《房地产市场分析》word版.doc

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第三章房地产市场分析 一、房地产宏观市场分析、资料来源中国房地产信息网：《2012中国房地产市场形势总结 2013年发展展望》、《2012年1-7月份全国房地产开发和销售情况》。 （一）全国房地产市场情况 2012年12月中央经济工作会议明确了“继续坚持房地产宏观调控政策不动摇，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”等战略举措。2013年年初国家又推出了房产调控新“国五条”：即：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管；从政策上看国家在房地产宏观调控政策不动摇，决心很大，但实际上国家发改委在促进城镇化健康发展规划中指出:城镇化未来十年将拉动40万亿投资，城镇化率将由2011年的51.3%提高到60%以上;这表明了未来城市发展和人民生活改善的前景更为广阔，也赋予了房地产发展更多的机会。预计我国未来房地产市场将：1、在市场刚性需求的推动下，商品房交易量和价格开始转暖，特别是三、四线城市，绝不会大起大落，以及超越政策调控承受线；2、市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维；3、商品房限购、限价等行政性政策短期不会放松，土地制度完善、房产税扩大开征范围等长效调控手段将常态化。 （二）湖南房地产市场情况 近年湖南房地产项目开工面积增长率持续增长，竣工面积增长度却逐年下降，价格在全国仍处于中等偏下水平。虽然2011年、2012年成交量分别与上年同期均呈下降趋势，但房地产的宏观调控对湖南房地产市场影响程度有限。未来湖南房地产市场热点将在房地产市场发展尚未充分的非限购三、四线城市及县级城镇，但投资回报率会有所回调，市场次序逐步规范。 2013年以来房地产市场销售好转，资金回笼加速，开发企业资金压力将有所缓解。随着国家支持保障性住房和普通商品住房的力度进一步加大，湖南省委省政府支持开发企业投资城镇特别是县城扩容提质和中心镇建设的相关措施落实，开发企业投资信心有望逐步恢复。也将为湖南省房地产市场稳定发展提供机遇。预计湖南全省房地产投资增速下滑的趋势可能在下半年得到有效控制，特别是市县级房地产市场发展空间大，可持续开发的潜力大。 （三）株洲市房地产市场分析 （一）株洲市经济发展状况 株洲市是湖南省重要的工业城市下辖四区、一市四县，国土面积11262平方公里，总人口393.2万人。 2009年至2012年，株洲市GDP总量分别为1020亿元、1275亿元和1564亿元，1759亿元，平均增速19.9%，高于全国增速水平，各项人均指标在湖南省名列前茅，综合实力排名全省第二。目前株洲市享有“中国电力机车的摇篮”，“中国电力机车之都”的美誉，拥有“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家交通管理模范城市”、“国家绿化城市”、“国家园林城市” 和“国家金融生态城市”等10多项称号，2012年度福布斯中国中部商业城市排行榜，位居第7位，非省会城市第2位。 2012年完成财政总收人213.8亿元，同比增长21.9%；全社会固定资产投资额完成1150亿元，同比增长35.5%；全市城镇居民人均可支配收入25916元，同比增长14.5%；城市综合实力在全国地级以上城市居56位，在全省仅次于长沙居第二位。根据《株洲市城市总体规划(2006年——2020年)》，到2020年，市区人口将达到120万人，市区面积要达到120平方公里。 表10： 2009年-2012年全市综合经济状况表3、数据来自株洲市《关于国民经济和社会发展统计公报》和2009-2012年12月《株洲统计月报》 指标名称 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 全市GDP（亿元） 909.5 1022.6 1275 1564 1759 人均GDP（元） 24563 27474 34020 40431 4534 城镇人均可支配收入（元） 16430 17900 19643 22634 25916 （二）株洲市房地产市场状况分析 表11： 株洲市房地产数据统计表、数据来源于株洲市与社会发展统计手册和株洲市统计局2009-2012年12月份统计月报资料 单位：万平方米、亿元 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 房地产开发投资 81.4 104.1 146.6 184.8 189.6 施工房屋面积 1243.2 1722.2 2141.6 2197.9 2484.9 竣工房屋面积 359.7 242.7 357.2 501.7 389.7 实际销售房屋面积 354.4 429.9 513.8 601.8 524.5 商品房空置面积 21.8 20.5 49.2 113.3 99 商品房屋销售额 77.1 109.7 153.5 225.6 213.8 从上表可以看出：2009年株洲市房地产市场受金融危机的影响，市场波动较大，同期房屋竣工面积下降32.5%。2010年，市场情况趋于好转，同期房屋施工面积、竣工面积、销售面积、房屋销售额均同步增长，但空置面积增长较大，较上年增长28.7万平方米，增长140%；2011年房屋施工面积、销售面积继续保持增长态势，2012年销售面积有所下降，但是整体销售额相差无几，说明株洲市房地产市场仍处于增长态势，趋势良好。 （一）投资有望回升。2013年以来，在经济企稳回升的背景下，房地产调控政策稳定，货币投放仍将在较高水平，将推动房地产开发投资增速企稳。一是投资开始触底回升。2012年房全市地产投资在连续10个月负增长后，从11月份开始出现回升。二是城区新建商品房成交向好，促进房地产投资回升。2012年1-11月株洲城区新建商品房成交273万平方米，接近2010年的285万平方米的历史最高点。在销售回升和施工面积降幅收窄促进下，2013年房地产开发投资增速将扭转去年以来持续下滑的趋势。 （二）价格上涨有空间。一方面株洲作为长株潭“两型社会”建设综合配套改革实验区，与全国同类城市相比房价仍处较低水平，就省内而言远远低于毗邻长沙的房价，2012比长沙低33.2%。另一方面，城镇化的快速发展将推动房地产业的发展。人口数量、结构和空间分布决定城镇住房需求。2012年株洲城镇化率达到59.1%，城区人口已超过百万，在城镇化快速发展过程中新增人口对住房的要求以及改善性住房的需求仍有较大空间。 三、本项目竞争力分析 1、项目设计具有特色，本项目定位集商业、商品住宅为一体的中高档住宅小区，充分利用地块城市中心位置，力求打造一个优雅宜人的小区住所。户型设计多样，主要有二室二厅、三室二厅、四室二厅，面积分别为80㎡、90㎡、120㎡、140㎡大小不等，可以满足各个阶层和群体的消费要求。 2、地理位置优势：本项目位于株洲市天元区黄河南路与长江南路交汇处，周边有教育学院、株洲市二中、株洲市中心医院、株百天元超市等基础设施，项目周围生活配套设施齐全，适合居住。 四、目标市场定位与定价分析 1、目标市场分析：根据借款人的开发理念及项目自身的条件，项目定位于中高档成品精装住宅。“为成功人士的安居、繁衍、生活与思致，建造温馨的家园”。其客户群将由以下人员构成：1、高校、科研院所高级职称人士。2、 民营或私营企业家或个体老板。3、行政企业事业单位的主管级领导。4、附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要。 2、定价分析 根据借款人提供的本区域部分楼盘的情况资料，本项目与周边楼盘的对比分析情况如下： 表12： 项目周边主要开发楼盘优劣势及价格一览表 楼盘名 户型 销售价格 开盘时间 项目及区域特点 销售率 龙腾国际 一房、两房、三房、四房、 高层电梯房均价为3300/ m2-5600/ m2商铺临街15000元/ m2 20111214 20120903 优势：处于大学城对面，楼间距较宽、学术氛围较强，环境宁静。 劣势：绿化率32%偏低，建筑密度较高。 100% 康桥美郡 一房、两房、三房、四房、 多层房均价4800元/m2 商铺临街15000元/ m2 车位100000/个 20111130 优势：处于神龙城休闲区，周边配套设施成熟完善。交通便利，临近武广高铁。 劣势：建筑密度较高、绿化率35%、容积率3.5。 100% 晋合湘水湾 一房、两房、三房、四房、 高层住宅房:6000元/ m2-8000/ m2 20111215 20120108 优势:配套非常齐全，精装修，拥有本地区独一无二的大型高尔夫球场。容积率仅2.23，绿化面积大，绿化率达67.28%。 劣势： 属高档楼盘，针对的是高端客户，客户群具有一定局限。 100% 本项目 两房、三房、四房、 估价 未开盘 优势: 毗邻钻石工业园，功能齐全环境优美。 劣势：国家政策调控时期。 未销售 结合本项目优势特色，本项目销售均价确定为：（1）商业定价15000元/㎡均价；（2）高层住宅均价4500元/㎡；（3）车位7万元/位。