注册物业管理师物业经营管理考题

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1、 2012注册物业管理师物业经营管理考前题【有答案】 1．物业经营管理是( ACDE )等活动不断拓展、交叉和融合的结果．是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A．物业管理　　 B．房地产开发　　 C．房地产资产管理　 D．房地产组合投资管理 E．设施管理 1.物业资产清单应包括物业的（BCDE）、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容 A．市场状况 B．区位 C．规模 D．获取费用 E．重置价值 4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A．物业管理  B．

2、房地产开发  C．房地产资产管理  D．房地产组合投资管理 7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。 A．系统风险是指市场供求风险  B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C．或然损失风险属于个别风险  D．周期风险属于个别风险 E．持有期风险属于个别风险 8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。 A．投入资金的安全性  B．期望收益的可靠性 C．投资项目的变现性  D．资产管理的复杂性 E．投资项目的复杂性 11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。 A．空置和收租损失  B．抵押贷款还本付息 C

3、．房产税和所得税  D．为租客提供服务的费用 12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。 A．封存的设备因自然力产生的磨损 B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后 D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏 14、物业价格构成中包括了（AD） A．土地取得成本 B．开发成本  C．投资利息 D．物业折旧 E．开发利润 15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。 A．统一付款方式 

4、 B．统一采用人民币  C．统一货币单位  D．统一采用平方米 E．统一采用单价 18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。 A．收入的变化  B．政府的税收政策  C．国际市场住宅价格 D．对未来的预期 E．政府的住房政策 19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。 A．建筑物维护的标准  B．建筑物管理策略  C．租金方案  D．物业检查计划 E．财务收支计划 22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。 A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约 B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与

5、周期对应 C．租赁关系在双方中的一方死去时终止  D．又称周期性租赁 E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。 A．确定可出租面积和租赁方式  B．编制租赁经营预算  C．定位目标市场  D．确定租金方案  E．明确广告策略 26、成本控制的原则有（ABDE）。 A．全面控制原则  B．讲求经济效益原则  C．常规管理原则  D．责权利相结合原则  E．例外管理原则 27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。 A．成本预算必须同其他预算相协调  B．成本预算要以成

6、本计划为基础 C．成本预算应有相应的技术经济措施保证  D．成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。 A．风险识别  B．风险评估  C．风险处理  D．风险控制  E．风险调整 31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。 A．建设施工合同 B．售房合同  C．收益性物业的租赁合同  D．水电供应合同  E．专项维修工程承包合同 34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。 A．物业管理企业的盈利能

7、力  B．资产运营水平  C．偿债能力  D．物业管理企业  E．后续发展能力 35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE ）。 A．基本指标计分方法  B．修正指标计分方法  C．评议指标计分方法  D．偏差指标计分方法  E．定量和定性相结合计分方法 37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。 A．当地房地产市场状况  B．物业发展定位  C．承租人的接受能力  D．业主希望达到的投资收益率目标  E．其可接受的最低租金水平 38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。 A．租户组合与位置分配 

8、 B．租户的商业信誉和财务状况  C．物业的周边环境  D．所需面积大小  E．需要提供的物业管理服务 40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。 A．管理模式风险  B．管理范围不确定风险  C．垫款风险  D．突发事件风险  E．投资风险 2．物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其的（ABC）需求。 A．物业投资收益　　 B．企业发展战略　　 C．主营业务发展目标 D．物业维修养护　　 E．延长物业的自然寿命 3．物业经营管理的目标包括( ABCE )。 A．为业主或投资者创造利润和回报

9、B．使物业在运行使用过程中能够保值增值 C．在物业经济寿命的全周期内持续满足租户正常空间使用需求 D．物业经营成本最小化 E．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 4．人们主要依照写字楼( ABC )等对其进行等级划分。 A．收益能力 B．所处的位置　 C．楼字设计和装修状况 D．使用时间　　 D．投资者类型 5．对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( ABC )。 A．利于选择优良租户 B．利于优化零售商业的业态组合 C．利于实现业主总体利益的最大化 D．可使商业辐射区域覆盖整个城市 E．能满足各种顾客层

10、次的一站式购物消费和一站式享受的需求 6．物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（AB） A．物业经营管理活动不包括对物业本省的维修、养护、管理 B． 传统物业管理强调为业主提供价值管理服务 C．物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求 D．写字楼、零售商业等手艺省悟也完全可以通过物业经营管理活动，向企业那样为业主或经营者创造利润和回报。 E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产戒指管理方向拓展 7．工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ABCD）等。 A．工业厂房 B．仓储用房 C．

11、高兴技术产业用房 D．研究与发展用房 E．写字楼 8．酒店和休闲娱乐设施是为人们的撒谎内公务活动或公务旅行、会议、录用、新鲜、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ABCD）。 A．写字楼 B．高尔夫球场 C．休闲度假村 D．赛马场 E．花园公寓 9．设施管理的对象，主要是（ABCD）等。 A．高科技企业用房 B．医院设施 C．科研教学设施 D．政府办公楼 E．甲级住宅楼 10．物业经营管理的三个层次中，（DE）以策略性管理为主。 A．物业管理 B．设施管理 C．运行管理 D．房地产资产管理 E

12、．房地产投资组合管理 11．对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（CE）工作。 A．日常管理 B．现场管理 C．房地产资产管理 D．企业管理 E．房地产投资组合管理 12．物业管理企业按工作内容可以分为（ABE）。 A．管理型企业 B．专业型企业 C．委托型企业 D．兼营型企业 E．综合性企业 13．房地产资产管理工司的主要工作任务和目标包括（ABCD） A．负责管理物业管理企业和设施管理公司 B．监督物业管理企业和设施管理公司的行为 C．指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定的战略计划 D．使管理范围

13、内的物业在所处的姿势场内实现价值最大化 E．满足业主、租户和物业管理企业的要求 14．一个资产年管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（AB）的分类原则来管理物业。 A．物业类型 B．地理位置 C．物业新旧程度 D．物业产权类型 E．物业运营成本 15．房地产组合投资管理的内容包括（ACDE） A．理解和执行物业业主的投资目标 B．评价物业管理企业和设施管理公司的表现 C．审批资产管理公司提出的更新改造计划 D．以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 E．在合适的时机购置和处置物业资产 16．房地产投资的利润是通过( ACD )

14、途径创造出来的 A．在极好的条件下从开发商手中购买物业 B．通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态 C在合适的时机售出物业 D．在极好的条件下从原业主手中购买物业 E．在持有期间以现金流人量的现值最大化为目标来经营物业 17．下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（BCE） A．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任 B．通常以专业分包的形式获得物业管理业务 C．也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务 D．同时具备物业策略管理和物业运行管理能力 E．由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量效控制和降低管理成本 18．从管理的层次上，物业管理可

15、以分为(BCD )。 A．委托管理 B．公司管理　 C．现场管理　 D．现场作业 E．物业经营 19．大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产骨理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下( ADE )。 A．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理 B．房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司 C．房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险 D．为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略 E．房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产

16、管理公司平衡整个投资组合的现金流需求 20．物业经营管理中的战略性工作包括（ABCD） A．确定战略　 B．构建信息基础　 C．决策分析 D．进行资产组合　 E．成本管理 21．物业经营管理的常规工作内容包括（ABCD） A．现金流和成本管理　 B．日常维修和维护　 C．设施设备管理 D．物业保险管理　 E．进行资产组合 1．房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命长，还包括（ACDE）等 A．各异性　 B．消费性 　 C．政策影响性　 D．相互影响性 E．专业依赖性 2．以下有关房地产间接投资和直接投资的表述，正确的有（ABCE）

17、 A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 C．直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式 D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 3.房地产间接投资的具体形式包括( BCDE )。 A．置业投资 B．购买房地开发、投资企业的债券 C．购买REITs D．购买房地产开发、投资企业的股票 E 购买MBS 4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE） A．从购买土地使用权开始 B．从购置房地产开始

18、 C．以获取物业所有权或使用权为目的 D．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 E．不需直接参与房地产经营管理工作 5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ABE） A．权益型 B．抵押型 C.质押型 D．保证型 E．混合型 6.房地产投资的优点有（ABCD） A．收益水平相对较高　　B．能够得到税收方面的好处　　 C．容易获得金融机构的支持　D．抵消通货膨胀的影响　 E．是一种非流动性资产 7．房地产投资之弊在于（ABDE） A．流动性差　 B．投资数额巨大　 C、投资建设期长　 D．投资回收期长　 E．需要专门的知识和经 8．下列关于系

19、统风险和个别风险的表述，正确的有（BE） A．系统风险是指市场供求风险 B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C．或然损失风险属于个别风险 D．周期风险属于个别风险 E．持有期风险属于个别风险 9．投资者在进行房地产投资决策时，应( ABCE )。 A．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 B．根据风险管理的能力选择投资方向 C．根据风险周期变化的特点把握投资时机 D．避免机会成本 E．尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险 10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括(BCE )。 A．购买力风险　 B．比较风险　 C

20、．收益现金流风险 D．或然损失风险　 E．时间风险、持有期风险 11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（AB） A．宏观位置　 B．中观、微观位置　 C．社会环境 D．竞争位置　 E．经济环境 12．避免政策风险的有效方法，包括选择( ABC )的项目进行投资 A．政府鼓励 B．有收益保证 C．有税收优惠政策 D ．国有资产参股项日 E．灰色区域项目 13．下列选项中，属于未来经营费用风险的有( ABC )。 A．建筑物功能过时所带来的风险 B ．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用 C．未来不可预见的法

21、律费用 D．实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大 E．资本价值随着收益率的变化而变化． 14.房地产投资的风险主要体现在(ABCD )。 A．投入资金的安全性 B．期望收益的可靠性　 C．投资项目的变现性　　 D．资产管理的复杂性　 E．投资项目的复杂性 15，房地产市场的周期可以分为以下（BCD）阶段。 A．雏形 B．复苏与发展 C．繁荣 D．危机与衰退 E．销匿 16.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ABCD） A．人地理位置　　B．在城市社会经济活动中的位置 C．在整体市场供求关系中的位置 D．在未来城市发展建设中的

22、位置 E．相对重要性不变的位置 17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ABCD） A．市政公用和公建配套设施的完备程度 B．公共交通便捷程度 C．环境因素 D．居民人口与收入 E．政府控制环境污染的政策 18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（CDE） A．当地提供主要原材料的可能性 B．技术人才和劳动力供给的可能性 C．易接近性 D．周围土地利用情况和环境 E．与其他商业设施接近的程度 19．零售物业的投资区位选择时要进行（ABCD） A．商业辐射区域分析 B．消费者行为、偏好及购买能力分析 C．项目的易接近性或交通通达

23、程度分析 D．竞争性物业的竞争条件分析 E ．市政公用设施的完备程度分析 20.工业物业项目区位选择的特殊要求包括（BCDE） A．消费者行为、偏好及购买能力分析 B．交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场 C．技术人才和劳动力供给的可能性 1．在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（AB ）叫做现金流量 A.资金流入 B.资金流入 C.资金的投入 D.资金现值 E.资金将来值 2．对于房地产开发投资项目来说，现今流出主要包括（ABCE ）等 A.土地费用、建造费用 B.还本付息 C.税金

24、 D.比较成本 E.运营费用 3．空置和收租损失是值（ AB ） A.控制的面积不能产生租金收入 B.租出的面积没有收到租金 C.出租面积的变化导致租金减少 D.租金水平的变化导致租金减少 E.克出租面积的渐少而少收的租金 4．收益性物业的运营费用包括（ DE）等 A.控制和收租损失 B.抵押贷款还本付息 C.房产税和所得税 D.为租客提供服务的费用 E.物业管理费用 5．财务净现值是指按（AB ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点和限制之和。当NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的 A.基准收益率

25、B.目标收益率 C.投资回报率 D.现金回报率 E.内部收益率 6．“两税一费”是指（CDE ） A.房产税 B.城镇土地使用税 C.教育费附加 D.营业税 E.城市维护建设税 7．下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ABCE ） A.是业主的税前收入或投资回报 B.从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C.当今运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值 D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流 E.如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益 8．关于单利息和复利计息的

26、表述，正确的有（ABC ） A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生利息 B.复利计息是按本金加上先前计息周其所累积的利息进行计息 C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算 D.在投资分析中，一般采用单利计息 E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式位Fn=P(1+i·n) 9．下列属于设备有形磨损的是（ AD ） A.封存的设备因自然力产生的磨损 B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C.技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后 D.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形

27、和损坏E.政府通过税收政策限制污染环境的设备使用 10．下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（AD ） A.是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 C.税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量 D.现金回报率属于动态盈利能力指标 E.现金回报率即资本化率 11．关于设备寿命的表述，正确的有（ AB ） A.自然寿命主要取决于有形磨损的速度 B.技术寿命主要取决于有形磨损的速度 C.技术进步速度越快，设备的技术寿命越长 D.经济寿命适时投入使用的设

28、备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限 E.经济寿命是由无形磨损决定的 12．在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（AB ）两部分 A.投资回收 B.投资回报 C.权益回报 D.先进回报 E.还本付息 13．静态盈利能力指标一般有（BCD ） A.财务内部收益率 B.现金回报率 C.静态投资回收期 D.投资回报率 E.资产负债率 14．动态盈利能力指标一般有（ CDE ） A.资产负债率 B.现金回报率 C.动态投资回收期 D.财务内部收益率 E.财务净现值

29、15．清偿能力指标包括（ABC ） A.资产负债率 B.借款偿还期 C.偿债备付率 D.现金回报率 E.财务净现值 16．关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，争取的有（ ABD ） A.是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 B.净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 C.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 D.该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比 E.计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益 17．下列关于资产负债率的叙述正确的有（ BE ） A.资产负

30、债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强 B.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 C. 属短期偿债能力指标 D.资产负债率=净资产合计/负债合计×100% E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度 1.物业价格构成中包括了( ABCE )。 A．土地取得成本 B．开发成本 C．投资利息 D．物业折旧 E．开发利润 2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有( BD ) A．投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值 B．投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件 C．市场价值

31、是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值。 D．评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的，所不同的是假设前提 E．在某一时点，投资价值是惟一的 3.物业估价的基本方法包括( ABC )。 A．市场法 B．成本法 C．收益法 D．趋势法 E．折旧法 4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有(ABE )。 A．物业开发用地 B．普通商品住宅 C．教堂 D．学校 E．标准厂房 5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（ABC）。 A．行政办公楼 B．学校 C．公园 D．影剧院

32、E．加油站 6.运用收益法估价的步骤一般包括(ABCD )。 A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B．预测估价对象的未来收益 C．求取报酬率或资本化率、收益乘数 D．选用适宜的收益法公式计算出收益价格 E．减去折旧求取物业价格 7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括（ABDE）。 A．物业价格受区位的影响很大 B．物业价格实质上是物业权益的价格 C．物业价格受供求因素的影响 D．物业价格形成的时间较长 E．物业价格受交易者个别因素的影响 8.《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享

33、受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（AD）。” A．政府指导价 B．市场调节价 C．保护价 D．政府定价 E．最高限价 9.物业价格影响因素的表述，正确的有（AE）。 A．人口数量与物业价格正相关 B．对保有物业课税后会导致物业价格上升 C．城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降 D．房价水平主要取决于低价水平 E．综合来看，物业价格与利率有关 10.下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（ABDE）。 A．毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B．毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料 C．

34、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计 D．毛租金乘数法是一个比较客观的数值 E．毛租金乘数法又称为“租售比价” 11.关于报酬率的表述，正确的有（ABDE）。 A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关 B．两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高 C两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低 D．估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率 E．求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法 12．运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（AC） A．可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

35、 B．可比实例的成交日期应与估价时点相同 C．可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D．可比实例的成交价格应为正常市场价格 E．对一宗物业进行估价，一般应选取1—3个可比实例 13．运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下( ACE ) A．统一付款方式 B．统一采用人民币 C．统一货币单位 D．统一采用单价 E．统一采用平方米 14.下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有( ACD )。 A．按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税 B．按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳 C．买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正

36、常成交价格 D．正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费 E．正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费 15．关于市场比较法的表述，正确的有( ABDE )。 A．运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例 B．要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格 单位上来 C．进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格 D．经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格 C．经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格 16．关于重新构建价格的表述，正确的有（ADE） A．重新购建价格是估价时点时

37、的价格 B．重新购建价格是客观的价格 C．重新构建价格是重新购建的实际成本 D．建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧 E．土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格 17．年限折旧法是根据建筑物的( AB )来求取建筑物折旧的方法 A．经济寿命 B．有效年龄 C．剩余自然寿命 D．自然寿命 E．实际年龄 1、邻里分析的内容有(BCDE )。 A．邻里所在区域宏观市场环境分析 B．评估邻里的经济状况和消费水平 C．考察邻里物业的实体状况 D．搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息 E．考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手

38、2.商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE） A．收入的变化 B．政府的税收政策 C．国际市场住宅价格 D．对未来的预期 E．政府的住房政策 3.下列属于房地产市场结构构成的有（BCD）。 A．建筑结构 B．总量结构 C.区域结构 D．产品结构 E．分销结构 4.下列指标中属于供给指标的有（ABC）。 A．存量 B．新竣工量 C．空置率 D．吸纳宰 E．商品零售价格指数 5．房地产市场供给的特点主要有( BCD )。 A．平衡性 B．缺乏弹性 C．非同质性 D．高度的垄断性 E．稳定性 6.无计划管理

39、的内容包括如下（ABD）。 A．建筑物维护的标准 B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物业检查计划 E．财务收支计划 7．政府于预房地产市场的政策目标通常包括（ABCE）。 A．实现房地产市场持续健康发展 B．使存量房地产资源得到最有效的使用 C．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间 D．严格控制土地使用权的出让和转让 E．满足特殊群体的需要 8．目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（BCE）。 A．廉价房 B．廉租房 C．经济适用住房 D．合作建房 E．市场价商品住宅 9．出租策略包括( ABCD )。 A

40、．确定租期长短 B．确定独立出租单元大小 C．租户类型的匹配策略 D．管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择 E．物业经营管理费用的收取 10．房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ADE）。 A．需求预测 B．市场占有率分析 C．竞争分析 D．吸纳率分析 E．市场租户对产品功能需求 11.编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（ABCE）。 A．区域宏观市场环境分析 B．房地产市场分析 C．邻里分析 D．构造物业经营管翅 E．市场租户对产品功能的要求 12．物业管理计划的表现形式有（CDE）。 A．近期计

41、划 B．远期计划 C．年度计划 D．中短期计划 E．长期计划 13.物业管理计划的主要内容有（ABCD）。 A．建筑物管理计划 B．租赁计划 C．财务收支计划 D．物业运行绩效评估及与业主沟通计划 E．企业盈利和发展计划 14．房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（ACDE）。 A．供给分析 B．城市规划分 C．需求分析 D．竞争分析 E．市场占有率分析 15．吸纳率分析的具体内容包括( BCE )。 A．分析建设和运营中的主要物业项目 B．预估市场吸纳计划 C．预估吸纳周期内的需求 D．对竞争性物业进行评价

42、 E．市场吸纳和空置的现状与趋势 16．市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（ACDE）。 A．市场占有率 B．租约期间长度 C．出租进度 D．租赁价格 E．达到稳定出租率水平所需要的时间 17.业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有(BCD )。 A．物业管理企业内部刊物 B．定期的年度或季度表现报告 C．定期的管理会议 D．通过电话或现场会议形式的定期私热接触 E．社区文化活动 1.关于自动延期租赁的表述，正确的有( ABDE )。 A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动

43、续约 B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周辄 C．租赁关系在双方中的一方死去时终止 D．又称周期性租赁 E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 2.下列关于物业租金支付的说法正确的有( ACE )。 A．有毛租金和净租金之分 B．净租通常在短期租赁中采用 C．百分比租金常用于零售商业物业 D．毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要交纳税费等其他费用 E．净租的租赁时间可达10午以上 3.下列属于委托管理模式特点的有( DE ) A．业主不负责物业租赁，不承担风险，只收取包租的租金 B．业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险 C．物

44、业管理企业风险较大 D．业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入 E．物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为救不承担风险 4．承租人的权利包括( BCDE )。 A．可以不经出租人同意就转租的权利 B．有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利 C．有要求保障居住安全的权利 D．有对物业管理状况进行监督、建议的权利 E．正经出租人同意有转租获利的权利 5．属于房屋不得出租情形的有( ABDE )。 A．未依法取得《房屋所有权证》的 B．权属有争议的 C．共有房屋取得共有人同意的 D．已抵押，未经抵押权人同意的 E

45、．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 6．租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括( BCDE )。 A．房屋空间交付 B．制定租赁方案与策略 C．租户选择 D．租金确定 E．租约谈判与签约管理 7.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（ADCD）。 A．房屋空间交付 B．收取租金 C．租金调整 D．租户关系管理 E．租金确定 8.租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（CDE）。 A．收取租金 B．房屋空间交付 C．租金结算 D．租约续期 E．房屋空间收回管理 9.租赁方案与策略涉及的主要工作内容有( ABC

46、D )。 A．确定可出租面积和租赁方式 B．编制租赁经营预算 C．定位目标市场 D．确定租金方案 E．明确广告策略 10.如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ABCE）。 A．承租人要支付哪些费用 B．哪些费用是属于代收代缴费用 C．哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的 比例来收取 D．所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付 E．哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度 11.市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业（ABDE）。 A．价格优势 B．物业本身的素质 C．优越的地理位置 D．实用性 E．

47、良好的声誉 12．关于转租，下列说法正确的有（AB）。 A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B．转租必须征得房屋出租人同意 C．在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意 D．转租合同不必办理登记备案手续 E．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同仍然 具有原来的效力 13．属于租赁合同变更的情形有（ABCD）。 A．因租赁一方当事人更名 B．因出租房屋附属物的增减 C．固租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 D．租金的增减或支付方式的改变 E．承祖人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途 14．租赁合同自然

48、终止的情况包括( BCDE )。 A．无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的 B．租赁合同到期 C．符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的 D．因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 E．当事人协商一致的 15.关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（ABCD）。 A．将承租的公房转借他人的 B．将承租的房屋擅自转租的 C．将承租的房屋擅自转让的 D．承租人利用承租的房屋进行违法活动的 E．当事人协商一致的 16．物业租赁合同的主要条款包括（ABCD）。 A．租金标准及支付方式 B．租赁用途 C．租赁期限 D．房

49、屋的修缮责任 E．物业抵押与出售条款 17．出租人的义务包括( ABCE )。 A．有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务 B．有保障承租人合法使用房屋的义务 C．有保障承租人居住安全的义务 D．有爱护使用、妥善保管房屋的义务 E．有接受租户监督，不断改进工作的义务 18．CRM是一种手段，它的根本目的是( ABCE )。 A．降低运营成本 B．提高企业销售收入 C．提高客户满意度 D．加强产品流通 E．提高员工生产力 19．在租赁管理中实施CRM主要涉及到( ABCE )方面的工作： A．建立详细的租户档案 B．

50、租赁期内的服务 C租金缴交的管理 D．竞争对手分析 E．个性化服务 1．关于间接费用，说法正确的有（BC E ） A．包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等 B.包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等 C.包括固定资产折旧费及修理费 D.包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料 E.包括低值易耗品摊销及其他费用等 2．物业管理企业的财务费用包括（ ABCD ） A.利息净支出 B.汇总净损失 C.金融机构手续费 D.公司筹资发生的其它财务费用 E.税金 3．按现行财务制度的规定，不得列入

51、成本的支出主要有（A BDE ） A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出 B.对外投资指出 C.物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 D.支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金 E.企业的赞助、捐赠支出 4．下列说法正确的有（ ABC ） A.固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手 B.降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手 C.半固定成本是指物产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加 D.固定成本随着业务量的变动而变动 E.变动成本总额与业务量的变动关系不大 5．按照成本计算依据的不同，成本可分为（BC ） A.可免成本 B.目标成本

52、 C.定额成本 D.沉没成本 E.可缓成本 6．关于边际成本，表述正确的有（BD ） A.边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量 B.可用以判断增建服务量在经济上是否合算 C.当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的 D.服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量 E.边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量 7．成本控制的原则有（ABD E ） A.全面控制原则 B.讲求经济效益原则 C.常规管理原则 D.责权利相结合原则 E.意外管理原则 8．关

53、于人工费中的福利费的表述，正确的有（ABDE ） A.福利费包括福利基金、工会基金、教育经费 B.福利基金按工资总额的14%计算 C.福利基金按工资总额的4%计算 D.教育经费按工资总额的1.5%计算 E.工会基金按工资总额的2%计算 9．考核物业管理企业成本控中心服务质量的定量指标，主要有（ABCE ） A.重大事故发生率 B.房屋完好率 C.物业增值率 D.成本（费用）降低率 E.保洁率 10．共用部位与公用设施设备的日常运行和维护费主要包括（ABDE ） A.维修保养费 B.装修费 C.办公设备 D.劳保用品 E.工程维修设备 11．固定资

54、产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按期总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ABCE ） A.交通工具 B.通信设备 C.办公设备 D.劳保用品 E.工程维修设备 12．关于成本估算的表述，正确的有（AB ） A.成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价 B.成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作 C.成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分 D.成本估算时成本水平和目标的书面方案 E.成本估算时成本决策结果的系统化 13．成本预算编制的基本要求有（ ACE ） A.成本预算必须同其他预算相协调 B.成本预算

55、要以成本计划为基础 C.成本预算应有相应的技术经济措施保证 D.成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 14．物业管理企业编制成本预算的方法主要有（ADE ） A.固定预算 B.资金预算 C.弹性预算 D.零基预算 E.滚动预算和概率运算 1.风险控制的手段有（BCDE）。 A．调整 B．回避 C．自担或保留 D．预防与控制 E．转移 2.物业服务合同的法律特征有（BCD） A．物业服务合同是实践合同 B．物业服务合同是诺成合同 C．物业服务合同是双务合同 D．物业服务合同是有偿合同 E．

56、物业服务合同是代理合同 3.风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成 A．风险识别 B．风险评估 C．风险处理 D．风险控制 E．风险调整 4.物业服务合同签订时要注意的要点有（DE） A．招投标原则 B．“宜细不宜粗”的原则 C．最好不约定合同期限 D．实事求是留有余地 E．明确界定违约责任与处理方式 5.决定参与投标的关键因素有（BCDE） A．项目委托方具有经济实力 B．项目类型符合企业确定的目标客户群 C．常规预测盈利 D．项目风险在企业承受范围内 E．本企业具备人力资源支持体系 6．关于公开招标，说法正确的有( ABE )。

57、A．凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标 B．一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 C．一般向3~5家物业管理企业公开发出招标通知 D．是目前广泛采用的招标方式 E．竞标单位较多，工作量大，时间长 7.属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD） A．建设施工合同 B．售房合同 C．收益性物业的租赁合同 D．水电供应合同 E．专项维修工程承包合同 8．物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同有（BCDE）。 A．设备采购及安装合同 B．垃圾清运 C．环境卫生承包 D．治安保卫管理承包 D．绿化管理

58、或工程承包 9．除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾险合同不予承保(ABD )。 A．物业内寄售的货物 B．金银珠宝 C．物业设备 D．票据 E．物业公共部位 10．火灾保险的除外责任包括(ABCE )。 A．保险标的自身变化、自身发热所致的损失 B．由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失 C．直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失 D．使用不当引发的火灾所致的损失 E．投保人的故意行为所致的损失 11．物业管理企业不购买物业保险的情况有( BCE )。 A．风险是不可预见的

59、B．风险是可以避免的 C．风险是可以忍受而保留的 D．机动车辆的第三者责任险 E．风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的 12．雇主责任保险除外责任的范围包括( ABDE )。 A．罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡或疾病 B．被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所 致的伤残或死亡 C．投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明 的、与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤 D．由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或 死亡 E．投保人的故意行为或重大过失 13.关于公众责任保险表述正确的有( CD )。 A．被保

60、险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保 险的范围 B．为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围 C．公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接 向保险人索赔 D．公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不 包括受害人的精神伤害 1.物业管理绩效评价以( ABCE )等四个方面的内容作为评价重点。 A．物业管理企业的盈利能力 B．资产运营水平 C．偿债能力 D．物业管理企业 E．后续发展能力 2．按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有(ABDE )。 A．政府评价 B．新闻

61、媒体评价 C社会评价 D．企业集团内部评价 E．企业自我诊断评价 3．政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价主要对象包括( CDB)。 A．国家控股重要企业 B．列人试点的企业集团 C．承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业 D．领导班子换届或主要领导变动的企业 E．发生重大损失或造成严重社会影响的企业 4．按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为(ACDE )。 A．月度物业管理报告 B．半季度物业管理报告 C季度物业管理报告 D．半年度物业管理报告 E．牛年度物业管理报告 5．物

62、业经营管理工作总结就是管理企业向(ABDE )提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。 A．业主 B．租户 C．上一级行政主管部门 D．高层管理者 E．企业投资人或董事会 6．资金运用包括(AC )。 A．资金的投放 B．支付罚款 C．各项资产的使用 D．补偿物业经营管理耗费 E．缴纳各种税金 7．企业同其债务人之间的财务关系主要包括(BCD )。 A．物业管理企业应付而未付给所有者的利润 B．物业管理企业与业主、租户之间发生的，要求其按期交纳管理服务费的关系 C

63、．物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的关系 D．物业管理企业在开展多种经营中向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系 E．企业内部各单位之间的资金结算关系 8.网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，又是主要表现在（ACDE）。 A．企业的事务可以进行远程处理 B．企业的事务可以进行现场处理 C．财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无缝连接 D．使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率 E．企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理 9.企业绩效评价的计分方法分为( ADCE )。 A．基本指标计分方法 B．修正指标

64、计分方法 C．评议指标计分方法 D．偏差指标计分方法 E．定量和定性相结合计分方法 10.向业主、租户提交的物业管理报告的重点是（ABC）。 A．物业管理企业收取了多少管理费用 B．物业管理费用具体用在什么地方 C．物业管理企业未来的管理工作打算 D．企业的盈利 E．本期物业经营管理工作完成的情况 11.向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是（DE）。 A．物业管理企业收取了多少管理费用 B．物业管理费用具体用在什么地方 C．物业管理企业未来的管理工作打算 D．企业的盈利 E．本期物业经营管理工作完成的情况 12．财务报告分析准备阶段

65、主要工作有( BCDE )。 A．基本因素分析 B．明确财务报告分析目的 C．确立财务报告分析标准 D．制定财务报告分析计划 1.租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（BCD） A．物业管理用房 B．租赁仓库 C．店铺 D．停车场 E．设备机房 2.写字楼按全管理主要包括（ABDE） A．工程安全 B．消防安全 C．人员安全 D．应急预案 E．治安安全 4．在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。 A．当地房地产市场状况 B．物业发展定位 C．承租人的接受能力 D．业主希望达到的投资收益率目

66、标 E．其可接受的最低租金水平 5．在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于（BC）。 A．当地房地产市场状况 B．物业本身的状况 C．物业所处的位置 D．业主希望达到的投资收益率目标 E．其可接受的最低租金水平 6．出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑( ACDE )。 A．租户的规模 B．租户的素质 C．租户的组织构架 D．租户的偏好与品位 E．需要安装的设备和财务支付能力 7．租约中租金调整—般是基于（BCD）。 A．市场价格 B．零售物价指数 C．消费价格指数 D．其他租赁双方商定的定期调整比率 E．政府指导价 8.写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（ACD） A．服务满意度 B．客户满意度 C．物业品牌化 D．物业经济指标 E．物业技术指标 9.在写字楼满意度中，属于干性服务的有（BDE） A．全与缺之分（服务制度） B．快与慢之分（服务效率） C．明与暗之分（服务标准） D．热与冷之分（服务态度） E．好与坏之分（服务质量） 10.写字楼物业租赁经营绩效