房产中介管理制度大全④业务员

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1、业 务 员 工 作 指 引 一.接待客户 1.接客户电话 a）两声之内接电话 b）礼貌及清晰的道出：“您好！金岳房地产。请问有什么可以帮到您的？” c）如遇客户查询，礼貌回复其咨询及尽快取得客户的 联系电话。 d）如遇到找其他同事，礼貌地说： “请稍待！并通知有关同事，以确认 电话已被接听。 e）如遇所找的同事不在，请礼貌地说： “XX同事外出办事，需要留言转 告他吗？”或将有关电话转至主管及营业助理接听。 f）所有电话客源，必须尽快要电脑入档并力求实现看楼及定期作有关跟 _ 进。 g）遇放盘，须填写《放［盘/匙］委托代理协议书》并即时输入电脑及在 右上角写电脑编号后将表

2、格交予主管审阅。 2 .门口客 a）凡在门外徘徊之客户，应尽快出外接待。 “请问有什么可以帮您的？” “是有房子要卖吗？” “是想找房子吗？” “我们还有很多房源在电脑库里，不如进内详谈” 。 “我们还有其它的相关服务，例如：代办过户手续，免费评估物业， 银行按揭等” ※携带名片，留取电话，尽量令其入店。 b）客人入店铺内，应礼貌清晰地： “您好！有什么可以帮您的？……” 3 .放盘/匙 a）取出《放［盘/匙］委托代理协议书》作登记，把物业详细地址、业主联 络电话（能尽量 多拿电话最好）及要求业主签署，发回副本予业主。 如遇放匙须提醒业主妥善保管有关副本，因退回锁匙时须

3、提供有关文 件。 b）遇独家委托，向经理或主管领取《委托独家代理合同书》作有关登记， 负责同事可获奖励提成比率。 c）完成登记手续后礼貌地提出是否有其它需要， 并起身作送客姿态：“请 慢走”，“有什么需要，欢迎随时来找我们”。 d）马上把有关房源输入电脑，并将档案编号及锁匙编号写在 《放［盘/匙］ 委托代理协议书》的右上角，交予主管审阅。 （或经理） 4 .租售 e）尽快留取客户联络电话后,才开始详细谈及楼源资料。 f）尽可能马上安排看楼。（特别是有放匙的单位）。 g）遇上客户需求的盘源没有时，应该用回旋的方式处理，例如： “刚巧那业主现在没空，我们尝试另外再约时间，好吗？”

4、 “那单位好像已经改变了价钱，让我先了解了解情况……” 。 d）能成功安排看楼，请取出 《中介委托协议书（看楼纸）》 作有关登记，强烈要求有身份证登记，可解释为是应业主要求而作 有关登记，理由是入屋视察为安全作考虑等等。如遇客户拒绝，应 请示主管，要获得同意下才可进行看楼程序。 e）尽快将客户资料输入电脑，并作 定期跟进。 .客户/业主跟进 所有客户及业主（含无效盘源如：不放、不租、自用等）须定期跟进工作， 并将结果记录入电脑。凡未能联络上有关人物或无更改讯息 （与前提供资 料）属无效跟进，不能做工作报告数据上报。 （跟进盘源时，要尽量询问：“还有其它物业需要我们帮忙吗？”而跟进

5、 客户时也在适当时候探讨： ”还要找其它物业，例如：写字楼或门面 吗？” ） 三 . 外勤 业务员看楼，收（搜）房源，踩盘，办交易手续等外勤工作。必事先要外 勤登记表作有关登记，注明外出及回来时间。如遇突发外勤，须以电话报 知主管 / 商务助理，代其在外勤登记表作登记。 ※ 凡看楼必须填写 《中介委托协议书》 （看楼纸） ，交由客户签署后，把 客户联交给客户，第一联交回主管存档。 四 . 广告 / 优质盘源处理 凡遇看楼过程或收盘过程当中， 发现优质盘源， 应第一时间主动向主管上 报，并积极配合广告发放提供优质盘源。 五 . 议价 凡遇客户有提出还价情况，应第一时间向主

6、管上报，才可进入议价程序， 一切洽谈结果，必须如实向主管汇报。所有在涉及议价的单位，如遇其他 同事须看楼，必须经过主管同意方可安排。 六 . 签约 1 、 事先准备工作 。 a) 房管局查核交易房屋产权情况。 b) 凡在房管局未能成功查核产权的房屋，必须在相关的机构，例如：原 开发公司，物业管理处及按揭银行等尽量进行查核。 c) 提醒业主带齐相关产权证明文件，例如：房地产权属证明书、房地产 预售契约、银行按揭合同、购房发票、购房认购书、缴房款收据等。 并同时出具身份证明文件，例如：身份证、户口本、独身证、结婚证 等。 （如已婚者，而不能双方同时到场的，须附有不在场一方的“

7、委托 出售房屋授权书” ） 。 1） 凡受委托代出售的代理人， 须出示经公正处公正的 “委托出售 房屋授权公证书——“指定委托划款书” “指定委托划款书” ii) 买方——“委托转付房款通知书” “委托转付房款通知书” d) 遇另有协议条款须先以草稿形式拟好向主管请示，经核准后才书写合 约备注栏内，凡不够位置书写时须注明“本协议另有附件，具同等效 力”字样。以附件形式，详细列明条款并三方同时签署。 e) 不能随意删改协议书任何条款，如遇客户有所提出，须请示主管同意 后方可执行。 f) 协议书第一联交回主管存档，第二联交客户，第三联交业主，并提醒 小心保管。

8、g) 需要托管交易文件的，须填写“托管交易文件收据” 。 h) 收不足佣金者，须由客户填写“事前减佣申请表”交由主管签批后才 予实施(遇主管不在，须电话请示，未能联络主管者，须向上级主管 请示) ，否则不予认可。 i) 所有错字，修改部分，须在相应位置，三方加签。 2 、 双方达成一致协议 a) 签买卖 / 租赁协议书，并清楚列明房款支付方式。 b) 有附带家电物品者，须另附表详细列明一并签署。 c) 带有租约的，须出示有关租约正本，并议明相关押金的交接，及租金 的转交方式。 d) 遇产权未清需要托管房款或客户指定须要逶过代理转付房款的，须同 时要求签署“委托转付房款通知

9、书” 。 3 、 双方未达成一致协议 a) 业主方签署“买卖 / 租赁承诺书”及“佣金确认书” (同意做高楼价支 付佣金的须签署“佣金承诺书” ) b) 客户方签署“认购 / 承租承诺书”及“佣金确认书” 。 c) 经协商后达成一致协议后按第六条第 1 项所有程序执行。 七 . 上数 完成签约程序后， 业务员须将协议书正本、 产权文件及业主 / 客户方身份证 的复印件集齐，填写“上数表”并上交相应主管签批。 8 . 签约后跟进 1 、 严格根据合约相关日期，执行所有程序，并须要执行日前一天以电话 提醒，确认相约双方。 2 、 签署正式“租赁合同”的，须事先把合同条款沟通

10、拟好，提供双方确 认，以求到场能即时签署，避免到场双方出现争执延误。 a） 办理相关手续时，需要取用托管交易文件时，须填写“领取物品申请 表” 。 b） 提醒买方带备身份证 3 、 业主方主管签批后向经理领取，注意小心保管。 4 、 需要转付房款 / 租金时， 须事先一天填写 “提取代收订金， 房款申请表” 向财务部提出申请，并须清楚确认能够领到款项才予约定客户。并须 按一万元以上到总部财务部支付的方式执行，尽量建议客户采用转帐 形式支付，并填写“指定委托收款书” 。 （如之前已签过有关文件的则直接向财务部提示便可） 9 . 收款 1 、 直接把房款转交业主的，须要求填

11、写“客户收款签收单” 。 2 、 代收房款的，开具收据后，并要求客户填写“委托转付房款通知书” 及提醒客户小心保存我公司发出的收款收据，日后房款交接清楚后须 退回有关收据，如遇遗失者须填写“遗失收据证明书” 。 3 、 完成收款程序后，业务员须即时填写“收款报告表”经各方签署后， 即时传真予总部财务部，并电话确认已收妥。 4 、 外出收款时填写“发票 / 收据借出申请单” ，发票 / 收据上须写明相关资 料，不能写白条。收到款后按第九条第 3 项程序执行。 5 、 遇收款须事先提供发票以作请款的。填写“书面证明” （开具发票书面 证明书） ，并紧密地跟进，要求尽快收到有关款项

12、。收到后按上述程序 执行。 X非办公时间，由主管按上述流程操作，附加以电邮形式把相关资 料向上级主管及财务部上报。 十.对外分佣 需要与其它中介公司或经办人合作业务及涉及对外分佣时，须事先填写 “中介费用申请表”，得到签批方予执行。 十一.迟收佣金 凡予合约应收款期内未能收到的佣金，须填写 《迟收佣金解释表》交由主 管加签后，向财务部呈交后，提出要求发出“催缴佣金通知书”及有关其 他相应行动。 十二.违约 出现客户挞定，业主不买/不租及私下成交等违约行为， 如属经双方达成 违约协议的，填写 《客户违约报告》 呈交上报，但如属未经协商的单方 违约情况，则须即时上报主管，并向财

13、务部提出要求发出“催收佣金通 知书”及有关其他相应行动。 十三.事后减佣/取消交易/坏账 遇特殊情况出现，事后减佣/取消交易/坏账等情况，须填写有关报表上报。 X在操作过程中，遇上什么困难和突发情况，应及时向主管汇报和查询处理 方式。否则，需自行负责因此而引起的相关责任。 房产中介常见问题总结 Q1.业务员怎么找房源？ 最佳答案： 1和其他中介合作。交换房源 2去小区跟踪其他中介（简称驻守） 3去二手房交易网上寻找个人房源 4和各小区保安打好关系。如果有其他中介去小区带看。就让保安登记。然后把登记信 息告诉你。 5打小区业主电话询问。 6等业主上门挂牌 7拿钱买房源信

14、息 1到网上钓房源！有关房子的网都去看看，保证有收获！ 2有时间的话到附近多走走，有很多都是自己贴信息出来的！ 3有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！ 4开了门店以后就发传单，要么发名片，反正让附近的人都知道你开张了， 这样有房源 也会告诉你。 5附近如果有别的同行也去那瞧瞧，他们比你早营业他们知道房源比你多， 看看他们愿 不愿跟你合作。不愿意就算了。 Q2.到房产中介登记出售房源要手续费吗 ？ 问题补充：我是买了房子，但现在不想要了，想要卖掉.不知道该怎么办？请知道的朋友帮 帮忙，谢说甘了. 最佳答案： 你可以把房源挂到房产中介所，让中介公司帮你卖

15、呀！ 挂房源一般不收费，如果中介公司帮你把房子卖掉了 ，你应该付给中介公司中介费 （一般是房价的1%,不同的城市,中介费不一样.） 另外，你也可能告诉朋友，让他们帮你留心一下，看有没有认识的朋友需要买房的.不过, 通过中介比较可信一些. Q3.我现在在找房子租，发现好多房源都是中介的. 我想知道怎样 识别中介是否是骗人的？要注意些什么？叩谢！ 最佳答案： 首先要注意中介公司的品牌，营业执照（正规的中介公司都有政府部门颁发的营 业执照，一般都放在明显位置，了解该中介的法定注册公司名称、法人代表等必要情况） 其次看中介人经纪资格证.如果中介在看房之前要求交纳相应的费用，一定不能交.

16、 和房东见面时，要看房东的真正身份及索要相关房产证等复印件。签定合同时， 三方在场的情况下查清水、电、煤气表数； 2、附带的电器品牌、功能、保养要列名书 面清单. Q4.我想在上海开个房屋中介 房源去那里找？ 最佳答案： 1到网上钓房源！有关房子的网都去看看，保证有收获！ 2有时间的话到附近多走走，有很多都是自己贴信息出来的！ 3有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！ 4开了门店以后就发传单，要么发名片，反正让附近的人都知道你开张了， 这样有房源 也会告诉你。 5附近如果有别的同行也去那瞧瞧，他们比你早营业他们知道房源比你多， 看看他们愿 不愿跟你合作。

17、不愿意就算了。 6利用带有房源搜集功能的软件搜集房源，目前采用最新技术的一个软件为易房大师 Q5.房屋中介公司怎么跟房源业务员分成？ 问题补充：房屋中介公司怎么跟房源业务员分成？想问下业务员的薪金是应该找到房源 了就发，还是房子成交了再按比例发。 请教下有经验的朋友。 最佳答案： 朋友 肯定是成交后才按比例发提成的，提成比例一般为百分之十至百分之二十左 右，肯定是业务员做的越多，提成比例也就越高。业务员做多了，你这个老板肯定也高 兴呀。 另外就是奖金。按工作表现发放奖金是你这个老板用于激励员工和奖励员工的重 要手段，不要忽视哦~ 我是中介的，我们公司是如果房子卖出去了业务员

18、提中介费的百分之十， 如果房源是其 他员工找的，则该业务员和卖出的业务员 1: 9分 调出则提百分之九，找房源者提百 分只一 这只我们公司的哈 祝你工作愉快 Q6.中介新手该怎么收集房源 ？ 问题补充：我是在深圳一家中介公司做业务员的新手。 想问问在深圳市场的中介高手们， 怎么能收集到房主的房源？（我收集到的房源大部分都是中介代理的，我多是从网上收 集的？ 最佳答案： 中介很辛苦的，没有休息日的，没有固定工作时间，有客源，有房源，能成交就 行了。 如果你主要是从网上收集房源的话，建议你使用可以自动搜集房源的中介管理软 件。这方面做的比较好的有易房大师等，不仅可以帮您迅速搜集目标网

19、站如 58,搜房, 赶集等网站的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉房产中介机构发布的无 用房源信息。 Q7.求房产中介广告语（让房东主动登记房源的） 最佳答案： 安全交易，服务职业。免费评估，免费登记房源。不吃差价，不压房款 Q8.想在天津做中介，不知道天津的中介公司的房源怎么收集 ，是 买的吗？ 问题补充：在天津是否可以买到房源信息？收集房源的渠道？因为是新手，不太懂，请各位 多多指教！请多包涵！ 最佳答案： 收集房源的渠道有多种. 1媒体，网络，报纸.收集房源 2亲朋好友介绍. 3在小区贴售条（对于管理差的小区可行） 4发传单（新手可以做做） 5老客户

20、介绍（你根他找到合适的房子他买了以后，关系打好后他会再次介绍房源和客 户给你） 6如果你在其它的中介公司有朋友的话就好。叫你朋友拿他们公司别人的盘给你（保密 就好。不然对你和朋友都不好） 7利用房产中介软件（如易房大师）搜索，每天可获取几十万条房产信息 8洗盘。也就是把整个小区业主的电话通通打一次（机率小。新手可做） 9跑到别的物业公司门口去挖客户（客户一出来就跟上去） 0 0 0 0 0方法多多 方法多多。可以像你的部门经理问一下 Q9.中介登记的房源应具备哪些手续，受哪些约束？ 问题补充：我在房产中介签订了一个合同，但没有看到房产证、契证等相关证明，单凭 对顺驰的信任就签

21、了，但后来也就是第二天就发现原房主的购房价格与所陈述的 差3 万元，于是我们就想退掉不要了，但顺驰就是不给退信息费。 最佳答案： 对对，顺驰从来没骗过人滴~~~~为什么大家不喜欢通过公证处买房？在报纸或网 上找信息，通过公证处买房只收取房款总额 %勺提存公证费 而且过户未成功房款还能返还买房者。 关于信息费，其实就是中介费，合同法第 427条规定：居间人未促成合同成立的， 不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 当然顺驰从 来都是遵纪守法不骗人，哈~ Q10.可否多个中介同时桂牌一套房源？ 最佳答案： 可以多家公司挂牌的，但是不要和任何一家公司签独

22、家代理合同就可以的啊 ~而且 很多公司都是免费给你卖房子的，你只要不要在房子卖出去之前收某个公司的钱就可以 了，不过要是见了想买房子的客户并签了合同， 就可以拿钱了，这样等于房子就卖出去 了，中介公司可以帮你办理剩下的事情，多数中介公司收的都是购房方的费用， 你就不 用花钱就可以把房子卖出去了。挂拍的公司越多，房子卖的就越快。看房的人多了嘛。。 哩哩。 八、、八、、2 Q11.做为一个中介，如何更多的开发房源和客户？ 最佳答案： 传单、登报、店面揽客、陌生拜访、网络查询、资源共享、与各小区物业搞好关系。 还有最重要的就是做好服务，我做了段时间，现在都是靠以前的客人介绍新客人， 这样 成

23、交率高好办事。 另外，现在好多房源都是发布在网上的，你可以使用一些具备房源搜集功能的房产 中介管理软件。这方面做的比较好的有易房大师等， 不仅可以帮我们迅速搜集目标网站 的大量房源信息，还可以通过中介黑名单功能过滤掉房产中介机构发布的无用房源信 Q12.如果房源是中介提供，还可以把中介甩掉吗？ 问题补充：我们要买二手房，一直想找个熟人，为了省去一部分中介费。不过还是没有 做到，毕竟有些事情不是自己想的那样。现在由中介提供一套房源，也和房主见面了， 也有房主的联系方式。（房主到没有多大意见，只要拿到他要的钱应该没问题。现在我 们想把中介甩掉，不知道可以吗？中间有什么麻烦吗？没有中介对我们有

24、什么影响吗？ 单独交易和有中介有什么区别，是不是不能贷款？ 如果有知道的朋友，请帮帮忙，第一次接触 最佳答案： 中介公司带你看业主房源的时候应该让你签过一份房屋代购委托，上面会有明文规 定，你私下成交该房源，应承担相关的责任.中介公司可以通过起诉来要回他们的中介佣 金. 你和业主之间私下成交具有一定的风险性，最关键的一个问题在是先付款后办理过户手 续，还是先办理过户手续再付款，双方如果有一方不守诚信，可能会成生不必要的纠纷. 有中介公司帮你办理，他们会合理的控制这些风险，即使有个问题，你直接找他们公司就 可以. 再说贷款的问题，这个问题与成交方式没有关系. Q13.北京中介二手房房

25、源采集 ？ 问题补充：我刚接触这个，我想知道通过什么路径获取的信息会更有效率一些 最佳答案： 网络肯定是最好的信息来源，信息又完整，又全面。比如搜房上面查北京 二手 房就有好多信息。不过信息太多了要搜集的话，最好使用用信息采集系统，比如易房 大师之类的，它可以迅速的从你的目标网站上准确的大量的把数据、 文字都按照自己的 需求给采集下来，并且还能够自动的更新采集最新数据。你要做的只是选择想要的房源 信息，易房大师会将信息自动录入管理系统。 Q14.房产中介的业务员怎样找房源？ 问题补充：包括出售和出租的房源，现在的情况好像是只要有房源就不怕卖/租不出去C 但房源很难找，怎么能找到呢

26、？请从事房产的朋友来指点一下 报纸上登的往往都是其他中介的房源。 最佳答案： 方法大致如下： 1:电话接待，一般公司比较大的，业主会主动打电话到离房主附近的房产公司，所以 要多接电话。 2:门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门 店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户 也可以啊。 3:是有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他 合适的，就可以采取这种方式了，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点， 一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打电话不就是有房

27、源 了吗？ 4:不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的电话， 这都是平时 跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。有的话打电话核实好了。 （但是有点 不好是，有很多是不卖的。要有心理准备） 5:网络上面，比如焦点 新浪 站台 等 也就是打电话核实了，呵呵 6: 一些房产中介管理软件，比如易房大师，他不仅可以帮你搜集目标网站上的大把数 据，而且具备中介电话屏蔽功能，能够自动筛选掉中介发布的房源信息。 勤快点，每天坚持，相信你能做的很出色。努力吧！ ！ ！ 如何更好利用电话沟通 电话是一种常见的通讯、 交往工具， 随着科学技术的发展和人们生活水平的 提高，电话的

28、普及率越来越高，人离不开电话，每天要接、打大量的电话。看起 来打电话很容易，对着话筒同对方交谈，可以说是一门学问、 一门艺术。打电 话的礼仪也是公关礼仪的重要内容。 为更好的树立嘉业人形象， 特号召大家遵守 如下条款。 一、接电话的程序 1 、电话铃一响，应尽快去接，最好不要让铃声响过三遍。拿起电话应先自 报家门，“您好，XX地产"。避免说：“喂，你好，…” 0询问时应注意在适当 的时候，根据对方的反应再委婉询问。一定不能用很生硬的口气说“他不在” 、 “打错了” 、 “没这人” 、 “不知道”等不标准的用语。电话用语应文明、礼貌，态 度应热情、谦和、诚恳，语调应平和、音量要适

29、中。特别注意声调、语速、以及 表达的准确度。 2、接电话时，对对方的谈话可作必要的重复，重要的内容应简明扼要的记 录下来，如时间、地点、联系事宜、需解决的问题等。 3、电话交谈完毕时，应尽量让对方结束对话，若确需自己来结束，应解释、 致歉。通话完毕后，应等对方放下话筒后，再轻轻地放下电话，以示尊重。 二、打电话的程序 1 、选择适当的时间。公务电话应尽量打到对方单位，若确有必要往对方家 里打时，应注意避开吃饭或睡觉时间。 2、首先通报自己的姓名、身份。必要时，应询问对方是否方便，在对方方 便的情况下再开始交谈。 3、电话用语应文明、礼貌，电话内容要简明、扼要。 4、通话完毕

30、时应道“再见”，等对方放下电话后再轻轻放下电话。 三、电话沟通时需要注意哪些细节 1、拨打电话 ♦拨打电话之前，要有一个腹稿，要有所准备，做到心里有数，这样可以节省时 间和提高电话沟通的效率。 ♦电话接通后，首先做一个简单的寒暄，然后就直奔主题，不要闲聊天，不要东 拉西扯，以免偏离通话的主题。 2、通电话时应该注意的几个细节问题。 ♦首先，要使用电话敬语。如：再见、咱们下次再谈等。 ♦只有先听到对方挂断电话之后，你再挂断电话，这是商务礼仪的一个表现。 ♦在用电话进行沟通时， 通话时间一般控制在三分钟以内， 最长也不要超过五分 钟。如果一次沟通没有完全表达出你的意思，最好约

31、定下次通话的时间，或者约 定面谈的时间，以避免占用电话的时间过长。 四、电话的基本礼仪 1 、 重要的第一声 当我们打电话给某单位， 若一接通， 就能听到对方亲切、 优美的招呼声，心里一定会很愉快，使双方对话能顺利展开，对该单位有了较好 的印象。在电话中只要稍微注意一下自己的行为就会给对方留下完全不同的印 象。同样说：“你好，嘉业地产”。但声音清晰、悦耳、吐字清脆，给对方留下 好的印象，对方对其所在单位也会有好印象。因此要记住，接电话时，应有“我 代表单位形象”的意识。 2 、 要有喜悦的心情 打电话时我们要保持良好的心情， 这样即使对方看不 见你，但是从欢快的语调中也会被

32、你感染，给对方留下极佳的印象，由于面部表 情会影响声音的变化， 所以即使在电话中，也要抱着“对方看着我”的心态去 应对。 3、清晰明朗的声音 懒散的姿势对方也能够 打电话过程中绝对不能吸烟、喝茶、吃零食，即使是 “听”得出来。如果你打电话的时候，弯着腰躺在椅子 上，对方听你的声音就是懒散的，无精打采的，若坐姿端正，所发出的声音也会 亲切悦耳， 充满活力。 因此打电话时， 即使看不见对方， 也要当作对方就在眼前， 尽可能注意自己的姿势。 4 、迅速准确的接听 办公桌上往往会有两三部电话， 听到电话铃声， 应准 确迅速地拿起听筒，最好在三声之内接听。若时间过长无人接电话，或让对

33、方久 等会给他留下不好的印象。养成即便电话离自己很远，听到电话铃声后，附近没 有其他人，我们应该用最快的速度拿起听筒。如果电话铃响了五声才拿起话筒， 应该先向对方道歉。 5、认真清楚的记录 随时牢记5W1HK巧，所谓5W1K指① When何 时②Who何人③Where何地④ What何事⑤ Why为什么⑥ HO伽何进行。 在工作中这些资料都是十分重要 的。对打电话，接电话具有相同的重要性。电 话记录既要简洁又要完备，有赖于 5W1H技巧。 6 、 了解来电话的目的 公司的每个电话都十分重要， 不可敷衍， 即使对 方要找的人不在， 切忌只说“不在”就把电话挂了。 接电话时也要尽可能

34、问清事 由，避免误事。我们首先应委婉地探求对方来电目的，如自己无法处理， 也应 认真记录下来，就可不误事而且赢得对方的好感。 7 、 挂电话前的礼貌 要结束电话交谈时， 一般应当由打电话的一方提出， 然后彼此客气地道别， 说一声“再见”，再挂电话，不可只管自己讲完就挂断 电话。 五、使工作顺利的电话术 1 、迟到、请假由自己打电话； 2 、外出办事，随时与单位联系； 3 、外出办事应告知去处及 电话； 4、延误拜访时间应事先与对方联络； 5 、用传真机传送文件后，以电话联络； 6 、同事家中 电话不要轻易告诉别人； 7、借用别家单位电话应注意 ：一般借用别家单位电话，一般不要超

35、过十 分钟。遇特殊情况，非得长时间接打电话时，应先征求对方的同意和谅解。 六、如何接听面试电话。 在接听面试电话时也要给对方留下好的印象。根据公司基本要求询问面试者应聘的职务，多大 年龄？什么学历？有几年的XX工作经验……。若感觉对方合适，约面谈时间 ；哪怕对方不适合也 要委婉的谢绝，如：“XX职务已经招满了 ，谢谢您对嘉业的关注，再见”。 七、如何接听客户的投诉和抱怨电话 1 、尽可能地询问打电话的人有什么需要帮助的，问一下他是否要留言，并且仔细地作下记录， 永远都不要对打来电话的人的问题说“我不知道” 。 2 、要尽量地给对方一个答复，或者对她说你会 马上找人来讨论这件事

36、。 3、你要尽可能快地给她答复，如果答复她需要较长的时间，你应该让她 放下电话，说你会给她打回去。 4 、如果你需要让对方不要挂电话，应该先对她说一下。 5、如果对 方提出的要求对你或者公司来说是非分的或者过分的，不要很自然的说： “不，你的要求我们不会 满足的。 ”你应该说： “这个，我不能肯定，我弄清楚了再打给你，好吗？”即使答案仍然是“ NO” ， 客户也会觉得你做过了努力。 八、无关紧要的电话 如推销等无关紧要的电话，经过信息筛选并做好记录，参照办公室情况，有必要时向负责人推 见。 九、如何体现彬彬有礼 语调的魅力 用清晰而愉快的语调接电话能显示出说话人的职业风度和可

37、亲 的性格。 虽然对方无法看到你的面容， 但你的喜悦或烦躁仍会通过语调流露出来。 打电话时语调应平稳柔和、安详，这时如能面带微笑地与对方交谈，可使你的声 音听起来更为友好热情。千万不要边打电话边嚼口香糖或吃东西。 得体的问答 来电应在第二声铃响之后立即接听，在礼貌问候对方之后应主 动报出公司或部门名称以及自己的姓名， 切忌拿起电话劈头就问：“喂，找谁？” 同样，来电话人需要留话也应以简洁的语言清晰地报出姓名、单位、回电号码和 留言。结束电话交谈时，通常由打电话的一方提出，然后彼此客气地道别。无论 什么原因电话中断，主动打电话的一方应负责重拨。 电话留言 在商业投诉中，不能及时回电话

38、最为常见。为了不丧失每一次成 交的机会，一般应在24小时之内对电话留言给予答复，如果回电话时恰遇对方 不在，也要留言，表明你已经回过电话了。如果自己确实无法亲自回电，应托付 他人代办。 恰当地使用电话 发展良好商务关系的最佳途径是与客户面对面地商谈， 而 电话主要用来安排会见。当然一旦双方见过面，再用电话往来就方便多了。 行政部宣 2006年X月X日 分行商圈调查表 地址 每层户数 或面积 总层数 总面积 性质 房型及 图 售价 租金 屋龄 发展商及电话

39、 公交线路: 学校： 医院: 银行： 超市、购物、餐饮网点（名称及电话） 社区人文环境： 二手房交易手续办理操作指南 （权限级别：分行经理） 目 录 服务项目及收费标准 服务项目 收费标准 委托售房 成交价的％小足5000收5000元） 委托购房 成交价的％小足5000收5000元） 委托出租 月租金的50%小足1000收1000） 委托租房 月租金的50%小足1000收1000） 代办产权过户 每套收3000元 代办

40、“绿本转红本” 每套收5000元 代办银行抵押贷款（特区内住宅） 每套收3000元 代办银行抵押贷款（特区外住宅） 每套收4000兀 办理二手楼按揭手续 每套收3000元 代办银行按揭赎楼 每套收5000元 评估（普通住宅100万以下） 每套收300元 评估（普通住宅100万以上） 每套收500兀 三级市场操作程序 三级市场产权转让流程-一次性付款 公证处做全权委 查档 评估 申请银行贷款 银行出具贷款承 需提供房产证或抵押贷款合同原件，业主身份证 明：所有亚丰到场：委托书最少做五份收费 300 赎楼查档50元、过户查档50

41、元，查档后需三个 工作巳办完相关事宜，过后作废 住宅300元，商铺，写字楼，厂房，别壁按评估 提供户首期款收据验原件收复印件，收入证明, 身份证原件及评估报告，房产证复印件验原件 写字楼：评估净值 5成 厂房：（1）关外评估净 •值4-成:（（2）关内净值5-成:（（3）住宅评估净值8 向财务公司或担 保公司借款 先还发展商欠款 后还银行欠款 （注：先向银行查询欠款并打单，需提供借款协 议，客户首期款收据，委托书复印件查档单）财 务公司利息2%5保公司1舜续费+银行贷款利息 业主需提供

42、首期款收据还款时间跟随变动而变 级 场 权 让 流 程 分行业务员签订买卖协议 分行把买卖协议，成交报告 传真到按揭部，由合同专员 审核后，交给按揭员。（成 交报告上注明接管按揭员） 按揭员与业务员沟通基本 情况，与业主、客户联系按 揭事宜询问有关情况并给 予落实，按揭员把情况反馈 分行在收文回执答复日期 （即取房产证）前，把放款 通知单传到财务部（通知单 上注明放款用途）通知财务 部放税款到按陶及财务部 按揭员通知客户领取税单 交税，取房产证。（并通知 银行给予办理抵押登记手 I按揭员把房产证复印件传 真到分行，税单原件交按揭 部文员转交分行 分行把买卖

43、双方身份证复 印件及房产证原件转交按 /分行通知业主领取房款（把放 款通知所需资料传到财务部） 分行通知客户把房款及应 交费用打入公司，业务员把 收款收据及物业跟进表（附 表1）传到按揭部（跟进表 上须注明费用去向、过户价 格、买方姓名等）。若与有 过户价格和买卖协议不符 合的，须买卖双方签署承诺 书（附表2）、若买方姓名与 产权查档后，与业主、客户 到国土局办理过户手续，按 揭员把收文回执传直到分 财务部经审核放款给业主0 分行通知买卖双方到物业管 理处办理交楼手续，并把经买 卖双方签名的交楼确认书传 到按揭部。（附表5）交楼确 七人书卜注明亦皆事项、淳粒， J天

44、水电专员通知买卖双方办理煤 气、有线电视、电话、电过户 手续水电专员把过户后的有关 结清欠款单转交分行，并在交 分行通知业主领取结清水电后 的余款，并把单据转交业主 分行业务员签订买卖协议 T 口 1天）分行把买卖协议，成交报告 、传真到按揭部，由合同专员 审核后，交给按揭员。（成 交报告上注明接管按揭员） 按揭员与业务员沟通基本情 况，与业主、客户联系按揭 事宜询问有关情况并给予落 实，按揭员把情况反馈给业 分行把买卖双方身份证复印 件及房产证原件转交按揭部 评估部对成交物业进行评 估，并出具评他报告 J1 1天 分行通知客户把首期款及应 交费用打入公司，业务员把

45、/收款收据及物业跟进表（附 表1）传到按揭部。（跟进 表上须注明费用去向、过户 价格、买方姓名等）。若与 有过户价格和买卖协议不符 J合的，须买卖双方签署承诺 1 K 书（附表 2'） 口若买方姓名 按揭部通知客户准备按揭申 请所需资料，到银行办理按 I揭申请，银行:产承诺书 产权查档后，与业主、客户 v到国土局办理过户手续，按 揭吊招收支回中传直到介 -1.- 30 天 三级市场产权 分行在收文回执答复日期（即取房产 证）前，把放款通知单传到财务部（通 知单上注明放款用途）通知财务部放税 款到按揭部、财务部经审核后把税款放 按揭员通知客户领取税单交税，取房产 证。（并通

46、知银行给予办理抵押登记手 按揭员把房产证复印件传真到分行， 并 把税单复印件转到财务，税单原件交按 1天 U 分行通知业主领取首期款（把放款通知 所需资料传到财务部） 财务部经审核放款给业主 . 15天 银行领取已办妥抵押登记的房产证后， /把按揭款放给业主。按揭员知会分行， 由业务员通知业主查询 分行通知买卖双方到物业管理处办理 交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼 确认书传到按揭部。（附表 5）（交楼 确认书上注明交接场、读数）并把有 J水电专员通知买卖双方办理煤气、有线 《 电视、电话、电过户手续水电专员把过 户后的有关结清欠款单转交分行， 并在

47、 I交楼确认书上签名注即，并传到分行 分行通知业主领取结清水电后的余款， 并把单据转交业主 口 按揭部把按揭合同等有关资料经文员 [ 转交分行 一 '分行把按揭合同、收据等有关资料转交 转让流程-担保赎楼 级 市 场 产 分行业务员签订买卖协议。 （协议中注明房产在抵押中, 赎楼手续由担保公 担保公司把担保函交银行，银行审核资 “料后放款到担保公司，产权查档后，由 噪雷专员盏知买卖双方为 分行把买卖协议， 真到按揭部，由合 后，交给按揭员。 父加 公场回注销抵押的房 蛇行晶务员（取房产证日 打而走：通常为——周 按揭员与业务员沟墟颦色结陶« 11天

48、E 一 “、 -、MB卜制图专交业主 况，与业王、客尸喉案如常 宜询问有关情况并给予落实, '，与客户到国土局办理过户 E续，按揭员把收文回执传真到分行 /按揭员把买卖空落褰犒部把按揭合同等有容楙塘至面执答复 分行把买卖双方身份靠着的仃 件及房产证复印件及 同原件转交按揭部上 按揭员根据买卖双方情况给 予落实担保公司，并通知买卖 双方到担保公司办理担保手 续，并与业主到公证处办理公 讦委托给担保今加1涉丰把相 按揭部通知客户准备按揭申 请所需资料，到银行办理按揭 评估部对成交物业进行评估, 并出具评估报告 分行通知客户把首期款及应 交费用打入公司或银行监管， 业务

49、员把收款收据及 < 物业跟 进表,（附表1）传到按揭部。 （跟进表上须注明费用去向、 过户价格、买方姓名等）。若 与有过户价格和买卖协议不 符合的，须买卖双方签署承诺 书（附表2）, 流程-买方出款 30天 日期（即取房产 前，把放款通知单传到财务部（通 u弊卸通知财务部放税 塔姆审按揭勺同、收脸 款放 按揭员通知客户领取税单交税，取房产 证。（并通知银行给予办理抵押登记手 JT 按揭员把房产证复印件传真到分行， 并 分行通知业主领取首期款 所需资料传到财务部） （把放款通知 财务部经审核放款给业主 杷税单复印件转到财务、 税单原件交按 『- 15天 银行

50、领取已办妥抵押登记的房产证后， 把按揭款放给业主。按揭员知会分行， 由业务员通知业主查询。按揭员、担保 公司人员与业主交接有关赎楼单据 分行通知买卖双方到物业管理处办理 交楼手续，并把经买卖双方签名的交楼 确认书传到按揭部。（附表5）（交楼确 认书上注明交接事项门读数）并把有关 2天内 为卖方 赎楼 揭、 担 保 赎 楼、 产 权 料 分行业务

51、员把收款收据及物业跟进表 （附表1）传到按揭部。（跟进表上须 注明费用去向、过户价格、买方姓名 |等）。若有与过户价格和买卖协议不一 分行业务员签订买卖协议。 （协议上须注明：买卖双方自 行协商约定，由买方将购房款 中的？元径付卖方，用以偿还 卖方就转让房产所下的银行——Je 贷款•协议上没有注曲陷专员建知式卖双方若理煤姓名与疑妻协蟀 一广电视：电话、电过户手续。水电专员把 芟 分行把买卖协议， 真到按揭部，由合 后，交给按揭员。 之数的，须买索双方签署承诺书（附表2） 议不一致的, 买卖 成划髭刖 关结清欠款单据交分存?知哪 司球搔城认书上签名冽并传到岑^（注5 仁

52、权I I证）按揭R把收文回执传真 （成交报 分行通知业主领取结清水电后的余款, U国土局办理过户 30天后领取房产 30天 [ 通塞超稽据转交业主 分行在收文回执答复日期（即取房产 况，与业主、客户联系按揭 证）前，通知财务部放税款到按揭部, 事宜询问有关情况相鼐落日人口号石 实，按揭员把情况/通泄巴按揭□同等有 一 转交 按揭员通知业主瑜।!藁静同、 理委托公证给按揭 指定的受托人、公司规定的 评估部对成交物业进行评 估，并出具评估报告 按揭员通知客户准备按揭申 请所需资料，到银行办理按 揭申请，银行出具承诺书 分行通知客户把赎楼款打 入公司指定帐号，并通

53、知财 务部划款到公司底定帐号 2Z~~ 11 天 （赎 楼） 产 权 查 按揭部到原按揭银 行办理赎楼手续（取 房产证时间视银行 而定，通常为一周）， 取到注销抵押登记 房产证原件后通知 lj两哆变售后把楣款放到按揭部 qj按揭员通知客户领取税单交税,取房产 按揭员把房产证复印件传真到分行, 单原件交按揭部文员转交分行 税 1 1 15天后 予办理抵押登记手 银行领取已办妥抵押登记的房产证后， 把按揭款放给公司指定帐号。 按揭员知 分行通知业主领取房款（把放款通知所 需资料传到财务部） 财务部经审核放款给业主 分行通知买卖双方到物业管理处办理 交楼手续，

54、并把经买卖双方签名的交楼 确认书传到按揭部（附表 5）。（交楼确 认书上注明交接事项、读数）并把有关 过户所需资 卖 方 买 方 身份证复印件 身份证原件及复印件 收款帐号 收入证明原件（盖公司公章） 、办理按揭所需 资料 房产证复印件 已交付的定金收据及首期款证明 按揭物业的评估报告 其他银行需

55、要提供的有关资产证明 二、办理担保赎楼所需资料 卖 方 买 方 身份证原件及复印件 身份证原件及复印件 按揭合同原件 收入证明原件（盖公司公章） 房产证复印件 已交付的定金收据及首期款证明 供楼存折原件 按揭物业的评估报告 担保公司指定版本的公证委托 其他银行需要提供的有关资产证明 1 I 黄按揭银行的欠款清单 产权查询单 三、办理产权过户所需资料 卖 方 买 方 个人 公司 个人 公司 权利人身份 证原件及复 营业执照原件及复印 身份证原 件及复印 营业执照原件及复 i 事会或股东会决议 g 他代表人证明

56、书 房产证复印 松 建代表人证明书原 忤 松 隈代表人身份证 件 1 定代表人身份证复 复卬忏 授权委托书及受托 人身份证原件及复 印件 段技委托书及受托人 身份证原件及复印件 三级市场税费征收 1、房产为个人普通住宅，购买并居住二年以上的，免征营业税和维护税务局。需 征收税费为下述《税费表》的 3、4、5、6、7项；（不足一年的，销售时须计征《税费 表》中全部税费）。 2、房产为单位或个人非普通住宅（如办公楼、商铺、别墅等） 。销售是需计征下述 《税费表》中全部税费。 具体应缴税费计征表 序 号 项目 计算基数 收取对 象 比例

57、征收部门 1 营业税 合同销售价 减去原购入 价的差额 转让方 5% 登记机关代征 2 城巾建 营业税 转让方 1% 登记机关代征 设维护 税 3 印花税 合同销售价 买卖双 方 % 登记机关代征 4 个人 （单 位）所 得税 所得额 转让方 个人为20% 单位为15% 单位的由登记部门征收； 个人的由税务部门 征收 5 契税 合同销售价 受让方 % 3%仞附注 7） 登记机关代征 6 登记费 受让方 80元或50元 登记机关 7 《房地 产证》 贴花 受让方 5元 登

58、记机关代征 附注: 1、若销售或转让价格明显偏低的，必须提供合法的房产评估机构的评估价。以最 高价来确定销售价格。 2、非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以 取得的全部销售收入营业额征收营业税。 3、房地产交易手续费（按建筑面积收取）收费标准为：新建成商品住房每平方米 3 元，经济适用住房减半计收，手续费由转让方承担，存量住房（二手房）和住房以外的 房地产交易手续费为每平方米 6元，由交易双方各承担 50% 4、个人购买住房（包括普通住房和非普通住房）在 2年内转手交易的，一律按实 际销售金额全额的5哪率缴纳营业税； 5、个人购买住房两内销售

59、的，全额计征营业税，毋需申报。个人购买普通住宅两 年后销售的，销售价等于或低于原价，未产生营业税的，毋需申报。个人购买非普通住 宅两年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税，毋需申报，若需免缴营业税，需到 税务部站申免； 6、个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中 安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起 始日期，以申请购房的日期为准； 7、契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按 3喊率计征以外， 其他均按%十征，如有最新规定，按新规定执行； 8、直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护和个人

60、所得税， 其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费； 9、房地产继承人或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个 人所得税、契税； 10、个人出售其购买并居住超过 5年的安居房，免征个人所得税。 11、如此表规定与国土局规定有异，以国土局规定为准。 三级市场其它转移提供的资料 一、赠与 （特指配偶之间、父母与子女之间的赠与，其他赠与按转让办理） 1 、 《深圳市房地产转移登记申请表》 （赠与人、受赠人双方签名） 2 、赠与人、受赠人双方身份证复印件（验原件） ，有委托书的须提交经公证的委 托书及受托人身份证复印件； 3 、 《房地产证》或其他权利证书（原件）

61、； 4、赠与公证书（原件）和亲属关系公证书（原件） 二、继承 （遗赠） 1、 《深圳市房地产转移登记申请表》 2、 《房地产证》 （原件） 3 、继承人身份证复印件（验原件） ，有委托书的须提交经公证的委托书及受托人 身份证复印件 4、继承公证书（如有放弃继承的，提供放弃继承公证书） 三、拍卖 1 、 《深圳市房地产转移登记申请表》 2、 《房地产证》 （未办理房产证，需提供原业主的购房合同原件，付清款证明原件 及发票的复印件） 。注：遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单； 3、拍卖行开的发票（原件和复印件）和付清房款证明原件； 4、新业主的身份证明：

62、企业营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托 书，法人及经办人的身份证明复印件。个人仅需身份证复印件； 5、拍卖行的身份证明：营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托书， 法人及经办人的身份证明复印件。 6、成交确认书： （要公证） 7、法院判决书或调解书，裁定书和协助执行通知书： （三书缺一不可） 8、法院委托拍卖行拍卖的委托书； 9、该房产如有抵押，请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证 前来办理手续；如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。 四、判决 （裁定） 1 、 《深圳市房地产转移登记申请表》 2、 《房地产证》 （如未办

63、房产证，需提供原业主的购房合同原件，付清款证明原件 及发票的复印件） 。注：遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单； 3、新业主的身份证明：企业营业执照复印件，法定代表人证明书及法人授权委托 书，法人及经办人的身份证明复印件。个人仅需身份证复印件； 4、法院判决书或调解书，裁定书和协助执行通知书： （三书缺一不可） 5、该房产如有抵押，请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证 前来办理手续；如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。 五、申请补发 （遗失房地产证） 1、 《深圳市房地产变更房地产申请书》 （个人需签名，单位的需加盖公章） ；

64、 2、身份证明； 3、市规划国土局信息中心出具的查档结果（地址：深南中路档案大厦 10 楼） 4、 刊登有权利人遗失声明的 《深圳特区报》 或《深圳商报》 整张报纸 （不可裁剪） ； 5、具结书（由申请人当场填写，单位需加盖公章） ； 办理房地产抵押登记指南 一、申请房地产抵押登记应提交的文件 1 、 《深圳市房地产抵押登记申请表》 （原件） 2 、借款人、抵押人和抵押人的身份证明（详见附注） 3 、 《房地产证》 （原件） 4 、主合同和抵押合同（原件） （申请人属境外人士或个人的、合同按规定需经公 证） 5 、非法人个企业、组织、提交其产权部门同意抵押的批准文件 6

65、 、按规定提交深圳市房地产估价中心审定的评估报告书 7 、付清当年土地使用费证明（个人自用的普通住宅除外） 8 、法律、法规规定应提交其他的材料 二、注意事项 1 、抵押金额超过房地产原值的，需提交经深圳市房地产估价中心审定的评估报告 书（评估时间不超过一年） 。 2 、土地使用权及自用房地产抵押的，须先经我局地政部门核定。 3 、以中外合资企业、合作经营企业和外商投资企业、有限责任公司、股份有限公 司的房地产抵押的必须提供企业章程和董事会决议。 4 、 同一房地产设定二次抵押的， 需提供原抵押权人同意抵押的书面意见及原借款、 抵押合同复印件。 5 、权利人名称或法定代表

66、人等已变更的，需先到国土局办理变更登记。 三、附注：身份证明 1 、申请人属单位的，应提交： （ 1 ）法人企业的提供加盖公章的营业执照、代码证复印件（核原件） ；事业单位或 其它社团组织的（非法人企业）提供事业单位登记证或成立单位批文（核原件） ；抵押 权人属银行的还需提供金融许可证复印件（核原件） 。 （ 2 ）法定代表人证明书或单位负责人证明书（原件） 、授权委托书（原件） 。 （ 3 ）法定代表人或单位负责人身份证复印件，受托人身份证复印件（验原件） 。 2 、申请人属个人，应提交： （ 1 ）身份证明复印件（验原件） 。 （ 2 ）个人委托他人代理的，需提供经公证的《委托书》 （原件） 、委托人和受托人 身份证复印件。 四、收费标准：按抵押价值的万分之一缴纳，但每项最低不低于 100 元。 安居房换证指南 一、安居房换证需提交资料： 1 、 《深圳市安居房换证申请表》 2 、 《房产证》 （原件） 3 、市房改办批复原件（粉红色） 4 、权利人身份证复印件（权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊 原因权利人不能亲自申请的，可由受