国有资产交易操作实务交易流程及不动产资产处置的税务优化(徐世湘[资本运营管理]

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1、北京九汇华纳产权经纪有限公司 总经理国务院国资委研究中心特邀讲师北京产权交易所会员俱乐部常务理事北京大学产业并购与股权投资基金课题组专家国有资产交易操作实务交易流程 及不动产资产处置的税务优化产业经济学硕士、MBA、北京大学EMBA参与部分重点项目：主持铁道部京沪高铁项目（60亿元）、国泰君安股权、瑞泰保险公司股权、华润信托、哈电置业股权、奥运资产等数百宗国有资产并购重组和产权交易 协助国资委研究中心设计中央企业非主业宾馆酒店分离重组的“双系列基金双轮驱动模式”，已列入国资委重点课题为多家中央企业、部委企业进行国有企业改制重组培训 徐世湘先生 简历产权方面的经验：1、2007年6月取得产权经纪

2、人资格证书；2、 2008年、2009年、2010年所在公司累计产权交易35多亿元、75多亿元、108亿元，并连续三年获得北京产权交易所颁发的“十佳会员”称号。3、在企业改制、重组、投融资、国有资产交易等方面积累了大量的经验，在医药、金融、地产、矿产、电力能源等行业积累了一批专业的投资者。 徐世湘先生 简历服务范围：（一）各种方案起草（转让、改制、重组、破产、清算、员工安置、债权债务等）和产权交易的有关法律、法规咨询； （三）各类产权交易； （三）投融资顾问、企业兼并收购业务、资本运作，起草投资分析报告；（四）企业主辅分离、企业改制； （五）企业资产重组、破产清算；（五）企业管理层持股、职工持

3、股、股票期权、期股等薪酬设计业务、协助发行企业债、中期票据；（六）技术产权挂牌交易；（七）实物资产处置（移动、不可移动）。 徐世湘先生 简历中央企业非主营业务退出的背景23国有产权交易的流程4不动产处置的税收优化5产权的相关概念1 10、产权有瑕疵的房产、土地资产能否转让？必须进场交易吗？ 资产的属性：收益性、安全性、流动性。中央企业非主营业务退出的背景23国有产权交易的流程4不动产处置的税收优化5产权的概念12006年，国资委发布的中央企业投资监督管理暂行办法实施细则(国资发法规2006133号)第九条规定，中央企业非主业投资占总投资的比重一般应控制在10%以下，投资中自有资金比重一般应超过

4、30%。这是国资委针对央企投资行为制订具体管理办法，目的是为了“抑制一些央企盲目扩张、盲目多元化的重要措施”。2009年12月31日，国资委发布了新修订的中央企业负责人经营业绩考核暂行办法，宣布从2010年起国务院国资委对中央企业进行经济增加值（Economy added value，简称EVA）考核。在中央企业年度经营业绩考核指标中，利润总额指标不变，但EVA指标将取代净资产收益率指标，并占到40%的考核权重。原国资委主任李荣融表示，考核的目的是“引导央企突出主业、做强主业”。 “老老实实干好本行、干实业，不要东张西望”原国资委主任李荣融敦促央企坚决退出非主业 国资委副主任黄淑和撰文指出，中

5、央企业要“以壮士断腕的勇气和决心，加快清理非主业和低效资产，力争取得结构调整、产业升级的新突破”。要围绕做强主业和实现主业收益最大化，要抓三个环节：一是，推动资金、技术、人才等各类资源向主业集中；二是，严控投资方向，专注优势产业和优势产品的发展；三是，坚持有进有退、有所为有所不为，加快清理非主业和低效资产。 国资委主任王勇在2011年3月在中央企业产权管理工作会议上的讲话提出：“十二五”时期中央企业改革发展的核心目标是，做强做优中央企业、培育具有国际竞争力的世界一流企业，要通过实施“五大战略”，加强“三大保障”，达到“四强四优”，推动实现这一目标。中央企业各方面的工作都要围绕这一核心目标展开。

6、 国务院国资委副主任邵宁在日前举行的中央企业内部资源整合经验交流与培训会上表示，中央企业要进一步加大资源整合工作力度，推进业务结构调整与优化，尤其要从战略高度积极主动剥离重组非主业、非优势业务。 邵宁指出，中央企业要进一步推进内部资源整合，一是要围绕提升核心竞争力，推进业务结构调整与优化，尤其要从战略高度积极主动剥离重组非主业、非优势业务。二是要持续深入开展资源整合，发挥内部协同效应。三是要切实加强集团公司总部建设，增强管控能力。四是要稳步开展国际化经营，锻炼和提升全球资源配置和整合能力。 随着国有企业改革的进一步深化，企业产权结构将日趋多元化，各类投资主体之间产权流转和融合会大量增加，在企业

7、产权转让、上市公司资本运作等重大产权管理事项中，涉及的不同利益主体会越来越复杂，产权管理面临着更多的约束和风险，工作压力也会加大。 两部委规范央企对外投资 杜绝恶性竞争 新华网北京8月23日电 商务部、国资委23日签署协作备忘录，双方商定在“十二五”期间建立更为紧密长效的协作机制，进一步推进并规范中央企业对外投资合作，加速中央企业“走出去”步伐。 协作备忘录提出，要指导企业有序开展对外投资合作，制订和完善对外投资合作战略规划，减少“走出去”的盲目性，避免短期行为和过度竞争；建立健全对外投资合作管理和境外国有资产、投资和产权管理、社会责任等制度体系，规范企业境外经营行为等。在国资委的部署和安排下

8、，从2010 年1月25日起，宾馆酒店分离重组工作正式启动，并预计于3-5年内完成。关于开展中央企业非主业宾馆酒店分立重组工作有关问题的通知（国资发改革20106号）规定：“中央企业及其子企业投资兴办的各类非主业宾馆酒店原则上均纳入分离重组范围。个别因工作需要不纳入分离重组范围的，须经国资委批准；其中拟保留对外经营的，盈利能力应该达到行业平均水平以上。”据统计，央企旗下的宾馆企业不下2000家，资产高达上千亿元，几乎每家央企旗下均有宾馆酒店业务。1、关于开展中央企业非主业宾馆酒店分立重组工作有关问题的通知（国资发改革20106号）规定：“原则上将纳入分离范围的非主业宾馆酒店从所属的中央企业打包

9、整体接收。”“中央非主业宾馆酒店分立重组原则上在中央企业之间进行。凡符合关于印发的通知（国资发产权2005239号）规定条件的非主业宾馆酒店，采用国有产权（股权）无偿划转方式实施分离重组；不符合无偿划转条件的，可通过协议方式在中央企业之间实施转让；需要通过市场方式转让的，须经国资委批准。”1、产权不清晰,土地和房产证经常不统一；2、土地变性难度大，补交土地出让金的资金难以解决；3、一方面无偿划拨或低价转让给其他央企意愿较低，另一方面主业酒店央企选择性接收，造成进展缓慢；4、单一央企的的酒店难以形成品牌，经营水平有限，管理成本较高，大部分宾馆酒店盈利水平低，长期亏损，转让价格不好确定；5、少量优

10、质物业资产方想保留，还有部分上级单位领导想作为“自留地”； 6、人员结构复杂，安置成本高；7、其他社会意向买家信息不对称，交易时间长，手续烦琐；8、转让所涉及的高昂的交易税务负担也让资产方望洋兴叹。 国资委研究中心李保民主任认为，重组过程中遇到的问题包括：在宾馆服务业改制重组的过程中，人员下岗、离岗或者培训再就业，企业要支付社会保障费用、安置费、补偿金等；改组中为数不少的富余人员的去向和安置等问题。 解决办法：将主要通过盘活存量资产，出售非主业的宾馆服务业来解决资金不足问题。用存量资产盘活所得的资金来安置职工、配置新的就业岗位，通过服务业的升级换代，扩大服务领域，衍生服务链条，解决央企重组中的

11、人员问题。重组过程中还将吸引社会资本投入，逐渐形成股权多元化，这对解决机制不活的问题奠定了重要的财产制度基础。针对以上各种困难，是否其他创新方式？-中联不动产双轮驱动基金，是处置大量酒店资产的创新模式之一2010年3月18日，国务院国资委在新闻发布会上表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 近期，“监管机构日前向商业银行下发一份房地产央企红名单，内含16家房地产央企。银行只能向这16家房地产央企提供新增开发贷款，对16家以外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款

12、。” 2010年12月9日新闻报道，针对近期媒体对非房地产主业央企“退房”进度缓慢的质疑，国务院国资委相关负责人昨天回应称，这78家央企已按国资委要求提交了退出方案，目前正在有序退出之中。 2011年3月，国资委将会允许鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团从事房地产业务，从而允许从事地产业务的央企也将由此前的16家扩编至21家。据悉，这5家央企之所以能够获批从事地产业务，是由于其在地产领域已有相当规模和相应业绩鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大，中航工业则是以开发自有土地为主，神华和中煤以开发工矿区土地为主，新兴集团原本就是建筑企业。国资委几年前就有明文要求央

13、企“主业原则不超过四个，企业链条最多不超过五级”。据报道，国资委近期已经把削减央企五级及其以下子公司的计划提到了议事日程上来。国资委削减五级子公司的目的是要减少层级，加强对那些活跃在一线进行实际商业运作的子公司的监管。国资委正在极力打造“国资委集团公司子公司”的国资监管体系。这一架构的内在逻辑是：集团公司有着非常特殊的“承上启下”的关键作用，国资委通过履行在集团公司中的出资人代表身份，达到对央企的监管；而集团公司则通过对旗下子公司行使出资人代表的资格，达到对旗下子公司的监管作用，从而完成国资委对整个国企监管的完整性。国资委主任王勇在2011年1月7日召开的全国国有资产监督管理工作会议上表示，2

14、011年要继续推动和支持符合条件的大型国企整体上市。中央企业非主营业务退出的背景23国有产权交易的流程4不动产处置的税收优化5产权的概念11、无偿划转 国资2、场外协议转让3、进场交易“坚持应进必进，扩大能进则进”。除经审批可以协议转让或无偿划转外，国有权益性资产转让、金融企业国有资产转让、国有矿业权转让必须在产权交易所挂牌交易。对于未明确规定必须进场交易的国有实物资产转让、债权转让、主辅分离中的产权转让、增资扩股，也要积极鼓励通过产权交易市场，以市场化的方式来完成。应当符合国家产业政策以及国有经济布局和结构调整的总体规划；内部资产重组中采取协议方式转让的，转让方和受让方应为所出资企业或其全资

15、、绝对控股企业；中央企业由国务院国资委批准，地方企业由省级国资监管机构批准，本企业内部重组且符合306号文规定的境内企业协议转让由中央企业批准并抄报国资委；资产评估报告由批准机构核准或备案，转让价格不得低于资产评估结果。国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的一人有限责任公司及其再投资设立的一人有限责任公司，可以作为划入方(划出方)。国有独资企业产权拟无偿划转国有独资公司或国有一人公司持有的，企业应当依法改制为公司。被划转企业国有产权权属清晰，不存在限制或者妨碍产权转移的情形。中华人民共和国企业国有资产法 （中华人民共和国主席令 第五号）第54条规定，“除按照国家规定可以直接协议转让

16、的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。”企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部令第3号）第四条规定，“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。”金融企业国有资产转让管理办法 （财政部令第54号）第5条规定，“金融企业国有资产转让包括非上市企业国有产权转让和上市公司国有股份转让。金融企业国有资产转让以通过产权交易机构、证券交易系统交易为主要方式。符合本办法规定条件的，可以采取直接协议方式转让金融企业国有资产。”国土资源部关于建立健全矿业权有形市场的通知（国土资发2010145号）第三条规定，“委托交易机构寻找受让方

17、和自行寻找受让方的矿业权转让一律在交易机构中进行公开交易，转让人和受让人在交易机构的鉴证下进场签订转让合同。”l根据关于做好贯彻落实企业国有产权转让管理暂行办法有关工作的通知（国资发产权2004195号）第三条规定，“我委将在对全国产权交易机构调查摸底的基础上，按照一定的程序选择确定从事中央企业国有产权转让活动的产权交易机构。在此之前，暂将上海联合产权交易所、天津产权交易中心和北京产权交易所作为试点，负责发布中央企业的国有产权转让信息，并由其或其所在的区域性产权市场组织相关产权交易活动。”l目前，国务院国资委已经按照一定的程序选择并确定北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心和重庆

18、联合产权交易所四家交易机构作为从事中央企业国有产权交易业务的试点机构。 2009年，国资委在排查央企海外资产近一年之后，国资委首部针对超越万亿的央企海外资产监管办法“境外企业国有产权管理的指导意见”即将出炉。 2009年4月初，国资委召集中国中铁(5.88,-0.02,-0.34%)、中铝公司等12家中央企业进行座谈。而这12家央企均在海外资产拥有庞大资产或投资。 2009年，国资委召开的央企产权工作会上，国资委领导要求，各级国资委还要加大这方面的研究力度，并明确提出，国务院国资委争取年内出台境外企业国有产权管理的指导意见。 -国资委规范万亿境外国资 监管措施年内出炉 (2009年05月16日

19、 中国经营报 周丽敏) 国家审计署审计长刘家义今日在2009年全国审计工作会议上讲话时表示，明年将加大对境外机构和境外国有资产的审计力度，更好地服务于“走出去”战略。 -审计署：2010年将加大对境外国有资产的审计力度(中广网 2009-12-28)中央企业境外国有产权管理暂行办法（国资委第27号令） 第五条中央企业及其各级子企业独资或控股的境外企业所持有的境内国有产权的管理，比照国资委境内国有产权管理的相关规定执行。 第十一条 外国有产权转让等涉及国有产权变动的事项，由中央企业决定或者批准，并按国家有关法律和法规办理相关手续。其中，中央企业重要子企业由国有独资转为绝对控股、绝对控股转为相对控

20、股或者失去控股地位的，应当报国资委审核同意。第十二条中央企业及其各级子企业转让境外国有产权，要多方比选意向受让方。具备条件的，应当公开征集意向受让方并竞价转让，或者进入中央企业国有产权转让交易试点机构挂牌交易。中央企业境外国有产权管理暂行办法（国资委第27号令）第十三条中央企业在本企业内部实施资产重组，转让方为中央企业及其直接或者间接全资拥有的境外企业，受让方为中央企业及其直接或者间接全资拥有的境内外企业的，转让价格可以以评估或者审计确认的净资产值为底价确定。第十四条境外国有产权转让价款应当按照产权转让合同约定支付，原则上应当一次付清。确需采取分期付款的，受让方须提供合法的担保。资源配置功能价

21、格发现功能专业服务功能规范交易行为功能资源配置功能价格发现功能专业服务功能规范交易行为功能保护产权交易主体的合法权益，监督产权交易各方切实履行相关法律法规规定的各项义务。信息集散功能价格发现功能优质服务功能规范交易行为功能通过信息集聚有效发现产权市场价格 信息集散功能价格发现功能专业服务功能规范交易行为功能各类投资、中介机构专业化服务发现投资人割断特定利益通道保证公众（职工）知情权保护当事人价格是由出价最高的买者决定有利和谐社会该不该办？谁来卖？卖给谁？怎么卖？什么价？ 修正“公允价格” 单边价 临界点 修正“公允价格” 单边价 临界点价格市场功能竞争性价格公允价格折让价行政审批A 市场配置2

22、006年，京津沪国有3168宗，估值758亿，转让金额901亿，增值143亿，增值率18.8%。a) 卖方公开规范地卖b) 买房公平合法地买c) 批方公正高效地批国际：离散、无形、隐蔽、非竞价中国：集中、有形、公开、竞 价 实现产权市场“发现投资人，发现价格”的功能，逐步发展成为服务于多品种权益交易的基础性资本市场平台。 创新交易品种和服务内容创新交易品种和服务内容6、若干具体问题：.（1）什么是企业国有产权？国有参股企业转让子公司的产权是否要进场交易？ 根据企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部令第3号） 第二条的规定，我们认为，企业国有产权应该包括： 国有资产管理机构对国有独资企业、

23、国有独资公司、国有控股公司、国有参股公司所享有的权益； 国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司对下属全资、控股、参股企业享有的权益； 国有参股公司对重要子公司所享有的权益，由于对“重要子公司”并没有定义，可从持股比例、利润贡献等方面综合考量。（见论文：关于企业国有产权的理解）6、若干具体问题： (2)、产权交易的应当具备哪些基本条件？ 权属清晰： 转让的企业国有产权权属应当清晰。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当符合中华人民共和国担保法的有关规定。（企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部令第3号） 第6条） 数据准确：产权交易

24、机构应当建立企业国有产权转让信息公告的审核制度，对涉及转让标的信息披露的准确性和完整性，交易条件和受让方资格条件设置的公平性与合理性，以及竞价方式的选择等内容进行规范性审核。（企业国有产权交易操作规则(国资发产权2009120号)第8条） 程序规范。.7、企业的并购（兼并收购） （1） 基本概念： 兼并（Merger)是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格的一种经济行为； 收购（Acquisition)是指一个企业用现金，债券或股票购买另一家企业的资产或股权，以获得该企业控制权的一种经济行为。 （2）兼并与收购的联系： 兼并与收购的基本动因相似，都有着追求经营协同、财务协同、追

25、求规模效应和效率的考量； 企业兼并与收购都以企业产权交易为对象，都是企业资本营运的基本方式。7、企业的并购（兼并收购）（3）兼并与收购的联系： 兼并 收购（1）被兼并企业作为法律实体不复存在；被收购企业仍可以法律实体存在，其产权可以是部分转让；（2）兼并后，兼并企业成为被兼并企业债权、债务的承担者，是资产和债权、债务的一同转让；收购企业是被收购企业的新所有者，以收购出资的股本为限承担被收购企业的风险；（3）兼并多发生在被兼并企业财务状况不加、生产经营停滞或半停滞之时，兼并后一般需要调整其生产经营、重新组合其资产。而收购一般发生在被收购企业正常经营的情况下。7、企业的并购（兼并收购） （4）并购

26、的基本类型按并购实现方式按并购双方业务性质按并购企业范围按并购企业意愿承债式并购现金购买式并购股权交易式并购横向并购纵向并购混合并购整体并购部分并购善意并购恶意并购7、企业的并购（兼并收购）（5）并购交易的基本流程并购策略目标筛选并购谈判整合并购需求收购目标是否满足并购策略是否为收购方创造价值、定价是否符合预期收购者并购策略在目标选择中及评选评估中有所体现尽职调查与价值评估并购协议及其他安排法律方式具体分类对应的重组方式股权转让以货币支付股权收购以本公司所持子公司的股权支付以其他资产支付资产买卖以货币支付资产收购以本公司所持子公司的股权支付以其他资产支付公司设立或增资以货币出资或增资股权收购、

27、企业法律形式改变以本公司所持子公司的股权出资或增资股权收购、企业法律形式改变以其他资产出资或增资资产收购、股权收购、企业法律形式改变债转股债务重组、企业法律形式改变公司减资减少注册资本资本退出合并吸收合并合并新设合并分立派生分立分立新设分立债务履行的合同变更时间变更债务重组数额变更方式变更原股东目标公司资产债务人员收购人股权对价目标公司的资产、债务、人员不变，除非股权转让双方有协议，但不能损害债权人的利益。目标企业其他资产债务人员收购人目标资产货币或其他资产目标企业的其他资产、债务、人员不变，除非资产转让双方有协议，但不能损害债权人的利益。正向增资收购目标企业的其他资产、债务、人员不变，除非资

28、产转让双方有协议，但不能损害债权人的利益。收购人目标公司资产债务人员目标公司原股东资产对目标公司股权反向增资收购股权（以本公司的股权支付）收购公司目标公司资产债务人员对目标公司股权收购公司成为目标公司的新股东而资产增加目标公司原股东不再持有对目标公司的股权而成为收购人的（小）股东收购公司的原股东所持对收购公司的股权比例降低目标公司的资产、债务、人员不变。对收购公司股权收购公司的原股东收购公司目标公司目标资产收购公司获得目标资产而资产增加目标公司不再拥有目标资产而成为收购人的（小）股东收购人的原股东所持对收购公司的股权比例降低目标公司的其他资产、债务、人员不变。对收购公司股权收购公司的原股东债务

29、人债权人对债务人的债权债务人的债务减少而资产增加债权人不再享有对债务人的债权而成为债务人的股东债务人的原股东所持对债务人的股权比例降低债务人的其他资产、债务、人员不变。对债务人股权债务人原股东收购公司目标公司目标公司原股东收购公司接受目标公司的资产、债务、人员目标公司注销目标公司原股东不再持有对目标公司的股权而成为收购人的（小）股东收购公司的原股东所持对收购公司的股权比例降低收购公司的原股东资产债务人员合并公司所减资产公司减少资产公司的减资股东获得减资资产而不再持有对公司的相应股权公司的其他股东所持对公司的股权比例提高公司的其他资产、债务、人员不变。公司的其他股东公司的减资股东被分公司分出公司

30、被分公司原股东被分公司的部分资产、债务、人员被分至分出公司目标公司注销被分公司的原股东根据协议持有被分公司和分出公司的股权被分公司的原股东资产债务人员（一）改制的内涵： 企业改制是改革企业体制的简称（包括国有企业、事业单位下属企业和集体企业的改制）。 其宗旨是改变原有国有企业、事业单位下属企业、集体企业的体制和经营方式，以便适应于市场经济的发展。 本法所称企业改制是指： （一）国有独资企业改为国有独资公司； （三）国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司或者非国有资本控股公司； （四）国有资本控股公司改为非国有资本控股公司。 - 现代企业制度的基本内容包括： 1.产权清晰、权责明确的企业

31、法人制度 2.政企分开的国有资产监管和营运体制 3.形式多样的企业组织制度 4.科学的企业管理制度 我国目前提出的建立现代企业制度是相对传统企业制度角度而言，就是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的法人制度。现代企业制度的基本内容 国企改制是建立市场经济体制的基础； 国企改制是经济发展的客观需要； 国企改制有利于转换企业经营机制； 国企改制有利于国有资本增值。国企改制的意义国有企业国有独资有限责任公司整体改造债务承担企业有限责任公司或股份有限公司控股或参股整体改造债务承担他人资产（四）企业改制要点：实现产业结构调整、国有资产不流失、不损害债权人合法权益、安置好职工 国有企业改制应采取重组、

32、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。 国有企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。 关于规范国有企业改制工作的意见 （国办发200396号）企业改制方案职工安置方案增资重组转让改制清算兼并分立纳税筹划方案 改制方案的主要内容应包括：改制的目的及必要性，改制后企业的资产、业务、股权设置和产品开发、技术改造等；改制的具体形式；改制后形成的法人治理结构；企业的债权、债务落实情况；职工安置方案；改制的操作程序，财务审计、资产评估等中介机构和产权交易市场的选择等。 关于进一步规范国有企业改制工作实

33、施意见的通知（国办发200560号） 制定改制方案职代会审议法律意见书主管部门审批 职工安置方案必须及时向广大职工群众公布，其主要内容包括：企业的人员状况及分流安置意见；职工劳动合同的变更、解除及重新签订办法；解除劳动合同职工的经济补偿金支付办法；社会保险关系接续；拖欠职工的工资等债务和企业欠缴的社会保险费处理办法等。 关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知（国办发200560号） 继续留用的职工继续留用的职工不再继续留不再继续留用的职工用的职工改制为改制为国有控国有控股企业股企业继续履行改制前企业与留用的职工签订的劳动合同；继续履行改制前企业与留用的职工签订的劳动合同；改制前企业的工作

34、年限应合并计算为在改制后企业改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限；原企业不得向继续留用的职工支付经的工作年限；原企业不得向继续留用的职工支付经济补偿金。济补偿金。解除劳动合解除劳动合同并支付经同并支付经济补偿金济补偿金两种处理方式：解除劳动合同并支付经济补偿金；两种处理方式：解除劳动合同并支付经济补偿金；继续履行劳动合同并把改制前企业的工作年限应合继续履行劳动合同并把改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限并计算为在改制后企业的工作年限“用人单位应根据劳动者在本单位工作年限，每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满一年的按一年的

35、标准发给经济补偿金。”（违反和解除劳动合同的经济补偿办法（劳部发1994481号） “经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。” 中华人民共和国劳动合同法第47条、第98条。1、关于规范国有企业改制工作的意见 （国办发200

36、396号） 关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知 （国办发200560号3、关于加强对国有企业改制及国有产权转让监督检查工作的意见 （国资纪发20042号） 4、企业国有产权向管理层转让暂行规定（国资发产权200578号）5、关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法 (国经贸企改2002859号)6、关于进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制的通知 （国资发分配2005250号）7、关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知（财政部财企2009117号文件）8、关于中央企业重组中退休人员统筹外费用财务管理问题的通知（财企201084号）9、中华人民共和国企业国

37、有资产法（第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）（1）企业国有产权转让管理暂行办法（国务院国资委、财政部令第3号）第十九条规定，“转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在签订产权转让合同时，转让方应当与受让方协商提出企业重组方案，包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置方案。”（2）关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知（国办发200560号）的规定，“国有企业实施改制前，原企业应当与投资者就职工安置费用、劳动关系接续等问题明确相关责任，并制订职工安置方案。职工安置方案必须经职工代表大会或职工大会审议通过，企业方可实施改制。” （六）职工安置 “改制为国有控股企业

38、的,改制后企业继续履行改制前企业与留用的职工签订的劳动合同;留用的职工在改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限;原企业不得向继续留用的职工支付经济补偿金。改制为非国有企业的,要严格按照有关法律法规和政策处理好改制企业与职工的劳动关系。对企业改制时解除劳动合同且不再继续留用的职工,要支付经济补偿金。” （3）安置方法：（六）职工安置 （3）安置方法： （六）职工安置企业重组涉及产权转让的，按照本通知第一条、第三条规定应当支付、缴付或者预提的各项职工安置费用，在资产评估之前不得从拟转让的净资产中扣除，也不得从转让价款中直接抵扣，应当从产权转让收入中优先支付。对已经按照企业会计准则预

39、提的职工安置费用余额，在资产评估之前应当调增拟转让的净资产。-（财政部关于企业重组有关职工安置费用财务管理问题的通知（财企2009117号）第7条）（六）职工安置2011年4月18日，国务院日前下发关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见指出，从2011年开始用35年的时间，通过制度创新、体制创新和机制创新，使厂办大集体与主办国有企业彻底分离，成为产权清晰、面向市场、自负盈亏的独立法人实体和市场主体。 所谓“厂办大集体企业”，是指上世纪七八十年代，一些国有企业资助兴办、向国有企业提供配套产品或劳务服务的集体所有制企业。 随着地方国企改革的深入，这些集体企业产权不清、机制不活、人员富余、

40、市场竞争力弱等问题日益突出，大量企业停产、职工失业。依据意见，对能够重组改制的厂办大集体企业，将通过合资、合作、出售等方式，改制为产权清晰、面向市场、自负盈亏的独立法人实体。对不具备重组改制条件或亏损严重、资不抵债、不能清偿到期债务的厂办大集体，可关闭或依法破产。（七）厂办大集体企业重组改制 2011年4月11日中国事业单位改革勾出了清晰脉络。到2015年，中国将在清理规范基础上完成事业单位分类；到2020年，中国将形成新的事业单位管理体制和运行机制。 在清理规范基础上，按照社会功能将现有事业单位划分为承担行政职能、从事生产经营活动和从事公益服务三个类别。对承担行政职能的，逐步将其行政职能划归

41、行政机构或转为行政机构；对从事生产经营活动的，逐步将其转为企业；对从事公益服务的，继续将其保留在事业单位序列、强化其公益属性。 据统计称，我国有126万个事业单位，共计3000多万正式职工，另有900万离退休人员，总数超过4000万人。（八）事业单位分类改革自行清算强制清算破产清算债权人股东债务人（自己）企业注销资不抵债清算瑕疵申请类型申请人申请时间适用优先级适用对象担保物权地位性质启动时间破产清算申请债权人、债务人、清算责任人、国务院金融监督管理机构（对金融机构）、行政清理组行政清理组直接向法院申请低不受限公平清偿晚重整申请初始重整申请债务人、债权人、国务院金融监督管理机构（对金融机构）直接

42、向法院申请高实际中往往规模较大企业受限积极预防早后续重整申请出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人（问题：（问题：不能申请初始重整）不能申请初始重整）法院受理债权人破产清算申请后至宣告债务人破产前和解申请初始和解申请债务人直接向法院申请中不受限消极预防晚后续和解申请法院受理破产申请后至宣告债务人破产前n贷款： 设立新的财产担保，归为共益债务n财产出售： 非继续经营必须财产n营业转让n证券融资 ：发行股票或债券需修改公司法和证券法n战略投资财务重组重整的措施产权重组经营管理重组债务重组融资n调整法人治理结构n调整经营方向 涉及合同的解除和履行n调整组织机构n调整经营管理人员n优化人力资源结构

43、n股权调整n债转股n引入战略投资者n合并、分立、收购、设立新公司n资产证券化n以低于债务账面价值的现金清偿债务；n以非现金资产清偿债务；n债务转为资本；n修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息，延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等；n以上两种或两种以上方式的组合（以下简称混合重组方式）。方式1.有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转

44、让的股权；不购买的，视为同意转让。 经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。（中华人民共和国公司法第72条）2. 股份有限公司的股份转让 上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。 发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。

45、公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。（中华人民共和国公司法第121、142条） 公司不得收购本公司股份(特殊情况除外)。但是，有下列情形之一的除外：（一）减少公司注册资本；（二）与持有本公司股份的其他公司合并；（三）将股份奖励给本公司职工；（四）股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求

46、公司收购其股份的。 公司因前款第（一）项至第（三）项的原因收购本公司股份的，应当经股东大会决议。公司依照前款规定收购本公司股份后，属于第（一）项情形的，应当自收购之日起十日内注销；属于第（二）项、第（四）项情形的，应当在六个月内转让或者注销。 公司依照第一款第（三）项规定收购的本公司股份，不得超过本公司已发行股份总额的百分之五；用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出；所收购的股份应当在一年内转让给职工。 （中华人民共和国公司法第143条） 1.拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。2. 委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定

47、、许可。 拍卖企业经营文物拍卖的，应当有一千万元人民币以上的注册资本，有具有文物拍卖专业知识的人员。 3.拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参加与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。 拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。 4.拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。（中华人民共和国拍卖法第4、8、1322、23、28条） 5.拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。 拍卖标的展示时间不得少于两日。 6.拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价

48、未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。 委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。（中华人民共和国拍卖法第45、48、50、56条）1.外商投资企业投资者股权变更，是指依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业 的投资者或其在企业的出资(包括提供合作条件)份额发生变化。（外商投

49、资企业投资者股权变更的若干规定（外经贸法发第267号）第2条） 2.依照外商投资产业指导目录，不允许外商独资经营的产业，股权变更不得导致外国投资者持有企业的全部股权；因股权变更而使企业变成外资企业的，还必须符合中华人民共和国外资企业法实施细则所规定的设立外资企业的条件。 需由国有资产占控股或主导地位的产业，股权变更不得导致外国投资者或非中国国有企业占控股或主导地位。（外商投资企业投资者股权变更的若干规定 （外经贸法发第267号）第4条） 3.以国有资产投资的中方投资者股权变更的，企业还必须向审批机关报送下列文件：(一)中方投资者的主管部门对该企业投资者股权变更签署的意见； (二)国有资产评估机

50、构对需变更的股权出具的资产评估报告； (三)国有资产管理部门对上述资产评估报告出具的确认书。 审批机关应自接到规定报送的全部文件之日起30日内决定批准或不批准企业应自审批机关批准企业投资者股权变更之日起30日内到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续。 中方投资者获得企业全部股权的，自审批机关批准企业投资者股权变更之日起30日内，须向审批机关缴销外商投资企业批准证书。审批机关自撤销外商投资企业批准证书之日起15日内，向企业原登记机关发出撤销外商投资企业批准证书的通知。 （外商投资企业投资者股权变更的若干规定 （外经贸法发第267号）第16、17条） 中央企业非主营业务退出的背景23国有产权交

51、易的流程4不动产处置的税收优化5产权的概念1股东会或办公会决议清产核资财务审计资产评估履行审批或备案程序1、组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资；2、委托会计师事务所实施全面审计（含离任审计）；3、委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。1、国有独资企业的产权转让，应当由总经理办公会议审议；2、国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理办公会议审议。1、国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让，一般需要转让方案；2、所出资企业决定其子企业的国有产权转让。重要子企业的重大国有产权转让事项，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准应

52、当将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公告期为20个工作日。挂牌申报材料：挂牌申请书；主体资格证明材料；产权权属证明；决策批准文件；产权清单、审计、资产评估报告；法律意见书等受让申报材料主要包括：受让申请书；主体资格证明材料；内部决策文件或批准文件；资金或相关资信证明；其他文件。挂牌申报只产生一个受让方的，采取协议转让的方式；产生两个以上受让方的，可以采取拍卖、招投标、网络竞价等方式组织实施产权交易。 企业国有产权转让成交后，转让方与受让方应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。信息披露举牌受让组织交易成交签约

53、价款结算资产交割权证变更转让价款原则上应当一次付清。如一次付清确有困难的，可采取分期付款的方式，但受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应提供合法的担保，并按同期银行贷款利率支付利息，付款期限不得超过1年。企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，按照国家有关规定及时办理相关产权登记手续。股权和资产（房产、设备、车辆）交割两种。 采用分期付款方式的项目需注意哪些问题？受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付。受让方须提供其余款项的合法担保，并按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利

54、息，付款期限不得超过1年，担保人应提交其章程、内部决议、近期财务报表以及四方协议；担保人对外担保额不得超出其净资产，标的企业不得作为担保人。转让方提出转让申请并选择转让方式发布转让信息委托会员意向受让方提出受让申请并进行资格审核签署实物资产交易合同通过北交所进行资金结算交易所所出具交易凭证办理资产移交或过户手续 ，领取交易价款协议转让网络竞价或拍卖委托会员挂牌转让拍卖转让动态报价转让发布拍卖公告进入动态报价组织拍卖组织动态报价签署拍卖成交确认书签署动态报价成交确认书交易双方交纳交易服务费并领取交易凭证转让方提出转让申请并选择转让方式转让标的为房地产的，转让方还需提供：（一）房屋所有权证、国有土

55、地使用权证或具有法律效力的其他权属证明文件等；（若单独转让土地的或地上为无证的构筑物的，土地性质须为国有出让）（二）如标的房产存在租赁，需提供房屋租赁合同（若存在整体租赁，须书面通知租赁人，租赁人须书面明确是否行使优先购买权）。转让标的为机动车的，转让方还需提供： 车辆应在年检期内且无欠缴的各项费用（包括但不限于违章罚款），权属证明文件包括购置发票，机动车登记证、机动车行驶证、购置附加费（税）证、保险单、养路费证、车船使用税完税凭证等。实物资产信息发布挂牌和拍卖转让项目：动态报价转让项目：中央企业非主营业务退出的背景23国有产权交易的流程4不动产处置的税收优化5产权的概念1五、房地产交易实务

56、1.不动产的基本概念 不动产：又称房地产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。不动产是区域位置、物质实体、权属状况和三者的综合体。物质实体又是权益的载体。 三个要素：区域位置、物质实体、权属状况五、房地产交易实务2 . 房地产的主要特点 不可移动性 供给有限性 相互影响性 需求的普遍性 五、房地产交易实务 3. 房地产概念的深化与应用 随着社会的发展，房地产基本概念中的三个组成要素又有着不同程度的延伸和扩展，在一些特定的环境、时间里。这种概念的延伸对房地产的市场价值及市场流动性往往起着举足轻重的作用。五、房地产交易实务3.1 区域位置的外延 空间

57、的相互关系 交通路线的距离 交通时间的距离如：北京轨道交通的建设对沿途房地产价格的变化 五、房地产交易实务3.2 物质实体的内涵： 建筑物的外观和艺术造型 功能性损耗和折旧 环保与舒适性 使用率如： 鸟巢五、房地产交易实务3.3 权属状况的新变化 产权的多样化 政策引发的权利变化 建筑物区分所有权问题 物权法中第六章第七十条中规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 纳税筹划案例某集团拟转让北京市某房产，该房产购置成本为8500万元左右，期望以1.0亿元1.2亿元之间或更高的价格出让，委托九汇华纳公司对房地产出让的税费进

58、行分析，期望以合法的方式降低税费负担。 资产转让的交易标的是土地使用权，交易的对方当事人是拥有土地使用权项目的公司，而股权转让的交易标的是拥有土地使用权项目的公司的股权，交易的对方当事人是公司的股东。 资产转让相对简单，比较容易做尽职调查，风险较低，而股权转让涉及面多，比较复杂，对收购方来说风险较高；资产转让和股权转让的特点股权转让交易速度较快，一般完成付款和股权的工商变更即可。而资产转让交易速度慢，涉及很多手续的变更，合同履行时间长，要合理设定付款的节点，保证双方的利益。资产转让和股权转让的特点交易类型交易类型优势一优势一优势三优势三优势四优势四弊端一弊端一弊端三弊端三股权转让股权转让规避了

59、法律规避了法律关于土地使关于土地使用权转让的用权转让的限制性规定限制性规定（不绝对）（不绝对）避 免 缴 纳避 免 缴 纳税 费 ， 节税 费 ， 节省 交 易 环省 交 易 环节的成本节的成本规 避 构 成规 避 构 成“ 非 法 转非 法 转让 、 倒 买让 、 倒 买土 地 使 用土 地 使 用权罪权罪”承担未披露承担未披露的项目公司的项目公司债务的风险债务的风险收购价款可能收购价款可能无法全部计入无法全部计入房地产项目的房地产项目的成本，未来项成本，未来项目的税负较重目的税负较重优势一优势三弊端一弊端一弊端三弊端三弊端四弊端四资产转让资产转让可以有效地可以有效地规避项目的规避项目的债务等风险债务等风险转 让 价 款转 让 价 款可 以 列 入可 以 列 入项 目 的 成项 目 的 成本本转 让 条 件转 让 条 件要求较高，要求较高，存 在 转 让存 在 转 让的 合 法 化的 合 法 化问题问题必须依法缴必须依法缴纳巨额的税纳巨额的税款，增加项款，增加项目的现金流目的现金流出压力出压力需变更已批准需变更已批准的手续，难度的手续，难度较大，时间较较大，时间较长长 2、股权转让；3、政府收储；4、一级土地开发；5、二级土地开发；6、土地对外投资1.工商银行购买工银瑞信20%股权2.中房天和人家配套共建3.国药转让中联广深项目