第二章-2资产评估基本方法——市场法

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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,管理学院,资产评估学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 资产评估的基本方法,第一节 成本法,第二节 市场法,第三节 收益法,第,二,节,市场,法,一、市场法的基本含义,市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总

2、称,。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。,基本公式：,资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）,或,资产评估价值=参照物成交价格差异调整额,二、市场法的基本前提,公开的活跃的市场,排除了个别交易的偶然性,可比的,资产,及其交易活动,功能可比,市场条件可比,成交时间可比,用途、性能类似,，可避免张冠李戴,供求关系,、,竞争状况,、,交易条件,，,可明确评估结果的市场类型,近期,在近期公开市场上已经发生过，,且资产或业务相同或相近,是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况,？,在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资

3、产或专用资产的情况,三、市场法的基本程序及有关指标,确定被评估资产,选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.,参照物的可比性：功能、市场,条件、资产实体特征和质量、成交时间等。,2.,参照物数量：三个以上。,1.,选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。,2.,指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性,相关参数,豆你玩,蒜你狠,糖高宗,姜你军,药你苦,苹什么,辣翻天,（一）经济学：影响价格的因素,四、影响资产现行市价的因素,一、供求影响价格,问题一：引

4、起价格,变动,和,差异,的具体因素有哪些？试举例。,气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等,问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举例说明。,通过改变该商品的,供求关系,问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？,供不应求时，价格 ，,“,物以稀为贵,”,，为卖方市场,供过于求时，价格 ，,“,货多不值钱,”,，为买方市场,供求影响价格,间接因素,直接因素,思考：,豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨，涨得过一枚钻戒的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？,价值决定价格,思考：,如果自行车供不应求，其价格会不会高过汽车，如果汽车供过于求，其价格

5、会不会低于自行车？为什么？,决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？,价值决定价格,1,、关系,价值,价格,决定，基础,货币表现,如其他条件不变,价值量越大，价格越高,价值量越小，价格越低,2,、商品价值量的决定,是指在现有的,社会正常的,生产条件下，在,社会平均的,劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种商品所需要的劳动时间,.,价值量,劳动时间,个别劳动时间,NO,社会必要劳动时间,YES,劳动量,甲厂,手工织布，员工比较懒惰,8,小时,乙厂,缝纫机织布，工作比较积极,4,小时,丙厂,电脑织布，员工非常积极,2,小时,无 关,正 比,劳动价值论,价值规律,问题一：价值规律的表现形式,

6、?,问题二：价值规律的基本内容,?,商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定；商品交换以价值量为基础实行等价交换。,商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。,（二）影响资产价格的一般因素（宏观因素）,（三）影响资产价格的行业因素（中观因素）,（四）影响资产价格的企业因素（微观因素）,国家法律法规的支持,Click to add Text,Click to add Text,Click to add Text,企业因素,定价目标,成本因素,营销策略,企业战略,产品特点,五、市场法中的具体评估方法,如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上。,（一）直接比较法,直接比较法,是指

7、直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。,1.,现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,适用于：参照物资产与被评估资产,完全相同,或,高度相似,。,例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等,2.,市价折扣法,（交易情况因素调整）,市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人

8、员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：,资产评估价值参照物成交价格（1-价格折扣率）,适用范围：评估对象与参照物之间,仅存在交易条件方面差异,的情况。,例,评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为,10,万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为,40%,因此,拟快速变现资产价值接近于,6,万元。,资产评估价值,=10(1-40%)=6(,万元,),3.,功能价值类比法,（功能因素调整）,据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系,线性关系,生产能力比例法,指数关系,规模经济效益指数法,资产价值与其功能呈线性关系的情况,通

9、常被称作,生产能力比例法,：,资产评估价值,=,参照物成交价格,(,评估对象生产能力,参照物生产能力,),例,2-2,被评估资产年生产能力为,90,吨,参照资产的年生产能力为,120,吨,评估时点参照资产的市场价格为,10,万元,由此确定被评估资产价值接近于,7.5,万元。,资产评估价值,=1090/120=7.5(,万元,),资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作,规模经济效益指数法,：,资产评估价值,=,参照物成交价格,(,评估对象生产能力,参照物生产能力,),x,(3-5),例,2-3,被评估资产年生产能力为,90,吨,参照资产的年生产能力为,120,吨,评估时点参照资产的市场价格

10、为,10,万元,该类资产的功能价值指数为,0.7,由此确定被评估资产价值接近于,8.18,万元。,资产评估价值,=10(90/120),0.7,=8.18(,万元,),4.,价格指数法,（时间因素调整）,运用定基指数修正,资产评估价值参照物资产交易价格,（评估基准日资产定基价格指数,/,参照物交易期日资产定基价格指数）,运用环比指数修正,资产评估价值参照物资产交易价格,参照物交易期日,至评估基准日各期环比价格指数乘积,例,被评估房地产于,2006,年,6,月,30,日进行评估，该类房地产,2006,年上半年各月月末的价格同,2005,年底相比，分别上涨了,2.5%,、,5.7%,、,6.8%,

11、、,7.3%,、,9.6%,和,10.5%,。其中参照房地产在,2006,年,3,月底的价格为,3800,元,/,平方米，则评估对象于,2006,年,6,月,30,日的价值接近于：,例,已知某资产在,2006,年,1,月的交易价格为,300,万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：,2006,年,1,4,月的环比价格指数分别为,103.6%,、,98.3%,、,103.5%,和,104.7%,。评估对象于,2006,年,8,月,的评估价格最接近于：,300 103.6%98.3%103.5%104.7%,=331.1,（万元）,5.,成新率价格调整法,（新旧程度调整）,适用于评

12、估对象与参照物之间仅存在,成新程度,方面差异的情况。,资产评估价值参照物成交价格（评估对象,成新率参照物成新率）,其中：,成新率=资产的尚可使用年限（资产的已使,用年限+资产的尚可使用年限）,（二）类比调整法,1.,市场售价类比法,市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法,其基本数学表达式为：,资产评估价值,=,参照物售价功能差异值时间差异值,+,交易情况差异值,资产评估价值,=,参照物售价,功能差异修正系数,时间差异修正系数,如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特

13、征上：,例,(1),评估对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。,(2),评估该地块,2007,年10月,3,日的公平市场交易价格。,(3),评估过程：,选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。,收集有关的评估资料,A.,收集待估土地资料（略）。,B.,收集交易实例资料。选择,4,个交易实例作为参照物，具体情况见表。,交易实例,A,交易实例,B,交易实例,C,交易实例,D,评估对象,坐 落,略,略,略,略,略,所处地区,临近,类似,类似,类似,一般市区,用地性质,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,土地类型,空地,空地,空地,

14、空地,空地,交易日期,2007.4.2,2007.3.3,2006.10.4,2006.12.5,2007.10.3,单位价格,870元/,M2,820元/,M2,855元/,M2,840元/,M2,地块面积,225,M2,380,M2,320,M2,450,M2,600,M2,地块形状,长方形,长方形,长方形,略正方形,长方形,地势,平坦,平坦,平坦,平坦,平坦,地质,普通,普通,普通,普通,普通,基础设施,较好,完备,较好,很好,很好,交通状况,很好,较好,较好,较好,很好,正面路宽,8,m,6,m,8,m,8,m,8,m,容积率,6,5,6,6,6,剩余使用年限,35年,30年,35年,

15、30年,30年,进行交易情况修正。经分析，交易实例,A,、,D,为正常买卖,，无需进行交易情况修正；交易实例,B,较正常买卖价格偏低,2%,；交易实例,C,较正常买卖价格偏低,3%,。则各交易实例的交易情况修正率为：,交易实例,A,：,0%,；交易实例,B,：,2%,；,交易实例,C,：,3%,；交易实例,D:0%,。,进行交易日期修正。根据调查，,2004,年,10,月,4,日以来土地价格平均每月上涨,1%,，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：,交易实例,A,：,6%,；交易实例,B,：,7%,；,交易实例,C,：,12%,；交易实例,D,：,10%,。,31,进行区域因素修正。交易实例

16、,A,与待估土地处于同一地区,，无需作区域因素修正。,交易实例,B,、,C,、,D,的区域因素修正情况可参照表判断,。本次评估设定待估地块的区域因素值为,100,，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例,B,所属地区为,88,，交易实例,C,所属地区为,108,，交易实例,D,所属地区为,100,。,区域因素比较表,类似地区,区域因素,B,C,D,自然条件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,社会环境,（稍差）,7,（相同）,10,（相同）,10,街道条件,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,交通便捷度,（稍差）,8,（稍好）,12,（相同）,10,离交通车站点距离,（稍远）,7,（稍近）,12,（相同）,10,离市中心距离,（相同）,10,(,稍近,)12,（相同）,10,基础设施状况,（稍差,）,8,（相同）,12,（稍好）,12,公共设施完备状况,（相同）,10,（稍好）,12,（相同）,10,水、大气、嗓音污染状况,（相同）,10,（相同）,10,（相同）,10,周围环境及景观,（相同）,8,（相同）,10,（稍差）,8,综合打分,88