注册资产评估师考试复习-建筑工程评估基础第五章房屋建筑工程质量验收与损伤评定讲义（13版）

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1、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第五章　房屋建筑工程质量验收与损伤评定 　分值分布： 　 09年 10年 11年 第一节 房屋建筑工程质量验收 1 1 1 第二节 房屋建筑工程损伤检测内容 4 13 3 第三节 房屋建筑工程常见质量病害分析 4 1 9 第四节 建筑物新旧程度评定参考标准 1 0 9 　　重点掌握： 　　（1）房屋建筑工程施工质量验收的程序和标准。 　　（2）房屋建筑工程质量验收的内容。 　　（3）房屋建筑工程损伤检测方法。 　　（4）房屋建筑工程损伤检测的内容。 　　（5）房屋建筑工程常见质量病害

2、分析。 　　（6）《民用建筑可靠性鉴定标准》和《工程结构可靠性设计统一标准》 相关内容。 　　 第一节　房屋建筑工程质量验收 　　 　　一、房屋建筑工程质量验收的目的与依据 　　（一）基本概念 　　1.检验批 　　（1）定义：检验批是按同一的生产条件或按规定的方法汇总起来供检验用的，由一定数量组成的检验体。 检验批是工程验收的最小单位。样本 　　（2）划分：地基基础是一个检验批；每一层都是一个检验批；设备，按照设备的专业不同，组别不同来抽取；室外工程是一个检验批；散水、台阶、明沟含在地面检验批。 　　2.主控项目与一般项目 　　主控项目是指房屋建筑工程中对安全、卫生、环

3、境保护和公众利益起决定性作用的检验项目。 　　一般项目是指除主控项目之外的其他检验项目。 　　3.检验与验收 　　检验：是对检验项目中的性能进行量测、检查、试验等，并将结果与标准规定要求进行比较，以确定每项性能是否合格所进行的活动。 　　验收：是在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行共同抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认的活动。 　　（二）房屋建筑工程质量验收的目的 　　1.检验评定房屋建筑工程满足业主所需功能和使用价值的程度。 　　2.检验评定房屋建筑工程是否遵守国家有关城市规划、环境保护

4、、质量安全、防灾抗灾等一系列的技术标准和规程。 　　3.检验评定承包商的施工质量是否符合设计文件、合同条款和国家规范标准的有关规定，是评价施工质量和承包合同执行情况的主要法定方法和手段。 　　4.对照设计要求和国家规范标准的规定，按照国家（部门）的有关评定原则，在工程建设过程中及单位工程竣工后，进行质量检查评定，确定工程项目达到的质量等级。 　　（三）房屋建筑工程质量验收的依据 　　1.国家颁发的各种设计规范、规程、规定、标准。 　　2.国家颁发的建筑工程施工质量验收规范。 　　3.国家颁发的建筑材料质量标准。 　　4.与房屋建筑工程有关的审批文件、设计文件、施工承包合同、施工组

5、织设计和材料检验报告等。 　　 　　二、房屋建筑工程施工质量验收程序和标准 　　（一）房屋建筑工程验收的基本要求 　　房屋建筑工程质量验收划分为：单位工程、分部工程、分项工程和检验批。 　　回顾单位工程、分部工程、分项工程的概念 　　基本要求 　　1.房屋建筑工程施工质量应符合验收标准和相关专业验收规范的规定。 　　2.房屋建筑工程施工应符合工程勘察、设计文件的要求。 　　3.参加工程施工质量验收的各方人员应具备规定的资格。 　　4.工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。 　　5.隐蔽工程在隐蔽前施工单位通知有关单位进行验收，并形成验收文件。 　　6.涉

6、及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测。 　　7.检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。 　　8.对设计结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测。 　　9.承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应的资质。 　　10.工程的观感质量应由验收人员通过现场检查,并应共同确认。 　　（二）房屋建筑工程竣工验收的基本条件 　　1.完成建筑工程设计和合同约定的各项工作； 　　2.有完整的技术档案和施工管理资料； 　　3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 　　4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

7、　　5.有施工单位签署的工程质量保修书 　　 　　三、房屋建筑工程质量验收的基本程序和合格标准 　　（一）房屋建筑工程质量验收的程序 　　顺序：检验批和分项工程→分部工程→单位工程 　　1.检验批和分项工程验收： 　　由监理工程师（建设单位项目技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人进行验收。 　　2.分部工程验收： 　　由总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人也应参加相关分部工程验收。 　　3.单位工程验收 　　（1）施工单位自

8、验： 　　自行组织有关人员进行检查评定，向建设单位提交工程验收报告； 　　（2）建设单位组织验收： 　　建设单位收到报告后，由项目负责人组织施工、设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。 　　注意：单位工程有分包单位施工时，分包单位对所承包的工程按规定程序进行检查评定，总包方派人参加，分包工程完成后，将有关资料交总包方。 　　4.工程竣工验收报告的备案 　　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。 　　（二）房屋建筑工程施工质量验收标准 　　1.检验批： 　　（1）主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格； 　　（2

9、）具有完整的施工操作依据、质量检查记录。 　　2.分项工程： 　　（1）工程所含的检验批均符合合格质量的规定； 　　（2）分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整。 　　3.分部（子分部）工程： 　　（1）分部（子分部）工程所含分项工程的质量均应验收合格； 　　（2）质量控制资料应完整； 　　（3）地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定； 　　（4）观感质量验收应符合要求。 　　4.单位（子单位）工程： 　　（1）单位（子单位）工程所含分部工程的质量均应验收合格； 　　（2）质量控制资料应完整； 　　（3）单位（子单位）

10、工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整； 　　（4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定； 　　（5）观感质量验收应符合要求。 　　如果房屋建筑工程质量不符合要求，应怎样处理？ 　　参见教材中列出的五种情况。 　　 第二节　房屋建筑工程损伤检测内容 　　 　　定义： 　　房屋建筑工程损伤检测是指房屋建筑工程通过竣工验收合格后，在正常使用过程中，通过调查、量测、统计和科学分析找出损伤出现的部位和损伤的程度的过程。 　　要求： 　　掌握建筑物的组成与构造、建筑材料的种类与性能、建筑结构的受力特征、损伤检测的程序、方法和内容。 　　 　　一、房屋建

11、筑工程损伤检测程序 　　1.损伤检测范围的确定 　　2.损伤情况的初步调查 　　（1）查阅原设计图或竣工图，历次维修、改建及加固图，历次结构检查观测资料和工程地质资料、水文资料等。 　　（2）了解原始施工情况，查阅施工记录及质量保证资料，重点核实材料代用、设计变更、施工事故处理及竣工验收文件。 　　（3）现场调查。针对使用情况、周围建筑物的相互影响和作用、使用历史进行调查，与原始设计进行核对。 　　（4）根据资料，对有问题的结构或部位，做尺寸或外观检查，对存在的问题作出分析。 　　3.损伤情况的详细调查 　　（1）结构布置、支撑系统、结构构件及连接构造的检查； 　　（2）地基

12、基础； 　　（3）结构上的作用效应调查分析及作用效应组合； 　　（4）结构材料性能的检测与分析，结构几何参数的实测，结构构件的计算分析，必要时进行现场实测或结构试验； 　　（5）房屋结构功能、结构构造、结构附件与配件的检查。 　　4.损伤程度分析 　　5.损伤检测报告的编制 　　二、房屋建筑工程损伤检测方法 　　（一）感观法 　　以设计规范和检验标准为依据，凭借感官进行检查，也称作感觉性检验。 　　看：通过肉眼观察，进行外观检查； 　　摸：通过手感触摸，进行检查、鉴别； 　　敲：运用敲击方法进行音感检查； 　　照：通过人工源或反射光照射，仔细检查难以看清的部位。

13、　　（二）量测法 　　利用量测工具或计量仪表，通过实际量测结果与规定的质量标准或规范的要求相对照，从而判断质量是否符合要求。 　　靠：用直尺、塞尺检查诸如地面、墙面的平整度,各类结构位移和外形尺寸。 　　吊：用垂直检测尺、线锤检查垂直度。 　　量：用量测工具或计量仪表等检测断面尺寸、轴线、标高、温度、湿度等数值并确定偏差。 　　套：以方尺套方辅以塞尺，检查诸如踢脚线的垂直度、预制构件的方正，门窗口及构件的对角线等。 　　（三）理化试验法 　　通过进行现场试验或试验室试验等理化试验手段,取得数据，分析判断质量情况。 　　工程中常用的理化试验包括各种物理力学性能方面的检验和化学成分

14、及含量的测定两方面。 　　力学性能：抗拉强度、抗压强度、抗弯强度、抗折强度、冲击韧性、硬度、承载力。 　　物理性能：比重、密度、含水量、凝结时间、体积安定性抗渗、耐磨、耐热等。 　　化学成分：钢筋中的磷、硫含量等。 　　（四）无损检测法（重要考点） 　　借助专门的仪器设备在不损伤被检测物的情况下,探测结构内部的组织特征或直接测定其表面参数来推测结构的损伤状态。 　　1.回弹仪检测混凝土强度； 　　2.超声脉冲法检测混凝土强度； 　　3.超声回弹综合法检测混凝土强度。 　　 　　　　　　　　回弹仪 　　 　　　　　　　　超声波探伤仪 　　5.局部破损检测法 　　利用仪

15、器设备对结构物的局部进行损伤试验，根据局部损伤试验获取的数据，来推定结构物的整体损伤状态。 　　（1）钻芯取样法 　　（2）拔出法 　　6.资料分析法 　　通过对有关资料和信息的分析，间接对建筑结构进行质量判定。常用的资料有：各种材料、构件出厂合格证、试验报告、焊接试验报告、焊条合格证、冷拉钢筋的冷拉记录、施加预应力记录、隐蔽工程验收记录和施工记录等。 　　 　　三、房屋建筑工程损伤检测的主要内容 　　（一）地基基础承载力的检测 　　1.地基基础承载力检测方法 　　（1）探坑取样 　　适用于浅埋天然地基，即在建筑物基础附近开挖探坑，从而对原地基土进行鉴别，并在主要压缩层范围

16、内取原状土进行室内土工试验。根据现场鉴别结果和土工试验数据，用承载力图表法确定地基承载力。 　　（2）标准贯入试验与轻便（静力）触探法 　　两者都是通过一定质量的落锤，将与探杆相连的一定规格的探头打入土中，根据打入的难易程度探测土的工程性质。 　　（二）钢筋混凝土结构的损伤检测 　　检测内容： 　　外观检测：混凝土表面蜂窝、露筋、孔洞、裂缝、风化剥落与损伤 　　内在质量：混凝土强度、密实度、孔洞、钢筋布置、抗渗与抗冻性、碳化深度、预应力筋 　　连接构造：支承处的构造、连接方式和所用材料、预埋件的尺寸、构造、锚固及钢筋滑移情况、伸缩缝。 　　结构变位：构件变形、安装偏差、结构整体

17、变位 　　重点部位： 　　控制截面、薄弱截面、节点与连接部位、支座部位、潮湿和有腐蚀性介质作用部位 　　1.混凝土表面裂缝及蜂窝面积的检测 　　（1）混凝土裂缝 　　引起钢筋混凝土结构产生裂缝的主要原因分外荷载引起的裂缝和由变形引起的裂缝。 　　检测项目： 　　裂缝的部位、数量和分布状态； 　　裂缝的宽度、长度和深度； 　　裂缝的形状及走向； 　　裂缝是否贯通、是否有析出物、是否引起混凝土剥落。 　　（2）蜂窝面积测定 　　可以用钢尺、直尺或百格网进行测量，以蜂窝面积占总面积的百分比计。 　　2.混凝土强度的检测（前述） 　　3.混凝土内部缺陷的检测 　　声脉冲法

18、 　　射线法 　　4.钢筋种类、直径、位置和钢筋锈蚀的检测 　　5.混凝土碳化深度指标测定 　　（三）砌体结构的损伤检测 　　1.砌体裂缝的损伤检测 　　2.砌体中砌块与灰缝砂浆强度的损伤检测 　　3.砌体强度的损伤检测 　　4.砌体灰缝饱满度检测 　　5.砌体结构的尺寸和垂直度检测 　　（四）钢结构的损伤检测 　　1.常见的损伤类型： 　　（1）力作用引起的损伤或破坏 　　（2）温度作用引起的损伤或破坏 　　（3）化学作用引起的损伤和破坏 　　2.检测内容： 　　（1）构件平整度 　　（2）构件表面缺陷 　　（3）连接（焊接、螺栓连接） 　　（4）钢材锈

19、蚀 　　（5）防火涂层厚度 第三节　房屋建筑工程常见质量病害分析 　　一、地基基础的损伤对建筑物的影响 　　（一）地基基础沉降对建筑物的影响 　　1.墙体产生裂缝 　　中部沉降较大墙体产生正八字裂缝 　　 　　两端沉降较大墙体产生倒八字裂缝 　　 　　1.2.柱体破坏 　　（1）大偏心受压破坏：受拉区钢筋先屈服，然后受压区混凝土压碎；偏心距较大，纵筋较少。 　　（2）小偏心受压：受压区混凝土压碎，受拉区钢筋未屈服；偏心距较小，纵筋较多。 　　3.建筑物产生倾斜 　　长高比较小或较高的建筑物，不均匀沉降将引起建筑物倾斜。 　　 　　（二）特殊土地基对建筑物的影

20、响 　　（1）湿陷性黄土：受水浸湿后结构迅速破坏，强度降低，产生明显附加沉降； 　　（2）膨胀土：吸水显著膨胀，失水显著收缩； 　　（3）冻土：冻胀融 　　（4）盐渍土：盐溶解，产生下陷，腐蚀建筑材料。 　　（三）地基失稳对建筑物的影响 　　原因：建筑物作用在地基上的荷载超过地基允许承载力，使地基产生了剪切破坏，包括整体剪切破坏、局部剪切破坏和冲切剪切破坏三种形式。 　　（四）边坡滑动对建筑物的影响 　　建在土坡上或土坡附近的建筑物会因土坡滑动产生破坏。 　　原因：坡上加载、坡脚取土、土坡排水不畅、雨水浸泡使土体抗剪强度减小、土体徐变等。 　　治理：减小荷载、放缓坡度、支挡

21、、护坡、排水、土质改良、加固等措施综合治理。 　　（五）地震对建筑物的影响 　　地震时地基和基础起着传播地震波和支承上部结构的双重作用。地震作用使地基承载力降低或产生不均匀沉降从而导致建筑物的破坏。另外，地震产生的惯性力使建筑物受到水平方向的作用力，也会引起建筑物主体结构的破坏。 　　二、结构设计考虑不周对建筑物的影响 　　（一）钢筋混凝土结构设计中受力主筋配置不当产生的裂缝。 　　1.梁跨中出现垂直裂缝： 　　原因：荷载超过要求、梁中主筋配置不足； 　　 　　2.梁靠近支座处出现裂缝： 　　原因：梁端剪力筋配置不够，抗剪能力不足。 　　 　　（二）砖混结构中墙体竖向

22、裂缝 　　原因：墙体承受压力过大，断面设计不足（强度不够）。 　　（三）主梁侧面出现垂直裂缝 　　原因：在凝结过程中收缩，抵抗收缩的钢筋配置不足，收缩力把混凝土拉裂。大体积混凝土中应加一些钢筋抵抗收缩过大。 　　 　　（四）墙体构造拉锚连接不足而出现裂缝 　　内、外墙丁字接头、外墙拐角用构造柱，柱与墙体是马牙茬连接，且柱与墙之间应有不少于500mm的拉结筋；构造柱上下与圈梁、地梁连通，加强墙体的整体性。 　　（五）高低层联跨处未预留沉降缝，因沉降差过大而产生裂缝 　　原因：高度不同，重量不同，造成的沉降量差距较大，如果不设缝，就会出现拉开裂 　　 　　三、建筑装饰装修工

23、程的常见质量病害（略） 　　抹灰工程 　　门窗工程 　　吊顶工程 　　隔断工程 　　装饰面板、面砖工程 　　涂料工程 　　裱糊工程 　　玻璃工程 第四节　建筑物新旧程度评定参考标准 　　目前国内无统一的建筑物新旧程度评定标准，主要依据： 　　《房屋完损等级评定标准》 　　《危险房屋鉴定标准》 　　《民用建筑可靠性鉴定标准》 　　《工业厂房可靠性鉴定标准》 　　一、房屋完损等级评定标准 　　（一）等级划分 　　根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级： 　　1.完好房：结构构件、装修、设备完好，成色新，使用良好的房屋； 　　

24、2.基本完好房：结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用的房屋； 　　3.一般损坏房：结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理的房屋； 　　4.严重损坏房：结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需进行大修、加固或翻修的房屋； 　　5.危险房：结构构件已属危险构件，随时都有倒塌的可能的房屋。 　　（二）评定部位 　　1.结构部分：地基基础、承重构件、自承重构件、楼地面和屋顶； 　　2.装修部分：门窗、外抹灰、内抹灰、吊顶、细木装修； 　　3.设备部分：水卫、电照、暖气、特种设备等. 　　（三）评定标准 完损等级 新

25、旧程度 评定标准 完好房 八成以上新 十成新：新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷新鲜 九成新：新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色鲜，但稍有损坏 八成新：新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略旧 基本完好房 六、七成新 七成新：结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落 六成新：结构基本完好，少量损坏，部分墙身装修剥落及使用不便 一般损坏房 四、五成新 五成新：房屋完整、结构有损、装修使用不良、粉刷风化酥松 四成新：结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏变形、粉刷剥落 严重损坏房、危险房 三成以下新 三成新 二成新：大修方能解除危

26、险 一成新 　　二、危险房屋鉴定标准 　　（一）评定方法 　　1.构件危险性鉴定： 　　2.房屋组成部分危险性鉴定 　　3.房屋危险性鉴定 　　（二）构件危险性鉴定 　　危险构件是指其承载力、裂缝和变形不能满足正常使用要求的结构构件。 　　（三）房屋危险性鉴定 　　1.等级划分 　　（1）房屋各组成部分危险性鉴定 　　a级：无危险点； 　　b级：有危险点；　 　　c级：局部危险； 　　d级：整体危险。 　　（2）房屋危险性鉴定：分A、B、C、D等级。 　　2.综合评定方法：　　 　　（1）分地基基础、承重结构、围护结构三个方面确定危险构件百分数； 　　

27、（2）根据公式求隶属度；　 　　（3）根据隶属度评定危险等级。 　　三、民用建筑可靠性鉴定标准 　　适用于民用建筑的安全鉴定、建筑物使用功能鉴定及日常维护检查、建筑物改变用途、改变使用条件或改造前的专门鉴定。 　　可以分为 安全性鉴定和正常使用性鉴定。鉴定评级按构件——子单元——鉴定单元三个层次；每一层次又分为四个安全性等级和三个使用性等级进行。 　　（一）民用建筑安全性鉴定评级 　　1.构件的安全性鉴定评级 　　注意常考的几个构件的安全性检查项目： 　　①混凝土结构构件与砌体结构构件，按承载能力、构造以及不适于继续承载的位移（或变形）和裂缝等； 　　②钢结构构件按承载能

28、力、构造以及不适于继续承载的位移（或变形）等。 　　2.子单元安全性的鉴定评级。 　　3.民用建筑鉴定单元安全性鉴定评级。 　　（二）民用建筑使用性鉴定标准 　　1.构件使用性鉴定评级。 　　注意常考的构件使用性检查项目： 　　①混凝土结构构件：位移和裂缝。 　　②钢结构构件：位移和锈蚀（腐蚀）。 　　2.子单元使用性鉴定评级。 　　3.鉴定单元使用性评级。 　　（三）民用建筑可靠性评级 　　民用建筑的可靠性鉴定，应按构件、子单元、鉴定单元三个层次划分的层次，以其安全性和正常使用性的鉴定结果为依据逐层进行。 　　四、工业建筑可靠性鉴定标准 　　相对于一般建筑，本部分简单了解即可，原理同民用建筑可靠性鉴定标准。 　　五、工程结构可靠性设计统一标准 　　（一）房屋建筑结构的安全等级 　　房屋建筑结构的安全等级，根据结构破坏可能产生的后果的严重性划分： 　　（二）房屋建筑结构的设计使用年限 　　临时性建筑结构（1类）设计基准期为5年，易于替换的结构构件（2类）设计基准期为25年，一般房屋建筑结构（3类）的设计基准期为50年，标志性建筑和特别重要的建筑结构（4类）的设计基准期为100年。