冬季物业工作难点及应对措施

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1、一、冬季供水管线爆裂问题 由于冬季室内外温差大、室外持续低温，一些管线爆裂的事故经常发生在冬季，冬季管线爆裂不仅维修困难，而且由于气温低，维修现场的后续维护和冰渣清除工作难度大。 所以冬季一旦出现管线爆裂，不仅需要及时修理，更意味着后续要有大量的清理维修现场的工作。 为了防止冬季管线爆裂，可从以下几个方面开展工作： 一是做好室外供水管线的保温工作。一种常见的方法是室外供水管线要覆盖保温层，另一种常见的方法是将供水管线和供热管线并行设计，并用一道保温层进行共同覆盖，这种双管并行的方式要求在小区管线改造和小区建设时预先进行，能有效防止在严寒季节供水管线因低温爆裂。 二是设备老化比较严重的

2、小区，在夏季要做好小区设施和管线的全面普查和巡检工作。要根据小区建设和改造时的施工图进行管线的故障排查，做到未雨绸缪，将可能出现的安全隐患问题提前消灭在萌芽状态。 三是在日常工作中要经常检查单元门的关闭情况。对于关闭不严或有故障的单元门要及时修理，防止冬季因单元门闭合不严导致楼梯间温度过低而造成的管线破裂。 二、冬季下水管道冻堵问题 冬季下水管道尤其是污水管道很容易因为气温低发生冻堵现象，后果就是居民家中下水不畅、室外管道排污不畅，污水溢出井盖，不仅影响环境，而且影响居民生活。尤其是传统节假日期间，居民家中用水量骤升，加上室外气温低，更容易发生下水管线及管线入口——下水井盖冻堵现象，

3、给物业管理工作带来难题。 为了防止此类问题的发生，可采取三大举措： 一是为下水井盖“盖棉被”。这种做法不是直接在下水井盖上盖防护层，那样不仅不美观，而且防护效果不稳定。可以采取在下水井盖入口处设置类似过滤茶叶的铁丝网，上面放置保暖棉垫，这样既美观，又安全。 二是在小区单元门公告处或每户居民家门口张贴用水注意事项，防止居民随意丢弃物品入下水道，导致管道堵塞。 三是做好应对措施，万一出现冬季下水道冻堵现象，一定要马上组织专业维修队伍进行处理，并采取文明施工，在施工现场铺设防护布，防止污水二次污染地面，给清洁环卫工作带来麻烦。 三、低温导致伤害事件的防范问题 冬季由于低温，很容易出现

4、居民室外摔倒或冰溜折断伤人事件、或者居民家中户外放置的物品坠落伤人事件。如果是因为物业管理工作不到位导致的人身伤害事件，物业管理部门是要承担相应的责任的。所以，为了避免出现类似情况，物业管理部门要进行“精细化管理”。 一是在单元门外面和单元门里侧铺设防滑垫，防止居民出门或进门时摔倒。 二是小区道板要有防滑功能，如果有的区域因为美观需要，在一些特殊区域铺设了非防滑地砖，一定要做出明显警示。 三是对主干道、宅前路等区域进行及时清雪清冰，防止居民走路时不小心摔倒。 四是要在日常巡查工作中检查住宅楼顶有无积雪部分融化导致的冰碴或冰溜、冰块，发现后应及时消除，防止坠落伤人。 五是提醒业主冬季不

5、要在室外窗台放置可能坠落的物品，并将伤人需要承担责任的后果用告知书的形式对业主广而告之。 四、室外工作人员安全防护问题 冬季物业管理工作不仅任务重，而且任务特殊，还要面临气温低的一大困难，很多抢修任务在春夏季节，4～5个小时可能不算什么难事，如果在冬季，就显得十分艰难，零下10度的室外连续待上一个小时，就会感觉刺骨寒冷。 所以，在冬季，物业除了为小区业主提供完善的服务之外，还需要做好室外工作人员的安全防护问题。 一方面，物业要为室外清扫人员和环卫部门配备保暖衣物、靴子、手套，还要保证室外工作人员日常工作环境的安全性和舒适性。 另一方面，在安排户外抢修工作任务时，要充分考虑员工的年

6、龄和身体状况，合理调度，统筹安排，轮流作业，防止因长时间户外作业导致的人身伤害和事故。 五、园林绿化过冬工作 入冬前，物业公司根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特别是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业公司根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。 为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业公司早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业公司的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保

7、护。 六、空置房防冻措施 1.物业管理服务企业负责看护的空置房屋的防冻。 一些开发商出于对物业服务企业的信任和减少看护房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的房屋（特别是商业网点），交给物业服务企业看护。对于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水管线受冻出现渗漏跑水现象： 防冻措施 ①加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封挡。 不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）户。

8、历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。 ②建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题及时报告并及时解决。 ③建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。 2.开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他原因，没有入住的空置房屋，由开发商负责看护。开发商注重的

9、是空置房屋及设施设备是否丢失，物业服务企业则注意的是这些空置房屋不要给他人的权益带来损害。 所以，物业服务企业在入冬前应该与开发商进行沟通协商，确定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发生应急事件的处理方案。 明确双方处理空置房屋应急事件的负责人和联系办法，建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制度。要确保空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互相联系沟通及时，应急处理实施快捷。 3.业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区，业主空置房屋的现象都普遍存在。这些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识，疏于对空置房屋的适时查看，同时又不愿意将自己相关信息告知小区物业管理服务处或相邻业主，致使发

10、生应急事件时联系不到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋发水（暖气管或上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生，给相邻业主带来了较大损害。 对这样的空置房屋，物业服务企业在入冬前应积极主动找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何对空置房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等采取保温措施，确定突发事件的应急解决方案，互相交换联系办法。同时向业主告知空置房屋一旦发生突发事件，给他人带来损害时，业主应该承担的责任。 如果空置房屋内没有贵重物品，物业服务企业也可以收存业主的房门钥匙（需要专人保管），以备突发事件时使用。 4.楼道保温应引起足够的重视。入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃及时补安。屋面出

11、入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关。 七、冬季防漏措施 冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。 1.屋面渗漏的防治。 冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。 究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏； 二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之

12、一。 冬季屋面渗漏防治的主要方法： ①在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准； ②仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材； ③冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。 2.外墙面落水管渗漏的防治。 大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墻的水落管（特别北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐

13、渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。 防治落水管渗漏主要方法： ①在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近黑天时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管； ②发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。既能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花开时发霉长毛。 八、消防安全检查 针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾隐患的问题，物业公司应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查，消除火灾隐患。 同时，物

14、业公司可以结合检查，进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训，以达到提高职工“消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力的目的。 安全检查范围：安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。 安全检查标准：安全检查标准应附本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求，并且符合消防法规规范。 安全检查过程：在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”和“整改处置方案”，并有“整改复检记录”。 安全检查记录：“安全检查记录”和“整改复检记录”，并有部门主管签字。 完成检查工作：检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”和

15、“整改复检记录”上报公司办公室。 邀请公司领导：物业项目主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任。 九、设施设备检查工作 部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。 冬季安全检查计划需涵盖供暖系统、供水系统、户外水管、户外配电箱（柜）、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。 冬季安全检查计划要求： （1）检查范围、内容、目标明确。 （2）检查标准和相关规定。 （3）有明确完成时限。 （4）明确检查人员。 （5）有不合格问题处置及整改预案（方法）。 （6）有检查

16、工作记录，并有部门主管签字。 （7）检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。 检查工作的实施： （1）检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。 （2）检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。 （3）检查工作最好应有“动员”、“总结”工作程序，并有完整记录。 检查工作汇报：检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。 冬季气温低，气候恶劣，特有的问题比较多。在物业管理工作中，必须根据工作实际采取创新式的方法，采取人性化的管理，在保证物业管理工作顺利高效率完成的同时，既能让业主满意，又能让员工满意。