7月泰州房地产市场考察报告57页

《7月泰州房地产市场考察报告57页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《7月泰州房地产市场考察报告57页（50页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 泰州房地产市场考察报告 2009.06.16 目 录 第一部分：城市背景 6 一、城市历史 7 二、地理位置 9 三、行政辖区 10 四、交通背景 11 五、工业泰州 12 六、文化泰州 13 七、展望泰州 14 第二部分：城市基础经济发展环境分析 15 一、城市人口 16 二、全市地区国民经济生产总值发展趋势 16 三、全市地区人均国

2、民经济生产总值发展分析 18 四、固定资产投资逐年稳步增长 19 五、房地产市场投资保持高速增长 20 六、城镇人均可支配收入增长稳健 21 七、城镇人均居住水平 22 八、城市发展 23 第三部分：泰州市市区房地产市场分析 26 一、市场特征 27 1、房地产供求市场均衡发展 27 2、成交价格增长平稳 28 3、2009年上半年房地产市场量价齐升 29 4、规模开发成市场主流 29 5、多层产品占主导地位，多层、小高层、高层产品混合建设 30 6、中大面积户型受到市场欢迎 30 7、本地消费群体为主导，50万左右房源受市场欢迎 31 8、城市拆迁撬动消费市场

3、31 8、土地成交市场将步入新高潮 32 9、城南市场竞争更趋激烈 33 二、板块市场分析 34 1、板块区分 34 2、板块认知 35 3、板块分析 36 城中板块 36 城中板块楼盘扫描 37 市场特征 37 发展趋势 38 城东板块 39 城东板块楼盘扫描 40 市场特征 40 发展趋势 41 城南板块 41 城南板块楼盘扫描 42 市场特征 44 发展趋势 44 城西及城北板块 45 城西及城北板块楼盘扫描 45 市场特征 46 发展趋势 46 远郊板块 47 第四部分：泰州房地产市场的发展和趋势 48

4、 第一部分：城市背景 一、城市历史 泰州具有2100多年的历史。古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。 西汉海陵县属临淮。《汉书.地理志》载：武帝元狩六年（前117）设置临淮郡，下辖29个县，其中有海陵县。《大清一统志》卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵。"唐以后县治位于今泰州市市区。新莽海陵县改称亭间，属淮平郡。西晋武帝太康元年（280）海陵县复立，属广陵(扬州)郡。梁，海陵县改属海陵郡，海陵郡郡治移治海陵县，下辖海陵、建陵、宁海、如皋、临江、蒲涛、临泽7

5、个县，海陵郡属南兖州。北周，南兖州改称吴州，海陵郡属吴州，辖海陵、建陵、如皋、宁海、临泽5个县。开皇九年，吴州改称扬州，海陵县属扬州。炀帝大业初年，扬州改为江都郡，海陵县属江都郡。睿帝乾贞中，于海陵县设置海陵制置院。南唐烈祖升元元年设置泰州，下辖海陵、泰兴、盐城、兴化4个县。元宗保大十年分海陵县如皋场设置如皋县，泰州增辖如皋县。同年又于海陵县东境设置静海制置院。马令《南唐书》卷一："改元升元，……以扬州海陵县为泰州。" 王象之《舆地纪胜》卷四十："相传以为取通泰之义。"海陵县为泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州属淮南道。太平兴国二年盐城改属楚州后，泰州辖海陵、兴化、泰兴、如皋4个县。南宋

6、，泰州为军事州，属淮南东路。高宗建炎四年，兴化县改属承州，泰州辖海陵、如皋、泰兴3个县。绍兴五年，泰兴县改属扬州，兴化县废为镇并附入海陵县，泰州辖2个县。绍兴十年，泰兴县改属泰州，泰州治所一度移至泰兴沙上。绍兴十二年，泰兴县再次改属扬州。绍兴十九年复设兴化县，仍属泰州。民国元年21年，江苏省划为15个行政区，泰县属泰县行政区，泰县行政区辖泰县、泰兴、靖江、东台。1950年1月，泰州行政区与扬州行政区合并为苏北泰州行政区，专员公署驻泰州，下辖2市9县：泰州市、扬州市、泰县、泰兴、靖江、江都、高邮、宝应、兴化、六合、仪征。1950年5月8日，泰州市、泰县合并，称泰县，县政府驻泰州，属泰州行政区。

7、 1996年8月12日，经国务院批准，扬州市进行行政区划调整，县级泰州市从扬州市划出，组建地级泰州市，下辖海陵区、靖江市、泰兴市、姜堰市、兴化市。1997年，海陵区、姜堰市、泰兴市部分行政区划进行调整，组建高港区。目前，泰州下辖四市两区和泰州经济开发区。 二、地理位置 泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面与扬州市连接、北面及东北部分毗邻盐城、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，总面积5790平方公里。 三、行政辖区 泰州市设海陵、高港2个区，下辖兴化

8、、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。 四、交通背景 泰州水陆空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一体，被誉为“中国的莱茵河”，是沿海与长江“T”型产业带结合部。 国家一类开放口岸——泰州港内河港口群万吨级以上泊位5个，集装箱码头年吞吐能力达到10万吨标箱。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。 328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路，全市公路通车总里程5693公里。

9、新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错。 扬州泰州机场场址原则上建在江都丁沟，新建的扬州泰州民用机场，距泰州市区约20公里。扬州泰州机场是《全国民用机场布局规划》确定的新建机场之一，飞行区等级为4C级，年吞吐量50万人次。 五、工业泰州 泰州东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。 泰州市拥有医药、机电、船舶、化工等四大优势主导产业，戴南不锈钢、靖江微特电机、泰兴减速机、姜堰五金等十大特色产业集群。销售收入超过100亿元的规模企业有

10、春兰集团、扬子江药业集团、新世纪造船等大型企业集团，以及陵光集团、梅兰集团、林海集团、兴达钢帘线公司等。中成药、VC、钢帘线、汽车零部件、离子膜烧碱等产量全国领先，空调、冰箱、微特电机、船舶成为全国重要的生产基地。以医药高新技术产业园区为核心，创成国家火炬计划医药产业基地、国家科技兴贸出口创新基地和国家生物产业高技术产业基地，全力打造“中国医药第一城”。 六、文化泰州 自古以来，泰州人杰地灵，名贤辈出。唐代书法评论家张怀瓘、元末明初文学家施耐庵、清代“扬州八怪”代表人物郑板桥、文学理论家刘熙载、评书宗师柳敬亭，以及现代著名京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，是泰州历代文化名

11、人中的杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业，为泰州历史留下了璀璨的一页。 泰州市境内名胜古迹众多。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院 “梅、桃、柳”三园、光孝寺、学政试院、望海楼、五时巷等等人文景观是泰州历史文化的瑰宝。 境内有国家AAAA级风景区溱湖风景区、里下河水乡湿地、泰兴银杏群落森林公园、引江河国家水利风景区等自然生态旅游，有享有“溱潼会船甲天下”美称的中国溱潼会船节、兴化板桥艺术节等民俗节庆旅游，有新四军东进泰州谈判旧址及纪念馆、黄桥战役纪念馆、海军诞生地纪念馆等革命红色旅游。 七、展望泰州

12、 从泰州市政府制定的五年发展规划来看—— 五年内，中心城市建设累计投入800亿元，重点实施周山河街区、城北街区、火车站街区和市文化中心、园博园、市体育中心等一批重大工程，继续加强城市道路、基础设施和景区景点建设。到2012年,“一城三区”组团发展格局基本形成，中心城市建成区面积扩大到90平方公里，城市载体功能和综合服务功能更加完善，“水亲、绿透、文昌、城秀”的城市风貌进一步凸现，跻身长三角最适宜人居、创业和发展的现代化城市行列。 加快辖市城区建设步伐，引导重点中心镇向小城市和城市片区方向发展,“一大三中两小多片”的市域城镇体系、大中小城市和小城镇协调发展的新格局初步形成。2012年城市化率

13、提高到57%。 大规模的城市化发展计划，为泰州房地产业营造出良好的市场发展环境。 第二部分：城市基础经济发展环境分析 一、城市人口 至2008年末，泰州市全市户籍总人口500.89万人，其中泰州市全市城镇总人口245.9万人，泰州市市区总人口62万人。 规划至2012年，泰州市城市化水平由现在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城镇人口每年至少保持近10万人的增长速度。泰州市城市化发展水平、城镇人口的增长，为泰州房地产市场营造良好的发展环境。 二、全市地区国民经济生产总值发展趋势 2008年，泰州市全市地区国民经济平稳增长

14、，第二产业经济比重显著提升。2008年全年，泰州市全市地区国民生产总值1394.2亿元，比上年增长13.5%。 其中第一产业生产总值109亿元，增长4.5%；第二产业生产总值808.6亿元，增长14%；第三产业生产总值476.6亿元，增长15.3%。三次产业的构成比例，由上年的12.5∶52.8∶35.7调整为7.8：58.0：34.2。 单位：亿元 数据来源于泰州政府网 自2003年以来，泰

15、州市全市地区国民经济呈现平稳、快速增长发展趋势，其中第二产业生产总值比重显著提升，城市经济的发展活力明显。 三、全市地区人均国民经济生产总值发展分析 按常住人口计，2008年泰州市全市地区人均国民经济生产总值突破3万元大关，达30256元，增长13.5%。 单位：元 数据来源于泰州政府网 自2003年以来，泰州市全市地区人均国民经济生产总值呈现稳步增长趋势，2008年突破3

16、万元大关，折算成约4000美元（地区人均GDP值在1300-8000美元之间，该地区的房地产市场处于快速发展阶段）。泰州市全市地区人均国民生产总值显示，泰州房地产市场处于快速发展的市场状态。 四、固定资产投资逐年稳步增长 数据来源于泰州政府网（单位：亿元） 自2003年以来，泰州市固定资产市场投资保持近30%左右的增长速度，快速、稳步增长的城市化建设水平，为泰州房地产业提供坚实的市场基础。 五、房地产市场投资保持高速增长

17、 数据来源于泰州政府网（单位：亿元） 自2006年以来，泰州市房地产市场投资呈现显著、快速增长的发展势头，显示泰州市房地产市场较大的市场发展空间，市场竞争逐渐增强。 六、城镇人均可支配收入增长稳健 数据来源于泰州政府网（单位：元）

18、 自2003年以来，泰州市全市城镇居民人均可支配收入逐年保持稳健、高速增长的发展趋势，为泰州市房地产市场的发展提供一定的市场基础。 七、城镇人均居住水平 城镇人均居住建筑面积 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008 城镇人均住房建筑面积 18.76 28.1 36.9 34.3 31.97 30.3 农村居民人均住房建筑面积 41.23 41.2 41.4 41.9 43.97 45.5

19、 数据来源于泰州政府网（单位：平方米） 2003-2005年，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年快速增长；2005-2008年，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年缓慢回落，改善性需求市场比重逐渐增强。按城镇人均居住建筑面积35米的市场标准，今后12年泰州市房地产住宅建筑总面积达1155.73万平米，中长期泰州住宅房地产市场前景良好。 八、城市发展 泰州市城市规划重点向南、其次向东发展。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为了拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展目的主要是进一步整合海陵、姜

20、堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。 未来泰州主要的发展方向为向东和向南。在向南发展上以商务、教育、居住为主，适合居住；在向东发展上以工业和农业为主，以工业和现代农业促进经济的发展。未来一段时间，城南板块的居住舒适性比较突出，而城东板块对住房的需求不可忽视。 根据泰州市全市地区城市基础经济发展环境分析可以看出，泰州市城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增长，中长期市场前景良好。未来泰州房地产住宅市场重点向南、其次向东发展。

21、 第三部分：泰州市市区房地产市场分析 一、市场特征 1、房地产供求市场均衡发展 数据来源于泰州政府网（单位：万平米） 自2003年以来，泰州市房地产市场供给、需求呈现稳步增长市场势头，供求关系稳定、均衡。总体上泰州房地产市场发展环境稳定、健康。 2、成交价格增长平稳 数据来源于泰州国土局、泰州政府网（单位：万平米） 2003-2007年，泰州市房地产市场成交价格保持快速增长市场态势；2007-2008年，房地产市场成交价格微幅上调。总体

22、上，泰州市房地产市场成交价格呈现稳定、快速增长发展趋势。 3、2009年上半年房地产市场量价齐升 2009年1-5月份，泰州市市区成交商品房5898套，成交面积69.15万平方米。其中成交住宅商品房4866套，成交面积59.91万平方米，成交面积同比上升92.52%；成交均价约4127元/平米，同比上涨8.74%。房地产市场呈现销售升温、成交价格上涨市场现象，短期内市场销售形势良好。 4、规模开发成市场主流 相对于泰州市市区主城区而言，房地产市场整体开发规模较大。城东在售盛和东方名邸总建筑面积约15万平米、城中凤台国际总建筑面积约29万平米、城南鹏欣上郡总建筑面积约55万平米

23、、左岸名都总建筑面积约14万平米。相对于泰州市市区主城区而言，房地产市场开发规模较大，大盘、规模化开发成市场主流。 5、多层产品占主导地位，多层、小高层、高层产品混合建设 目前，泰州市市区主城区房地产市场在售项目集中在城中、城东、城南板块，其他板块有少量尾房房源（远郊板块另计）。其中城东、城南板块在售项目以多层产品为主，后期有少量小高层产品上市；城中板块内以小高层、高层产品为主。 整体上，泰州市市区房地产市场供给的产品以多层住宅为主，建筑品质保持市场中上等水平，但小区综合质素相对较差。 6、中大面积户型受到市场欢迎 根据泰州市春季房博会成交情况的数据统计，在市场上爆发的购房需

24、求中，90-120平米户型销售走俏，改善性消费需求逐渐释放。如“金水湾”项目，春季房博会期间成交26套房源中，面积均120m2以上；5月20号凤城国际二期开盘，推出的房源以大户型景观房为主， 120平米以上面积的房源占总房源的60%，受到市场的热捧。中大面积户型受到市场的欢迎； 7、本地消费群体为主导，总价50万左右房源受市场欢迎 根据对在售房源/已售（尾房）项目访谈，泰州市区面积不大，本地人居住密度大，外来人口较多，大多数楼盘均被本地消费群消化。其中泰州城东区的项目主要购房者区域性广，包含了泰州市区及周边乡镇的富裕阶层；城南的项目主要购房群体以本地客群为主，包括市区中青年消费群体、政府公

25、务员以及周边企业中高层管理人员等。 本地消费群体商品房销售总价在50万左右，不宜超过60万；乡镇客群购房总价最好保持在45-50万左右。 8、城市拆迁撬动消费市场 泰州又开始新一轮城市拆迁高潮。2009年泰州市加速城北地区旧城改造步伐，全年计划投资45.97亿元，重点实施43个项目。其中海陵区实施拆迁项目25个，拆迁总面积约89万平方米，涉及7286户居民；重点拆迁项目10个，拆迁总面积约76.9万平方米，分别是扬桥东北侧（二期）改造工程、米厂周边街区改造工程、产纺总厂地块改造工程、三森街区一期改造工程、唐仁地块改造工程、泰九路拆迁工程、斜桥街区改造工程、西大门改造工程，涵西、五巷古民居

26、保护工程，凤城河整治工程等。庞大的城市拆迁产生的刚性需求，为泰州市房地产市场的快速发展奠定良好的基础。 为了满足拆迁户的安置需求，泰州市政府大量订购了稻香湾、苏房佳园、阳光新城住宅商品房，造成泰州城北片区商品房稀缺的市场局面。 8、土地成交市场将步入新高潮 数据来源于泰州国土资源网（单位：万平米） 2003-2005年，泰州市土地成交面积逐年下降，市场上采取小规模滚动开发模式，房地产市场供给与需求保持均衡状态；2006年土地交易急剧上扬，随后两年内土地交易一路回落，处于消化阶段。整体上，泰州市土地政策比较理性，根据2

27、003-2008年土地交易周期，预计2009-2010年左右泰州市土地交易量将再度上升。 9、城南市场竞争更趋激烈 数据来源于泰州国土资源网（单位：万平米） 泰州市2009年计划出让的土地，主要集中在城南区域。根据泰州市重点向南城市规划，城南板块将步入城市化建设高潮，未来城南片区市场竞争更趋激烈。 二、板块市场分析 根据泰州市市区主城区主要在售项目市场分布，划分成城中板块、城东板块、城南板块、城西及城北板块、远郊板块等五大板块。 1、板块区分 城中：由东进路、江洲路、东风路、济川路等四条城市主干道围合而成； 城东：东风路以东、济川路以北； 城南：济川路以南区

28、域； 城西及城北板块：城西板块主要分布在江洲路以西的区域；城北板块主要分布在江洲路以东、东进路以北、东风路以西的区域； 远郊板块：主要分布在328国道附近及以外区域，包括从姜堰区域新划入泰州市市区的部分地块； 2、板块认知 城西 老的工业区，发展较为滞后。城市化发展难度较大。交通、配套均不太完善。 城北 停留在老城区阶段，交通混乱、城市化发展滞后。泰州人对其认同度较差。 城南 市政府所在地，交通便捷，环境较好。已形成几片大的居住社区。随着医药城的建立其认同度将有所提升。 城东 目前区域配套尚不完备。但交通便利，教育资源丰富。客户看好城东板块的教育资源。 城中

29、依托其城中中心的优势，生活配套齐全。区域认同度较高，但土地稀缺，房价较高。 注：远郊板块主要以当地消费客群为主，其次为附近乡镇客群。 3、板块分析 城中板块—— 城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早的区域。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高企。 城中板块区域图： 城中板块楼盘扫描—— 案名 位置 总建面积 容积率 主力面积 类

30、别 产品定位 均价 凤城国际二期 青年南路电视塔南侧 130878㎡ 1.91 120-140平米 高层 高档住宅 5180元/㎡ 金宇花园 西仓桥东侧、东进西路南侧 约50000㎡ 1.35 120—140㎡ 小高层 中档 4400元/㎡ 金通梅园二期 东风路、迎春路交汇处 117200㎡ 1.22 60-90㎡、130-150㎡ 多层、小高层 高档住宅 多层6000元/㎡ 小高层5500元/㎡ 同悦荣园 人民东路西侧、迎春路北侧 32337㎡ （不含拆迁） 1.87 110-120㎡ 150㎡ 高层

31、 高档住宅 7000元/平米 市场特征—— 产品：以小高层、高层产品为主，少量多层产品。 主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少量80-100平米中小户型； 主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主； 销售价格：小高层、高层销售均价在5200-5500元/平米；部分高层项目均价7000元/平米； 去化状况：多层接受度较高，去化较快，为人们购房首选；小高层、高层产品抗性较大，但有优越的地理区位为支撑，市场尚可接受。小户型整体去化良好。 产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。 主力客源：客源组成广泛，本区

32、域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。 发展趋势—— 城中板块随着土地资源越来越稀缺，可供开发的土地也随之减少，多为商业加住宅形式或老城改造项目，成本较高，开发难度较大； 规模较大的项目较少。随着城市中心地段可开发土地的日趋减少，未来的房地产市场发展将趋向于主城区的边缘地带； 土地稀缺将进一步体现城市的价值，产品价格还有一定的上浮空间。 城东板块—— 城东板块教育资源丰富，是泰州重点建设区域之一。随着泰州大学城的建设发展，一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已初步显现，城东房地产市场将得到前所未有的迅速发展。 城东板块区域图：

33、 城东板块楼盘扫描—— 案名 位置 总建面积 容积率 主力面积 类别 产品定位 价格 东方名邸 春晖路与育才路交汇处 136739㎡ 1.295 90-110㎡ 120-140㎡ 多层、小高层、别墅 中高档住宅 叠加5100元/㎡ 多层4000元/㎡ 小高层3900元/㎡ 玉堂花园 东河阳光西侧 121516.6㎡ 1.397 120-130㎡ 多层、小高层、商铺 中档住宅 3460元/㎡ 天和家园 东至春景路、西至宫涵安置区 17万㎡ 1.63 83-100㎡ 多层、小高层 中档住宅 3300元/㎡ 莱茵东郡 济川

34、东路、原328国道交叉口 18万平米 1.11 170-220㎡ 叠加别墅、小高层 中高档住宅 4200元/㎡ 市场特征—— 产品：以多层住宅为主，少量小高层产品； 主力面积：90-140㎡大面积为主； 主力户型：三房两厅，两房户型有所增加； 销售价格： 3300-3400、4000-4200元/㎡，地段及产品品质的差异，导致区域内价格落差较大； 去化状况： 90平米左右的小户型房源去化速度较快； 主力客源：以区域内居民为主，其它区域客源为次主力客源，包括周边县市客源。客层比较优质，属于中高收入群体；置业的目的以自住为主，为小孩上学为目的的市场需求不可忽视； 发

35、展趋势—— 城东板块为泰州城市重点发展方向之一，区域内房地产市场竞争激烈，发展前景良好，升值潜力较大。 城东区域范围较大，土地资源较为丰富，预计今后会有土地推出，产品形态将会以多层、小高层产品为主。 区域竞争以价格竞争、品牌竞争、及产品竞争为主。 城南板块—— 城南板块是城市重点区域，逐渐发展成为泰州新的集政治、经济、文化、教育、行政、服务、休闲娱乐中心。区域内交通便利，各项基础建设相对完善。随着大量开发土地的建设，带动区域房地产市场的迅速发展。 城南板块区域图 城南板块楼盘扫描—— 案名 位置 总建面积 容积率 主力面积 类别 产品定位 价格

36、 鹏欣上郡 鼓楼南路西侧、海陵南路东侧、济川东路北侧、老通扬运河南 55万㎡ 2.2 120-150㎡ 多层、高层 中高档 4860元/㎡ 东润第一城 东风南路、永兴路交汇处 20.4万㎡ 1.5 多层88-104㎡ 叠加170-190㎡ 多层、叠加 中档 多层3400元/㎡ 小高层3300元/m2 叠加4000元/m2 左岸名都 南官河西岸、凤凰路以南、江洲路以东 14万㎡ 1.391 80-90㎡ 110-130㎡ 多层、小高层 中高档 3480元/m2 恒景国际 永兴路南、海陵南路西 30万㎡ 1.23 150-180㎡

37、 多层、小高层、叠拼 高档 叠加4700元/m2 小高层4200元/m2 金水湾 青年南路与凤凰东路交汇处 11万㎡ 1.48 140㎡—150㎡ 多层 中高档 多层4100元/m2 复式4200元/m2 彩云居 泰州市鼓楼南路与永兴路交汇处，市交通局斜对面 8.5万 ㎡ 2.48 130-140㎡ 小高层 中档 3400元/ ㎡ 世茂河滨花园 泰高路329号 29万 1.49 90、140-150㎡ 别墅、小高层 中高档 小高层3430元/ ㎡ 别墅6450元/ ㎡ 市场特征—— 产品：以多层产品为主，兼有小高层、高

38、层、别墅产品。 价格：多层3400-3500元/ ㎡，小高层3300-3400元/ ㎡； 主力面积：110-150平米大面积户型； 主力户型：舒适性三房两厅 去化状况：品质稍好的项目去化率50%左右，部分品质、地段稍差的项目去化不理想； 主力客源：老城区、城南原居住居民为主要客源；购房目的以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等。 发展趋势—— 泰州市重点发展区域，区域将发展集行政、办公、居住、休闲、娱乐、交通为一体的城南新城。 随着建设开发的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面积出让土地计划等，区域市场将更加活跃，市场竞争更趋激烈。 激烈的市场

39、竞争迫使开发商尽量拓展客源，加大对周边县市客源的吸纳。随着区域内各项生活配套建设的完成和居住机能的完善，区域房价将有所提升。 城西及城北板块—— 城西、城北板块目前不是城市规划发展的重点方向，现有配套设施陈旧，交通、商业及各项生活设施均比较落后，有待后期开发。同时目前两板块的项目均比较少。 城西及城北板块楼盘扫描—— 案名 位置 总建面积 容积率 主力面积 类别 产品定位 价格 西域绿洲 泰州市海陵区江洲北路28号 6万㎡ 1.06 90-110㎡ 120-130㎡ 多层、小高层 中档 3580元/m2， 城市之光 北靠海阳路西临江洲路 900

40、00㎡ 1.6 90-110㎡ 130-140㎡ 150-160㎡ 多层、高层 中低档 2500元/m2 市场特征—— 产品：以多层为主，少量高层产品； 价格：板块内销售价格处于泰州市市区较低的市场水平； 主力面积：90-110、130-140平米户型为主； 主力客源：泰州市市区拆迁户； 去化状况：根据对城西、城北板块在售房源市场调研，城北板块苏房佳园、稻香湾、阳光新城大部分房源北政府定购，作为拆迁安置房；城西板块采用低价销售策略，整体上销售缓慢； 发展趋势—— 城北板块内房地产市场发展速度缓慢，随着旧城改造的进程，对该城北板块房地产市场有一定的提振作用。

41、 远郊板块—— 这部分项目主要位于328国道附近，距泰州市市区主城区较远，部分地块新近划入泰州市市区管辖。该板块在售的项目有欧亚国际、金迪奥花园、东城国际、水岸豪庭等项目。销售均价在3000元/平米左右，以本地客户为主，其次为区域附近乡镇消费群体。 第四部分：泰州房地产市场的发展和趋势 1、、目前泰州市房地产整体市场供求相对均衡。随着2006-2008年土地的开发、2009年土地出让计划的放量，预计2009-2011年泰州市房地产市场供给放量，未来竞争更趋激烈； 2、城中板块土地资源稀缺，后续土地供给乏力，销售价格高企，部分在售项目销售价格存

42、有上升空间； 3、城南板块市场活跃，市场竞争越来越激烈。从泰州城市规划角度，泰州市重点建设城南区域；从2009年泰州土地出让计划角度，城南板块土地供给量庞大，预计城南板块房地产市场未来竞争越来越激烈； 4、城东板块房地产市场任受到市场热捧。城东板块具有教育资源优势，受到泰州市教育部门颁布的关于新生就进入学原则，预计城东板块房地产市场任受到泰州市民的广泛关注； 5、整体上，短期内以多层产品为主导的市场格局难以改变，小高层产品市场比重将逐渐提升； 6、在未来几年改善性消费需求持续释放，以120平米及以上的大面积户型任受到消费者的关注，；同时，预计经济性、小面积紧凑户型将走俏市场； 7、产品综合素质具有上升空间，户型创新空间较大； 8、目前泰州市市区主城区房地产消费群体以本地客群为主，随着旧城改造及城市化建设进程，拆迁、新泰州市市区人口形成的消费能力不可忽视。