工的成本返还以外，还可以获得高于银行贷款的利息收入：,工程款的返还包括成本,+,利息（银行同期贷款利率上浮,30%,以内）两部分,,通过工程、财务设计可获取的额外收益：,工程造价上浮,,当地政府,BT,项目公司,收益返还,BT,工程项目的利润组成：,,BT,工程项目施工过程中的全部建设成本,,,BT,项目公司所垫付工程款项的利息（不高于,3-5,年期银行贷款利息上浮,30%,）,通过工程、财务设计可获取的额外收益：,,工程造价计算的上浮,,人员、财务相关成本计算的上浮,前期融资,——BT,通过金融创新破题

45、一级开发，项目可实现各方利益的共赢,运作原则：坚持政府主导、市场运作、科学管理、合作共赢原则,,角色分配：政府和投资商担当,GP,和基金管理公司的角色，对基金有实际控制权，其它企业和投资人担当,LP,，享有基金收益权,,政府出资方式：以城投公司或政府平台公司来投资,,盈利模式：基金收益来自项目管理收益，以及出地出让收入等，在预提管理费之后，按投资份额分红,,政府（,GP,）,××,地产（,GP&LP,）,基金公司,企业、村集体（,LP,）,基金管理公司,合资公司,委托管理，支付管理费和业绩报酬,出资设立，,100,％控股,××,项目,具体实施,,,,前期融资,——,地产私募基金,保险资金投资不

46、动产的方式较灵活，但条件和范围具有严格限制,债权、股权、物权三种方式均可采用,投资项目,适用法律法规,基础设施不动产,《,保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法,》,非基础设施不动产,《,保险资金投资不动产暂行办法,》,金融产品,中国保监会另行规定,保险资金可投资项目,商业不动产,,办公不动产,,（与保险业务相关的）养老、医疗、汽车服务等不动产,,自用性不动产（限制较少,非基础设施不动产,对应保险资金投资方式,条件限制,所投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于,15,年，且自投资协议签署之日起,5,年内不得转让,,保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发

47、起设立或者发行不动产相关金融产品的除外,范围限制,投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅办公不动产,,投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的,30,％,,其它限制,开发方式,,一级土地开发,二级房地产开发,股权为主,建议,采用此融资方式 ，建议加大养老地产的比例，甚至以养老地产的名义立项,前期融资,——,保险,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,前期

48、融资（,BT,、基金、保险）,,2.,一级开发成本计入二级开发投入,,3.,精心设计的“滚动开发”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,部分一级开发成本计入二级开发投入，可以加快二级开发项目入市的速度，以更少的成本换取更早的二级开发收入,通过与政府的协商，可将部分一级开发成本计入二级开发，加快二级开发收益获取的速度,,,如：借助湿地公园建设的成本，计入可销售区域的建设投资，用以办理预售许可证要求的规定投资比例，这个投资比例一般为,25%,湿地公园建设成本,部分一级开发成本,某块地的二级开发成本,计入,例如,获取预售许可证,二,级开发投

49、入达到总投入的,25%,一级开发成本计入二级开发投入,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,前期融资（,BT,、基金、保险）,,2.,一级开发成本计入二级开发投入,,3.,精心设计“滚动开发”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,精心设计“滚动开发”模式,化整为零、滚动开发,签一块、补一块；拆一块、挂一块,先拆村、后拆路,滚动开发、滚动挂地、滚动返还,设置,N,个项目公司分开拿地,化零为整,①,,②,,降低农民对后期土

50、地增值的预期，减少拆迁难度，增加其它开发商中途进场的难度和成本，从而有效降低项目前期投入,,将大的开发区域划分成,N,个小区块，进行滚动开发，可将项目投入进行分摊，降低总投入,“签”是指跟农民签订拆迁补偿协议；“补”是指对农民进行补偿；“拆”是指拆迁平整；“挂,”,是指土地挂牌出让。以上四个步骤一环扣一环，每一步骤的完成都是下一步骤开展的先决条件，,每块地的签约率必须达到,90,％以上,在以上工作的基础上，进行滚动有序的开发，并尽量在开发、挂地、返还的这三个环节的间隙缩短时间，,并明确挂地和返还的时间,,在土地出让过程中，采用“预付预拨”的办法，即二级开发商摘地付款后，预付部分款项需优先拨付给

51、,××,公司，用于偿还一级开发成本，而不是等到全部地价款付清后才返还,对自己有意出让的土地用,N,个项目公司分开拿地，可以增加自己对土地的掌控度，并在土地转让的时候，可以将单个项目公司整体转让，达到减少土地转让环节中的契税的目的,对自己有意进行二级开发的土地，此时可以将已拍到的土地证合并。该办法和以上方法一样可以有效屏蔽其他的大开发商中途进场，抬高其拿地门槛,53,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,租地策略,,2.,工程账面成本提升策略,,3.,拆迁成本超出预算的补偿策略,

52、,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,租地策略,注册高科技农业发展公司，政府出面以租赁形式征集土地，进行农业产业开发,,在一级开发工程中过程中，成为被拆迁企业，享受拆迁补偿。通过农业开发建设，从财务角度可以提高拆迁补偿收益,,防止一级开发公司被政府中止一级开发权利,,规避拆迁补偿成本提高，控制农民“抢种”造成的补偿成本提高,,防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益,,进行生态整理，可以对项目区域进行生态涵养,,对基本农田采用租赁形式，可以规避政策风险，起到控地作用，留待指标转换后再开发,高科技农业发展公司,××,地产,农业开发,注册,待开发

53、集体用地,租赁,成为,一级开发拆迁补偿对象,农业项目开发,一级开发公司,拆迁补偿,,补偿项目,在此环节，将农业项目的开发成本在财务上做高，获取超出成本投入的拆迁补偿收益,农民,拆迁补偿,工程账面成本提升策略,通过工程设计、施工设计，从中为一级开发商提供有力的账面成本设计，帮助一级开发商在获取一级开发成本返还的环节处于有利的位置,,工程量较难计量的工程项目，如：土方量工程,可以提升账面成本的工程类型：,,大规模的景观绿地项目,,挖湖、整理河道等工程项目,,市场询价难度较大的材料应用,,稀缺石材等建筑材料,,树苗、花圃等绿化材料,在实施过程中，如果实际发生的拆迁补偿成本超出预算，可采取三种方式进行

54、补偿,成本补偿,拆迁安置成本超出,申请,获取土地容积率补偿,额外土地补偿,,在其他的土地范围内，政府以土地折现形式，以土地作为超出成本的补偿,,,此种形式可能还要再进行一级开发投入，才能获取土地,在已获取的土地上，放宽土地开发强度，政府以提高容积率的形式，向一级开发企业进行补偿,,,以上两种形式可以获取直接的利益补偿，属于风险较低的补偿策略,以上两种可操作性较高,在合同中直接约定成本超出部分的现金补偿标准,拆迁成本超出补偿策略,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门

55、槛实现二级开发控地,,2.,设置回购条款,,3.,三临挂牌、净地交付,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,【,二级开发控地,】,企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（,1/2,）,开发主体限制,资金限制,配套限制,主体开发经验,：要求开发企业必须有某专业方面的开发经验，例如五星级酒店开发、经营资质；,,特定区域开发经验,：要求参与招拍挂的企业必须具有多个项目的开发经验或土地储备，或者是具有全国一线城市（北京、上海、深圳、广州）地产开发经验；,,开发资质限制,：例如“参与投标的房地产开发公司必须具备国家一级房地产开发资质”

56、；,,企业主营业务及规模限制,：例如主营业务必须是航空工业相关企业，另外参与竞买的资格必须达到“在全国拥有跨地区经营的直营门店,2000,家以上”；,,企业规模限制,：例如“竞买申请人注册资金不少于人民币,3,亿元”；,,企业从业年限限制,：例如“参与竞买的企业必须具有五年以上地产开发经验”。,付款限制法：,缩短付款时间，给对手形成资金壁垒。例如“竞得人应在成交后即时签订,《,成交确认书,》,和,《,出让合同,》,，并自签订,《,出让合同,》,之日起,5,个工作日内一次性付清成交价款”；,,自有资金限制：,例如项目开发自有资金保证在,50,％以上（以对该企业最有利为设定点）；,,资金监管限制：

57、,为保证工程进度，设定政府与企业共同监管项目资金，可阻挡部分企业进入。例如“商住用地开发的商品房项目销售收入，在酒店试营业前须由政府与竞得人开设资金帐户共同监管，监管资金仅用于酒店的建设，待酒店试营业后，共同监管解除”。,学校配套,：要求企业必须携带学校解决方案参加土地招拍挂；另外需要开发商建学校配套，例如“,12,班幼儿园由乙方负责建设，建成后无偿提供给政府，产权归政府所有”,,商业配套,：要求企业必须携带日常商业解决方案参加土地招拍挂，或者必须在获取土地后,15,日内给出配套商业的解决方案。,附带规划条件,政策限制,拆迁安置限制,,与其它限制方法,附带规划方案：,要求企业携带地块（或者区域

58、）的规划方案参加地块的招拍挂（或者在土地出让后,7,日内提供规划方案）；例如“为保证城市形象和供地后建设速度，竞买人报名竞买的同时提交该区域符合国家规范要求的修建性详细规划（包括建筑选型）；”,,工程进度限制：,例如“该宗地需在,2009,年,10,月份前领取施工许可证，并开工建设。若超过,6,个月不能开工，区政府有权无偿收回该项目改造权。”,,具体规划限制：,例如“小区大门不得设置在银朗大道一侧”。,,公建建设限制：,增加公建成本，影响取地决策，例如“宗地中的居委会、邮电所、道路、停车场、配电站和公厕等由竞得人建设，建成后无偿移交给区政府”“开发商无偿提供,140,平方米社区公共服务用房（社

59、区文化室,100,平方米、居委会,40,平方米），产权归深圳市保税区管理局。”；,面积限制：,70/90,政策限制，例如“上述宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积,90,平方米以下住宅建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的,90%,以上。”,,销售价格限制：,例如“宗地所开发的限价商品房住宅竣工后最高销售价格分别限定在,9840,元,/,平方米和,8400,元,/,平方米”；,,经济适用房限制,：例如“宗地竞得人须按住宅建筑总面积的,15%,计,20128,平方米建设经济适用房,,,产权无偿移交给政府，由政府向低收入家庭出售。”,,.,附带拆迁限制,：地块附带内部或者其他区域拆迁条件

60、，增加进入门槛。例如“土地竞得者自行对该地块现状上的苗圃、临建及电力设施搬迁清理”“地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。”,,安置条件限制,：例如“挂牌宗地上住着原用地公司安排的,7,位职工住户，土地竞得者负责给每户提供约,36,平方米左右的安置房”。,,参与形式限制,：例如“该项目不接受联合竞买”,,销售限制,：例如“竞得人在项目建成，,30,％不得销售,”,【,二级开发控地,】,企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（,2/2,）,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的

61、获取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门槛实现二级开发控地,,2.,设置回购条款,,3.,三临挂牌、净地交付,,,设置回购条款,方式：,,在招标书中设置“同意海尔地产以人民币,****,元,/,平方米的价格回购,****,平方米的商业用房面积和部分住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用”的条款；（具体的价格和面积可以商定）,案例：,在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币,1.2,万元／平米的价格，回购,5000,平方米的地上商业用房（商铺）和,

62、8000,平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。,效果：,,一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出,2160,元；华融公司如果没有成功摘牌，按照,1.2,万元元,/,平米的单价回购之后，再以市场价格,4,万和,2,万的价格出售，可以获得,2,亿元的直接利润；包括,SOHO,中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,,,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。,,北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款：,,,,,,,,,,

63、,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,设置招拍挂门槛实现二级开发控地,,2.,设置回购条款,,3.,三临挂牌、净地交付,,,三临挂牌、净地交付,方式：,,,一级开发过程中只完成“土地平整”，设置临水、临电、临路，通过市政基础设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让”和“生地熟拍”；,,更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的项目公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以

64、转让项目公司的形式卖地，享受土地溢价（海尔可独享溢价利润）,,意义：,,,加强,××,公司对土地的控制、拆迁成本的控制；,,降低税费；,,提高其他开发商拿地的难度和成本,案例链接：,,石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本,,昆明：,2008,年,7,月份，昆明市公布了,《,昆明市城中村改造土地公开交易办法,》,，明确了“城中村”改造土地可以采取毛地公开交易。办法规定，片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地，

65、委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应，以片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金政府收益部分进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本风险控制,全程风险控制体系,1.,品牌风险控制,,2.,微循环改造,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,对于有文化旅游资源的区域，控制体现该区域文化旅游价值的品牌使用权，可以充分分享区域价值增值效益,意义,,浙江,图影,旅游度假开发区是一块

66、未开发的“处女地”， 致力于打造“长三角旅游度假第一目的地 ”，区域未来发展前景良好,,作为旅游度假区会投入大量资金进行区域品牌宣传，将其投入沉淀为无形资产，品牌价值将是区域价值的重要载体,,,,方式,,鉴于图影村从行政角度已灭失，可通过政府协调将“图影”注册为项目公司名下商标,,将项目公司名称注册为“图影”，并防止其它公司使用“图影”品牌,设想案例：海尔某项目,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一级开发权的获取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.,品牌风险控制,,2.,微循环改造,,,对于具有文化旅游价值且拆迁改造成本高昂的地方，采用微循环改造的方式，既降低开发成本，又享受区域增值效益,“微循环改造”概念：,,,“以小规模渐进式、拆除院内违章建筑及与风貌不协调建筑、修缮传统四合院的方法，保护原有的胡同尺度和四合院格局”。,,简单来说就是按“腾而不拆”的原则，迁出四合院原有住户，寻找投资保护人，对四合院逐个翻新修缮，以此避免大片的