第三季度北京房地产市场分析报告

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1、目目 录录中国写字楼市场发展近况中国写字楼市场发展近况.1 1一、国家宏观经济概况.1二、中国写字楼市场发展概况.2（一）投资额增长迅猛.2（二）整体需求下降 区域差异明显.2（三）新增供应量持续攀升.4（四）一线城市空置率持续走低 二线城市呈现较高水平.5（五）甲级写字楼租金上涨.5三、中国写字楼市场前景与展望.6（一）供应量继续攀升 需求水平将保持相对稳定.6（二）未来市场发展将倾向内陆和东北地区.7（三）国内企业将成为写字楼市场主要驱动力.7第一章第一章 房地产政策房地产政策.8 8一、调控政策：稳中趋紧 政府调控决心不动摇.8二、金融政策：央行 7 月 6 日下调人民币存贷款基准利率.

2、8三、土地政策：住房用地供应计划调整 为 15.93 万公顷，减少 7.7%.9四、保障房： 明确保障目标 机制趋于完善.9五、小产权房：已清理在建在售的 79 个项目，拟分类灵活处理.9第二章第二章 土地市场土地市场.1212一、整体市场：成交活跃，量价齐升.12二、分用途成交情况.12（一）住宅用地 ：成交量猛增，一线房企拿地活跃，推高溢价率.13（二）商业办公用地：霞光里、月坛南街地块备受市场关注.14（三）工业用地：成交量环比上涨 167.6%.14三、展望：企业拿地理性，预计年底迎来住宅用地成交高潮.15第三章第三章 住宅市场住宅市场.1616一、新建商品住宅.16（一）供应情况.1

3、6（二）成交情况.16二、二手住宅市场.17（一）整体情况分析.18（二）热点片区监测价格.18（三）住宅租金分析.192012 年 3 季度北京房地产市场资讯图图表索引表索引图 1.全国写字楼总净吸纳量.2图 2.全国写字楼总净吸纳量.3图 3.2012 年上半年全国主要城市净吸纳量.4图 4.2012 年上半年城市写字楼新增供应及占存量比.5图 5.2012 年上半年底城市写字楼总体空置率.5图 6.重点城市甲级写字楼租金指数.6图 7.2012 年上半年底甲级写字楼租金.6图 8. 2011-2012 年北京新建住宅累计施工面积.16图 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面积.

4、16图 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量价.17图 11. 2011-2012 年北京二手住宅量价走势.18图 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指数 .20表 1. 2012 年 3 季度房地产政策汇总.10表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况.12表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情况.13表 4. 北京 2012Q3 住宅用地区域成交情况.13表 5. 北京 2012Q3 商业办公用地区域成交情况.14表 6. 北京 2012Q3 工业用地区域成交情况.15表 7. 2012 年 9 月北京市学区房重点片区价格监测结果表.18表 8. 2012

5、年 9 月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表.19表 9. 2012 年 9 月北京市别墅重点区片价格表.192012 年 3 季度北京房地产市场报告第 1 页中国写字楼市场发展近况中国写字楼市场发展近况2010 年起，在严厉的楼市调控之下，一方面众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急；另一方面，以写字楼为代表的商业地产投资却呈现出增长势头。很多企业纷纷开始转型，把目光由住宅转向了受楼市新政影响较小的写字楼市场，对写字楼投资的快速增长起到了推波助澜的作用，从而造就了写字楼市场的火热局面。进入 2010 年以来，受欧洲债务危机影响，出口需求减弱，我国经济增长持续放缓，这在一定程度上导致外商投资企

6、业和国内出口型企业对写字楼的扩张需求减弱，全国总净吸纳量水平较之前有所降低。尽管如此，由于我国城市化率的不断提高所带来的城市人口的持续增加，以及国家扩大内需所带动的城市基础设施建设和新区发展，对商业写字楼的需求规模仍将逐渐增加，这也为写字楼市场的持续发展提供广阔空间。本次将主要对中国写字楼市场近年来的发展状况进行分析，深入了解我国写字楼市场现状，在此基础上，对写字楼市场的发展前景进行展望。一、国家宏一、国家宏观经济观经济概况概况进入 2010 年以来，受欧洲债务危机影响，我国出口需求减弱，总出口增长显著放缓。2012 年 1 月我国出口与进口同比出现了-0.5%和-15.3%的负增长，8 月份

7、我国进口的同比增长仅为 0.2%。2012 年上半年中国经济增长 7.8，3 年来 GDP 增速首破 8%。2012 年 1 到8 月份全国固定资产投资同比名义增速较去年同期下降了 4.8 个百分点，投资动力增长不足。尤其是史上最严厉的房地产调控政策作用下，房地产投资增长低迷，很大程度上制约了中国经济的复苏和回暖。宏观经济目前表现为房价、物价涨幅2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 2 页明显降低；出口增长大幅度回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率呈现继续下行态势，宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。本轮经济增速下滑是由国内外复杂的经济环境

8、导致的，预计未来一段时间中国经济仍然会面临许多不确定因素影响，经济增速或将继续放缓，但由于国家一再实施较宽松的货币政策，仍有条件保持较高的稳定增长速度。二、中国写字楼市二、中国写字楼市场发场发展概况展概况（一）投（一）投资额资额增增长长迅猛迅猛住宅市场限购以来，大量投资性资金涌向写字楼市场，不少房企纷纷开始向商业地产转型，热衷于写字楼的开发。近年来，国内写字楼的投资增长非常迅猛。据中国统计年鉴数据显示，2007年2011 年，我国写字楼年内完成投资额分别为 1035.04 亿元、1167.17 亿元、1377.21 亿元、1807.38 亿元和 2548.41 亿元，其分别较上年增长12%、1

9、3%、18%、31%和 41%，增长率呈现出显著上升趋势（图 1）。2007-2011年中国写字楼年投资额05001,0001,5002,0002,5003,0002007年2008年2009年2010年2011年数据来源：仁达数据库亿元0%10%20%30%40%50%写字楼年内完成投资额（亿元）增长率图 1.全国写字楼总净吸纳量2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 3 页（二）整体需求下降（二）整体需求下降 区域差异明区域差异明显显1、全国总净吸纳量变化显著2010 年以来，由于受到经济增长持续放缓以及欧洲债务危机等外部不确定因素的影响，全国总净吸纳量变化幅度显著，2011 年起呈现

10、下降的趋势，已连续4 个季度低于 3 年的季度平均值，在 2012 年第二季度达 422,048 平方米。 全国写字楼总净吸纳量（千平方米）2003004005006007002010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2数据来源：仁达数据库季度总净吸纳量（千平方米）三年平均值图 2.全国写字楼总净吸纳量2、净吸纳量区域差异明显从各个城市来看，情况各有不同。一线城市中，在北京，以国内企业尤其是国有企业为首的扩张强劲，其需求将 2012 年上半年的净吸纳量增加至 182,489平方米，远远超过全国其他城市

11、。相比之下，上海更容易受外部不确定性影响，其进入 2012 年后的净吸纳量明显较低，为 143,248 平方米。二线城市中，武汉写字楼市场表现最为强劲，2012 年上半年的净吸纳量在全国排名第三，为 103,784 平方米，与 2010 年的总净吸纳量相比，几乎增加了一倍。其高净吸纳量的主要原因在于近年来武汉的优质写字楼供给有限，2012 年上半年武汉新增供应的优质写字楼很快就被强劲的需求所吸纳。在其他许多二线城市，尤其是那些高度集中了出口导向型产业的城市，如大连和杭州，这些城市的2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 4 页的吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显，其中，杭州 2012 年上

12、半年的净吸纳量最低，仅为 1,036 平方米。2012年上半年全国主要城市写字楼净吸纳量（平方米）050,000100,000150,000200,000杭州重庆天津沈阳深圳成都大连广州武汉上海北京数据来源：仁达数据库图 3.2012 年上半年全国主要城市净吸纳量（三）新增供（三）新增供应应量持量持续续攀升攀升 2012 年写字楼新增供应进入高峰期，上半年，上海的新增供应量最大，为372,006 平方米，占现有存量的 7.4%；与上海相似，广州在今年上半年有大量新增供应量，达 309,500 平方米，占其现有存量的 13%；相比之下，北京市场上半年新增 246,400 平方米写字楼供应，仅相当

13、于其现用存量的 3.8%，市场供应短缺状态进一步加剧。相较于北上广等一线城市，虽然一些二线城市，如成都、重庆、大连、武汉的绝对供应量相对较小，但其供应量相对其现有库存的比例则较高（图 4）。且随着中国服务业向一线城市以外的地区扩张，具有增长潜力的二线城市将成为市场的焦点，国内企业对高品质写字楼的需求正支撑二线城市甲级写字楼的扩张。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 5 页2012年上半年城市写字楼新增供应及占存量比0100200300400上海广州北京成都大连武汉重庆沈阳千平方米%01020304050数据来源：仁达数据库新增供应量新增供应量占存量占比 图 4.2012 年上半年城市写

14、字楼新增供应及占存量比（四）一（四）一线线城市空置率持城市空置率持续续走低走低 二二线线城市呈城市呈现较现较高水平高水平一线城市相对其余城市而言，供求比一直较低，导致其整体空置率总体水平相对较低。其中，在租赁需求强劲、供应量有限的情况下，北京写字楼总体空置率持续走低。自 2010 年至今，北京空置率一直处于下降势态，在所有城市中最低，截止至 2012 年上半年年底，空置率已降至 2.45%。相比之下，高比例的新增供应推高了二线城市的空置率水平。例如，成都在所有城市中的空置率最高，为 34.7%。上半年年底，重庆的空置率也上升至 30.9%。其他城市，如大连和武汉，同样遵循类似模式。随着大量新项

15、目入市，预计二线城市市场消化存量将面临一定压力。 （图 5）2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 6 页2012年上半年底城市写字楼总体空置率（%）0510152025303540成都 大连 重庆 武汉 天津 沈阳 西安 南京 广州 上海 杭州 北京数据来源：仁达数据库图 5.2012 年上半年底城市写字楼总体空置率（五）甲（五）甲级级写字楼租金上写字楼租金上涨涨从全国 7 个重点监测城市的优质写字楼市场租金指数变化情况（图 6）可以看出，2010 年以来，甲级写字楼租金上涨仍然成为大部分城市的主旋律。受强大的租赁需求和有限的供应所推动，北京的甲级写字楼租金增速居全国之首，2012年 2

16、 季度，北京甲级写字楼租金指数为 169.8，较 2010 年 2 季度增长了 67.4 个点；上海的租金继续稳健增长，较 2010 年 2 季度增长了 30 个点。就租金水平而言，截止至 2012 年 2 季度末，上海的甲级写字楼月租金居全国之首，达每平方米 348元，北京紧密追赶其后，为每平方米 318 元（图 7）。二线城市的甲级写字楼租金水平与北京、上海等一线城市仍然有一定的差距，但近年来随着大量新优质物业项目的推出，租金增长同样显著。其中，武汉的甲级写字楼租金涨幅最大，较 2010 年 2 季度增长了 48.9 个点，位居全国第二；大连和重庆在 2012 年 2 季度的甲级写字楼租金

17、指数均较 2010 年 2 季度增长了30%以上。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 7 页重点城市甲级写字楼租金指数（以2010年为100）951051151251351451551651752010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q2数据来源：仁达数据库北京上海天津成都重庆武汉大连图 6.重点城市甲级写字楼租金指数2012年上半年底甲级写字楼租金（人民币/平方米/月）050100150200250300350400大连西安天津杭州广州上海数据来源：仁达数据库图 7.2012 年上半年底甲级写字楼租金三、中国

18、写字楼市三、中国写字楼市场场前景与展望前景与展望（一）供（一）供应应量量继续继续攀升攀升 需求水平将保持相需求水平将保持相对稳对稳定定2014 年前将有 800 万平方米的写字楼面积竣工，这将有助于提升写字楼整体质量并加速市场成熟。由于政策重点将放在外部经济环境不稳定的情况下保持国内经济增长，预期在全国范围内写字楼需求水平将保持相对稳定。写字楼市场的快速扩张很可能会使得部分城市出现短期供过于求的局面，这将在一定程度上抑制租金的增长。2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 8 页（二）未来市（二）未来市场发场发展将展将倾倾向内向内陆陆和和东东北地区北地区从地域上看来，目前甲级写字楼仍主要集中

19、在北上广等一线城市及部分沿海城市，但在未来五年内，受国家经济发展宏观政策的影响，市场发展的天枰将倾向中西部及东北地区，仅成都、重庆和沈阳三个城市，就将占写字楼增长总量的一半以上。（三）国内企（三）国内企业业将成将成为为写字楼市写字楼市场场主要主要驱动驱动力力跨国公司一直以来都是二线城市甲级写字楼的主导力量，但是国内企业也将逐渐占据举足轻重的位置，并将重新构建未来二线城市写字楼市场的格局。在扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下，国内企业日益认可甲级写字楼的价值，他们有望成为未来吸纳甲级写字楼市场的主导力量。 2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 9 页第一章第一章 房地产政策房地产政策一

20、、一、调调控政策：控政策：稳稳中中趋紧趋紧 政府政府调调控决心不控决心不动摇动摇2012 年三季度，房地产调控政策稳中趋紧，延续上半年势态。为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。7 月，国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要采取多种措施坚决防止房价反弹，坚持房地产市场调控不放松；9 月，住建部有关负责人再次表示，将继续贯彻执行房地产市场调控政策。与此同时，北京市住建委也积极出台相应调控政策，8 月1 日，针对 5、6 月份楼市量价齐升这一情况，北京住建委临时采取对企业约谈和告诫的措施，并强调将继续从严执行住房限购政策；8 月 7 日，北京住建委发布了关于

21、落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知，将限购政策落实到具体实处。这一系列调控政策的出台，表明政府对房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。而从目前房地产市场运行态势来看，只有将已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应才会让整个市场有所变化，才能真正有助于扭转房价过快上涨的势头，促使房地产价格逐步趋于理性。二、金融政策：央行二、金融政策：央行 7 月月 6 日下日下调调人民人民币币存存贷贷款基准利率款基准利率中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 3.0%，一

22、年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点至 6.0%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。并要求自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 10 页继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。此为是继 6 月 8 日以来央行年内第二次利息下调，且两次降息时间仅隔 1个月。此次降息主要由于 6 月 CPI 同比上涨 2.2% ，创 29 个月新低。对楼市而言，本次强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表

23、明本次降息不代表楼市调控政策将要松动。但对于自住型贷款购房者来说是一种利好，申请贷款的难度及购买压力下降，但投资投机需求仍将受到政策的限制难以入市。此次利息下调，是将有 8400 多亿元资金进入市场，通过房贷，开发贷款等资金形式，对楼市利好，导致房价小幅上涨。但降息不会让房价像 2009 年那样暴涨，但成交量会有所回暖。三、土地政策：住房用地供三、土地政策：住房用地供应计应计划划调调整整 为为 15.93 万公万公顷顷，减少，减少 7.7%8 月 5 日，国土资源部发布公告称，根据上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况，将 2012 年 4 月确定的全年住房计划供地总量调整为 15.93 万

24、公顷，减少 7.7%。对供应量作出调整，将有利于提高计划的完成率和有效性。虽然住房用地供应计划下调，但仍远超往年实际供应最高水平，为历史计划完成量最大年份的 117.3%。预计四季度土地供应量将会增加，继续呈稳步增长态势，国土部仍将加大督促已供应住宅用地开发力度，增加住房有效供给。四、保障房：四、保障房： 明确保障目明确保障目标标 机制机制趋趋于完善于完善明确明确“十二五十二五”廉租房、公租房等保障性住房的建廉租房、公租房等保障性住房的建设设目目标标。7 月 20 日，国务院发布了国家基本公共服务体系“十二五”规划全文。在住房保障方面， 规划明确提出了廉租房、公租房等保障性住房的建设目标：到

25、2015 年增加廉租住房不低于 400 万套，新增发放租赁补贴不低于 150 万户，人均住房建筑面积 13 平方2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 11 页米左右，套型建筑面积 50 平方米以内，而公租房亦要求增加不低于 1000 万套，且单套建筑面积以 40 平方米左右的小户型为主。从中可以看出，国家已将建立基本住房保障制度明确化，将逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居的建设目标。北京保障房管理机制北京保障房管理机制进进一步一步规规范。范。9 月 7 日，北京市住建委发布关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意见稿，面向社会公开征求意见，拟出台新

26、政，购买保障房拟夫妻共办产权。保障房的机制将不断得到完善，但关键仍在于落实与监管。五、小五、小产权产权房：已清理在建在售的房：已清理在建在售的 79 个个项项目，目，拟拟分分类类灵活灵活处处理理今年 6 月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售工作，截止到 9 月 17 日，北京市已初步清理出自 2008 年以来在建在售的 79 个违法占地项目。面对原因复杂的小产权房，将灵活处置。对新的“小产权房”，坚决杜绝再出现；对在建在售的，坚决处理，立即叫停，并注重广泛发动群众举报；对历史上多年形成的，将根据占地性质、规划基础等，分类研究处理办法。表 1. 2012 年 3 季度房地产政策

27、汇总分类分类时间时间事件事件7 月 12 日国土资源部强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。7 月 19 日国土资源部和住建部联合下发了关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。通知要求，各级部门坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。调控政策调控政策8 月 1 日北京市住建委表示，对于 5、6 月份楼市量价齐升这一情况，住建委临时采取了对企业约谈和告诫的措施，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督，为使北京房价合理回归，北京将继续从严执行住房限购政策。2012

28、年 3 季度北京房地产市场资讯第 12 页8 月 7 日北京市住建委发布关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知，要求北京户籍居民购房和办理房产证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人相关信息。8 月 23 日住房城乡建设部有关负责人表示，房地产市场将会保持基本稳定的态势。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。9 月 24 日住建部有关负责人表示，要加快研究并完善楼市调控措施。将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进

29、房地产市场平稳健康发展。7 月 6 日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。金融政策金融政策7 月 12 日央行公布 2012 年上半年金融统计数据报告。报告显示，上半年社会融资规模为 7.78 万亿元，同比多出 135 亿元。其中，人民币贷款增加 4.86 万亿元，同比多增 6833 亿元；信托贷款增加 3432 亿元，同比多增 2519 亿元。7 月 1 日国土资源部新发布的闲置土地处置办法正式实施。新办法强化了对闲置土地的预防和监管，明确了闲置土地的认定标准，完善了闲置土地处

30、置程序，将从制度上堵上非法“囤地”和不按时动工开发的漏洞。8 月 5 日国土资源部发布2012 年 16 月份全国住房用地供应计划调整与落实情况，将全年住房供地计划调整为 15.93 万公顷，其中 20 个地区计划供应量相比年初目标有所下降。8 月 8 日北京市国土局公布了 2012 年度第二批商品住宅和商服用地拟供应地块信息。第二批商品住宅和商服用地拟供应地块总计 45 宗，土地面积约 517 公顷。土地政策土地政策8 月 31 日国土资源部召开会议审议并原则通过了关于推进土地利用计划差别化管理的意见。会议强调要加强和改进土地利用计划管理，提高计划的针对性和有效性，更好地发挥计划的调控和引导

31、作用。7 月 15 日住建部发布的公共租赁住房管理办法正式生效。办法明确了公租房的申请条件，规定本地及外来人员均可申请公共租赁住房，无正当理由连续 6 个月闲置公租房的应当退回，违法违规转租公租房者，不但会被强制收回房屋，更需要缴纳违法所得 3 倍以下、不高于 3 万元的罚款。7 月 20 日国务院发布了国家基本公共服务体系“十二五”规划全文。根据规划，“十二五”期间，国家将建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。9 月 6 日民政部、教育部、公安部、财政部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部和卫生部等七部门联合通知，各级政府要积极解决中低收入见义勇

32、为人员家庭的住房困难。对符合廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房保障条件的城市见义勇为人员家庭，优先纳入住房保障体系。保障房政保障房政策策9 月 7 日北京市住建委发布关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知的征求意见稿，面向社会公开征求意见。拟出台新政，购买保障房拟夫妻共办产权。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 13 页7 月 21 日北京市住建委会同市地税局、市银监局联合印发了关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知。通知旨在进一步规范市场秩序，有效遏制二手房买卖“阴阳合同”，堵塞税收漏洞，促进本市存量房交易市场健康发展。7 月 25 日北京市政府以区县政府为

33、责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的清理整治工作。7 月 25 日北京市国土资源局发布消息称，自 6 月中旬起北京已开展“小产权房”的清理整治工作。此次清理整治工作对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。但并未提及对已售“小产权房”的处理。9 月 17 日北京市国土资源局称：北京市初步清理出自 2008 年以来 79 个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅项目，现正在进行查处。其他政策其他政策9 月 27 日北京市住建委下发了修改过的北京市房地产开

34、发企业违法违规行为记分标准（2012 版），与此前版本相比，新增了开发商对限购资格审核、开发商前期物业责任等内容的规定。其中规定，未进行限购资格审核的开发商，将被暂停网签。如同司机的驾驶证罚分，一旦超分，开发商也将面临严重后果，轻则整顿，重则吊销执照。2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 14 页第二章第二章 土地市场土地市场一、整体一、整体市市场场：成交活：成交活跃跃，量价，量价齐齐升升2012 年第三季度北京土地市场相对二季度表现活跃，共成交土地 48 宗，建设用地面积 410 万平方米，规划建筑面积 733 万平方米，建设用地面积和规划建筑面积分别是上季度的 3.8 倍和 4.4

35、倍。在成交量大幅增长的同时，由于住宅和商业办公用地多为溢价成交，三季度平均溢价率达到 36.4%，比二季度高 15.1 个百分点。量价齐升，也使得土地出让金大幅度增长，本季度土地出让金为 364 亿元，是上季度的 7.6 倍。三季度土地市场成交的活跃，一方面是由于政府加大经营性用地的供应力度，尤其是住宅用地，另一方面是二季度以来，北京商品房市场成交有所回暖，开发商依然看好未来的市场前景，并且随着商品房的去库存，开发商也有了拿地的资金实力。表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况时间时间宗数宗数( (宗宗) )土地出让金土地出让金( (亿元亿元) )建设用地面建设用地面积积( (万万)规划建筑面

36、积规划建筑面积( (万万)1 1平均溢价率平均溢价率2011Q146 159 298 442 34.1%2011Q266 167 402 600 11.4%2011Q363 477 341 678 18.5%2011Q474 252 350 609 10.0%2012Q145 97 189 357 0.0%2012Q227 48 109 166 21.3%2012Q32012Q34848 364364 410410 733733 36.4%36.4%环比变化环比变化77.8%77.8%655.8%655.8%275.7%275.7%340.4%340.4%2.5%2.5%同比变化同比变化-23

37、.8%-23.8%-23.6%-23.6%20.3%20.3%8.1%8.1%5.3%5.3%二、分用途成交情况二、分用途成交情况1 平均溢价率统计的范围是成交方式为挂牌的土地，平均溢价率=总成交价/总起始价，并且对于有配建保障性住房的宗地，成交价不包含配建保障房成本。对于招标用地，无法计算溢价率，用“-”表示。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 15 页分用途来看，住宅、商业办公、工业用地分别成交 19、10、19 宗，建设用地占比分别为 37.7%、6.0%、56.2%。表 3. 北京 2012Q3 各用途土地成交情况用途用途宗数宗数( (宗宗) )土地出让金土地出让金( (亿元亿

38、元) )建设用地面积建设用地面积( (万万)规划建筑面积规划建筑面积( (万万)平均平均溢价率溢价率建设用地面积建设用地面积占比占比住宅19233.3154.832534.4%37.7%商业办公10115.824.899.3100.4%6.0%工业1914.5230.7308.30.0%56.2%总计48363.6410.3732.636.4%100.0%（一）住宅用地（一）住宅用地 ：成交量猛增，一：成交量猛增，一线线房企拿地活房企拿地活跃跃，推高溢价率，推高溢价率市市场场回暖，成交量猛增。回暖，成交量猛增。三季度住宅用地成交 19 宗，建设用地面积 154.8 万平方米，是上半年的 2.7

39、 倍，土地出让金 233.3 亿元，是上半年的 3.1 倍。三季度住宅土地市场明显回暖，成交量猛增，主要由于开发商经过二季度销售回款后资金压力较小，并且看好住宅市场前景储备土地意愿强，同时三季度土地供应相对充足。一一线线房企拿地活房企拿地活跃跃，推高溢价率，市国土局，推高溢价率，市国土局为稳为稳定市定市场预场预期，期，暂暂停停 10 宗土地宗土地出出让让。 。北京公共配套比较好的位置的住宅用地越来越稀缺，本季度很多优质地块吸引了众多大房企参与竞标。三季度成交的 19 宗住宅用地中有 9 宗被万科、保利、首开、龙湖、北京城建等一线房企竞得，规划建筑面积占 57%，这也意味着未来北京住宅市场的供应

40、大房企占主要份额。多宗地块历经几十轮甚至上百轮的竞价争抢，如海淀区万柳地区住宅用地经历 10 次网上报价、46 轮现场竞价以及300 多轮配建回购房面积竞争。在此推动下，三季度住宅用地溢价率达到 34.4%，由于“限地价，竞保障房面积”，实际上，如果算上配建保障房成本，住宅用地的溢2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 16 页价率更大。由于房企溢价抢地，9 月 21 日北京市国土局宣布为稳定市场预期，暂停大兴、丰台、怀柔、通州、亦庄开发区十宗地块的出让。多采取多采取“限地价，限地价，竞竞保障房面保障房面积积”挂牌出挂牌出让让。 。 “限地价，竞保障房面积”是指当竞买达到土地上限价格时，通

41、过竞报保障性住房面积确定竞得人。9 月 29 日成交的 8 宗住宅用地中有 7 宗要求配建保障房，并且将保障性住房起始竞报面积由原来的 100 平方米统一提高到 1000 平方米。表 4. 北京 2012Q3 住宅用地区域成交情况行政区行政区宗数宗数( (宗宗) )建设用地面积建设用地面积( (万万)规划建筑面积规划建筑面积( (万万)土地出让金土地出让金( (亿元亿元) )平均楼面地平均楼面地价价( (元元/)/)平均平均溢价率溢价率海淀13.97.826.33371841%朝阳16.67.314.7201379%丰台11.73.63.597221%大兴747.8103.592.589374

42、0%通州323.650.927.2534443%房山113.821.47.836450%昌平17.717.512.8731442%顺义124.549.412.92611-平谷111.432.84.9149413%开发213.930.830.7996839%（二）商（二）商业办业办公用地：霞光里、月公用地：霞光里、月坛坛南街地南街地块备块备受市受市场场关注关注位置位置优优越地越地块块溢价率高。溢价率高。商业办公用地成交 10 宗，建设用地面积 99.3 万平方米，环比增长 115.3%，平均其中 5 宗招标，5 宗挂牌。挂牌出让宗地的平均溢价率为 100.4%，其中朝阳霞光里地块溢价 169%，

43、通州台湖镇 2 宗溢价率分别为88%和 122%，而开发区的 2 宗均为底价成交。霞光里、月霞光里、月坛坛南街地南街地块备块备受市受市场场关注。关注。朝阳区霞光里 5 号、6 号商业金融用地临近 CBD 和第二使馆区，紧邻三环和机场高速路，区位优势明显，吸引了 122012 年 3 季度北京房地产市场报告第 17 页家房企现场竞价，最终被和裕地产旗下北京宝鸿天城房地产开发有限公司 15.15亿元竞得，溢价率高达 169% 。西城区月坛南街地块吸引了金融街控股、北京西环置业以及北京华融基础设施投资有限公司三家企业到场竞标，金融街控股以34.2 亿竞得，平均楼面价 30429 元/平方米，刷新了今

44、年北京商业地块的总价与单价的纪录。表 5. 北京 2012Q3 商业办公用地区域成交情况（三）工（三）工业业用地：成交量用地：成交量环环比上比上涨涨 167.6% 三季度工业用地成交 19 宗，建设用地面积 230.7 万平方米，环比上涨167.6%，分布在开发区、顺义、房山、通州、延庆、大兴、海淀，除延庆县百莲路西侧地块溢价 17%外，其他均为挂牌底价成交。表 6. 北京 2012Q3 工业用地区域成交情况行政区行政区宗数宗数( (宗宗) )建设用地面积建设用地面积( (万万)规划建筑面积规划建筑面积( (万万)土地出让金土地出让金( (亿元亿元) )平均地面平均地面地价地价( (元元/)/

45、)平均平均溢价率溢价率海淀12.53.30.728000%通州27.211.30.68330%房山219.1261.99950%大兴15.380.59430%开发7178.5243.69.75430%顺义410.78.60.98410%延庆27.37.40.34110.5%三、展望：三、展望：企企业业拿地理性，拿地理性，预计预计年底迎来住宅用地成交高潮年底迎来住宅用地成交高潮行政区行政区宗数宗数( (宗宗) )建设用地面积建设用地面积( (万万)规划建筑面积规划建筑面积( (万万)土地出让金土地出让金( (亿元亿元) )平均楼面地平均楼面地价价( (元元/)/)平均平均溢价率溢价率西城23.3

46、25.563.724980-朝阳10.6415.238000169%通州513.645.4337269101%开发27.324.33.916050%2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 18 页企企业业拿地理性。拿地理性。由于相关部门一再强调北京将继续从严执行住房限购，房企对“调控会长期持续”这一大方向判断趋于一致。在此前提下，刚需产品仍将是市场主流，因此适合开发刚需产品的地块就会更受关注和追捧。并且，受政策和开发商资金影响，房企拿地更理性，将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。预计预计年底迎来住宅用地成交高潮。年底迎来住宅用地成交高潮。市国土局 8 月 9 日公布的第二批拟供应地块信

47、息，第二批拟供应商品住宅用地 28 宗，约 422 万平方米，剔除已成交地块，还有 26 宗，面积为 407.43 万平方米，拟在 4 季度供应，占全年商品住宅计划供应量的近一半。在此基础上，如果商品房市场能否持续回暖，预计第四季度将成为全年土地成交量的又一高峰，但出于特殊时期的调控考虑，10 月土地市场出现暂时断顿，年底将有可能迎来住宅用地成交的高潮。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 19 页第三章第三章 住宅市场住宅市场一、新建商品住宅一、新建商品住宅（一）供（一）供应应情况情况限购限贷政策、包括银行业对房地产开发贷款项目审批的愈加严格，使房地产开发商的资金始终处于紧张状态，影响

48、了新建商品住宅的供应量。截至 8 月底，北京市住宅施工面积为 6876.3 万平方米，同比增加了 9.2%，增幅延续了前几个月的下降趋势；其中，新开工面积为 1031 万平方米，同比减少42.4%。竣工面积累计 520.3 万平方米，同比增长 14.6%。2011-2012年北京新建住宅施工面积（累计）3,0004,0005,0006,0007,0008,0001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月数据来源：北京市统计局万平方米2011年2012年图 8. 2011-2012 年北京新建住宅累计施工面积2011-2012年北京新建住宅竣工面积（单月）0120240360480

49、6001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：北京市统计局万平方米2011年2012年图 9. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面积2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 20 页（二）成交情况（二）成交情况1、整体成交情况、整体成交情况成交量达到成交量达到顶顶峰，未来峰，未来趋势趋势价价涨涨量跌量跌在政策微调、金融支持、开发商降价促销等多方面原因的作用下，新建商品住宅市场的交易量价均达到市场回暖以来的最高峰，其中，8 月单月成交量达13,064 套，为近三年的最高值。统计数据显示，三季度北京新建住宅共成交 34,731 套，同比和环比分别增加 148%、41

50、%；成交面积为 384.39 万平方米，同比和环比分别增加 116%和27%；成交均价为 21,463 元/平方米，同比增长 3%，环比增长 4%。本季度新建住宅市场量价齐升的原因主要有以下几个方面：（1）开发商的降价放量依旧是新建住宅市场成交增长的最主要原因，尤其是一些未来地铁沿线的小户型项目，对于刚性需求消费者来说有着很强的吸引力；（2）普通住宅标准调整和贷款利率下调，使得购房者的购房成本下降，大量刚性需求以及部分改善性需求被释放，需求增加造成量价齐升；（3）不断回暖的楼市，使消费者对房地产市场产生“触底”的判断，房产税对房价控制的有限性，加之“买涨不买跌”的消费者心理，致使一些恐慌性购房

51、行为的产生，也增加了市场需求。从 9 月份的情况来看，成交量有所下降，一个重要原因就是开发商收回优惠政策，整体价格上涨。由于市场回暖，开发商的资金回收充足，近期的房地产信托集中兑付期平稳度过，因此销售策略有所转变。而随着大量需求量被消化，价格的增长也抑制了部分需求，市场交易量将有所下降。2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 21 页02040608010012014011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月万平方米14,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00028,000数据来源：北京市住建委元/平方米销售面积销售价格北京2011-

52、2012年新建商品住宅成交量价图 10. 2011-2012 年北京新建住宅成交量价二、二手住宅市二、二手住宅市场场 （一）整体情况分析（一）整体情况分析根据北京市住建委的数据统计显示，今年三季度北京市二手住宅网上签约套数为 42,545 套，同比增加 66.9%，环比增加 35.5%；本季度定点监测的二手住宅挂牌价格指数为 98.3，同比上升 5.7 个点，环比上涨 6.5 个点。二手住宅市场持续回暖的原因有以下几点：（1）普通住宅标准调整和贷款利率下调，释放了大量刚性需求和部分改善性需求，市场需求增加造成交易量的增加。 （2）消费者对房地产市场产生“触底”的判断，房产税对房价控制的有限性，

53、加之“买涨不买跌”的消费者心理，致使一些恐慌性购房行为的产生，也增加了市场需求。 （3）相比新建住宅，二手住宅位置优越，交通便捷，周边配套完善的特点对于刚性需求者来说更有吸引力。在这种形势下，业主的惜售心理不断增强，收紧议价空间或直接加价的情况大量出现，市场均价已经接近 2011 年初的水平，预计二手住宅的市场均价未来几个月仍将处于高位，高售价将明显抑制刚性需求的进入，从 8、9 月份的成交量来看，相对 7 月分别下降 12%和 21%，预计未来二手住宅市场的成交量将进一步2012 年 3 季度北京房地产市场资讯第 22 页下降。2011-2012年北京二手住宅量价走势05,00010,000

54、15,00020,00025,00011年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月数据来源：北京市住建委、仁达数据库套7580859095100105价格指数成交套数价格指数图 11. 2011-2012 年北京二手住宅量价走势（二）（二）热热点片区点片区监测监测价格价格表 7. 2012 年 9 月北京市学区房重点片区价格监测结果表学区学区行政区行政区重点对口小学重点对口小学区片均价（元区片均价（元/ /平方米）平方米）环比涨幅环比涨幅中关村学区海淀区中关村一小、二小50735 9.5%史家学区东城区史家胡同小学50220 8.8%西黄城根学区西城区西黄城根小学55234 10.

55、1%朝阳实验学区朝阳区朝阳实验小学35870 2.0%表 8. 2012 年 9 月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表区片区片行政区行政区代表物业代表物业区片均价（元区片均价（元/ /平方米）平方米）环比涨幅环比涨幅西山海淀区万城华府54717 5.0%三元桥朝阳区SOHO 北京公馆51299 2.7%CBD朝阳区银泰中心公寓59684 3.3%金融街西城区北京尊府65762 5.5%亚奥朝阳区远洋万和城47575 3.8%表 9. 2012 年 9 月北京市别墅重点区片价格表区片区片行政区行政区代表物业代表物业区片均价（元区片均价（元/ /平方平方米）米）环比涨幅环比涨幅西山海淀区香山清琴

56、524610.5%亚奥朝阳区紫玉山庄55832-0.3%2012 年 3 季度北京房地产市场报告第 23 页中央别墅区顺义区丽高王府花园368951.0%CBD朝阳区东山墅67856-1.5%朝通朝阳区、通州区中海安德鲁斯庄园237281.4%大兴大兴区、亦庄开发区翡翠城209093.0%昌平昌平区王府花园别墅204891.6%（三）住宅租金分析（三）住宅租金分析本季度，北京住宅租金指数为 122.2，同比上涨 14.1 个点，环比上涨 3.8 个点。7、8 月是高校学生毕业高峰期，并且，在住宅市场量价齐升的形势下，部分刚性需求也被迫继续回到租赁市场，大量的市场需求使租金不断上涨。进入 9 月份，学生租赁需求大量被消化，租赁需求减弱，租金也出现小幅回落。伴随刚性需求的进一步被消化和销售价格的不断攀升，市场成交量必然下降，更多的住宅供应租赁市场，加之春节前的退租高峰，预计北京住宅市场租金四季度将继续下行。北京2011-2012年二手住宅租金指数（以2011年1月为100）951001051101151201252011年1月3月5月7月9月11月 2012年1月3月5月7月9月数据来源：仁达数据库图 12. 2011-2012 年北京二手住宅租金指数