《全国土地估价师资格考试大纲》解读知识讲解

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1、 精品文档 《2010 年全国土地估价师资格考试大纲》解读 资格考试 , 估价师 , 大纲, 土地, 解读 2010 年全国土地估价师资格即将来临，考试大纲日前已由地质出版社出版并发行。该大纲 由考试委员会组织专家组在 2009 年考试大纲的基础上修订而成。修订的基本原则是，“在 保持大纲总体稳定、 连续的前提下， 一是尽量细化内容， 二是对确实有重大政策调整、 技术 创新的适当更新”。现作简要介绍，供报考人员参考。 一是大纲只是在 2009 年基础上作了局部调整，保留了原有的知识体系框架。仍然为三 大板块， 即土地及土地管

2、理基础知识板块、 土地估价知识板块和土地估价相关知识板块， 其 中，土地估价知识在考试内容中占据重要的位置。应考人员不必对学习内容进行大的调整， 只需注意一些相关调整的内容。 二是有一点值得注意， 原来的第五部分， 即土地估价实务被分成了两部分， 成为“土地 估价实务”和“土地分等、定级与基准地价评估等实务”，所以，大纲总体变为十四部分。 主要突出了宗地评估的具体内容， 但是基本上还是原来的内容， 只是将二级内容提升到了一 级内容。但是， 这一部分的内容一直没有较为规范的知识体系，应考者在复习时， 应适当参 照一些估价实务工作加强这方面内容的学习。

3、 三是一些内容作了局部调整，比如在测量知识方面，增加了土地勘测定界方面的内容， 并在附录中加入了《土地勘测定界规程》（ TD/T 1008 － 2007），同时对测量原有的一些内 容也进行了细化。城市经济方面的内容也作了一些调整，但基本知识面没有大的变化。 四是大纲附录增补了 27 条新的法律、法规和规范性文件，应考人员可以通过一定的方 式浏览学习这些文件。 五是大纲附录中增加了“行业自律文件”， 主要是应全国土地估价师资格考试委员会的 要求， 加强考生对行业有关要求的了解， 强化土地估价师执业道德、操守、 行业规范等方面 的要求。具体内容有中国土地

4、估价师协会章程、注册土地估价师自律守则、 《土地估价师实 践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔 2008〕 14 号）、《土地估价师执业登记工 作实施细则（暂行）》 ( 中估协函 [2010]3 号 ) 、《中国土地估价师协会个人会员会籍管理 办法》 ( 中估协发〔 2006〕18 号 ) 、关于印发《土地估价师继续教育学时认定规则》的通知 （中估协发 [2009] 27 号），以及关于印发《土地估价行业违规处罚记分办法》的通知（中 估协发〔 2009〕 35 号）。这些文件可以登录中国土地估价师协会网站查找学习。 六是调整个别估价专业知识考试基本要求

5、的难度，即个别考点从“掌握”降低难度到 “熟悉”。附录中的题样由 2008 年试题题样调整为 2009 年试题题样。 第一部分 总述 1. 只写了 “ 第一部分 ：未在后面写 “总述 ”； 2. 估价项目名称不明确 ； 3 估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ； 4. 估价目的中 , 对土地权利说明不明确； 5. 估价依据中 , 未列出土地估价的技术标准,即估价规程 ； 6. 估价依据中 , 引用的法规名称不正确； 7. 估价依据中 , 应包括土地估价规程等, 不应当把过时的旧文件作为报告格式规范

6、； 8. 估价依据中 , 缺少估价对象土地证书或权属证明 ； 9. 估价依据中 ,“ x x 省关于土地管理的法律法规 ” 提法太笼统 , 未说明与本次评 估有关的法律法规是哪些 ； 精品文档 精品文档 10. 无估价对象描述 ； 11. 地价定义不清楚 ，未明确宗地设定用途 .设施 .年期、权利、土地开发程度等内容 ； 12. 地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格； 13. 估价期日非具体时点 ( 无 “ 日 ” )； 14. 估价日期中

7、, 未注明估价的截止日期； 15. 使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》 为准 ； 16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用 ； 17. 缺少土地估价师签字栏； 18. 估价结果中 , 缺少楼面地价 ，无单位地价和大写〈无汇率, 币种不统一〕 ； 19. 缺少《估价结果一览表》； 20. 需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明 ； 21. 需要特殊说明的事项中, 未办理出让手

8、续就入股, 不合规定 ； 22. 报告有效期错误 , 应为半年 ； 23. 非土地估价师签名 ； 24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号； 25. 出具报告的时间离估价基期过长； 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 26. 估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误.如 ：容积率数值不对 ； 27. 土地位置状况中 , 缺少土地用途、土地级别的描述； 28. 土地级别与土地等同 ； 29. 态土地权利状况中 , 缺少他项权利状况的描述, 30. 建筑物状况描述不详 ； 31. 地价影响

9、因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全 ) ； 32. 土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证 ； 33. 登记审批机关应为当地政府, 而非土地部门 ； 34. 登记状况中无四至、登记等； 35. 区域因素和个别因素混淆( 属于区域因素的列入到个别因素内)； 36. 区域因素分析错为环境因素分析； 37. 个别因素描述不全 , 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途 ； 第三部分 土地估价 38. 估价原则中 , 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。 39. 未说明估价方法选择的依

10、据； , 〈 1 〉成本逼近法 40. 成本逼近法计算公式错误, 如漏土地增值收益 ； 41. 计算土地取得费等 , 不能以项目实际发生费用为依据； 42. “土地平整费 ” 不应计入 “土地取得费 ”； 41、“土地开发费 ”不应计入 “土地取得费 ”； 44. 税费不应包括新增建设用地有偿使用费 ； 45. 成本逼近法中 , 投资利息计算错误 , 土地开发期的计息期应该取一半 ； 46 开发利润不能计算利息 ； 47、利息率的确定无依据； 精品文档 精品文档 48、计

11、息期错误，投资利息计算时 .以整个开发费为基数 .开发期要乘 1/2, 如果以开 发费一半作基数 , 计息期为整个开发期 , 如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准 计算的 .这部分开发费的计息期也是整个开发期 ； 49. 投资利润计算错误 .投资利息不应当计算利润； 50. 利润率的确定无依据 ； 51. 未计算土地增值收益； 52 未计算土地税费； 53. 计算增值收益时 , 应为成本价格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本价格应包括 投资利息 ； 54. 增值收益率打印错误 ；

12、 55. 土地使用年期未修正 , 造成计算结果是无限年期的价格 ； 56. 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 不用进行年 期修正 ； 57. 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 土地增值收 益与成本价格一道进行年期修正 ； 58. 当待估宗地是出让土地时 , 应进行剩余使用权年期修正 , 59. 如成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格 , 还应考虑小区的土地利用率或 可出让土地的比率 , 进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊 ； 6

13、0. 宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正 ； （2）基准地价系数修正法 61. 未明确基准地价的内涵 ( 如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等〉 ； 62. 容积率对应的容积率修正系数选择错误； 63.划拨土地的使用年限和基准地价年限一致 , 无需修正 , 结果却修正了 ； 64. 期日修正系数有误 .未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况 ； 65. 计算结果有误 ；〈 3 〕收益还原法 66. 租金与价格概念混淆，采用市场法确定客观租金时 ,“比准价格”应为 “比准租 金”； 67. 收

14、益没有采用客观收益 ； 68、采用企业经营收益计算年总收益时 , 企业的财务报表数值应当调整为正常经营管 理水平下的客观收益 ； 69. 未说明客观租金计算方法选择的依据 ； 70. 租赁收入除了租金收入外, 还应当把押金的利息收益计入； 71. 未扣除房屋收益 ； 72. 房屋折旧计算错误 , 如年期错误 , 不应扣残值 ； 73.折旧中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而应该为已使用年限加上尚可使 用年限 ； 74. 房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时 , 按土地使用权年限调整确定房屋 可使用年限 , 在

15、计算年折旧时也不应考虑折旧 ； 75. 出租总费用中漏计税费项目 ； 76. 按企业经营收益计算时 , 计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值 , 还要扣 除不正常的生产经营和管理费用 , 得到客观的费用 ； 77. 保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算 ； 精品文档 精品文档 78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房产税外 , 还要按租金额缴纳营业税、 附加城建税、教育税附加 ； 79. 未说明综合还原率确定的过程及依据 ； 80. 采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时 , 应

16、当至少收集三宗以上的 案例 ； 81. 采用安全利率加风险调整值法确定还原率时 ,安全利率应当采用一年期国债或者 一年期银行定期存款利率 ； 82. 总楼价计算中的使用年期 (n 〕应为土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年 限 ; (4 〉市场比较法 83. 基本情况表中 , 估价对象的内容与报告前面的叙述不符 ； 84. 比较案例数量至少要 3 个 ； 85. 所选案例的交易价格相差不能超过25%； 86. 3 个比较案例中 , 应保持 1 至 2 个与待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途 相近的案例要进行

17、用途修正 ； 87. 交易类型不同的 , 应当进行交易类型的修正； 88. 市场变化比较快且交易活跃的 , 比较的有效期最长不超过 1 至 2 年，市场稳定交 易少的 , 最长不超过 3 年； 89. 交易案例要是正常交易或者可以修正为正常价格 , 否则要剔除 ； 90. 价格内涵要一致 ( 如： 同为楼面地价或地面地价〉，付款方式、币种、货币单位面积单位都要一致 ； 91. 缺少比较因素选择的程序； 92、未说明地价指数的来源依据 ； 93. 比较因素中还应当有容积率等的修正 ； 94. 估价

18、对象与比较实例的交易时间相同 , 但确定的地价指数却不一致 ； 95. 未说明白 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因 ； 96. 公式中无个别因素修正 ； 97. 交易情况说明不正确 ； 98. 因素条件表中应当将 “宗地面积形状”列入个别因素栏 , 将 “环境条件”列入 区域因素栏 ； 99. 选取的实例中 , 有的实例超过了规定年限(5 年) ； 100. 个别因素修正中部分项目修正错误, 如 “面积形状”修正错误； 101. 部份项目未作修正 , 如 “基础设施状况”

19、未作修正, “交易时间”未作修正； 102、 期日修正未作详细说明 , 如 , 只一般描述为 “地价下跌了 5% ”； 103. 容积率修正错误或未修正 ； 104. 年期修正错误； 105. 年期修正时 , 未对 r 的取值做出说明 ； (5 ) 剩余法 106. 没有选择最佳开发利用方式 , 或没选择最佳土地用途 ； 107. 开发建设周期确定错误，没有考虑空置或租售期 ； 108. 开发完成后不动产售价预测错误 .仅仅考虑现在市场情况 , 而未根据房地产价格 走势、政

20、策影响来预测建成后的售价 ； 精品文档 精品文档 109. 销售时间预测错误 .商品房要主体封顶后才能预售； 110. 分期销售没有考虑资金的时间价值； 111. 租赁计算时 , 没有考虑出租率和租金的增长情况； 112. 计算面积参数选择 f 错误 .计算售价或租金时用可售面积 , 计算开发成本时用 总建筑面积 ； 113. 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算 ； 114. 开发费、专业费利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算 , 或以开

21、发费、 专业费的一半按全部建筑期计算 , 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内按金额 全期计息 ； 115. 销售利润率对应的是不动产总价 , 投资利润率对应的是预付总资本 ； 116. 套用公式计算错误 ； 117. 地价的确定中 , 未说明结果确定方法的依据； 112. 最终结果确定时 , 应取算术平均数 , 而不是众数 ； 119. 地价确定时 , 描述是采用 2 种方法估价结果的算术平均数 , 实际计算采用加权 平均 ； 120. 2 种方法得出的结果如果相差过大

22、 , 不应当采用算术平均值 ； 121. 地价的确定中 ,2 种方法的权重之和不等于1； 122. 估价结果中 , 总地价没有大写 ； 123. 估价结果无单位地价 ； 124. 缺少土地估价结果一览表； 第四部分 附录 125. 第四部份应该为 “附录”； 126. 缺少待估宗地的国有土地使用证复印件； 127. 缺少土地估价机构资质证书.估价师资格证书复印件； 128. 缺少房屋产权证 ； 129. 缺少估价对象的照片资料； 130. 缺少估价对象位置示意图； 131

23、. 缺少估价机构工商营业执照； 132. 报告文字描述不规范 。如 “可比实例” “房屋占地地价”； 133. 估价对象的基本情况在报告中描述的位置不正确。 2、有关改错题 。土地估价报告改错通常都是难点，很多考生都对之头疼，但其总结起来不外乎报告格式和技术要点错误这两种情况。 估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。通常会出现以下的情况： 精品文档 精品文档 1) 报告的字体、设计、纸张规格等不符合要求 ; 2) 只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果，特别

24、是估价方法运用简单，格式完全不 符合规范 ; 3) 部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等 ; 4) 封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不— 致; 当然还有其他的状况出现， 那么怎么做好改错题呢 ? 1) 熟练掌握土地估价报告的规范格式，平时多看多记，加深印象， 这才能迅速发现错误 并说明原因 ; 2) 在答题时， 除抓住容易出错的第三部分外， 不要遗漏报告的细节方面，这部分内容也容易出错 ; 3) 要将错误的原因阐述清楚， 题目规定发现出错误并正确表述出原因的给三分， 所以做题时得高分不在于你找出的错误多而在于你能用准确的语言将阅卷老师说服。 02-06 年题，部分有点评 est 精品文档