资产评估学（全套课件429P）

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1、单击此处编辑母版标题样式,,*,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,资产评估学,成绩考核方式,课堂表现,20%,,,作业,20%,,,,期终考试,60%,,2,教学目的,对资产评估的根本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；,,,,通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。,3,引言：注册资产评估师前景与现状,职业描述与现状,,中国资产评估萌芽于80年代末、90年代初，伴随着中国市场经济的开展而迅速壮大起来，短短的20多年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史，应该说中国资产评估行业的开展得益于

2、中国市场经济的开展和对国有经济的改造。,,资产评估作为一种专业化市场中介行业，在标准资产运作、维护经济秩序、促进经济开展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师运用专业方法，遵循专业标准，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已效劳于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。,,随着市场经济的开展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易本钱、提高经济效率、标准交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职

3、能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显。迄今全国有注册资产评估师3万多人，资产评估从业人员6万多人，资产评估机构3500多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会对注册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大，社会地位不断提高。,4,就业渠道与领域,,注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员， 因此对评估师的根本素质要求较高， 不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介效劳，也可选择

4、在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。,,职业收入初探,,注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为3至5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的工程经理，年薪为8万至15万元，而经理级注册资产评估师年薪可达20万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。,,职业考试与认证,,注册资产评估师执业资格考试共设5个科目：?资产评估?、?经济法?、?财务会计?、?机电设备评估根底?、?建筑工程评估根底?，

5、各科目均由客观题和主观题两个局部组成。,5,本学期教学内容,资产评估根本理论,,资产评估根本方法,,机器设备评估,,房地产评估,,流动资产评估,,无形资产评估,,长期投资性资产评估,,企业整体资产评估,,资产评估综合操作实务,,,理论局部,实务局部,6,第一章　理论根底,学习目的:,,了解资产评估的兴起与开展；,,了解资产评估的特点；,,掌握资产评估的定义和价值类型；,,重点掌握资产评估的目的；,,熟悉资产评估的假设和原那么；,,理解资产评估与会计和审计的关系。,主要内容,第一节 资产评估的兴起与开展,,第二节 资产评估及其特点,,第三节 价值类型和评估目的,,第四节 资产评估的假设和原那么,

6、,第五节 资产评估与会计和审计的关系,8,第一节 资产评估的兴起与开展,一、国际资产评估业开展历史,,19世纪后期，美国出现专业评估公司。,,1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于1881年由英国维多利亚女王授予“皇家特许〞称号。,,1981年成立国际资产评估标准委员会〔The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC〕，现改名为国际评估标准委员会〔International Valuation Standards Committee，IVSC〕。 1985年制定?国际评估准那么?，并屡次修改。,,上个

7、世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围内得到了前所未有的高速开展，开展中国家和经济转轨国家也积极开展本国的评估业，并取得了很大成就。,9,二、我国资产评估的实践与开展,我国的资产评估行业从上世纪80年代末期诞生。1989年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。,,1989年我国进行了第一个资产评估工程——大连炼钢厂中外合资工程，这标志着资产评估行业在我国的诞生。,,1990年国资局组建评估中心。,,1991年11月，国务院以91号令形式颁发?国有资产评估管理方法?，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行评估。,,1993年12月

8、中国资产评估协会的成立，标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。,,1995年3月，中国资产评估协会参加国际评估标准委员会。,,1995年5月实行注册评估师考试制度 。,10,1996年5月，中评协〔1996〕第03号发布?资产评估操作标准意义〔试行〕?。,,1999年10月，由财政部中国资产评估协会主办的‘99北京国际评估论坛’在京举行。,,2001年12月31日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管理方法的文件，从2002年起，国有资产评估取消了立项确认制〔这一制度从1991年起实行至2001年取消〕代以核准制和备案制。,,2001年以来，先后公布和实施了一系

9、列评估准那么和执业标准。,11,主要内容,第一节 资产评估的兴起与开展,,第二节 资产评估及其特点,,第三节 价值类型和评估目的,,第四节 资产评估的假设和原那么,,第五节 资产评估与会计和审计的关系,12,第二节　资产评估及其特点,一、资产评估定义,,〔一〕资产评估,,资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准那么，根据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,评估主体,评估依据,评估客体,评估方法,评估程序,评估目的,评估原那么,评估价值类型,13,根本的评估要素：,(1)评估主体　 (

10、2)评估客体,,(3)评估依据　 (4)评估目的,,(5)评估原那么　 (6)评估程序,,(7)评估价值类型　(8)评估方法,,(9)资产评估假设　(10)资产评估基准日,14,〔二〕资 产,资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延那么包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。,,资产评估中资产的根本特征：,,1.必须是经济主体拥有或控制的；,,2.能够给经济主体带来经济利益的资源；,,3.必须能货币计量。,15,资产的分类,1.按资产存在形态分类

11、，可以分为有形资产和无形资产。,,2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。,,3.按资产能否独立存在分类，可以分为确指的资产和不可确指的资产。,,4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产〔有效资产、无效资产〕和非经营性资产。,,5.按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。,,为什么对资产进行分类？,思考,16,〔三〕价格和价值,价格——是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或效劳实际支付或收到的货币金额。,,价值——只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、效劳价值的估计。作为资产评估的目

12、标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。,17,二、资产评估的特点,1.市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。,,2.公正性：效劳于资产业务的需要，而不是效劳资产评估业务当事人任何一方的需要。,,3.专业性：专业人员、专业机构采取专业的方法。,,4.咨询性：只提供参考，不提供决策。,,18,三、资产评估的功能和作用,〔一〕资产评估的功能,,评价和评值是资产评估具有的最根本的内在成效和能力。,,〔二〕资产评估的根本作用,,1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。,,2.公正协调：协调价格争议。,

13、,3.鉴证：鉴别和举证。〔资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证〕,19,主要内容,第一节 资产评估的兴起与开展,,第二节 资产评估及其特点,,第三节 价值类型和评估目的,,第四节 资产评估的假设和原那么,,第五节 资产评估与会计和审计的关系,20,第三节　价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,,资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。,,以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置本钱、收益现值、现行市价〔或变现价值〕和清算价格四种。,,从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。,21,,从资产业务的

14、性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：,抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值,等。,,以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括,市场价值,和,市场以外的价值,两大类。,22,关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值,市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。,,市场价值以外的价值是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合

15、。,,在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有：,,在用价值、投资价值、清算价值、剩余价值,23,二、资产评估的目的,,〔一〕资产评估的一般目的,,资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。,,〔二〕资产评估的特定目的,,资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。,24,〔三〕资产评估特定目的在资产评估中的地位作用,,1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要到达的目标。,,2.是界定评估对象的根底；,,3.对

16、资产评估价值类型选择具有约束作用；,,4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差异。,,〔四〕价值类型选择与资产评估目的的关系,,1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受评估目的等相关条件的制约；,,2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足相关条件的重要途径和手段。,25,市场价值在资产评估中的作用,1.,市场价值是资产评估中公允价值的坐标；,,2.,市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。,共,,同,,攀,,登,26,主要内容,第一节 资产评估的兴起与开展,,第二节 资产评估及其特点,,第三

17、节 价值类型和评估目的,,第四节 资产评估的假设和原那么,,第五节 资产评估与会计和审计的关系,27,第四节　资产评估的假设与原那么,一、资产评估的假设,,1.交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程中。,,2.公开市场假设,,公开市场是指充分兴旺与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的时机和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。,,3.持续使用假设：资产状态的一种假定性描述。,,4.清算假设：资产拟进入的市场条件的一种假定说明。,28,二、资产评估的原那么,〔一〕资产

18、评估工作原那么,,1.独立性原那么：评估机构和人员的独立。,,2.客观公正性原那么：实事求是，尊重客观实际。,,3.科学性原那么：科学的态度，科学的方法评估。,,〔二〕资产评估经济技术原那么,,1.预期收益原那么：资产价值的上下取决于预期收益的多少。,,2.供求原那么：供求规律对资产价值的评估产生规律性影响。,,3.奉献原那么：要素资产对整体资产的奉献决定了要素资产的价值。,,4.替代原那么：评估数据、评估方法的合理替代。,,5.评估时点原那么：评估基准日。,29,主要内容,第一节 资产评估的兴起与开展,,第二节 资产评估及其特点,,第三节 价值类型和评估目的,,第四节 资产评估的假设和原那么

19、,,第五节 资产评估与会计和审计的关系,30,第五节 资产评估与会计和审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系,,〔一〕资产评估与会计的联系,,特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。,,〔二〕资产评估与审计的联系,,1.资产评估中的资产清查阶段，有相当局部采用了与审计类似的方法，具有事实判断的性质。,,2.流动资产和负债的评估有相当局部可借鉴审计的方法。,,3.经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值评估的根底数据。,,4.审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。,31,二、资产评估与会计和审计的区别,〔一〕资产评估与会计的区别,

20、,1.会计的根本职能是反映和监督；资产评估的根本职能是评估和咨询。,,2.会计中对资产确实认和计价大量采用历史本钱；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为根底。,,3.会计中资产计价大量采用本钱核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。,,4.会计的根本目标为企业管理、会计核算和会计信息披露效劳；资产评估的根本目标位资产交易和产权变动效劳。,32,〔二〕资产评估和审计的区别,,1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。,,2.审计和资产评估原那么不同。,,3.审计

21、以会计学、税法及经济法规为根底；资产评估那么还需要工程技术知识。,,4.审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估那么不同。,33,本章小结,1.资产评估的定义、特点。,,2.价值类型,,3.资产评估目的：一般目的、特定目的*,,4.价值类型和评估目的的关系#。,,5.资产评估的假设：4个,,6.资产评估的原那么：工作原那么和经济技术原那么,,7.资产评估与会计和审计的联系。,34,第二章 资产评估的根本方法,学习目的,,掌握市场法、收益法、本钱法；,,掌握三种根本方法的适用范围。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理解，特别是三种根本评估方法中各项参数指标的根本含义和取得方

22、法是掌握资产评估方法的关键。,36,主要内容,第一节 资产评估的程序,,第二节 资产评估的根本方法,,第三节 评估方法的选择,37,第一节　资产评估的程序,明确评估业务的根本领项,,签订资产评估业务约定书,,编制资产评估方案,,现场调查,,收集资产评估资料,,评定估算,,编制和提交评估报告,,资产评估工作底稿归档,38,主要内容,第一节 资产评估的程序,,第二节 资产评估的根本方法,,第三节 评估方法的选择,39,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的根底上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,40,资产评估根本途径和方

23、法,,市场途径,本钱途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,本钱法,市场法,收益法,41,,市场法,本钱法,收益法,直接法,间接法,重置本钱,成新率,重置核算法,价格指数法,生产能力比例法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,42,市场法,一、市场法的根本含义,,市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。,,根本思路：根据替代原那么，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值

24、的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。,,根本公式：,,资产评估价值=参照物成交价格×〔1±调整系数〕,,或,,资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额,43,二、市场法的根本前提,1.要有一个活泼的公开市场；,,2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,,资产及其交易的可比性具体表达在以下几个方面：,,〔1〕功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,,〔2〕市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；,,〔3〕参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。,4

25、4,三、市场法的根本程序及有关指标,〔一〕选择参照物 ：应3个以上。,,〔二〕在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为比照指标。,,〔三〕指标比照、量化差异,,〔四〕在各参照物成交价格的根底上，调整已经量化的比照指标差异,,〔五〕综合分析确定评估结果,45,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,资产的功能：功能越好，价值越大。,,资产的实体特征和质量,,市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。,,交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。,46,四,、,市场法中的具体评估方法,〔一〕直接比较法,,直接比较法，是指利用

26、参照物的交易价格，以评估对象的某一或假设干根本特征与参照物的同一及假设干根本特征直接进行比较，得到两者的根本特征修正系数或根本特征差额，在参照物交易价格的根底上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。,,评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×,,修正系数2 × … ×修正系数n,,或,,评估对象价值＝参照物成交价格±根本特征差额1,,±根本特征差额2 ± … ±根本特征差额n,,优点：直观简洁、便于操作；,,缺点：要求的可比性较高。,47,参照物与评估对象的差异仅表达在某一根本特征上时：,1.现行市价法,,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格的时候，

27、可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,,,适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。,,例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等,48,2.,市价折扣法,资产评估价值＝参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕,,,适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。,,,例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。,,资产评估价值＝10×〔1-40％〕＝6〔万元〕,49,3.,功能价值类比法

28、,,适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。,,〔1〕生产能力比例法,,资产评估价值＝参照物成交价格×〔评估对象生产能力,,÷参照物生产能力〕,,例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值＝10×90／120＝7.5〔万元〕,,〔2〕规模经济效益指数法,,资产评估价值＝参照物成交价格×〔评估对象生产能力,,÷参照物生产能力〕x,,例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10 ×〔90／120〕0.7＝8.18〔万元〕,50,4.价格指数法〔亦称物价指数法〕,适用于评估对

29、象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。,,资产评估价值＝参照物成交价格×〔1+物价变动指数〕,,运用定基指数修正,,资产评估价值＝参照物资产交易价格×〔评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数〕,,运用环比指数修正,,资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日,,至评估基准日各期环比价格指数乘积,,例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，那么：,,资产评估价值＝10×〔1+5％〕=10.5〔万元〕,51,例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相

30、比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，那么评估对象于2006年6月30日的价值接近于：,52,例6：某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于：,,300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%,,= 331.1〔万元〕,53,5.成新率价风格整法,,适用于评估对象与参照物之间仅存在

31、成新程度方面差异的情况。,,资产评估价值＝参照物成交价格×〔评估对象成,,新率÷参照物成新率〕,,其中：,,成新率=资产的尚可使用年限÷〔资产的已使,,用年限+资产的尚可使用年限〕,54,如果参照物与被评估对象的差异不仅仅表达在某一根本特征上：,上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个根本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：,,交易情况修正系数〔正常交易情况/参照物交易情况〕,,功能价值修正系数〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕,,交易时间修正系数〔评估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数〕,,成新程度修正系数〔评估对象成新率/参照物成新率〕,55,直接法中使用频率较高的几种方

32、法：,1.市场售价类比法*,,市场售价类比法是以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过比照分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：,,资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差异值十……十交易情况差异额,,资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数,56,例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。,,(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。,,(3)评估过程：,,①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进

33、行评估。,,②收集有关的评估资料,,A.收集待估土地资料〔略〕。,,B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。,57,,,交易实例,A,,交易实例,B,,交易实例,C,,交易实例,D,,评估对象,,坐 落,,略,,略,,略,,略,,略,,所处地区,,临近,,类似,,类似,,类似,,一般市区,,用地性质,,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,土地类型,,空地,,空地,,空地,,空地,,空地,,交易日期,,2007.4.2,,2007.3.3,,2006.10.4,,2006.12.5,,2007.10.3,,单位价格,,870元/,M2,,820元/,M2,,855元

34、/,M2,,840元/,M2,,,,地块面积,,225,M2,,380,M2,,320,M2,,450,M2,,600,M2,,地块形状,,长方形,,长方形,,长方形,,略正方形,,长方形,,地势,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地质,,普通,,普通,,普通,,普通,,普通,,基础设施,,较好,,完备,,较好,,很好,,很好,,交通状况,,很好,,较好,,较好,,较好,,很好,,正面路宽,,8,m,,6,m,,8,m,,8,m,,8,m,,容积率,,6,,5,,6,,6,,6,,剩余使用年限,,35年,,30年,,35年,,30年,,30年,,58,③进行交易情况修正。经分析，交易实

35、例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。那么各交易实例的交易情况修正率为：,,交易实例A：0%； 交易实例B：2%；,,交易实例C：3%； 交易实例D:0%。,,④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，那么各参照物交易实例的交易日期修正率为：,,交易实例A：6%； 交易实例B：7%；,,交易实例C：12%；交易实例D：10%。,⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。,,交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值

36、为100，那么根据表各种区域因素的比照分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。,60,区域因素比较表,,类似地区,,区域因素,,B,,,,C,,D,,自然条件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,社会环境,,（稍差）,7,,（相同）,10,,（相同）,10,,街道条件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,交通便捷度,,（稍差）,8,,（稍好）,12,,（相同）,10,,离交通车站点距离,,（稍远）,7,,（稍近）,12,,（相同）,10,,离市中心距离,,（相同）,10,,(,稍近,)12,

37、,（相同）,10,,基础设施状况,,（稍差,）,8,（相同）,12,,（稍好）,12,,公共设施完备状况,,（相同）,10,,（稍好）,12,,（相同）,10,,水、大气、嗓音污染状况,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,周围环境及景观,,（相同）,8,,（相同）,10,,（稍差）,8,,,,,,综合打分,,88,,108,,100,,61,,⑥进行个别因素修正。,,A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。,,B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使

38、用年限因素的调整，其调整系数测算如下〔假定折现率为8%〕：,,年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35]＝0.9659,62,⑦计算待估土地的初步价格。,,交易实例,A,修正后的单价为：,,交易实例,B,修正后的单价为：,交易实例,C,修正后的单价为：,交易实例,D,修正后的单价为：,63,,⑧采用简单算术平均法求取评估结果。,,土地评估单价＝(909+1038+901+942) ÷4,,=948〔元/平方米〕,,土地评估总价＝600×948=568800〔元〕,64,2.,价值比率法,价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形

39、成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。,65,(1)本钱市价法,,本钱市价法是以评估对象的现行合理本钱为根底，利用参照物的本钱市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：,,资产评估价值=评估对象现行合理本钱×〔参照,,物成交价格÷参照物现行合理本钱〕,,例6. 评估基准日某市商品住宅的本钱市价率为150％，被评估全新住宅的现行合理本钱为20万元，那么其价值为30万元。,,资产评估价值=20×150％=30〔万元〕,66,(2)市盈率乘〔倍〕数法,,适用于整体企业的评估。,,市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数〔倍数〕，

40、以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达：,,资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率,,例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，那么：,,该企业的评估价值＝1000×20＝20000〔万元〕,67,〔二〕 间接比较法,该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准〔标准可以是综合标准，也可以是分项标准〕作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其比照打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值〔系数〕求得评估对象价值的一类评估方法。,,公式：被评估对

41、象价值=参照物交易价格×评估对象的分值÷参照物的分值,,适用范围：,,参照物和评估对象在大的方面根本相同或类似。,68,,,优点：,,〔1〕能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；,,〔2〕评估结果易于被各方面理解和接受。,五、市场途径的优缺点,69,,缺点：,,〔1〕需要有公开活泼的市场作为根底，有时因缺少可比照数据难以应用；,,〔2〕不适用于专用机器设备和大局部的无形资产等。,70,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。,,评估人员收集的信息：,,〔1〕从市场上收集到一个该类设备近期交易的

42、案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。,,〔2〕将待估设备与收集的参照设备进行比照并寻找差异。,,〔3〕发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也根本相同。,,问：可否采用市场法进行评估，如果可以，那么评估值应该是多少？,71,案例,1,分析,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。,,,,评估值=160×150/210=114.29(万元),72,案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为

43、58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。,,在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产根本相同。,73,案例,2,分析,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。,,经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，那么：,,,资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元),

44、74,案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度根本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,75,案例,3,分析,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。,,经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，那么待估资产的评估值为：,,,资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64〔万元〕,76,案例,4,：,待估资产为某机器设备，其生产时

45、间为,1990,年，评估基准日为,2003,年,1,月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为,2002,年,12,月，交易价格为,124000,元，该机器设备的生产时间为,1995,年。,,经调查了解，待估资产已使用年限为,7.5,年，待估设备的尚可使用年限为,13,年。参照资产已使用年限为,8,年，尚可使用年限为,15,年。,77,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要表达在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。,,经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年

46、限为13年，那么待估资产的成新率为：,,,待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /〔待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限〕×100% =13÷(7.5+13) =63%,案例,4,分析,78,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，那么参照资产的成新率,,参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%,,,那么待估资产的评估值可通过下式计算：,,资产评估值=参照物成交价格×〔评估对象成新率/参照物成新率〕,,,该待估设备的评估值为：,,评估值=124000×(63%÷65%)=120214.62(元),79,收益法,一、收益法的根本含义,,收益法又称收益现值法，是

47、指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。,80,,,,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,二、根本原理,81,,,三、理论依据,效用价值论,：,收益决定资产的价值,:,,收益越高，资产的价值越大。,,,资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,82,四、根本前提,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；,,资产拥有者获得预期收益所

48、承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；,,被评估资产预期获利年限可以预测。,83,五、根本程序和根本参数,根本程序,,1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；,,2.分析测算被评估对象未来预期收益；,,3.确定折现率或资本化率；,,4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；,,5.分析确定评估结果。,,根本参数：收益额，折现率，收益期限。,84,六、具体评估方法,按评估对象未来预期收益,有无限期,：,,有限期使用,,永续使用,,,等额年金,非等额年金,85,例,1:,某企业尚能继续经营，现评估其3年经营收益的折现额。

49、经预测得出3年内各年预期收益的数据,,,,收益额（万元）,,折现率,,折现系数,,收益折现值（万元）,,第一年,,300,,6％,,0.9434,,283,,第二年,,400,,6％,,0.8900,,356,,第三年,,200,,6％,,0.8369,,168,,由此可以确定其折现额为：,,资产评估价值＝283＋356＋168＝807〔万元〕,86,例2.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的折现率和本金化率为10％。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,,1.永续经营条

50、件下,,P＝12/〔1+10％〕1+ 15/〔1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 +14／[10％×(1+10％)5]＝136.17〔万元〕,,2.经营50年条件下,,P=2/(1+10％)1+ 15/(1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 + 14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98 〔万元〕,87,本钱法,一、本钱法的根本含义,,本钱法，是指首先估测被评估资产的重置本钱，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置本钱中予以扣而得

51、到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,,,资产评估价值=资产的重置本钱-资产实体性贬值,,-资产功能性贬值-资产经济性贬值,88,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从本钱取得和本钱构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,根本思路:,,89,理论依据,1. 资产的价值取决于资产的本钱。,,资产的取得本钱越高，相应的资产,,的价值越大。,,2.资产的价值是一个变量。,,资产的价值随资产本身的运动和其他,,因素的变化而相应变化。,90,二、根本前提,,被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。,,有可用的历史

52、资料。,,形成资产价值的消耗是必须的。(消耗越大，资产价值越高),91,三、根本方法,资产评估值,＝,被评估,,资产重,,置本钱,被评估,,资产重,,置成本,—,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值,＝,×,成新率,或,92,搜集历史资料，确定本钱构成,四、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置本钱,93,五、本钱法的根本要素,重置本钱：资产的现行再取得本钱。包括复原重置本钱和更新重置本钱。,,实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。,,功能性贬值：技术进步引起的资产

53、功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资本钱、超额运营本钱。,,经济性贬值：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,94,六、各个参数的评估方法,〔一〕重置本钱的估算方法,,1.重置核算法,,2.价格指数法,,3.功能价值类比法,,4.统计分析法,,〔二〕实体性贬值的测算方法,,1.观察法〔成新率法〕,,2.使用年限法,,3.修复费用法,,〔三〕功能性贬值的测算方法,,〔四〕经济性贬值的估算,95,〔一〕重置本钱的估算方法,,1.重置核算法〔细节分析法、核算法〕,,〔1〕购置型——是以购置资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置本钱具体是由资产的现行购置价格、运杂费

54、、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置本钱。,,〔2〕自建型——是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金本钱和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置本钱。,96,,是利用本钱核算的根本原理，将重新取得资产所需的费用工程逐项进行计算并累加来估算重置本钱的一种方法。,根本原理：,97,,计算公式,重置本钱＝直接本钱＋间接本钱,建造本钱构成：,,材料本钱,,人工本钱,,制造费用,,资金本钱,,合理利润,取得本钱构成：,,购置价格,,安装调试费,,运杂费,,人工费,间接本钱构成：,,取得和建造资产的管理费用、设计制

55、图等费用,98,例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装本钱800元，其中原材料300元，人工本钱500元。根据统计分析，计算求得安装本钱中的间接本钱为每人工本钱0.8元，该机器设备重置本钱为：,,直接本钱＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕,,间接本钱〔安装本钱〕= 500元×0.8=400元,,重置本钱合计=直接本钱+间接本钱=52200元。,99,例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用本钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装本钱为20000元，其中原材料6000元、人工本钱13

56、000元、其他费用1000元，安装期限较短。,,评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置本钱应包括买价〔含增值税〕、运杂费、安装本钱、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：,,重置本钱=购置价格+运费+安装本钱,,=180000+5000+20000=205000〔元〕,100,是在资产历史本钱的根底上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置本钱。,2.,价格指数法,根本原理,资产重置本钱＝资产账面原值×价格指数,计算公式,分类,,物价,,指数,个别,,物价,,指数,综合,,物价,,指数,101,物价变动指数,定基指数,环比

57、指数,评估基准日物价指数,,资产购建时物价指数,＝,＝,〔1＋a1〕×〔1＋a2〕×,,〔1＋a3〕……〔1＋an〕,〔其中an表示第n年环比价格指数〕,102,例3：某待估资产购建于1994年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，那么：,,待估资产重置本钱,,＝50,000×(160％／95％)×100％,,≈84,211〔元〕,103,例4：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2021年又进行一次改造，改造费用为2万元。假设定基价格指数2004年为1.05，2006年为1

58、.28，2021年为1.35，2021年为1.60。,,要求：计算该机床2021年的重置本钱 .,,104,重置本钱计算表,时间,,投资,,费用,,(万元),物价,,指数,,（%）,物价变,,动指数,,（%）,重置,,成本,,（万元）,2004,16,1.05,1.60/1.05=1.52,16×1.52,,=24.32,2006,4,1.28,1.60/1.28=1.25,4×1.25=5,2008,2,1.35,1.60/1.35=1.19,2×1.19,,=2.38,2009,,,1.60,1.60/1.60=1,,合计,,,,,,,31.7,,105,3.功能价值类比法,,〔1〕生产能

59、力比例法,,被评估资产重置本钱,,＝ 参照物重置本钱× 被评估资产年产量/参照物年产量,,〔2〕规模经济效益指数法,,被评估资产重置本钱,,＝ 参照物重置本钱× (被评估资产的产量/参照物的产量〕X,106,,参照物,,功能价值,被评资产,,重置本钱,〔单位生产能力〕,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与本钱之间的内在关系，由参照物本钱推算被估资产重置本钱的方法。,功能价值类比法,107,资产重置的目的在于重置其功能，,,功能相同，购建本钱也应相同 。,理论假设,108,,例5：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产

60、年产量为4000件，由此可以确定其重置本钱：,,被评估资产重置本钱＝50000×4000／5000,,＝40000〔元〕,,假设该类资产的功能价值指数为0.7，那么可以确定其重置本钱：,,被评估资产重置本钱,,＝50000×〔4000／5000 〕 0.7 ＝42769,109,4.,统计分析法,是对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，确定某类资产重置本钱的方法。它根据统计学原理，选择代表性资产，运用前述方法比较精确地估算出其重置本钱，然后推算出全部资产的重置本钱。,,〔1〕核实数量，适当分类；,,〔2〕抽典型资产估算重置本钱；,,〔3〕计算分类资产调整系数；,,〔4〕计算被估资产重置本

61、钱。,110,例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置本钱之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史本钱之和为20万元，该类通用设备账面历史本钱之和为500万元。那么：,,K=30÷20=1.5,,该类通用设备重置本钱= 500×1.5,,= 750〔万元〕,111,〔二〕资产的实体贬值的估算方法,,1.观察法〔成新率法〕资产实体性贬值＝重置本钱×实体性贬值率,,2.使用年限法,,资产实体性贬值＝〔重置本钱-预计残值〕 ×实际已使用年限/总使用年限,,其中：,,实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率,,资产利用率 =截止评估日资产累计实际利用时间

62、÷,,截止评估日资产累计法定利用时间,,总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限,,3.修复费用法：恢复资产功能所支出的费用金额。,112,〔三〕资产的功能性贬值的估算方法,1.由超额运营本钱造成的功能性贬值的测算方法：,,〔1〕计算年超额运营本钱;,,年超额运营本钱=被评估资产年运营本钱-参照物年运营本钱,,〔2〕计算年净超额运营本钱;,,年净超额运营本钱＝年超额运营本钱×〔1-T〕,,〔3〕估计被评估资产的剩余寿命〔n);,,〔4〕将年净超额运营本钱在剩余寿命期内折现并求和。,,资产功能性贬值额=Σ(年净超额运营本钱×折现系数),,该折现值之和就是被评估资产的由超额运营本钱造成的功能性贬值

63、。,,2.由超额投资本钱造成的功能性贬值的测算方法：,,功能性贬值额= 复原重置本钱- 更新重置本钱,113,〔四〕资产的经济性贬值的估算,(1)间接计算法,,经济性贬值率=[1-(预计被利用生产能力/原设计生产能力) x ]×100％,,式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。,,(2)直接计算法,,经济性贬值额=年收益损失额×(1-T) ×(P／A，r,n〕,,式中，〔P／A，r，n〕为年金现值系数。,114,例7：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，且其功能价

64、值指数为0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：,,经济性贬值率=[1-(14000÷20000)0.6] ×100%=[1-0.81] ×100%=19%,,又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。那么该资产的经济性贬值额大约为：,,经济性贬值额=(6000 ×100) ×(1-25%) ×(P/A,10%,3),,= 450000 ×2.4869,,= 1119105〔元〕,115,第四节 评估方法的选择,一、评估方法之间的关系,,〔一〕资产评估方法之间

65、的联系,,在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，多种方法所得出的结果应该趋同。,,多种评估方法出现差异，可能的原因：,,1.某些方法的应用前提不具备；,,2.分析过程有缺陷；,,3.结构分析有问题；,,4.某些支撑评估结果的信息依据出现失真；,,5.评估师的职业判断有误。,116,〔二〕资产评估方法之间的区别,,各种评估方法从不同角度表现资产的价值，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。,,二、资产评估方法的选择,,1.评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价

66、值类型相适应。,,2.评估方法的选择要受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。,,3.评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济参数的制约。,,4.资产评估人员在选择和运用评估方法时，如条件允许，应考虑三种根本评估方法在具体评估工程中的适用性。,117,本章小结,市场法*,,收益法*,,本钱法*,,各种评估方法的适用范围及其选择,118,第三章　机器设备评估,学习目的:,,掌握本钱法在机器设备评估中的应用,,了解市场法和收益法在机器设备评估中的应用,主 要 内 容,第一节 机器设备评估概述,,第二节 本钱法在机器设备评估中的应用,,第三节 市场法在机器设备评估中的应用,,第四节 收益法在机器设备评估中的应用,120,一、机器设备评估的对象,〔一〕什么是机器设备：,,?资产评估操作标准意见〔试行〕?〔1996〕评估中的机器设备一般上指具备固定资产条件的机器、设备、仪器、工具等。,,?资产评估准那么－机器设备?〔2007〕所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置，以及附属