资产评估学（上册课件166P）

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1、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,*,,*,,,,,,,,,,,

2、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,*,,*,2024/12/12,1,资产评估,,,,2024/12/12,2,对资产评估的根本认识,一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。,

3、,1．资产评估已经开展成为重要的经济鉴证类中介效劳行业。,,2．资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。,2024/12/12,3,第一章 总论,第一节 资产评估的产生与开展,,第二节 资产评估的概念及根本要素,,第三节 资产评估的对象,,第四节 资产评估目的与价值类型,,第五节 资产评估的假设,,第六节 资产评估的原那么,,第七节 资产评估于会计和审计的关系,2024/12/12,4,第一章 总 论第一节 资产评估的产生与开展,一、资产评估开展历程,

4、,资产评估是商品经济开展的必然产物，资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。,,可以说资产评估活动的产生与人类社会的资产交易行为一样久远，历经长期的开展与完善，已经成为现代市场经济中发挥根底性作用的专业效劳行业之一。,2024/12/12,5,资产评估大体经历了以下三个开展阶段,1,、原始评估阶段,,,原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产生了,估计剩余财产价值,的最原始意义上的资产评估活动。,2024/12/12,6,这一阶段资产评估的主要特点,〔1〕非专业性：资产评估专业化尚未

5、形成，缺乏独立的评估机构与专业人士,,〔2〕直观性：评估人员主要依赖其直观感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评手段,,〔3〕无偿性：资产交易双方无需支付评估人员报酬。这一特点是与早期资产评估业务的偶发性、方法的简单性及其评估过程的非专业性特点相适应的。,2024/12/12,7,2,、经验评估阶段,随着商品经济的日益兴旺，资产交易频率也不断提高，社会对资产评估的需要与日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。,,伴随着资产评估业务的专业化进程，社会上产生了一批具有实务经验的评估人员。这些评估人员利用经验数据，依托自身长期实践所累积的评估知识和经验开展工作，使得其对财产价值的评定更加准确，资产交易双方

6、因此都愿意委托他们进行评估，从而推动了资产评估业务进一步繁荣。,2024/12/12,8,这一阶段的主要特点,〔1〕经验性：频繁发生的资产评估业务，使得评估人员得以积累丰富的执业经验。,,〔2〕有偿性：资产评估人员对资产评估业务进行有偿效劳。,,〔3〕责任性：评估机构或人员对评估结果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律上的责任。,2024/12/12,9,3,、科学评估阶段,产业革命促使资本主义经济飞跃开展，生产要素市场日臻兴旺，资产业务急剧扩大，资产业务的社会化分工日益细密，从而推动了资产评估活动向职业化方向不断开展。,,公司化的资产评估机构和专业评估人员开始出现，评估理论和方

7、法日趋成熟，行业管理逐渐标准，资产评估的开展已经步入了科学评估阶段。,2024/12/12,10,这一阶段的主要特点,〔1〕公司化的评估机构：评估机构通常是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代效劳型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。,,〔2〕专业化的评估人员：评估机构中的从业人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价值评估师等资格者签发。,2024/12/12,11,这一阶段的主要特点,〔3〕多元化的评估业务：评估内容十分丰富，不仅包括有形资产和

8、无形资产的评估，而且细化到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估行业看，评估业务几乎无所不包。,,〔4〕科学化的评估方法：现代科学技术和方法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确性和科学性。,,〔5〕法律化的评估结果：评估人员必须在评估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。,2024/12/12,12,二、资产评估在我国的开展,中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产管理起步的。,,历经20多年的开展，资产评估活动及其行业已经与注册会计师行业、律师业一样，成为我国开展市场经济、

9、推进改革开放来可缺少的的根底性中介效劳行业，在经济开展和社会进步的历史进程中发挥着日益重要的作用。,2024/12/12,13,资产评估在我国的开展，可大体分为四个阶段：,1、1989—1992年，产生与初步奠定根底阶段,,改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失，在20世纪80年代末期出现了国有资产评估活动。,2024/12/12,14,奠定根底阶段,1989年，原国家国有资产管理局颁发了?关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的假设干规定?。,,1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产

10、评估中心，负责全国的国有资产评估工作。,,1991年11月，国务院发布?国有资产评估管理方法?，标志着我国国有资产评估制度根本形成，有力地推动了中国资产评估事业的进一步开展。,2024/12/12,15,奠定根底阶段,这些行政法规确立了我国资产评估的根本依据、根本方针和根本政策，系统地规定了工作要求，形成了初步的法律根底。,2024/12/12,16,2,、,1993—1995,年，行业自律与初具规模阶段,1993年12月，中国资产评估协会正式成立，开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其他各类所有制性质的资产。,,1995年3月，中国资产评估 协会

11、代表中国评估行业参加了国际评估准那么委员会，标志着我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。,2024/12/12,17,行业自律与初具规模阶段,1995年5月，发布了?注册资产评估师执业资格制度暂行规定?和?注册资产评估师执业资格考试实施方法?，建立了我国的注册资产评估师制度，组织了全国统一考试，在公平竞争的机制下，确认了我国第一批注册资产评估师。,2024/12/12,18,3、1996—2000年，逐步迈科学化与标准化阶段,1996年5月，我国发布了施行了?资产评估操作标准意见〔试行〕?，标志着资产评估行业从此走向科学化、标准化操作的新阶段。,,该法规的出台，不仅有利于提高评估业务水平，

12、标准评估业务，同时也为以后制定行业的统一标准奠定了根底。,2024/12/12,19,科学化与标准化阶段,1998年6月1日开始实行注册资产评估师签字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，增强其风险意识。,,这一制度使评估师的责权利有机结合起来，进一步标准了评估师的行为。,,在1999年北京国际评估准那么委员会年会上， 中国成为国际评估 准那么委员会常任理事国。,2024/12/12,20,4、2001年至今，执业标准系统工程取得实质性进展，初步建立了中国资产评估准那么体系,2001年9月1日，?资产评估准那么——无形资产?公布并实施，这是我国资产评估第一个执业具体准那么；,,2004年2月25

13、日财政部正式公布并实施?资产评估准那么——根本准那么?和?资产评估职业道德准那么——根本准那么?，标志着我国资产评估准那么体系初步建立。,2024/12/12,21,第二节 资产评估的概念及根本要素,,一、资产评估的概念,资产评估：由专业评估机构和评估人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原那么，选择恰当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。,,2024/12/12,22,二、资产评估的根本要素,,1、评估主体：进行资产评估的评估公司〔法人〕或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有

14、取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。,,2、评估客体：指被评估的资产，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，是对资产评估内容上的界定。,2024/12/12,23,二、资产评估的根本要素,3、评估依据：指资产评估工作所遵循的法律、法规等其他参考依据。,,一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：,,〔1〕是与资产评估相关的法律、法规。如?公司法?、?国有资产评估管理方法?、?资产评估操作标准意见?等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；,2024/12/12,24,3、评估依据,,〔2〕是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意

15、公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的根本前提；,,〔3〕是与被评估资产相关的重大合同协议。,2024/12/12,25,二、资产评估的根本要素,,4,、评估目的：,即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。,,5,、评估程序：,资产评估必须按一定的程序进行，评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。,,6,、评估价值类型,,7,、评估方法,2024/12/12,26,例：XX为取得银行贷款，以成都XX花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押，为此委托四川省同正房地产评估有限责任公司进行资产评估。,,该评

16、估公司结合抵押贷款的估价目的，采用了假设开发法和本钱法两种方法计算，最终确定该房地产在估价时点2001年11月22日的正常、公开市场价值为16789万元，综合单位价格为2357元/平米。,2024/12/12,27,现实性,,市场性,,预测性,,公正性,,咨询性,,三、资产评估的特点,2024/12/12,28,三、资产评估的特点,现实性－－是指以,评估基准期,为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。,,评估基准期：指确定的资产评估价值的基准日前。,,,各种资产都处于不断运动和变化之中，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能完

17、全反映各个时期的资产状况。,,,,,2024/12/12,29,表现在以下三个方面：,,资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动，只需要说明当前资产状况。,,资产评估是以资产现实状态为根底反映未来。,,现实性强调的是客观存在。,2024/12/12,30,三、资产评估的特点,市场性－－是对被估资产价值确认的市场根底,,资产评估活动来源于市场,,资产评估的主要信息来源于市场,,资产评估作价结果必须接受市场的检验,2024/12/12,31,三、资产评估的特点,预测性,,是指资产现实价值确实认依赖于对资产未来继续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利用价值

18、的资产，其现实评估价值是不存在的。,,表现形式：,,1.用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值,,2.用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值,2024/12/12,32,三、资产评估的特点,公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的,,评估作价的全过程按照公允及法定的准那么和标准化程序进行，有评估原那么，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务标准。,,评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。,,评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的第三者。,,2024/12/12,33,咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见,,是指资产评估结论是为

19、资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只能对结论本身合符职业标准要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决筹划机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。,,,三、资产评估的特点,2024/12/12,34,第三节 资产评估的对象,资产评估的对象就是被评估的资产,,2024/12/12,35,一、资产的含义,,〔一〕经济学中的定义,,资产是指未来的经济利益。,,〔二〕会计学中的定义,,资产是指企业的交易或事项形成的、 由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。〔我

20、国2006年公布的?企业会计准那么——根本准那么?〕,第三节 资产评估的对象,2024/12/12,36,〔三〕资产评估学中的定义,,目前资产评估学中还没有权威的资产定义，但资产评估学中的资产与会计学中的资产不是一个概念，这里对资产评估学中的资产提出以下几方面的理解：,,1、资产是一种权利〔同样的资产载体，其权利是不同的。被评估的对象是资产的权利，而不是资产本身〕,,2、资产是一种获利能力〔资产的价值是其获利能力决定的，不是评估人员评出来的，获利能力的大小决定其价值的大小〕,,3、资产必须为某一主体所拥有和支配〔权属问题也是资产的本质内容，权属模糊不清，就无法界定资产范围，也就无从估算其价

21、值〕例如：定理、公式,2024/12/12,37,二、资产的分类,,,1,、按资产存在形态分类,,有形资产,具有实体形态的资产,,无形资产,没有物质实体而以某种特殊权利存 在并发挥作用的资产。商誉、专利权、商标权,,,2024/12/12,38,,2,、按资产是否具有综合获利能力分类,,单项资产,单台、单件的资产,,整体资产,一组单项资产组成的具有获利能力的综合体。,,整体资产的价值不等于各单项可确指资产价值的总额，企业整体资产评估主要考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，所以其价值不只包括各单项可确指的资产价值，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。,2024/

22、12/12,39,二、资产的分类,,3,、按资产能否独立存在分类,,可确指的资产,是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。,,不可确指的资产,是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。,,,2024/12/12,40,可确指(识别〕资产与不可确指资产,商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可识别资产正常获利能力〔如社会平均投资回报率〕的资本化价值。,,商誉是企业整体价值的组成局部。在企业合并时，它是购置企业投资本钱超过被合并企业净资产公允价值的差额。,2024/12/12,41,,4,、按资产的流动性分类,

23、,短期资产,,长期资产,,2024/12/12,42,第四节 资产评估目的与价值类型,一、资产评估的目的,,被评估资产即将发生的经济行为。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件及价值类型的选择。,2024/12/12,43,1,、资产评估目的对资产评估的影响,〔1〕确定在什么条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该或可以评估〔是界定评估对象的根底〕；,,〔2〕不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，从而引致资产评估结果的差异〔对于价值类型的选择具有约束作用〕。,2024/12/12,44,2,、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的,〔1〕资产转让,,资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常

24、是指转让非整体性资产的经济行为；,,〔2〕企业兼并,,指一个企业以承担债务、购置、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为,2024/12/12,45,,〔3〕企业出售,,指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为；,,〔4〕企业联营,,国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为；,2,、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的,2024/12/12,46,〔5〕股份经营,,资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票；

25、,,〔6〕中外合资、合作；,,〔7〕企业清算〔包括破产清算、终止清算和结业清算〕；,,〔8〕抵押,,是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为；,2,、我国资产评估实践中存在的资产评估的特定目的,2024/12/12,47,〔9〕担保,,资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为；,,〔10〕企业租赁,,资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或局部资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为；,,〔11〕债务重组,,债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。,2,、我国资产评估实践中存在的

26、资产评估的特定目的,,2024/12/12,48,二、资产评估的价值类型,资产评估价值的含义,,1、资产评估价值与马克思?资本论?中所称的价值不是同一概念。,,马克思?资本论?中的价值是由劳动消耗决定的，是确定的、内在的；,,资产评估价值是根据评估的特定目的、价值类型和具体方法确定的，是动态的，是价值的一种表现形式，类似于价格。,,,2024/12/12,49,2,、资产评估价值由资产的使用价值决定。,,资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。,二、资产评估的价值类型,2024/12/12,50,区分：固定资

27、产的投资行为和变现行为对评估价值的影响,,,投资行为：评估价值取决于该固定资产在投资企业中的获利能力、是否有用及其有用的程度,,变现行为：变卖，其价值取决于市场的交换条件和需求者对使用价值的判断。,,2024/12/12,51,二、资产评估的价值类型,资产评估中的价值类型：,是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它是对资产评估价值质的规定性，制约着各类资产评估参数的选择。,,,,,2024/12/12,52,分类：,,市场价值,自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。,,买卖双

28、方地位平等,,有充分的时间收集信息,,有理智的经济人，交易的目的在于最大限度的追求经济利益,,自愿成交,,买卖双方均是正常交易的当事人,,,,,2024/12/12,53,分类：,,清算价格,清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等,非正常市场条件,下的价值估计数额。,,只有在快速变现或强制出售的前提条件，评估结果的价值类型才可以选择清算价值。,,,2024/12/12,54,市场供求状况决定了清算价格一般低于现行市场价格,,原因：1、因经营失利而导致破产的企业，急于将资产装让或拍卖,,2、交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必然竭力压低成交价格,2024/12/12,55,资产评估中

29、的其他价值类型,,在用价值,,投资价值,,持续经营价值,,保险价值,,课税价值,,2024/12/12,56,第五节 资产评估的假设,使用假设的原因：,,由于认识的无限性和阶段性，人们不得不依据已掌握的事实对某一事物做出符合逻辑的推断，这种推断以事实为依据，有其合理性，但毕竟不是全部事实，因此，假设就是指依据有限事实而做出合理推断的状态。,,假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的根底之上，如，会计的四大假设：会计主体、会计分期、持续经营、货币计量,2024/12/12,57,,一、资产评估的假设,,由于同一资产在不同用途和不同经营环境下的经济效用与价值含量不同，因此

30、评估人员在评估时就必须对被评估资产的未来用途和经营环境做出合符逻辑的假定与说明，这就是资产评估假设。,,2024/12/12,58,资产评估的假设,,注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结果的影响。,,公开市场假设,,继续使用假设,,清算假设,2024/12/12,59,,是对资产拟进入的市场条件及资产在市场条件下将受何种影响的一种假设与说明。,〔一〕公开市场假设,2024/12/12,60,〔一〕公开市场假设,它是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格上下取决于一定市场供求状况下独立的买卖双方对资产价值的判断。,,资产买卖

31、双方地位平等，彼此都有获得足够市场信息的时机和时间。,,但凡能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。,2024/12/12,61,〔一〕公开市场假设,公开市场假设，是市场经济开展的内在要求，是实现资源最优配置的前提条件。在进行资产评估时，只有遵循公开市场假设处理资产业务或做适当调整，才能表达出资产的真正市场价值，使资产得到最正确利用。,2024/12/12,62,〔二〕继续使用假设,该假设首先设定待估资产处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。,,这一假设既说明了待估资产所面临的市场条件或市场环境， 同

32、时着重说明了资产的存续状态。,,该假设要求：一般情况下不能按资产拆零出售所得收益之和来估价，而应将资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。,2024/12/12,63,〔三〕清算假设,清算假设的使用是较为特殊的，它首先是基于待估资产面临清算或具有潜在被清算的现实或可能性，再根据相应数据资料推定待估资产处于被迫出售或快速变现状态。,,因此清算假设下的资产评估是对处于非公开市场条件下被迫出售或快速变现的价值估算。在这一特殊条件下，资产交易双方地位不平等，交易时间短，待估资产的评估值要低于同样资产在公开市场或持续使用假设前提下的评估值。这一假设的特殊性说明：在该假设前提下的资产评估结果的适用范围十分有

33、限。,2024/12/12,64,第六节 资产评估的原那么,即资产评估的行为标准，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准那么。,,它是资产评估工作应遵循的根本要求。,,分为工作原那么和经济技术原那么。,2024/12/12,65,一、资产评估的工作原那么,〔一〕独立性原那么,,,〔二〕客观性原那么,,,〔三〕科学性原那么,,,〔四〕专业性原那么,2024/12/12,66,一、资产评估的工作原那么,一、工作原那么,,1、独立性原那么：评估机构自身应是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，与资产业务各当事人没有任何利益和利害关系。评估机构和评估人员在执业过程中应始终保持独立的立场

34、，不受任何干扰地开展工作。,2024/12/12,67,一、工作原那么,,2、客观性原那么：该原那么要求评估工作实事求是，尊重客观实际；,,3、科学性原那么：资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，制定科学合理的评估方案，并根据评估目的选择科学的评估方法。,2024/12/12,68,二、经济技术原那么,,资产评估执业过程中的一些技术标准与业务准那么，它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保证。,,1、预期原那么：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产本钱或销售价格确定，而是基于对未来收益的期望值决定的。按照这一原那么，资产价值的上下主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期

35、收益量。,,该原那么要求在进行资产评估时必须合理预测资产未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。,2024/12/12,69,,2、奉献原那么：资产中某一局部或部件价值可以根据它对资产整体的奉献来衡量，或者假设缺少它时整体价值的下降值来确定。,,这就要求在评估整体资产价值时，必须综合考虑考虑在整体资产中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。,2024/12/12,70,资产评估的原那么,3、替代原那么：任何理性投资者对具有相同效用的物品，必须选择价格廉价的；而在价格相同时，必定选择效用较大的。,,因此，在同一市场上，如果有两种以上可相互替代的商品存在，其价格会相互牵引而趋于同一水平，这

36、就要求在进行资产评估时，必须考虑资产的可替代性，以正确评估资产价值。,2024/12/12,71,第七节、资产评估于会计和审计的关系,〔1)资产评估与会计和审计的联系,,(1)资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论,以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。,2024/12/12,72,,(2)从我国的实际情况来看,资产评估与审计的联系主要表现在以下几个方面：,,①资产评估中的资产清查阶段,就其工作方法而言,包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定,有相当局部工作采用了审计的方法,具有“事实判断〞的性质。,2024/12/12,73,,②根据我国现行资产

37、评估法规要求,流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内,而流动资产和负债的评估有相当局部可借鉴审计的方法进行。,,③在企业价值评估中,经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的根底数据。,2024/12/12,74,,2),资产评估与会计和审计的区别,,,资产评估与会计计价以及相互利用的情况只是在特定的条件下才能够发生或成立,,,在大多数情况下,,,两者的区别是明显的。,,,,2024/12/12,75,第二章 资产评估的根本方法,第一节 市场法,,一、市场法及其适用的前提条件,,1、市场法的含义,,也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出〔交易〕的

38、类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。,2024/12/12,76,市场法,市场法是一种最简单、最直接、最具有说服力的一种资产评估方法。〔因为评估过程中和资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价〕,,但市场法的应用，与市场经济体制的建立与开展，资产的市场化程度密切相关。,2024/12/12,77,2,、市场法应用的前提条件,1、需要有一个充分发育活泼的资产市场；,,在活泼公开市场上，资产成交价格根本上可以反映市场行情；按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更加贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。,,2、公开市场上存在可比的资产及

39、交易活动〔参照物〕，且参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。,2024/12/12,78,市场法应用的前提条件,资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及其资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。,,资产及其交易的可比性主要表达在以下几个方面：,2024/12/12,79,市场法应用的前提条件,〔1〕参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,,〔2〕参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状态和交易条

40、件等；,,〔3〕参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能过长，应一个适度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。,2024/12/12,80,二、市场法评估的根本程序,1、明确评估对象,,2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物,,是市场法的根底，是整个评估过程的关键。,,不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，但也存在有共同的地方：,,〔1〕参照物的根本数量要求：,,市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是不能反映市场行情的。,2024/12/12,81,市场法评估的根本程序,我国目前一般要求至少有3个或以上的交易案例， 国外在正常情况下

41、要求至少4—5个交易案例，才能有效运用市场法。,,〔2〕参照物成产成交价格必须真实：,,参照物的成交价格必须是实际成交价格。报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它们不是实际成交的结果。,,〔3〕参照物成交价应是正常交易的结果,2024/12/12,82,市场法评估的根本程序,关联交易、特别交易不能反映市场行情，不能被选作参照物；,,但，如果能将非正常交易修正为正常交易，如能够获得关联交易的成交价格高于或低于市价多少的信息，那么可选用。,,此外，还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日，以提高参照物成交价格的可参照程度。,2024/12/12,83,市场法评估的根本程序,〔4〕参照物与被评估资

42、产之间大体可替代,,即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。,,如：房地产评估中，要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内，处于同一区域或区段等；,,如：机器设备评估中，要求参照物与被评估机器设备功能相似，最好是规格型号相同、出产日期相近等；,2024/12/12,84,市场法评估的根本程序,又如：在企业整体资产评估中，要求参照物与被评估企业在行业生产规模、收益水平、市场定位、增长速度、企业组织行式、资信程度等方面相似。,,3,、差异调整,,参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视具体资产业务采用定性或定量的方法分析确定。一般来说，可能需要调整的差异因素主要有以下几方面：,2024/12/1

43、2,85,市场法评估的根本程序,〔1〕时间因素：参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间隔内参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。,,调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指数法。,,〔2〕地域因素：指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。,,地域因素对房地产价格影响尤其突出。,2024/12/12,86,市场法评估的根本程序,〔3〕功能因素：指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。,,调整方法：可通过功能系数法，计算功能差异对评估值的影响。〔生产能力比例法〕,,〔4〕成新率因素：指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资

44、产价值的影响。,,成新率〔除土地外〕与有形损耗率之间反向关系,2024/12/12,87,市场法评估的根本程序,〔5〕交易情况调整：指由于参照物的成交价格高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整。,,如：融资条件差异所进行的调整，即一次付款还是分期付款；,,如：销售条件差异所进行的调整，即单件购置还是批量购置对交易价格的影响。,,4、确定评估值,,在分别完成各差异因素调整后，即可获得假设干调整值，将这些调整值进行算术平均或另权平均，从而确定评估值。,2024/12/12,88,三、市场法的具体评估方法,有两类：,,1、直接比较法：是指利用参照物交易价格及参照物某一根本特征，直接与评估对象同一根

45、本特征进行比较，据此确定评估对象价值的一种方法。其公式：,,资产评估值=参照物成交价格×〔评估对象某根本特征/参照物某根本特征〕,,此法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。,2024/12/12,89,直接比较法,参照物与评估对象要到达相同或根本相同的程度，参照物与评估对象的差异主要表达在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间等。,,具体方法有：,,〔1〕现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估根本准日的现行市场价格作为评估对象评估值。,2024/12/12,90,直接比较法,如：

46、上市流动的股票、债券，可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；,,又如：批量生产的设备、汽车等可按同品种、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备等现行市场价格作为评估值。,,〔2〕市场折扣法：是以参照物成交价格为根底，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭借评估人员经验或有关部门规定，设定一个折扣率来确定评估价值的方法。,2024/12/12,91,直接比较法,其公式：资产评估值=参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕,,此方法仅适用于评估对象与参照物仅存在交易条件差异的情况。,,例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。以调查，目前同样

47、设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。那么专用设备的现行市价为：,,120000-〔120000-12000〕×8/15=62400〔元〕,2024/12/12,92,直接比较法,〔3〕功能价值类比法：指以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象之间仅存在功能差异，通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。,,A、如果资产的功能与价值之间仅存在线性关系：,,可运用生产能力比例法：,,资产的评估值=参照物成交价×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕,2024/12/12,93,直接比较法,例：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点

48、参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：,,100×900/1200=75〔万元〕,,B：如果资产的功能与价值之间存在指数关系：,,可运用规模经济效益指数法：,,资产评估值=参照物成交价×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕,,X为规模经济效益指数,2024/12/12,94,直接比较法,例：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。由此确定被评估资产价值：10×〔90/120〕=8。41万元。,,〔4〕价格指数法：指以参照物成交价为根底，考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准

49、日的时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。,2024/12/12,95,直接比较法,此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。,,〔5〕成新率价风格整法：指以参照物成交价为根底，考虑到参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象价值的一种方法。,,资产评估值=参照物成交价×〔评估对象成新率/参照物成新率〕,,成新率通常按使用年限计算。,,该法只适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度差异的情况。,2024/12/12,96,2,、类比调整法,是市场法中最根本的评估方法。,,该方法不

50、同于直接比较法；它不要求参照物与评估对象之间必须一样或根本一样；只要求参照物与评估对象在大的方面根本相同或类似，通过比照分析参照物和成交价格之间的差异，就能够在参照物成交价格的根底上确定评估对象的评估值。,,常用的方法有：,2024/12/12,97,类比调整法,〔1〕市场售价类比法：指以参照物成交价格为根底，考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过比照分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。,,资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×交易情况修正系数×时间差异修正系数等,,或资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值等。,2024/12/1

51、2,98,类比调整法,例：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估根本准日为2021年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到了3个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下表：,2024/12/12,99,类比调整法,,,,,,,,,参照物,A,B,C,交易单价,5000,元,/㎡,5960,元,/㎡,5918,元,/㎡,成交日期,2009,年,6,月,2009,年,9,月,2009,年,10,月,区域条件,比被评估资产好,比被评估资产好,比被评估资产好,交易情况,正常,高于市价,4%,正常,2024/12/12,100,类比调整法,被评估商业用房与

52、参照物商业用房结构相似，新旧程度相似，故无需对功能因素和参照物因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为,100,，,3,个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域条件好，综合评分分别为,107,、,110,、,108,。当时房产月上涨率为,4%,。对参照物成交价格进行差异因素的调整如下表：,,2024/12/12,101,类比调整法,参照物,A,B,C,交易单价,5000,元,/㎡,5960,元,/㎡,5918,元,/㎡,时间因素修正,117/100,104/100,100/100,区域因素修正,100/107,100/110,100/108,交易情况修正,100/100,100/

53、104,100/100,修正后价格,5467,元,/㎡,5418,元,/㎡,5480,元,/㎡,2024/12/12,102,类比调整法,被评估资产单价=〔5467+5418+5480〕/3,,=5455〔元/㎡〕,,被评估资产总价=5455×800=4364000〔元〕,,〔2〕本钱市价法：是指以评估对象现行合理本钱为根底，利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。,,资产评估值=评估对象现行合理本钱×〔参照物成交价格/参照物现行合理本钱〕,2024/12/12,103,类比调整法,〔3〕市盈率乘数法：指以参照物的市盈率作为参数，并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法

54、。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投权投资评估。,,资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率,,例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，那么该企业的评估值=1000×18=18000〔万元〕,2024/12/12,104,四、市场法的优缺点,1、优点,,〔1〕原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大根本评估方法之一；,,〔2〕能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；,,〔3〕评估结果易于被各方面接受和理解。,2024/12/12,105,市场法的优缺点,2

55、、缺点,,〔1〕对市场环境要求较为严格，需要有公开活泼的市场作为根底；,,〔2〕在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性；,,〔3〕该法只适用于以资产价值为根底的资产，不适用于专业机器设备和大局部无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。,2024/12/12,106,第二节 本钱法,一、概念及其适用的前提条件,,1、概念：是指在被评估资产现时重置本钱的根底上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。,,2、本钱法适用的前提条件,,只有当被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，

56、资产的重置本钱才能为那些潜在投资者和市场接受。从这个意义上讲，本钱法主要适用于继续使用前提下的资产评估。,2024/12/12,107,本钱法适用的前提条件,采用本钱法进行资产评估，应具备以下4个前提条件：,,〔1〕被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；,,〔2〕应当具备可利用的历史资料。本钱法的应用是建立在历史资料的根底上的，如复原重置本钱的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集。,,〔3〕形成资产价值的各种损耗是必要的；,2024/12/12,108,本钱法适用的前提条件,虽然本钱法是从本钱消耗的角度评估资产的价值，但这些本钱消耗应该是取得资产所

57、必须付出的代价，或者说应该表达整个社会或行业的平均本钱消耗水平，而不是劳动模范面资产的个别本钱消耗水平，,,〔4〕被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。不能再生的或不能复制的被评估资产，如土地、矿藏等，一般不适用本钱法。,2024/12/12,109,3、本钱法的根本要素,本钱法在应用过程中主要涉及以下4个要素：,,〔1〕资产的重置本钱：,,按其确定的依据分为：,,A、复原重置本钱：指采用与评估对象相同的材料、相同的建筑或制造标准、相同的设计、相同的规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。,2024/12/12,110,本钱法的根本要素,B、更新重置本钱

58、：指采用新型材料、并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新型规格及技术，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。,,两者的相同点：均采用资产的现时价格,,不同点：采用的材料、标准、设计、规格及技术等不同。,2024/12/12,111,本钱法的根本要素,注意点：,,其一：在计算重置本钱时，如果同时拥有计算复原重置本钱和更新重置本钱的信息资料时，应该选择计算更新重置本钱。,,理由：①更新重置本钱比复原重置本钱廉价，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同功能资产所需的必要劳动者时间减少，根据资产评估的替代原那么应选择更新重置本钱；,2024/12/12,112,本钱

59、法的根本要素,②采用新型材料、设计、工艺制造的资产无论从使用性能还是从本钱消耗方面，都会优于旧资产。,,可见：更新重置本钱与复原重置本钱的差异主要表达在：超额投资本钱和超额运营本钱两方面。,,其二：在资产评估中，一般不刻意计算超额投资本钱，只计算超额运营本钱。,2024/12/12,113,本钱法的根本要素,因为在计算重置本钱时，如果采用重置核算法和功能系数法，所选用的价格均为现行价格，该价格既反映了在现行物价水平下被评估资产的价格，也反映了在现有技术条件下生产该类资产的社会必要劳动时间，这说明在重置本钱的计算中已将超额投资本钱剔除。而采用物价指数法计算的重置本钱那么没有考虑劳动生产率提高而产

60、生的超额投资本钱问题。,2024/12/12,114,本钱法的根本要素,〔2〕资产的实体性贬值：,,也称有形损耗，是指资产由于使用磨损和自然力的作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。通常采用实体性贬值率来表示：,,实体性贬值率=实体性贬值/资产重置本钱×100%,2024/12/12,115,本钱法的根本要素,〔3〕资产的功能性贬值：,,指由于新技术的摊广和应用，使得原有资产在技术上明显落后，性能下降而造成的资产价值损失，包括超额投资本钱引起的功能性贬值和超额运营本钱引起的功能性贬值。,,〔4〕资产的经济性贬值：,,指由于资产外部环境因素的变化，引起资产闲置、收益下降造成的资

61、产价值损失。,2024/12/12,116,本钱法的根本要素,引起经济性贬值的原因主要有：,,①竞争加剧、社会总需求减少，导致资产开工缺乏；,,②原材料供给不畅，导致生产中断；,,③原材料本钱增加，导致企业费用直线上升；,,④在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导致企业负担加重；,,⑤国家产业政策的变动；,,⑥环境保护；,,⑦其他原因。,2024/12/12,117,二、本钱法具体的评估方法,根据本钱法定义，其根本计算公式可以表述为：,,被评估资产评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,,1、重置本钱的估算方法,,估算重置本钱的方法有很多，常用的有重置核算法、价格指数法、功能系

62、数法等，评估时可根据具体评估对象和可以获得的资料进行选择。,2024/12/12,118,本钱法具体的评估方法,〔1〕重置核算法：它是利用本钱核算原理，根据重新取得资产所需的费用支出工程，逐项计算并累加得到资产的重置本钱。,,在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购置型和自建型。,,购置型：是以购置资产的方式作为资产的重置过程；,,自建型：是把自建资产作为重置资产的方式。,2024/12/12,119,本钱法具体的评估方法,无论是购置型还是自建型，其重置本钱的计算均可用以下公式表示：,,重置本钱=直接本钱+间接本钱,,直接本钱：指购建全新资产时所花费的直接计入购建本钱中的那局部本钱，如买价、运

63、输费、安装调试费、相关税金等，通常按现行价格标准计算，逐项加总后得出。,2024/12/12,120,本钱法具体的评估方法,间接本钱：指购建成过程中不能直接计入本钱，但又是与资产形成有关的本钱。如购建资产发生的管理费、折旧费、前期准备费、总体设计制图费等。,,间接费用一般不能直接计入资产本钱，需按系统、合理的方法分配计入资产本钱，如直接人工比例法、工作比例法、直接材料比例法等。,2024/12/12,121,本钱法具体的评估方法,重置核算法即适合用于计量复原重置本钱，也适合用于计量更新重置本钱。但采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。,,〔2〕价格指数法：即根据被评

64、估资产的历史本钱〔账面价值〕，通过价格变动指数来调整、确定被评估资产的重置本钱。,,如果即无法获得处于全新状态的被评估资产现行市价，也无法获得与被评估资产相似类参照资产的现行市价时，宜采用该法,2024/12/12,122,本钱法具体的评估方法,其计算公式为：,,资产重置本钱=资产历史本钱×价格指数,,或=资产历史本钱×〔1+价格变动指数〕,,价格指数：可以是定基价格指数，也可是环比价格指数。,,所选用的价格应是资产的类别或个别价格指数,2024/12/12,123,本钱法具体的评估方法,两种方法的比较：两者都是估算重置本钱的常用方法，其区别：,,〔1〕价格指数法估算的重置本钱仅考虑了价格变动

65、因素，因而确定的是复原重置本钱；,,重置核算法既考虑了价格变动因素，也考虑了生产技术和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。,2024/12/12,124,本钱法具体的评估方法,〔2〕价格指数法建立在不同时期的某一种或某一类、甚至全部资产的物价变动水平上；,,重置核算法建立在现行价格水平与购建本钱费用核算的根底上。,,共同点：两者都是建立在利用历史本钱资料根底上,2024/12/12,125,本钱法具体的评估方法,明确两者的区别，有助于重置本钱估算中方法的选择与判断。如一项科技进步较快的资，采用价格指数法估算的重置本钱通常偏高。,,〔3〕功能系数法：,,根据资产的功能与

66、本钱或价值之间的函数关系，又分为：,,A：生产能力比例法,,B：规模经济效益指数法,2024/12/12,126,本钱法具体的评估方法,前者运用的前提条件是：资产的重置本钱与其生产能力之间呈线性关系；,,后者运用的前提条件是：资产的重置本钱与其生产能力之间呈指数关系。,,注意：由于功能系数法所选择的参照物一般为新技术条件下生产的资产，因此通过调整被评估资产与参照物之间的功能差异所获得的重置本钱，一般已考虑了功能性损耗的更新重置本钱，从而在计算评估值时无须再扣除功能性损耗。,2024/12/12,127,本钱法具体的评估方法,〔4〕统计分析法：当被评估资产单位价值较低、数量较多时，为降低评估本钱，节约评估时间，可以采用统计分析法评估某资产的重置本钱。基步骤：,,A、在核实资产数量的根底上，将全部资产按照适当的分类标准划分为假设干类别；,,B、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、功能系数法等评估其重置本钱。需注意权衡样本量和评估本钱。一般而言，样本量越大，评估值越准确，但工作量相应也会增大；,2024/12/12,128,本钱法具体的评估方法,C、依据分类