注册资产评估师考试复习-建筑工程评估基础第九章建设工程财务评价与功能评价讲义（13版）

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1、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第九章　建设工程财务评价与功能评价 考题分析： 　 10年 11年 12年 单选题 利用容积率计算用地面积 现金流量表中现金流出 总投资收益率 多选题 经营成本 财务评价动态指标 盈利能力评价指标 综合题 　 　 　 　　分数分布： 　 10年 11年 12年 第一节　建设工程财务评价 2 3 3 第二节　房屋建筑工程功能评价 1 0 0　 　　本章第一部分的财务知识，对于广大考生来讲相对简单；重点掌握各种财务评价指标体系，盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。 　　

2、第二部分建筑工程功能评价，并不涉及专业技术，注意方法，此处可能出计算类型的选择题，也有出计算题的可能性。 第一节　建设工程财务评价 　　一、财务评价概述 　　（一）财务效益和费用的识别和计算 　　 　　（二）财务评价指标体系（掌握★★★） 　　1.根据是否考虑资金时间价值，财务评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。 　　 　　2.根据指标评价的对象，可分为反映盈利能力的评价指标、反映偿债能力的评价指标和反映财务生存能力的评价指标。 　　 　　二、财务分析报表 （熟悉） 　　基本财务报表主要包括各类现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表和

3、借款还本付息估算表等； 　　辅助报表，主要有建设投资估算表、建设期利息估算表、流动资金估算表、项目总投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、总成本费用估算表等。 　　（一）现金流量表 　　现金流出，记为CO（out）；现金流入，记为CI（in）；现金流入量与现金流出量的代数和（CI－CO）称为净现金流量，记为NCF。 　　按投资计算基础的不同，现金流量表分为：项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。 　　1.项目投资现金流量表 　　该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现

4、值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。 　　现金流量表反映项目在计算期内逐年发生的现金流入和流出。现金收支何时发生，就在何时计算，不作分摊。 　　作为经常性支出的经营成本中不包括折旧费和摊销费。 　　利息支出不作为现金流出，经营成本中也不包括利息支出。 　　项目计算期内各年的净现金流量为各年现金流入量减对应年份的现金流出量，各年累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 　　所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，在现金流出中不计入所得税时的净现金流量。 　　2.项目资本金现金流量表 　　该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，将借款本金偿

5、还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。 表中投资只计自有资金，将借款本金的偿还及利息支付计入现金流出。 　　（二）利润与利润分配表 　　利润与利润分配表反映项目计算期内各年的营业收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税及税后利润的分配情况，用以计算总投资收益率、资本金净利润率等指标。 　　（三）财务计划现金流量表 　　财务分析中，应在财务分析辅助表和利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表，通过项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营

6、，以实现财务的可持续性。因此，财务生存能力分析亦可称为资金平衡分析。 　　（四）资产负债表 　　资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率等，进行偿债能力分析。 　　（五）借款还本付息计划表 　　借款还本付息计划表反映项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况，用于计算偿债备付率和利息备付率指标。 　　项目评价中可以选择等额还本付息或者等额还本利息照付方式来计算长期借款利息。 　　三、财务分析指标（熟悉） 　　（一）项目盈利能力分析指标 　　盈利能力分析是通过对“现金流量

7、表”“利润及利润分配表”的计算，考察项目计算期内各年的盈利能力，盈利能力分析的主要指标是项目投资财务内部收益率、投资财务净现值和资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。 　　投资财务净现值 　　 　　选用的折现率越大，净现值就越小；折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大，净现值将由大变小，由正变负。当折现率等于内部收益率时，财务净现值为零。 　　投资财务内部收益率 　　 　　净现值与折现率的关系，如图所示。 　　 　　选用的折现率越大，净现值就越小；折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大

8、，净现值将由大变小，由正变负。当折现率等于内部收益率时，财务净现值为零。 　　投资回收期 　　 　　总投资收益率 　　 　　资本金净利润率 　　 　　（二）项目偿债能力分析指标 　　偿债能力分析是通过对“借款还本付息计划表”“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的偿债能力，并计算利息备付率、偿债备付率和资产负债率等指标而实现的。 　　利息备付率 　　 　　偿债备付率 　　 　　资产负债率 　　 　　4.借款偿还期。借款偿还期是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时

9、间。对于筹措了债务资金的项目，通过计算利息备付率和偿债备付率指标，判断项目的偿债能力。 　　 第二节　房屋建筑工程功能评价 　　一、房屋建筑工程功能评价的内容（了解） 　　（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容 　　1.社会性功能。 　　2.适用性功能——建筑物最基本的使用功能。 　　3.安全性功能。 　　4.艺术性功能。 　　5.经济消耗。 　　（二）建筑工程功能评价指标 　　1.建筑工程功能评价指标设置的原则。略 　　2.建筑工程功能评价参考指标。 　　（1）公共建筑略 　　（2）工业建筑略 　　（3）住宅建筑 　　住宅建筑功能评价的指标体系由两级构成：

10、 　　一级为控制指标：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能五个方面； 　　二级为表述指标：据一级指标的技术经济内容和特性设定，并直接反映住宅技术经济多方面的具体特征。 　　（4）住宅小区。住宅小区功能评价的指标体系如下： 　　 　　这些指标要掌握 　　二、建筑工程功能评价的方法 　　常用的评价方法有：专家评议法和综合评分法。 　　（一）专家评议法（了解） 　　这种方法实际上是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。 　　（二）综合评分法（熟悉） 　　采用综合评分法时，

11、首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，其中定性指标采取专家打分的方法确定分值，定量指标按照其实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能评价的综合得分。即： 　　 　　式中：V--功能评价综合得分；Vi--各评价指标得分。 　　若评价指标较多时，应对各指标的重要程度有所区分，首先应结合各指标对实现建筑工程功能贡献大小的不同，由专家确定指标权重；其次用这些指标对建筑工程功能进行衡量，视其符合程度确定指标得分；最后将每项指标权数与指标分值相乘，累计求出综合评价分。即： 　　 　　式中：Wi--各指标权重系数。 　　综合评分法步骤： 　　1.建立评价指

12、标体系 　　2.确定权重 　　确定指标权重的方法有：直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。 　　（1）直接打分法。打分可采用百分制或十分制，最后使所有指标权重之和为1。 　　适用评价对象功能重要程度差别不大的情况，若差别较大，或可比性较差，则这种方法的评分结果不够准确。 　　（2）对比求和评分法。对比求和评分法，是指把某个评价指标同其他评价指标逐个进行对比，根据功能重要程度，按对比分值和一定限值评分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，即得该评价指标功能评分的方法。根据指标比较时评分值规定的不同，对比求和法可分为01法、04法和多比例评分

13、法三种。 　　①01法。将每个评价指标同其他评价指标逐个进行比较，根据指标重要程度，对比较重要的指标评为l分，较次要的指标评为0分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，为防止出现指标得分为0的情况，对所有指标总得分加1进行修正，最后用各指标修正得分除以所有指标得分之和即为该指标的权重值。这种方法准确性较差，主要用于评价指标重要程度排序。 　　01法指标权重值的确定 指标 A B C D E 得分 修正得分 指标权重 A B C D E - 1 1 0 0 0 - 0 0 0 0 1 - O O 1 1 1 - 1

14、 1 1 1 0 - 2 4 3 0 1 3 5 4 1 2 0.20 0.33 0.27 0.07 0.13 合计 10 15 1.00 　　②04法。由于01法难以反映指标重要程度量的差别，为了提高评分准确度，可采用04法。04法评分中，对功能非常重要的指标得4分，比较重要的得3分，两个指标同样重要的得2分，不太重要的得1分。 　　04法指标权重值的确定 指标 A B C D E 得分 指标权重 A B C D E _ 1 3 1 0 3 _ 1 2 1 1 3 - 0 0 3

15、2 4 - 1 4 3 4 3 - 11 9 12 6 2 0.275 0.225 0.300 0.150 0.050 合计 40 1.000 　　③多比例评分法。仅用上两种方法仍不能充分反映指标重要性量的差别，因此，运用9：l，8：2，7：3，6：4，5：5和0：10等多种比例，拉开评分差距，提高比分伸缩性，使评分结果更客观。这种方法规定，功能重要性相等记为5：5，一方比另一方略微重要就记为6：4，差距很大就记为10：0。 　　比例评分法指标权重信确定 指标 A B C D E 得分 指标权重 A B C D E -

16、 6 8 4 3 4 - 6 2 3 2 4 - 1 1 6 8 9 - 6 7 7 9 4 - 19 25 32 11 13 0.19 0.25 0.32 0.11 0.13 合计 100 1.00 　　（3）环比评分法。环比评分法先从上至下依次比较相邻两个指标的重要程度，给出功能重要度值，然后令最后一个被比较的指标的重要度值为1（作为基数），依次修正重要性比值，以排列在下面的指标的修正重要度比值乘以与其相邻的上一个指标的重要度比值，得出上一指标修正重要度比值。用各指标修正重要度比值除以功能修正值总和，即得各指标权重。

17、这种方法适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值的情况。 　　环比评分法指标权重值确定 　　 　　（4）逻辑判断评分法。逻辑判断评分法是根据各评价指标之间功能重要程度的逻辑判断而评定指标权重的方法。先将评价指标按功能重要性上大下小的顺序排列在表中，然后选定基准评价指标，规定其评分值，最后根据逻辑判断，自下而上地找出各评价指标重要性之间的数量关系，推算出评价指标的得分。该方法适用于功能逻辑关系明显可比的情况，具体做法参见表9-12。 　　逻辑判断评分法指标权重值确定 指标 逻辑关系 评分值 指标权重 A B C D E A＞2B

18、 B＞C+D+E C＞D+E D＞E E 130 60 30 15 10 0.53 0.25 0.12 0.06 0.04 合计 245 1.00 　　（5）功能系统评分法。当评价指标体系构成复杂、指标之间有内在联系时，可将功能整理为等级层次，居于上层的具有目的性和控制性的指标称为上位指标，居于下层的作为实现上一功能的手段和表述内容的指标称为下位指标。上位指标与下位指标具有直接依存关系，如适用性指标为上位指标，满足适用性的平面指标、空间布置、厨卫布置、物理性能等为下位指标。 　　功能系统评分法指标权重值确定 上位指标及权重（01法或04法） F1 0

19、.416 F2 0.416 F3 0.168 下位指标 F11 F12 F13 F21 F22 F23 F31 F32 F33 重要性 34% 33% 33% 34% 33% 33% 20% 40% 40% 指标评价权重 0.142 0.137 0.137 0.142 0.137 0.137 0.034 0.067 0.067 　　3.确定指标分值 　　4.计算综合评价得分 　　指标得分=指标分值×该指标权重 　　综合得分=∑指标得分 　　将综合评价得分与事先确定的最低分数比较或与其他建筑工程得分进行比较，来判断该建

20、筑物的功能满足人们需要的程度，进而作为评估作价的主要依据之一。 　　三、建筑工程功能评价示例 　　现对某住宅建筑的功能进行评价。 　　（1）上位指标权重值的确定。 指标 适用 环境 安全 其他 得分 指标权重 适用 环境 安全 其他 - 4 3 l 6 - 4 3 7 6 - 4 9 7 6 - 22 17 13 8 0.37 0.28 0.22 0.13 合计 60 1.00 　　（2）下位指标权重值的确定。 上位指标及权重 适用 0.37 环境 　　0.28 下位指标 单元平面 住宅套型

21、 建筑装修 设备设施 建筑造型 绿地与活动场地 重要性 30% 25% 25% 20% 30% 30% 指标权重 0.111 0.0925 0.0925 0.074 0.084 0.084 　　续表 上位指标及权重 安全 0.22 其他 0.13 下位指标 公共设施和配套 室外环境 结构安全 “三防”设施 经济性能 耐久性能 重要性 20% 20% 60% 40% 50% 50% 指标权重 0.056 0.056 0.132 0.088 0.065 0.065 　　3.确定指标分值。 上位指标 下位

22、指标 权重值 等级 指标 好（10） 较好（8） 一般（6） 较差（4） 差（2） 得分 　 单元平面 0.1ll 　 √ 　 　 　 0.888 住宅套型 0.0925 √ 　 　 　 　 0.925 适用 建筑装修 0.0925 √ 　 　 　 　 0.925 设备设施 0.074 　 　 √ 　 　 0.444 环境 建筑造型 0.084 　 　 √ 　 　 0.504 绿地与活动场地 0.084 　 √ 　 　 　 0.672 公共设施和配套 0.056 　 √ 　 　 　 0.448 室外环境 0.056 　 √ 　 　 　 0.336 安全 结构安全 0.132 　 √ 　 　 　 1.056 其他 三防设施 0.088 　 　 　 √ 　 0.352 经济性能 0.065 　 　 √ 　 　 0.390 耐久性能 0.065 　 √ 　 　 　 0.520 合计 1.00 综合评价总得分 7.46 　　通过综合评价，该住宅建筑功能评价的综合得分为7.46分，大于6分，表明该建筑基本满足其功能要求，从而为评估工作提供参考依据。