20141004五矿万境南山商业业态定位报告资料

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1、单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2024/12/14,谨呈：湖南东润房地产开发有限责任公司,五矿万境南山商业业态定位报告,长沙思源经纪前期参谋部,2023-10-04,2024/12/14,PART2,PART3,PART1,商业本体条件分析,商业市场环境分析,商业开发方向分析,PART4,商业产品定位建议,报告提纲,2024/12/14,0,1,商业本体条件分析,项目商业技术经济指标,总建筑面积,32299.67,内街商业,8362.15,集中式商业,17663.44,沿街商业,4774.08,商业会所,1500,会所,沿街底商,集中式商业,内街商业,工程认

2、知：不考虑自持，纯销售型商业，估量2023年入市，2023年交铺,本体条件指标分析,指标及目标认知,商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持,本体条件,商业格局分析,红星商圈,中信新城商业辐射区,本案,本案商业,辐射区,周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商业区，工程东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。,红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。,中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等工程商业为主，规模较大，区域性强。,竞争空间,周

3、边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业进展成熟，本案应躲避与之直,接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域,依据人均1.2商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载力气,小区名称,户数,鄱阳小区,850,颐和佳园,1896,鄱馨苑住宅小区,650,嘉华城,1500,山水嘉园,1412,弘欣公寓,2700,长沙理工大学职工小区,2300,本案,约,3024,按入住率,60%,计算，本案周边,1.5,公里范围内辐射人口约为,2.04,万人,本体条件,人口分析,长沙理工大学职工小区,嘉华城,三一佳园,山水嘉园,颐和佳园,长城水郡,七里香榭,鄱

4、阳小区,鄱馨苑住宅小区,弘欣公寓,1.5KM,人口支撑与指标对应,本案原规划商业规模过大，超过周边对应消费人口支撑数,2024/12/14,基本要素,市级中心商业区,新城商业中心,区域性商业区,居住区级,商业中心,社区型商业,规模,12-30,万,以上,6-12,万,以上,6-10,万,以上,0.9-3.6,万,1800-25000,区位,城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区,城市规划的新城中心商业区,居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边,大型住宅小区，人流集中交通便利,社区主要交通节点,一般特征,半径,10-20km,时间距离,15-30,分钟,人口,50-100,万人,停车场,

5、2000-5000,辆,集中型或街区,综合百货类为主,规模零售类业态,（大型百货、家电,/,数码,/,家居等专业市场及各类小商家）,集中型商业和街区,外街,+,内街形式,社区服务店为主,杂货类业态,（超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等）,客流量,日人流量,50,万以上,日人流量,25,万以上,日人流量,10,万以上,日人流量,5,万以上,居住人口,5000,以上,核心客户群,内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者,车行,30,分钟内居民,区域,15,分钟车程内居民，以及外来消费者,步行,15,分钟内居民,主要面向社区内部居民，同时辐射周边居民,现实案例,厦门,SM,商业

6、广场,12.6,万,广州天河城,16,万,英国,BLUE WATER 16,万,深圳万象城,18.8,万,深圳,Coco Park 8.5,万,深圳海岸城,16,万,深圳保利文化广场,14.5,万,深圳中信城市广场,6.75,万,花园城中心,9,万,深圳万科城,3,万,/54,万,金地梅龙镇,(1.2,万,/42,万,),春华四季园,(0.8,万,/43,万,),潜龙华城（,1.6,万,/19,万）,阳光棕榈园,(0.49,万,/37.1,万,),本体条件,商业模式适配性分析,模式适配性,遵照前文分析，本案应适当压缩原规划商业建面，进展居住邻里型社区,商业,本体条件进入性近端分析,本案,绕城高

7、速,黄谷路,新韶山路,近端分析,现阶段仅新韶山路可直达本案商业，北邻绕城高速；,公交：,702,区间线、,806,路、,20,路。,现阶段周边仅新韶山路可直达本案，公共交通匮乏，便利性较差,近端分析,本案,新谷路,花卉路,远端分析,本案北面花卉路估量2023将开通，届时将连通现有的新谷路和黄谷路，增加了本案商业的进入性和可达性，对于工程商业的开发存在确定的利好,本体条件进入性远端分析,工程北面花卉路规划明年开通，对于本案商业开发存在确定的利好,远端分析,本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载力气，应适当考虑减小商业规模，进展社区邻里型商业；,将商业辐射区圈定为工程东面区域，避开与周

8、边大型商圈直接竞争。,商业本体条件小结：,2024/12/14,0,2,商业市场环境分布,长沙理工大学职工小区,嘉华城,三一佳园,山水嘉园,颐和佳园,1,2,3,4,5,6,长城水郡,七里香榭,周边商业调查范围,先锋小区,本案周边小区较多，但现阶段商业气氛较差，无集中式商业，均为住宅沿街底商，业态凌乱，档次较低，多以满足周边居民日常生活的零售、餐饮类业态为主。本次调查范围为工程1.5公里范围内的临街商铺，具体如下：,、长沙理工大学职工小区汇金路底商沿线；,、山水嘉园新谷路底商沿线；,、先锋小区新谷路、果子园路沿线；,、中意一路长城水郡对面；,、三一佳园万芙南路沿线；,、颐和佳园金海路沿线。,商

9、业市场分布,调查范围,细分市场概况,|,周边底商,商业业态主要以日用零售、餐饮、家居建材为主，商业档次较低。三层商业，一层大局部入驻，二三层空置率五成左右，目前有网吧、宾馆、KTV营业。,店铺数量：约50家左右,营业面积：约4000平米,租金范围：50-60元/月,主力面积区间：60-120平米,标准铺参数：面宽4.5米，进深9.5米，层高6米,合同年限：一般签3年,靠近长沙理工大学东门，目前人流量较小，店铺开业率一般，以局部业主、农民工、,局部学生以及学校外来人员消费为主，商业业态主要以日用零售、餐饮、建材为主。,商业市场分布,周边商业调查,理工大学职工小,区沿街商业调查,细分市场概况,|,

10、周边底商,距友阿奥特莱斯约800米左右，将来区域将进驻湘雅五医院，目前人流量小，店铺开,业率不高，商业业态主要以日用零售、餐饮、效劳为主。整体空置率在六成左右。,湘雅五医院,商业业态主要以日用零售、餐饮、生活配套类服务为主，商业档次较低。,店铺数量：,约,20,0家左右,营业面积：,约,100,00平米,租金范围：,55,-,7,0元/月,主力面积区间：,4,0-,6,0平米,标准铺参数：,面宽,4.5,米，进深,9,米，层高,4.8,米,合同年限：,一般签,2-,3年,山水嘉园、先锋小,区沿街商业调查,商业市场分布,周边商业调查,细分市场概况,|,周边底商,该区域的商业气氛较好，车流量、人流

11、量较大，中意路沿线商业档次相对较高，以中,档餐饮和休闲消遣为主，而万芙路沿线商业业态主要以日用零售、低档餐饮、汽车机,械效劳为主。整体空置率在5%左右。租金集中在100-130元/月,商业市场分布,周边商业调查,商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主，商业档次一般。,店铺数量：,约,30,0家左右,营业面积：,约,200,00平米,租金范围：,100,-,13,0元/月,主力面积区间：,30,-,40,0平米,标准铺参数：,面宽,4.2,米，进深,8.5,米，层高,4.5,米,合,同年限：,一般签,2-,3年,三一佳园周边,商业调查,该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家

12、集中在东面金,海路沿线，以零售、生活效劳以及餐饮类业态为主，租金集中在30-40元/月。,金海路,该地段人流量较少，目前小区沿街底商空置率较高，约为,70%,左右，现已营业商铺业态主要为便利超市、餐饮、生活服务等。,商铺数量：,约,50,个,商业体量：,约,3500,租金范围：,30-40,元/月,主力面积区间：,45,-1,10,商业市场分布,周边商业调查,颐和佳园沿街商,业调查,商业市场分布,周边商业调研汇总,项目名称,租金（元,/,/,月）,面宽,/,进深,（米）,层高（米）,层数,销售模式,售价（元,/,）,投资回报年限,空置率,长沙理工大学职工小区,1F,：,50-60,2F,：,2

13、5,3F,：,20,4.5,*,9.5,6,3,一拖二,9000-11000,15（按1F测算）,1F,：,5%,2F,、,3F,：,50%,山水嘉园,55-65,4.5*9,4.8,1,单层,15000,1923,60%,先锋小区,1F,：,60-70,2F,：,20-30,4.5*9,4.8,2,只租不售,60%,中意一路沿线,（绕城高速入口旁）,100-130,10*20,4.5,3,8000-12000,510,5%,三一佳园,100-120,4.2*8.5,4.5,1,8000-12000,810,5%,颐和佳园,30-40,5.5*12,4.8,1,单层,13000,2736,70

14、%,租金范围主要集中在：50-70元/月；,售价范围主要集中在：8000-12023元/；,主要包含业态：餐饮、效劳、超市、零售等。,依据投资回报周期的计算公式可推算出,周边商业投资回报周期：8-19年,1、周边业态主要以餐饮、生活配套效劳、超市类为主，整体档次较低；,2、比照国际通用商业回报周期12年，本案周边局部商业的投资回报率较高，市场认可度高,3、但周边商业缺乏统一的运营治理、形象品牌包装及整体性的业态规划，导致空置率较高。,周边商业市场小结：,2024/12/14,03,商业开发方向争论,2024/12/14,目标及核心问题理解,对于工程核心目标的思考：现实与希望目标的比照推导工程核

15、心问题,R,我们想要什么？,基于目标理解,目标：,商业物业整体售价高于周边市场平均价。,2023年实现商业物业100%的销售率。,S,我们有什么？,工程现状分析,周边商业缺乏统一的业态规划，形象差，档次低。,本案涵盖别墅、洋房、高层，整体定位偏高端。,本案商业体量过大，除满足工程自身需求外，必需辐射周边社区。,核心问题,1,：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？,核心问题,2,：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？,核心问题,3,：如何有效果控制商业体量，尽早实现,100%,的销售率,?,Q核心问题是什么？,2024/12/14,商业开发方向初步推断,核

16、心问题,1,：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？,核心问题,2,：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？,核心问题,3,：如何有效果控制商业体量，尽早实现,100%,的销售率,?,应对,途径,通过进展会所及商业街区精品商业，效劳本案别墅及洋房及周边市场高端客群,通过进展集中式邻里商业，效劳本案高层及周边社区消费人群,基于人口消费支撑条件，适当把握工程商业体量,应对,途径,应对,途径,通过打造精品商业及邻里社区商业作为本案开发方向，同时建议把握商业体量,2024/12/14,地块价值分析,花卉路未开通,工程商业分布区,本案,人流车流,车流,人流车流,通达性：目前到达工程只有汇金路和黄谷路，通达性较差。,昭示性：集中型商业位于汇金路和黄谷路的穿插口，昭示性强。,集中型商业,A,B,C,D,辐射性：商业辐射力气我们认为：ABDC,2024/12/14,开发方向,考虑到集中商业主要为工程高层类以及周边业主效劳，为突出其市场竞争力，其主力店宜打造竞争力气较强的商业业态-超市卖场,细目,配置要求,细目,配置要求,需求面积,250020000,不等,供气,通常