武汉房地产五报告

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1、 zai 武汉市房地产市场研究报告 2010 年 5 月刊 2010 年6月 武汉 5 月房地产市场研究报告 目 录 目 录 2 德思勤视视

2、点 3 数字楼市 4 第一章 政策资讯 5 一、政策法规规 5 二、市场场资资讯讯 6 第二章 土地市场场 7 一、公告土地 7 第三章 住宅市场场 8 第四章 报纸 广告统计分析 10 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司

3、武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 2 武汉 5 月房地产市场研究报告 德思勤视点 政策效力继续释放 成交大幅度萎缩 来访低、成交降、观望浓——新政出台后，这是武汉房地产市场在五月的整体基调。然而，众多开发商之于价格的坚挺又使得房价高居不下，眼下的武汉楼市陷入一种胶着的状态。 “新国十条”至今满月有余，实施后的这一个月以来，武汉房地产市场出现了类似 2008 年松动的信 号：退房现象出现；观望

4、氛围浓厚；楼市成交低迷。但房地产市场衡量的重要指标房价并未出现波动，5 月武汉房地产均价有一定的下降，这是由于郊区成交量的上升拉低了江城房价。 从目前市场上呈现出来的一些市场现象来看，武汉楼市表面上回到了 2008 年，但事实上，目前的武 汉房地产市场在本质上与 2008 年的市场情况有很多区别：地产业的整个经济环境是向好的；开发商资金 充裕。当前楼市上出现的优惠情况，是受新政的影响，调低了定价入市，但相对之前的产品并没有降价。 房价下降预期近期并不现实。 在新政力度如此之大、市场观望气氛浓郁、成交量不断下滑、降价预期很大的市场状况下，房价仍

5、旧 做着奋力的“抗争” 。扑朔迷离的江城楼市，真正回到 2008 年还尚需时日。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 3 武汉 5 月房地产市场研究

6、报告 数字楼市 ? 住宅市场 供求比： 1：1.35 新增供应面积： 56.79 万平方米 成交面积： 76.55 万平方米 成交均价： 6295.93 元/ 平方米 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. Al

7、l Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 4 武汉 5 月房地产市场研究报告 第一章 政策资讯 一、政策法规 表 1-1 2010 年 5 月武汉市房地产相关政策列表 时间 来源 政策名称 开发商闲置土地 2010-5-17 中国广播网 超一年 银行不得向其防贷 武汉出台细则打 2010-5

8、-29 楚天都市报 击捂盘惜售 资料来源：德思勤信息数据库  主要内容 湖北省已出台细则严控房地产开发贷款风险：土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放贷款应当调减并采取保全；房地产开发贷款的抵 押品一定要用在建工程而不能用土地； 严格把握房地产开发贷款成数， 一律不允许超过在建工程的 5 成。 武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》 ，，对未 按现售条件销售商品房、不符合销售条件收取预订款性质费用、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房等违规行为，行政处罚明确为四个等级。这意味着，一栋

9、楼分单元、分层数开盘销售，都将受到处罚。 德思勤视点： 本月度武汉市主要出台了两项措施，从开发商角度进行监管，打击闲置土地和捂盘等行为。通过这种 方式有助于用地尽快形成住房的有效供应， 供应增加有助于抑制房价的过快上涨。 这是对 4 月份发布的 “国 十条”的细化与补充，将起到更好的调控效果。 这些更为细化的政策，它所产生的效果要比单个出来更强，对楼市的影响更为深远。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwid

10、e. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 5 武汉 5 月房地产市场研究报告 二、市场资讯 表 1-2 2010 年 5 月市场资讯列表 时间 来源 资讯名称 湖北住建厅：严查 房地产开发企业 2010-5-8 楚天都市报 六种违规行为 武汉再

11、推 7 块城 区土地 沌口将建 2010-5-14 武汉晨报 36 万平米商业中 心 武汉 CBD 下月入 2010-5-17 楚天都市报 市 将改写楼市格 局 外地人在武汉买 首套房也受限制 2010-5-17 楚天都市报 需提供纳税社保 证明 资料来源：德思勤信息数据库  主要内容 省住建厅发出《关于开展全省房地产开发企业经营行为检查和在建在 售商品住房项目清理工作的通知》 ，要求严查房地产开发企业六种违规 行为：未取得预售许可，但以认购、预定、排号、发放

12、 VIP 卡等方式 向买方收取或变相收取定金、预定款等行为 ; 未在 10 日内一次性公开 全部准售房源及每套房屋价格 ; 未按申报价格实行明码标价、任意提高房价招行、中行、建行、中信银行、兴业银行等已全面执行这一规定，户口在外地者在贷款购买首套房时，也要出具上述两项证明。信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假行为等。 武汉市将在下月初拍卖 7 块土地，共计 422 亩，其中沌口将推出一个 建筑面积 36 万平米的超大商业中心用地。 此次推出的土地中， 只有位 于珞狮南路和武昌中山路的两块是纯住宅用地，其他 5 块全部位于汉

13、阳片区的都是非住宅或混合用地。在面积达 180 亩的武汉开发区东风 大道与体育路交会处商业用地上，将建设包含五星级酒店、电影院及 11 万平米商业中心、 17.4 万平米写字楼在内的商业综合体。 武汉 CBD 一期泛海国际居住区开放样板房， 下月初正式上市， 房价预 计在 12000 元/ 平方米左右。今年起，总建筑面积 1400 万平方米的武 汉 CBD，将以每年 100 万平方米的速度入市，改写江城楼市格局。 江城将严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供 1 年以上 当地纳税证明和社保证明的非本地居民，将停止发放个人住房贷款。招行、中行、建行

14、、中信银行、兴业银行等已全面执行这一规定，户口在外地者在贷款购买首套房时，也要出具上述两项证明。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 6 武汉 5 月房地产市场研究报告 第二章 土地市场 一、公告土地

15、 本月挂牌出让地块 2 宗，总出让面积为 16.55 万平米。 从地块区域上来看，全部集中在汉南区。 从用地性质上来看，未工业用地。 表 2-1 武汉市 2010 年 5 月份地块公告情况汇总表 宗地号 交易 区域 地块面积 容积率 地块 方式 ( ㎡ ) 用途 P（2010）009 挂牌 汉南区湘口街汉银公路以南 108825.15 0.5 工业 P（2010）010 挂牌 汉南区纱帽街幸福村 56666.96 0.8 工业 资料来源：武汉市国土资源和规划

16、局 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 7 武汉 5 月房地产市场研究报告 第三章 住宅市场

17、5 月武汉市主城区在售商品住宅 335 个，整体成交均价为 6295.93 元/ 平方米，比上月下降了 302.09 元/ 平方米，降幅为 4.6%; 月销售总套数为 4572 套，比上月减少了 2617 套，跌幅为 36.4%。 图 3-1 2009 年 3 月至 2010 年 5 月武汉市住宅销售走势图 套 元 /平方米 10000 7000 9000

18、 6000 8000 5000 7000 6000 4000 5000 3000 4000

19、 3000 2000 2000 1000 1000 0 0 月月月月月月月 月月月月月月月月 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年

20、9 10 11 12 年1 年2 年3 年4 年5 9 9 99999 年年年00000 200 200 200 200 200 200 200 009 009 009 201 201 201 201 201 2 2 2 成交套数 成交均价 资料来源：德思勤信息数据库 从各片区商品住宅成交套数情况来看，受宏观调控影响，武汉市各个片区全部呈现不同程度的萎缩 ， 市场观

21、望气氛浓郁、成交量不断下滑、降价预期很大的市场状况形成，新政初显强大威力。 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 8 武汉 5 月房地产市场研究报告 表 3-1 武汉市 5 月各区域住宅市场情况

22、 区域 5 月成交量（套） 上月成交量（套）） 汉口中心区 884 1102 古田片区 111 334 汉口 二七、后湖片区 461 东西湖片 780 武昌中心区 696 青山区 44 武昌 649 1248 1199 77 南湖片 409 关山片 720 汉阳中心区 361 汉阳 596 1104 611 沌口片 106 269 全市 4572 7189 资料来源：德思勤信息数据库

23、 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 9 武汉 5 月房地产市场研究报告 第四章 报纸广告统计分析 从周四与周五广告发布数量对比看，广告

24、投放集中在周四。 图 4-1 武汉市 5 月份周四与周五广告发布数量分析 2010年 5月份周四与周五广告发布数量对比 80 67 68 70 63 60

25、 50 40 28 24 30 20 15 16 20

26、 10 0 6日 8日 10日 12日 14日 16日 18日 20日 22日 24日 26日 28日 5月 5月 月 5 月 5 月 月 月 月 月 月 月 月 10年 10年 5 5

27、 5 5 5 5 5 5 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 0年 20 20 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 资料来源：德思勤信息数据库 广告最多的报纸为武汉晚报与楚天都市报，其余四份报纸媒体广告发布数量相当。 图 4-2 武汉市 5 月份各报纸媒体广告发布数量分析 2010年 5月份各报纸广告发布数量对比 100 8

28、4 92 90 80 70 60 50 35 38 29 28 40 30 20 10 0 报 报 报 报 报 报 日 商 市 金 晨 晚 江 江 都 天 汉 汉 长 长 天 楚 武 武 楚 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights R

29、eserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 10 武汉 5 月房地产市场研究报告 资料来源：德思勤信息数据库 发布广告最多的区域为光谷，其次为武昌中心城区与盘龙城，说明这三个区域的楼盘开发量较大。 图 4-3 武汉市 5 月份各区域报纸广告发布项目数量分析 2010年 5月份各区域报纸广告发布项目数量对比 50 45

30、 40 35 30 25 20 15 10 5

31、 0 区 区 区 湖 湖 湖 城 湖 湾 路 甸湖口七谷城 阳 城 武 昌 城 蔡东沌二光 心 汉 心 后 银 南 龙 逊 家 心 华 金 盘 汤 王 新 中 中 中 口 阳 昌 汉 汉 武 资料来源：德思勤信息数据库 发布广告最多的阶段是在项目的认筹期与持续销售

32、期，蓄客期也比较多。蓄客期要打开市场知名度， 因此广告量较多；认筹期要储备更多的客户为开盘做准备，此阶段的广告量是最大的；持续销售期是为了 促进后期的销售，延续强销期的火爆场面，因此广告也比较多。 图 4-4 武汉市 5 月份发布广告各项目所处阶段对比分析 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福

33、星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 11 武汉 5 月房地产市场研究报告 2010年5月份发布广告所处营销阶段对比分析 6 0 5 0 5 0 4 3 4 0 3 0 2 4 2 0 1 0 3 9 0 蓄 客 期 认 筹 期 开

34、 盘 期 强 销 期 持 销 期 资料来源：德思勤信息数据库 广告投放量最多的前 10 名项目中，从营销阶段看，认筹期与强销期广告投放量较大。从主推产品看， 精装小户型占 40%的比例。另外，大部分认筹均有认筹优惠，样板房开放也是主打的一条信息。 表 4-1 武汉市 5 发布广告项目前十名统计分析 项目 广告次数 营销阶段 主推产品 优惠或其他备注 菱角湖万达广场 16 认筹期、强销期 45m2 精装小户 价格公示、样板房开放 四重好礼：投资保障计划、购房有 福星

35、惠誉国际城 14 持销期 35-85m2 精装公寓 金喜、回馈老带新、二次购买及老 带新优惠 恒大全国楼盘 85 折大优惠、 4500 恒大金碧天下 12 持销期 200m2 湖景美墅 元/m2 起、送 200m2 前庭后院、 最高优惠 28 万 最高优惠 13 万/ 套、送 17 万豪装、 恒大绿洲 12 持销期 洋房 4580 元/m2 起, 送 1200 元/m2 豪 装 美联奥林匹克花 12

36、 认筹期、强销期 35-67m2 精装小户型 认筹 1 万抵 2 万、样板房开放 园 瀚城 10 认筹期、强销期 小高层、低密度大户 样板房开放 五洲国际建材城 10 强销期 40-80m2 商铺铺 开盘，热销 2.8 亿 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488

37、 12 武汉 5 月房地产市场研究报告 泛海国际居住区 9 认筹期 98-169m2 主力户型 样板房开放 光谷时代广场 8 蓄客期、认筹期 50m2 精装 1 万抵 2 万、样板房开放 中国家俱 CBD 7 认筹期 商铺 5 月 13-16 认购 99 折、六一儿童 家具全场 6.1 折 资料来源：德思勤信息数据库

38、 —— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武汉市德思勤置业有限公司 武汉市江汉区新华路 186 号福星国际商会大厦 1002 室 电话： 027--85350488 13

39、 深圳德思勤投资有限公司 深圳市德思勤置业有限公司 深圳市德思勤投资咨询有限公司 Add:深圳市深南大道 6008 Tel: （86）755-83515988  号特区报业大厦 27F Fax: （86）755-83515866  Zip:518034 武汉德思勤投资咨询有限公司 Add:武汉市新华路 186 Tel: （86）27-85350488  号福星国际商会大厦 1002 F

40、ax: （86）27-85350600  室  Zip:430015 湖南德思勤投资顾问有限公司 Add:长沙市芙蓉中路二段 Tel: （86）731-84880703  80 号顺天国际财富中心 703 室 Fax: （86）731-84880608  Zip:430022 扬州德思勤投资顾问有限公司 Add:扬州市新城河路 562 号金菊花都 3 栋 410 Tel: （86）514-87952676 Fax: 514-87952676  室  Zip:225002 Http ： //