注册资产评估师考试-经济法第四章物权法律制度讲义（13版）

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1、2013年注册资产评估师考试辅导 　　　 经济法（第四章）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　第四章　物权法律制度 　 单选题 多选题 综合题 合计 题 分 题 分 题 分 题 分 2010 3 3 1 2 　 　 4 5 2011 3 3 1 2 　 　 4 5 2012 3 3 1 2 1 14 5 19 第一节　物权法总论 　　 　　一、物权概述 　　（一）物权的概念和特征 　　1.概念：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担

2、保物权。 　　2.物权种类： 　　 　　3.特征： 　　 　　（二）物权的效力——排他、优先、追及、物权请求 　　1.排他的效力　　 所有权的排他性 同一物之上不得存在两个所有权，即一物一权。 【注意】只能有一个所有权，但所有权人可能是多个，物权也可能有多个。 他物权的排他性 同一物之上不能设立两个在内容上相互矛盾的他物权 【分析】同一物上两个质押权不行（转质情况除外）； 同一物上既有所有权又有抵押权可以； 同一物上既有所有权又有质押权可以； 同一物上既有抵押权又有质押权可以。 对世效力 物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人。 不可侵害性 物权

3、人行使权利，有权排斥他人的侵害和妨害 　　质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。 　　2.优先的效力 　　 　　3.追及的效力 　　（1）一般情况：物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（无权占有人）索取，请求其返还原物。 　　（2）特殊情况：如善意取得制度，无法追及。 　　【示例】A租给B电脑，B卖给不知情的C，C支付对价拿走电脑，C取得所有权，不得追及。B需赔偿A的损失。 　　4.物权请求权：请求他人返还原

4、物、排除妨碍、恢复原状 　　【例题·单选题】下列关于物权效力的表述中，不正确的是（　）。 　　A.同一物上限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利 　　B.同一物上同时存在有物权和债权时，均应遵循物权优于债权的原则 　　C.依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效果 　　D.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 　　[答疑编号6147040101]   『正确答案』B 『答案解析』选项B说法绝对，买卖不破租赁是债权优于物权。 　　（三）物权的分类 　　1.所有权和他物权——按对谁的物有物权 　　 定义 区别 权利主体 权利内容 所有

5、权 对自己的财产所享有的权利 所有人 完全物权、最完整、最充分（占有、使用、收益和处分） 他物权 在他人所有的物上设定的物权，包括用益物权和担保物权 非所有人 1.限制物权：没依据和授权，不能行使处分权。 2.有期物权：只能在合同的有效期内存在。 　　2.用益物权和担保物权——按设立的目的 　 用益物权 担保物权 支配的价值 实体权（追求物的使用价值） 价值权（支配物所蕴含的交换价值） 权利性质 不具有从属性，不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提 从属物权，它以担保物权人对担保物的所有人或关系人享有债权为前提 存续期间 往往有明确的存

6、续期间 以债权的存在为前提 占有在权利行使中的地位 以占有标的物为前提 不必对物进行有形的支配，而以无形支配为满足 【特例】留置权、质权也以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法 物上代位性 不具有物上的代位性（用益物权均将确定地、终局性地归于消灭，用益物权人不得请求物的所有人以其他物替补） 具有物上的代位性（标的物毁损、灭失、被征用，可以从该保险金、赔偿金、补偿金中行使优先受偿权） 　　3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权——按客体的形态 　　（1）动产物权的公示方法为交付。 　　（2）不动产物权的公示方法为登记。 　　（3）以权利为客体的物

7、权公示方法为或交付或登记。 　　 　　二、物权法概述 　　（一）物权法的基本原则——平等保护、物权法定、物权公示 　　1.平等保护原则 　　2.物权法定原则 种类法定 当事人不得自由创设法律未规定的新物权，或约定改变现有法律规定的物权类型。 【示例】《物权法》未规定不动产质权，就不得自行创设。 内容法定 当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意创设与法定物权内容相悖的物权。 【示例】法律规定动产质押必须移转占有，当事人不得设立不转移占有 　　3.物权公示原则 　　公示所提供的法律基础具有公信力。凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上

8、应当受到保护。 　　（1）方法：不动产登记和动产交付。 　　（2）效力： 　　①公示生效主义。如果欠缺相应的公示，则该法律行为不发生物权变动的效果，更不能发生对抗第三人的效力。 　　【示例】房屋买卖在变动时的公示方式是登记，故不经登记，房屋所有权不发生转移。 　　 　　②公示对抗主义。虽未经登记或交付，但在当事人间仍发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。 　　【示例】动产抵押采用对抗主义，签了抵押合同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被第三人取得，抵押权人就不得追及 　　 　　【例题·单选题】（2012年）2010年2月，甲的父母在购买住房时，

9、将房屋的所有权人登记为甲，并办理了房产证。2011年6月，甲做生意急需大笔资金，便瞒着父母将该房屋卖给乙，并且办理了过户登记手续。甲的父母知情后，与乙就房屋产权归属发生争执。甲的父母起诉至法院后，法院判决甲父母对诉争房屋无所有权。法院的判决体现了物权法上的（　）原则。 　　A.物权区分 　　B.物权公示 　　C.物权法定 　　D.平等保护 　　[答疑编号6147040201]   『正确答案』B 『答案解析』本题考核点是物权公示原则。 　　【例题·多选题】物权法定原则是指物权的（　）由法律直接规定。 　　A.内容 　　B.种类 　　C.抛弃 　　D.争议解

10、决方式 　　E.救济请求权的提出 　　[答疑编号6147040202]   『正确答案』AB 『答案解析』本题考核点是物权法定原则。根据《物权法》规定，物权的内容和种类由法律直接规定。 　　（二）物权的保护 　　物权请求权： 　　1.返还原物的请求权——无权占有 　　2.消除危险、排除妨害请求权——可能或已经妨害物权 　　3.恢复原状请求权——毁损 　　4.损害赔偿请求权——侵害物权，造成权利人损害 第二节　物权的设立、变更、转让和消灭 　　一、物权变动的含义与原因 　　（一）物权变动的含义 　　所谓物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭

11、。 　　（二）物权变动的原因 　　1.两种变动原因： 因法律行为 因法律行为或当事人的意思表示而发生的物权变动——与当事人主观因素有关 【示例】合同行为 非依法律行为 因法律行为以外的因素而发生的物权变动——与当事人主观因素无关 【示例】死亡而导致的继承行为 　　2.因法律行为引起物权变动的的法律事实： 原因性的事实 当事人之间的合同 （1）原因行为遵守债权生效条件，依据《合同法》的规定。物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。 （2）合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 结果性的事实 物权变动的事实 （1）物权变动的结果依靠物权法的规则来解

12、决，靠不动产登记和动产交付这种公示方式。 （2）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。 　　【例题·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（　）。 　　A.合同尚未生效 　　B.合同生效，但是甲有权解除合同 　　C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任 　　D.合同生效，乙得到所有权 　　[答疑编号6147040301]   『正确答案』C 『答案解析』合同自合同成立时生效；未办

13、理物权登记的，不影响合同效力。 　　二、不动产物权登记 　　（一）不动产物权登记的种类 　　1.因法律行为引起物权变动的 登记生效 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力 房屋买卖、建设用地使用权（P137）、不动产抵押（P144） 登记对抗 物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件 （1）土地承包经营权（P135）：自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）地役权（P140）：自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 　 　　2.非因法律行为的物权变动：不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记 公法上的行为

14、 因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。 继承或受遗赠 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 　　 　　3.不登记：依法属于国家所有的自然资源 　　【例题·多选题】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，可以发生效力的情形有（　）。 　　A.因人民法院的法律文书，导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力 　　B.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力

15、 　　C.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力 　　D.因人民政府的征收决定，导致物权消灭的，自征收行为完成时发生效力 　　E.因合法建造这种事实行为设立物权的，自登记时发生效力 　　[答疑编号6147040302]   『正确答案』ABC 『答案解析』本题考核点是不动产的物权变动。因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。D选项自征收决定时发生效力而不是行为完成时发生效力。E选项是合法建造这个事实就生效，不是登记时生效。

16、 　　【例题·单选题】下列物权中，其设立、变更未经登记即不可发生效力的有（　）。 　　A.建设用地使用权 　　B.国家所有的自然资源 　　C.地役权 　　D.土地承包经营权 　　[答疑编号6147040303]   『正确答案』A 『答案解析』选项B，国家所有的自然资源不用登记。选项C、D，是不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。 　　（二）效力 　　1.不动产登记的效力 　　自记载于不动产登记簿之日登记生效。 权利推定效力 登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。 善意保护效力（公信力）

17、 指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。 　　2.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 　　（三）基本要求 　　1.管辖：不动产所在地的登记机构办理。 　　2.收费：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 　　【例题·单选题】（2009年）根据《物权法》的规定，不动产登记费按（　）收取。 　　A.件 　　B.面积 　　C.

18、体积 　　D.不动产价款的一定比例 　　[答疑编号6147040401]   『正确答案』A 『答案解析』不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 　　（四）不动产登记的一般程序 　　登记机构不得有下列行为： 　　（1）要求对不动产进行评估； 　　（2）以年检等名义进行重复登记； 　　（3）超出登记职责范围的其他行为。 　　（五）特殊的登记制度 更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 异议登记

19、 （1）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （2）效力：登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。——不支持善意取得 （3）临时：申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。 （4）赔偿：异议登记不当，造成权利人损害，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 预告登记 （1）作用：防一房多卖。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。 （2）时效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 　　【例题·多选题】某房屋登记的所有人为

20、甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。根据物权法律制度的规定，下列各项中，正确的有（　）。 　　A.异议登记于3月31日失效 　　B.异议登记于4月16日失效 　　C.甲有权向乙请求赔偿损失 　　D.甲有权向登记机构请求赔偿损失 　　E.甲有权向登记机构或者乙请求赔偿损失 　　[答疑编号6147040402]   『正确答案』AC 『答案解析』（1）选项AB：异议登记申请人在异

21、议登记之日起15日内不起诉的，则异议登记失效；（2）选项CDE：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人（而非登记机构）请求损害赔偿。 　　三、动产交付 　　（一）动产交付的种类 普通动产 所有权 自交付时发生效力（交付生效） 抵押权 抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人（登记对抗） 质权 质权自出质人交付质押财产时设立（交付生效） 特殊动产 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人——登记对抗 　　（二）交付的特殊形态 　　 　　1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占

22、有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。 　　【记忆】买方先借（租）后买 　　 　　2.指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。——通知到达第三人时生效 　　【示例】甲租用乙的相机，乙之后将相机卖给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达甲的时候视为交付，发生了物权效力。 　　3.占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。——买卖合同 + 借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付） 　　【记忆】卖

23、方先卖后借（管） 　　【示例】甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，身份由卖方变为了借用方，从借用合同生效起视为交付。 　　【例题·单选题】（2010年）甲和乙签订了一份合同，合同中约定甲将自己的一套藏书卖给乙，且自合同生效之日起，甲借阅该套藏书一个月。根据《物权法》，该套藏书所有权转移的交付方式是（　）。 　　A.现实交付 　　B.简易交付 　　C.指示交付 　　D.占有改定 　　[答疑编号6147040403]   『正确答案』D 『答案解析』占有改定可以

24、理解为“卖方先卖后借”。 第三节　所有权 　　一、所有权概述 　　（一）所有权的概念和特征 　　1.定义：指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 　　2.特征：完全物权、整体性、恒久性、弹力性（各项权能可以分离） 　　（二）所有权的权能——占有、使用、收益和处分 　　1.孳息：孳息为独立物，所以苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出来的小牛才是孳息。 　 定义 例子 归属 天然孳息 依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益 果树所结果实 （1）有约定按约定 （2）一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，

25、因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。 法定孳息 依据一定法律关系而收取的孳息 租金 （1）有约定按约定 （2）按照交易习惯取得 　　【例题·多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（　）。 　　A.母牛腹中的小牛 　　B.苹果树上长着的苹果 　　C.母鸡生的鸡蛋 　　D.每月出租房屋获得的租金 　　E.本金产生的利息 　　[答疑编号6147040501]   『正确答案』CDE 『答案解析』原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。 　　（三）所有

26、权的取得 　　 　　1.善意取得 　　 要件 （1）善意：受让人受让财产时主观上为善意； （2）有偿：以合理的价格有偿受让； （3）公示：转让财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 后果 （1）受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权； （2）原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 不适用 （1）法律禁止或限制流转的物； （2）赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物（除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得） （3）无偿、明显低价受让 （4）在受让时知道或者应当知道 　　2.添附 形式 混合 指不同所有人的财产相互掺和，难以分

27、开并形成新财产。 【示例】雪碧和红酒 附合 指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产，虽未达到混合的程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。 【示例】房子刷漆 加工 指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。 【示例】木材加工成家具 归属 （1）由当事人协商处理 （2）协议不成，应归给新财产添附价值量大的一方所有，但其应向原所有人给付适当的经济补偿。——价高者得，价低者获补偿 （3）如果取得新财产所有权的一方的添附系出于恶意，则原所有人除有权向其请求经济补偿外，还有权要求其赔偿因添附所造成的损失。 　　3.拾得遗失物 　　 　　【例题·单选题】（2011年

28、）以（　）方式取得财产所有权，属于原始取得。 　　A.受赠 　　B.征收 　　C.买入 　　D.互易 　　[答疑编号6147040502]   『正确答案』B 『答案解析』受赠、买入和互易都属于继受取得。 　　【例题·单选题】（2009年）根据《物权法》的规定，遗失物自发布招领公告之日起（　）个月内无人认领的，归国家所有。 　　A.1 　　B.2 　　C.3 　　D.6 　　[答疑编号6147040503]   『正确答案』D 『答案解析』遗失物自发布招领公告之日起6个月无人认领的，归国家所有。 　　【例题·单选题】甲租用乙的

29、一台笔记本电脑，后甲将该电脑转让给丙，丙知道该笔记本电脑为乙的财产，但仍然以明显低于市场同类产品的价格受让了该电脑，根据《物权法》的规定，下列说法正确的是（　）。 　　A.乙有权追回该电脑 　　B.丙取得该电脑的所有权 　　C.乙无权追回该电脑 　　D.该转让行为有效 　　[答疑编号6147040504]   『正确答案』A 『答案解析』题中的丙是恶意且支付了明显低于市场价格的对价，所以不是善意取得，乙有权追回电脑。 　　（四）所有权的行使和消灭 绝对消灭 客体灭失 相对消灭 主体消灭、被依法转让、被依法强制消灭、被抛弃 　　（五）征收征用制度 　

30、 征收 征用 目的 为了公共利益的需要 因抢险、救灾等紧急需要 对象 限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产 不动产和动产 后果 1.所有权发生了变化； 2.不存在返还的问题。 1.所有权没有变化 2.使用权暂时发生变化，使用后仍应当返还被征用人。 补偿 1.征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用 2.征收单位、个人的房屋及其他不动产，依法给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件。 单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 　　二、国家所有权和集体所有

31、权、私人所有权 　　1.国家所有权——唯一性和统一性 专属于国家所有 矿藏、水流、海域；城市的土地；无线电频谱资源；国防资产 非专属于国家所有 森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生动植物资源；文物；基础设施；农村和城郊的土地等 　　【注意】专属于国家所有的财产不适用善意取得。 　　2.集体所有权 　　3.私人所有权 　　【例题·单选题】下列不是只属于国家所有的是（　）。 　　A.文物 　　B.无线电频谱资源 　　C.国防资产 　　D.矿藏 　　[答疑编号6147040505]   『正确答案』A 『答案解析』野生动植物和文物是不太确定是属于国家还是集体所有的

32、，即不是只属于国家所有的，所以正确答案应当为A。 　　三、业主的建筑物区分所有权 　　（一）业主的建筑物区分所有权的概念、特征 　　业主的建筑物区分所有权指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的“复合物权”。 权利的复合性 由三个因素复合而成 专有所有权的主导性 1.取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权； 2.专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小； 3.只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。 一体性 不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行 　　（二）专有所有权 　　专有所有权是指区分所有

33、权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。 　　（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 　　（2）住改商：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 　　（三）共有所有权 　　1.定义：共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。——不得以放弃权利为由不履行义务。 　　2.共有的部分： 　　（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 　　（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 　　（3）建筑区划内的其他公共场

34、所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 　　（4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 　　（5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。 　　（四）共同管理权 　　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1/2+1/2） 1.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资

35、金； 2.改建、重建建筑物及其附属设施 经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（2/3+2/3） 　　【总结】与建筑物有关的为2/3+2/3，其余为1/2+1/2。 　　【例题·单选题】我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一规定表明（　）。 　　A.建筑物区分所有权中业主对共有部分享有的是公有权 　　B.业主办理产权登记时需要对共有权作单独登记 　　C.建筑物区分所有权中的专有部分所有权、共存部分共有权及成员权是一体的，不可分离 　　D.建筑物区

36、分所有权的各部分权利可以分别变动或者转移 　　[答疑编号6147040506]   『正确答案』C 『答案解析』本题考核建筑物区分所有权。（1）题干表明了建筑物区分所有权的三要素。其他选项都不能由题干推出。业主对建筑物的共有部分享有的是共有权，而不是公有权，选项A错误。（2）建筑物区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记，选项B错误。（3）建筑物区分所有权的各部分权利变动时，须一体变动，选项D错误。 　　四、相邻关系 　　相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。——法

37、定要求， 不是独立的物权 相邻用水、排水关系 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 因通行产生的相邻关系 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 因修建施工、防险发生的相邻关系 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，权利人应当提供必要的便利。 因通风、采光发生的相邻关系 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 相邻排污关系 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染

38、物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 相邻防险关系 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 　　五、共有 　　（一）共有概述 　　1.概念：指两个或两个以上的主体（多个所有权人）就同一不动产或动产享有所有权。——不是一种独立的所有权类型 　　2.种类：按份共有和共同共有。 　　（二）按份共有 　　1.判断标准：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 　　2.份额的划分：享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额

39、享有。（约定→出资额→等额） 　　3.权利义务 占有、使用、收益（按份额享受） 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但对共有财产的使用方法，应由全体共有人协商确定。 管理财产（约定→均有） 有权按照约定管理共有财产。有约定按约定；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 处分份额 ①按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。 ②共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 处分共有财产（约定→2/3） 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共

40、有人之间另有约定的除外。 费用承担（约定→份额） 按照各自的份额享有权利，同时也要按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。 共有物的分割（约定→随时） 有约定按约定，没有约定或者约定不明确的：按份共有人可以随时请求分割 共同债务 对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务 　　【例题·单选题】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为了提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列正确的是（　）。 　　A.因没有经过全体共有人同意，甲、乙不得铺木地板 　　B.因甲、乙的份额已占份

41、额的2/3以上，故甲、乙可以铺木地板 　　C.甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板 　　D.若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋 　　[答疑编号6147040601]   『正确答案』B 『答案解析』处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外 　　（三）共同共有 　　共同共有是指两个或两个以上的法人或公民，根据某种共同关系（如夫妻关系、共有所有权）而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。 份额的确定 共有财产不分份额，只有在共同共有关系终止时，才能确定各共有人

42、的份额，以分割共有财产。 【链接】按份共有：享有的份额，没有约定或约定不明的，按出资额确定；不能确定出资额，视为等额享有。 处分共有财产（约定→全体） 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【链接】按份共有：经占份额2／3以上的按份共有人同意，另有约定除外。 所有权 共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有。 【链接】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 费用承担 各共有人平等地享有权利和承担义务。对共有物的管理费用及其他，有约定按约定；没有约定或约定不明，共同共有人共同负担

43、。 【链接】按份共有：按照各自的份额享有权利，按各自的份额分担义务。 共有物的分割 有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。但是造成损害要赔偿。 共同债务 对外承担责任后，对内共同共有人共同享有债权、承担债务。 【链接】对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务 　　（四）共有物的分割 　　协商确定→达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割（实物分割，如一堆苹果分三份）；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价（折价分割，如一头牛卖了3000元，每人分10

44、00元）或者拍卖、变卖取得的价款（变价分割，如一头牛整个归甲，甲给乙、丙各1000元）予以分割。 　　（五）因共有财产而产生的共同债务 　　1.对外连带： 　　2.对内： 　　（1）按份共有人按照份额享有债权、承担债务 　　（2）共同共有人共同享有债权、承担债务。 　　 第四节　用益物权 　　一、用益物权概述 　　1.定义：用益物权是对他人所有（他物权）的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益（限制物权）的权利。 　　2.分类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）。 　　【例题·单选题】（

45、2009年）下列物权中，属于用益物权的是（　）。 　　A.土地承包经营权 　　B.抵押权 　　C.留置权 　　D.质权 　　[答疑编号6147040602]   『正确答案』A 『答案解析』选项B、C、D均属于担保物权。 　　二、土地承包经营权 设立 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义 程序 县级以上地方人民政府发证 期限 耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年 流转 1.流转权：采取转包、互换、转让等方式流转。 （1）流转的期限不得超过承包期的

46、剩余期限。 （2）未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 （3）土地承包经营权的变更需要向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 2.求偿权：承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。 限制 承包期内，发包人不得调整承包地、不得收回承包地。 　　【例题·单选题】（2011年）根据《物权法》，耕地的承包期为（　）年。 　　A.30 　　B.30～50 　　C.50 　　D.30～70 　　[答疑编号6147040603]   『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地承包经营权期限。耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林

47、地的承包期为30～70年。 　　三、建设用地使用权 　　建设用地使用权是指自然人、法人或其他组织对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。 取得 1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 （1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 （2）出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 2.建设用地使用权自登记时设立。——登记生效 内容 1.限制：不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批

48、准。 2.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 （1）使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （2）转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 3.房随地走、地随房走、房地一体： （1）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。——房随地走 （2）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。——地随房走 届满后果 1.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 2.非住宅建设用地使用权期间

49、届满后的续期，依照法律规定办理。 　　四、宅基地使用权 　　1.概念：宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。 　　（1）是农村居民特有的权利； 　　（2）农村居民以“户”的名义取得的权利； 　　（3）权利可以继承。 　　2.设立及变动 　　（1）宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 　　（2）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 　　 　　五、地役权 　　（一）地役权概述 　　1.定义：指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的

50、不动产效益的他物权。 　　享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。 　　【示例】小学为方便做地铁，与旁边的研究院约定，学校借研究院道路通行，每年1万元 　　2.特征： 从属性和不可分性 （1）设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 （2）地役权不得单独转让。转让土地承包经营权、建设用地使用权的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 （3）地役权不得单独抵押。在实现抵押权时，地役权一并转让。 （4）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享

51、有地役权。 （5）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 容忍义务 地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽容忍或不作为的义务。 有期限 地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。 　（二）地役权的设定 　　1.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义 　　2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。——先承包，再地役，需同意 　　（三）地役权的消灭 　　1.供役地权利

52、人有权解除地役权合同，地役权消灭： 　　（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 　　（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 　　2.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 　　【例题·单选题】（2012年）村民甲的承包地与村民乙的承包地相邻，甲为通行的便捷与乙约定：甲在乙的承包地上开辟一条一米宽的道路，甲为此向乙一次性支付5000元。甲通过该约定获得的权利是（　）。 　　A.建设用地使用权 　　B.相邻权 　　C.土地承包经营权 　　D.地役权 　　[答疑编号6147040604]   『正

53、确答案』D 『答案解析』本题考核地役权。甲与乙约定可以排除B选项，因为相邻权不是约定。甲为此向乙一次性支付5000元很明显可以看出是地役权。 　　【例题·多选题】根据物权法理论，地役权是（　）的物权。 　　A.存在于他人特定动产之上 　　B.具有从属性 　　C.具有不可分性 　　D.为需役地的便利根据合同约定而设定 　　E.以对土地的占有为要件 　　[答疑编号6147040605]   『正确答案』BCD 『答案解析』（1）选项A：地役权是存在于他人“不动产”上的物权；（2）选项E：地役权的享有不以对土地的占有为要件。 第五节　担保物权

54、 　　一、担保物权概述 　　（一）担保物权及其特点 　　1.定义：担保物权是指以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定财产或者权利上设立的他物权。 　　2.种类：抵押权、质权和留置权 　　3.特征： 　　（1）优先受偿性 　　（2）从属性：担保合同是主债权债务合同的从合同。 　　（3）不可分性： 　　①债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的全部行使权利。 　　②担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。 　　（4）物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 　　（二）担保合同 　　1

55、.抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。——流押契约的禁止 　　2.质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。——流质契约的禁止 　　（三）担保物权的效力 　　1.担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。 　　2.人保、物保并存 　　（1）有约定的：根据当事人的约定确定承担责任的顺序 　　（2）没有约定或约定不明的： 　　①物保是“主债务人”提供的：有先后顺序 　　债权人先就债务人的物的担保求偿，保证在物的担保不足清偿时承担补充清偿责任。 　　

56、②物保是“第三人”提供的：没有先后顺序 　　保证与物的担保居于同一清偿顺序，债权人既可以要求保证人承担保证责任，也可以对担保物行使担保物权。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向“债务人”追偿（NOT其他担保人）。 　　 　　【例题·单选题】甲与乙签订了一份借款合同，甲为借款人，借款30万元。甲以自有的10万元的汽车作为抵押担保，甲又请求丙为合同提供保证担保。合同到期后，甲无力偿还。如果对担保责任约定不明确，下列说法正确的是（　）。 　　A.乙应当先要求甲以抵押承担担保责任 　　B.乙应当先要求丙以保证承担担保责任 　　C.乙即可以先要求甲承担担保责任，也可以先要求丙承担担保责任

57、 　　D.因为没有约定，丙不承担保证责任 　　[答疑编号6147040701]   『正确答案』A 『答案解析』债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。 　　二、抵押权 　　（一）抵押权的概念及特征 　　指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人以该财产优先受偿的权利。 　　（二）抵押财产的范围 可以抵押（不动产和动产） （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

58、 （4）生产设备、原材料、半成品、产品； （5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器； （6）交通运输工具； （7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 不得抵押 （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 特殊条款 （1）城市： ①以建筑物抵押，该建筑物占用范围内的建设用地使用权

59、一并抵押——地随房走 ②以建设用地使用权抵押，该土地上的建筑物一并抵押——房随地走 （2）乡镇： 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押——只能地随房走 　　【例题·多选题】（2012年）根据《物权法》，可以作为抵押物的财产有（ ）。 　　A.交通运输工具 　　B.建筑物 　　C.被查封的机器 　　D.建设用地使用权 　　E.正在建造中的航空器 　　[答疑编号6147040702]   『正确答案』ABDE 『答案解析』本题考核抵押财产的范围。根据规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得

60、抵押。 　　【例题·单选题】（2009年）根据《物权法》的规定，下列权利中，可以设定抵押权的是（　）。 　　A.著作权中的财产权 　　B.汇票 　　C.应收账款 　　D.以拍卖方式取得的荒地的土地承包经营权 　　[答疑编号6147040703]   『正确答案』D 『答案解析』选项A、B、C设定的是质权，不能设定抵押权。 　　【例题·单选题】（2008年）根据《物权法》的规定，下列权利中，可以作为抵押标的的是（　）。 　　A.应收账款 　　B.著作权中的财产权 　　C.债券 　　D.建设用地使用权 　　[答疑编号6147040704]

61、   『正确答案』D 『答案解析』选项A、B、C属于质押的范围，不能用于抵押。 　　（三）抵押权的设立 登记生效（不动产） 1.建筑物和其他土地附着物 2.建设使用地承包经营权 3.荒地等土地承包经营权 4.正在建造的建筑物 抵押权自登记之日起设立。 未办理登记，不影响抵押合同生效 登记对抗（动产） 1.生产设备、原材料、半成品 2.正在建造中的船舶、航空器 3.交通运输工具 抵押权自抵押合同生效时设立。 未经登记，不得对抗善意第三人。 　　【例题·多选题】甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，甲乙签订了抵押合同，但未办理抵押登记。在抵押期间

62、，甲擅自便将该批布匹卖给了善意第三人丙，并已交货付款完毕。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（　）。 　　A.甲与乙之间的抵押合同有效 　　B.丙无权取得对该批布匹的所有权 　　C.乙的抵押权可以对抗受让人丙的所有权 　　D.乙的抵押权不得对抗受让人丙的所有权 　　E.乙在债务到期时能实现对布匹的抵押权 　　[答疑编号6147040705]   『正确答案』AD 『答案解析』甲与乙之间债的关系成立，抵押合同有效。丙是善意第三人，是物的所有权人，乙的抵押权不得对抗丙，只能找甲要求赔偿。 　　（四）抵押权的效力 　　1.抵押权 VS 出租 　　 　

63、　（1）先出租后抵押，租赁权优先：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 　　（2）先抵押后出租，抵押权优先：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 　　2.转让抵押物 　　 　　（1）抵押权人同意 　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　（2）未经抵押权人同意 　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人“代为清偿全部债务”消灭抵押权的除外。 　　3.保全抵押物 　　抵押人的行为足以使

64、抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 　　【例题·单选题】甲将房屋一间作抵押向乙借款80万元。抵押期间，知情人丙向甲表示愿以120万元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是（　）。 　　A.甲有权将该房屋出卖，但须事先告知抵押权人乙 　　B.甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意 　　C.甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意 　　D.甲无权将该房

65、屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权 　　[答疑编号6147040706]   『正确答案』C 『答案解析』抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 　　（五）抵押权的实现 　　1.实现方式：债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。 　　权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 　　2.孳息：债务人不履行到期债务或者发生

66、当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押权人“有权收取”该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 　　3.抵押权次序：同一财产向两个以上债权人抵押的，价款依照下列规定清偿： 　　①抵押权已登记的先于未登记的受偿。 　　②抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。 　　③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。　　 　　 　　4.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 　　5.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 　　【例题·单选题】（2010年）张某以其坐落在某市市中心的一处房屋（价值210万元）作抵押，分别从甲银行和乙银行各贷款100万元。张某与甲银行于6月5日签订了抵押合同，6月10日办理了抵押登记；与乙银行于6月8日签订了抵押合同，同日办理了抵押登记。后因张某无力还款，甲银行、