翠屏山别墅行销提案

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1、,翠屏山别墅项目整合营销企划提案,前言,项目策划的出发点：别墅已经不能仅仅从建筑、环境等产品本身去满足消费者的需求；,惟有生活精神的塑造，才是提升项目竞争力的灵魂，也将是本项目策划的根本；,市场研展,紫金山麓别墅区-紫金山麓别墅板块的自然条件并不强势，不能直接利用紫金山山脉资源，此外区域大学城含金量较低，区域产业支撑不足，发展前景一般，因而该板块别墅市场的发展潜力一般。,百家湖别墅区-百家湖板块由于湖景资源枯竭，未来有一定品质、能直接临湖的别墅项目将越来越少，因而该板块在未来南京别墅市场上的影响力将越来越小。,版块划分及简单分析,汤山板块-目前该板块别墅市场正日渐萎缩，汤山品牌的影响力也日益下

2、降，未来发展前景不容乐观。,翠屏山板块-开发商实力强、整体开发水平高；整个片区规划起点高，区域发展潜力大；开发时机良好；自然景观优势明显。目前，该板块别墅市场正处于蓄势待发状态，发展前景最为看好，也最有希望发展成为未来南京的高档别墅区。,本案最大的竞争对手，并非翠屏山庄，而是翠屏山版块后期启动的几个项目。目前尚未启动的几个项目，在规模和自然条件等方面与本案十分类似，且项目启动较晚，其市场定位、产品设计以及营销手段等可以本项目作为参考，在未来竞争中处于相对有利的地位。,翠屏山区域竞争对手分析结论,南京房地产市场营销现状分析,开发商或销售商对市场认识的不够充分；,部分开发商的项目前期定位比较混乱；

3、,营销代理公司对项目的整体形象包装力度大大欠缺；,项目定位,用地分析,优势,未来的南京高档别墅生活区；,相比于南京的其他别墅版块（如：汤山版块、百家湖版块），整体规划较为先进；,地块就在翠屏山脚下，自然生态环境比较好，无污染；,随着共青团路的开通，交通便利程度得到大幅度提高；,劣势,处于,开,开发,初,初期,，,，整,体,体的,市,市政,配,配套,尚,尚不,完,完善,；,；,与周,边,边的,“,“翠,屏,屏山,庄,庄”,相,相比,，,，自,然,然山,水,水条,件,件有,所,所欠,缺,缺；,区域,定,定位,自然,生,生态,环,环境,优,优良,的,的区,域,域；,未来,的,的南,京,京高,档,档别

4、,墅,墅生,活,活区,；,；,南京,本,本地,的,的小,私,私营,企,企业,主,主；,一些,大,大型,企,企业,（,（如,：,：跨,国,国企,业,业）,的,的高,级,级职,业,业经,理,理人,；,；,江苏,省,省其,他,他地,区,区有,能,能力,消,消费,的,的客,户,户群,；,；,客户,来,来源,半,半径,目标,客,客户,定,定位,崇尚,纯,纯正,美,美国,生,生活,精,精神,的,的创,知,知时,代,代的,领,领导,者,者；,客户,阶,阶层,定,定位,纯正,美,美国,生,生活,精,精神,的,的别,墅,墅社,区,区,我们,认,认为,纯,纯正,的,的美,国,国生,活,活精,神,神可,以,以概,括

5、,括描,述,述为,：,：自,由,由、,进,进取,、,、个,性,性、,资,资讯,、,、温,馨,馨、,健,健康,；,；,形象,定,定位,功能,性,性、,人,人文,性,性、,观,观赏,性,性,产品,塑,塑造,一期,价,价格,定,定位,在,在4600-5600/M2之,间,间，,影,影响,价,价格,差,差异,的,的主,要,要因,素,素将,是,是产,品,品塑,造,造所,体,体现,的,的生,活,活精,神,神方,面,面；,以,以每,套,套198-330M2,计,计算,，,，项,目,目的,总,总价,范,范围,将,将在91,万,万-180,万,万左,右,右,整体,上,上本,项,项目,的,的价,格,格将,呈,呈“

6、,低,低开,高,高走,”,”之,势,势；,价格,定,定位,营销,推,推广,开发,策,策略,：,：项,目,目分,三,三期,建,建设,营销,核,核心,：,：所,有,有的,营,营销,手,手段,组,组合,都,都将,围,围绕,推,推广,“,“纯,正,正美,国,国别,墅,墅生,活,活精,神,神”,为,为出,发,发点,；,；,营销,理,理论,支,支撑,：,：全,程,程整,合,合营,销,销；,项目,开,开发,策,策略,及,及营,销,销核,心,心思,路,路,整合,营,营销,传,传播,形象,总,总纲,领,领,身处,翠,翠屏,旖,旖丽,山,山水,；,；,坐拥,北,北美,风,风情,人,人文,；,；,一方,纯,纯正,美

7、,美国,风,风情,的,的高,档,档别,墅,墅社,区,区；,卖点提炼,：,：,北美风情,的,的生活精,神,神；,景观庭院,的,的设计塑,造,造；,细致入微,的,的社区符,号,号；,泛会所概,念,念及其具,有,有差异化,的,的功能设,施,施；,“北美风,格,格”商业,街,街的塑造,；,；,营销包装,组,组合,地盘包装,、,、传统媒,体,体通道、,特,特定媒体,通,通道、形,象,象代言人,策,策略、销,售,售道具、,公,公关活动,以,以及其他,手,手段,上市计划,首先、根,据,据总体规,划,划672,套,套别墅，,第,第一期上,市,市两应该,控,控制在40%左右,，,，即：230套左,右,右；,其次

8、，为,了,了配合地,盘,盘包装要,求,求，在第,一,一期规划,中,中就必须,包,包括湖景,、,、草坪、,网,网球场等,形,形象展示,元,元素；,最后，为,了,了遵循价,格,格“低开,高,高走”的,原,原则，第,一,一期的上,市,市量中的,三,三拼别墅,应,应该占到60-70%左右,；,；项目营,销,销工作初,步,步接点规,划,划,入市开盘,策,策略,上市策略,在前期南,京,京媒体对,本,本案的形,象,象代言人,费,费翔进行,预,预热后，,是,是本案入,市,市的最佳,时,时机；,以形象代,言,言人为主,要,要营销传,播,播策略进,入,入市场；,如有可能,，,，借助南,京,京的房产,展,展示会在,

9、市,市场上公,开,开亮相；,必须尽可,能,能地避开,竞,竞争楼盘,的,的上市时,间,间，尤其,是,是翠屏山,庄,庄二期工,程,程的上市,；,；,地盘包装,完,完全结束,；,；,各类销售,道,道具的准,备,备完毕；,注意：不,能,能以价格,杠,杠杆的诉,求,求形象展,示,示给消费,者,者,“低开高,走,走”的价,格,格策略所,决,决定先推,出,出资源条,件,件一般的,房,房屋；,脉冲式销,售,售,销售策略,时间控制,：,：开盘前2个月,营销主题,：,：倡导纯,正,正美国生,活,活精神和,方,方式,营销目的,：,：,创立本项,目,目在南京,市,市场的公,众,众知名度,和,和影响力,，,，宣告崭,新

10、,新美国生,活,活社区的,产,产生；,确立本案,在,在特定目,标,标客户群,中,中的产品,认,认识深度,；,；,第一脉冲,段,段,时间控制,：,：开盘后2个月,营销主题,：,：开盘盛,况,况的新闻,炒,炒作和产,品,品形象确,立,立,营销目的,：,：加大南,京,京市场和,公,公众对本,项,项目的关,注,注度,第二脉冲,段,段,第三脉冲,段,段,时间控制,：,：开盘后2-4个,月,月,营销主题,：,：强化美,国,国生活概,念,念，持续,热,热销印证,楼,楼盘高品,质,质,营销目的,：,：确保一,期,期项目持,续,续热销，,为,为后期推,广,广奠定良,好,好基础,调整策略,提,提示,遵循“全,程,

11、程整合营,销,销”的核,心,心进行营,销,销操作，,一,一炮打响,；,；,及时求变,，,，着重公,关,关活动的,变,变化；,发掘新的,优,优势资源,，,，寻找突,破,破的机遇,；,；,补充规划,建,建议,在区域与,区,区域的连,接,接点处，,设,设立中等,规,规模的美,式,式生活主,题,题共享环,境,境区域，,将,将使本项,目,目所倡导,的,的美式生,活,活精神内,容,容的展开,，,，在产品,规,规划上得,到,到更好的,支,支持。而,其,其主题可,围,围绕反映,美,美国生活,及,及环境特,征,征的元素,提,提炼。,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。1月-231月-23,Th

12、ursday,January5,2023,10,、雨中黄叶,树,树，灯下白,头,头人。19:15:1819:15:1819:15,1/5/2023 7:15:18 PM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。1月-2319:15:1819:15,Jan-2305-Jan-23,12,、故,人,人江,海,海别,，,，几,度,度隔,山,山川,。,。19:15:1819:15:1819:15,Thursday,January5,2023,13,、乍见翻,疑,疑梦，相,悲,悲各问年,。,。1月-231月-2319:15:1819:15:18,January5,2023,14,、他乡,生,生白发,

13、，,，旧国,见,见青山,。,。05,一,一月20237:15:18 下,午,午19:15:181月-23,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。一,月,月237:15,下,下,午,午1,月,月-2319:15,January5,2023,16,、,行,行,动,动,出,出,成,成,果,果,，,，,工,工,作,作,出,出,财,财,富,富,。,。,。,。2023/1/519:15:1819:15:18,05January2023,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,

14、四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。7:15:18,下,下,午,午7:15,下,下,午,午19:15:181,月,月-23,9,、没,有,有失,败,败，,只,只有,暂,暂时,停,停止,成,成功,！,！。1月-231月-23,Thursday,January5,2023,10,、很多,事,事情努,力,力了未,必,必有结,果,果，但,是,是不努,力,力却什,么,么改变,也,也没有,。,。19:15:1819:15:1819

15、:15,1/5/20237:15:18 PM,11,、,成,成,功,功,就,就,是,是,日,日,复,复,一,一,日,日,那,那,一,一,点,点,点,点,小,小,小,小,努,努,力,力,的,的,积,积,累,累,。,。,。,。1,月,月-2319:15:1819:15,Jan-2305-Jan-23,12,、世间,成,成事，,不,不求其,绝,绝对圆,满,满，留,一,一份不,足,足，可,得,得无限,完,完美。,。,。19:15:1819:15:1819:15,Thursday,January5,2023,13,、不,知,知香,积,积寺,，,，数,里,里入,云,云峰,。,。1月-231月-2319:1

16、5:1819:15:18,January5,2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。05 一,月,月 20237:15:18,下,下午19:15:181月-23,15,、楚塞,三,三湘接,，,，荆门,九,九派通,。,。一月237:15 下,午,午1月-2319:15,January 5,2023,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑。2023/1/519:15:1819:15:18,05January 2023,17,、空,山,山新,雨,雨后,，,，天,气,气晚,来,来秋,。,。7:15:18,下,下午7:15,下,下,午,午19:15:181月-23,9,、,杨,杨,柳,柳,散,散,和,和,风,风,，,，,青,青,山,山,澹,澹,吾,吾,虑,虑,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Thursday,January5,2023,10,、阅读,一,一切好,书,书如同,和,和过去,最,最杰出,的,的人谈,话,话。19:15:1819:15:1819:15,1/5/20237:15:18